Ипотечный кредит: сущность, виды и условия развития

Основная проблема, с которой сталкиваются универсальные коммерческие банки в рамках данной модели, состоит в необходимости поддержания текущей ликвидности, а также соответствия активов и обязательств банка по срокам, что становится особенно острой проблемой в случае увеличения доли жилищных ипотечных кредитов в кредитном портфеле банка. Именно сложности в регулировании текущей ликвидности банков стали толчком для специализации банков на ипотечном кредитовании. Это выразилось в том, что при крупных коммерческих банках создавались специализированные филиалы либо дочерние специализированные ипотечные банки, основной задачей которых стало ипотечное кредитование. Параллельно распространялась и горизонтальная ипотечная специализация по регионам, когда крупные коммерческие банки осуществляли кредитование населения через банки, владеющие разветвленной территориальной сетью, которую они использовали в качестве своих ипотечных брокеров или агентов.

Ипотечные финансовые институты

Специализированные ипотечные банки созданы в основном в европейских странах, прежде всего в Германии, Дании, Швеции, Польше, а также в ряде других стран, в которых принято соответствующее ипотечное законодательство. Являясь узкоспециализированными финансовыми институтами, ипотечные банки, как правило, предоставляют долгосрочные кредиты населению на основе средств, привлекаемых с помощью эмиссии ипотечных облигаций, обеспеченных выданными ипотечными кредитами. Держателями облигаций являются как крупные институциональные инвесторы (пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные компании и другие организации), так и частные инвесторы. Ипотечные банки, как правило, обладают эксклюзивным правом выпускать ипотечные облигации, которые имеют высокий рейтинг, признаются инвесторами как надежные, высоколиквидные финансовые инструменты и поэтому размещаются по относительно низким ценам.

В настоящее время большинство европейских стран приняли законы об ипотечных банках, которые специализируются на выпуске ипотечных облигаций, обеспеченных ипотечными активами этих банков. Недавний ипотечный кризис показал, что наиболее устойчивыми к нему оказались ипотечные системы Германии, Швеции, Польши.

Вторичный рынок ипотечных кредитов

Вторичный рынок ипотечных кредитов включает секьюритизацию ипотечных активов. Он получил широкое распространение в США, Австралии и Великобритании. В этой модели первичный кредитор может рефинансировать выданные кредиты либо путем их непосредственной продажи инвестору или специализированному оператору вторичного рынка ипотечных кредитов, либо посредством обмена собранных в пулы кредитов на ипотечные ценные бумаги, выпущенные специализированным эмитентом. Основным условием становления вторичного рынка является стандартизация требований к процедурам выдачи и обслуживания кредитов.

Первоначально рефинансирование долгосрочных ипотечных обязательств стало развиваться в форме продажи кредитным институтом долгосрочных активов другому кредитному институту или инвестору. Таким образом, продажа кредитов отделила функции по предоставлению и обслуживанию долгосрочных жилищных ипотечных кредитов от функций привлечения ресурсов и управления финансовыми рисками. В США, Австралии и в некоторой степени в Великобритании были созданы специализированные ипотечные компании, которые стали привлекать ресурсы для долгосрочного жилищного кредитования на основе продажи-покупки кредитов либо их секьюритизации в ипотечные ценные бумаги.

В результате широкое распространение в этих странах получили специализированные ипотечные компании, предоставляющие жилищные ипотечные кредиты заемщикам и продающие либо обменивающие свои ипотечные активы на ипотечные ценные бумаги. Они не занимаются привлечением средств в депозиты, а специализируются исключительно на отборе и андеррайтинге потенциальных кредитополучателей, предоставлении кредитов и их обслуживании после рефинансирования. Основным отличием ипотечных компаний от европейских ипотечных банков является то, что ипотечные компании, функционируя в рамках данной модели, не оставляют эти кредиты на своем балансе и самостоятельно не эмитируют ипотечные ценные бумаги. Эти функции выполняют специализированные операторы вторичного рынка.

Подобная специализация вызвала необходимость создания на рынке так называемых специализированных операторов вторичного рынка, которые находят ресурсы за счет выпуска различного рода ценных бумаг для последующего приобретения прав требований по ипотечным кредитам.

Регулирование ипотечной деятельности банков

Законодательное, или нормативное, регулирование ипотечной деятельности в банковском секторе является общепринятым. Регулирование ипотечной деятельности введено в целях обеспечения высокой безопасности действий банков, а также ипотечных обязательств, которые они эмитировали. Нормативное регулирование деятельности банков — участников ипотечного кредитования необходимо также для активизации инвестиций банковского сектора в ипотечное кредитование, несмотря на сравнительно низкий уровень доходности этого типа кредитования.

Опыт Швеции.

1 июля 2003 г. в Швеции вступил  в силу Акт (2003:1223) по выпуску  обеспеченных облигаций [27, с. 205]. Один из главных стимулов данного Акта состоит в том, чтобы предложить шведским ипотечным учреждениям те же самые благоприятные возможности финансирования, как в европейских странах, которые уже ввели подобное законодательство. Ранее Центральный банк Швеции (Риксбанк) воздерживался от введения законодательства об обеспеченных облигациях. Однако учитывая, что аналогичные акты были введены в некоторых европейских странах, а также то, что ипотечные облигации, регулируемые этими законодательствами, стали рассматриваться как наиболее кредитоспособные, было принято окончательное решение о введении этого законодательства. Шведские ипотечные учреждения строго соблюдают этот законодательный акт в той мере, что они могут рассматриваться как своего рода специальные компании в области секьюритизации.

Введение законодательного акта об обеспеченных облигациях создало некоторые преимущества для ипотечных учреждений. Прежде всего наличие подобного законодательства вносит определенную уверенность, особенно для иностранных инвесторов, относительно сроков и условий, связанных с владением ценными бумагами, выпущенными шведскими ипотечными учреждениями. Это позволяет вовлечь более широкий круг инвесторов, желающих вкладывать свой капитал в ценные бумаги, выпущенные шведскими ипотечными учреждениями, с надеждой также уменьшать их расходы по займам. Другим преимуществом является соответствие законодательства требованиям инструкции Базель II, вступившей в силу в 2007 г. Законодательство обеспечивает для покрытых облигаций наибольший масштаб эмиссий и благоприятствование по сравнению с непокрытыми ипотечными облигациями.

Годовые отчеты ипотечных учреждений показывают, что в целом приблизительно 30% заимствований через ценные бумаги осуществляются за границей. К началу 2007 г. общая сумма облигаций ипотечных институтов выросла на 60 млрд. шведских крон и составила 750 млрд. шведских крон. В связи с некоторым ухудшением ситуации на рынке ипотечных займов в 2006 г. часть ипотечных облигаций была конвертирована в обеспеченные облигации, которые дают приоритетное право на компенсацию в случае, если эмитент будет признан банкротом.

Опыт Германии.

Надежность ценных бумаг в Германии обеспечивается жесткими законодательными рамками, накладывающими достаточно строгие ограничения как по активным, так и по пассивным операциям банков, а также регулирующими условия предоставления ипотечных кредитов и облигаций. Высокий рейтинг, ликвидность и надежность ипотечных облигаций обеспечивают их привлекательность для инвесторов. Так, в Германии сумма обязательств по ипотечным облигациям (Pfandbrief) достигает 1,2 трлн. евро. По данным Центрального банка Германии (Deutsche Bundesbank), ипотечные облигации в 2008 г. составили 22% немецкого рынка облигаций. При этом 71,9% ипотечных облигаций относится к публичным облигациям, держателями которых являются физические лица и домашние хозяйства. Законодательство Германии достаточно строго ограничивает деятельность немецких ипотечных банков рамками предоставления ипотечных кредитов. Один из основных принципов немецких ипотечных банков, обеспечивающих их надежность, качество предоставляемых кредитов и выпускаемых ипотечных облигаций, а также минимизацию возможных кредитных рисков, заключается в их специализации. Основная часть их активов обеспечена государственными либо муниципальными гарантиями по кредитам, предоставленным на рынке общественного сектора.

Опыт Польши.

Деятельность ипотечных банков в Польше подчинена Ипотечному банковскому акту от 29 августа 1997 г. Этот нормативный документ основан на немецкой ипотечной практике. В Польше насчитывается 3 специализированных ипотечных банка (Bank Rozwoju Eksportu Mortgage Bank, Bank Przemyslowo-Handlowy Mortgage Bank, Slajski Mortgage Bank (within the group ING), которые охватывают около 3% задолженности по всем ипотечным кредитам в стране, а совокупный ипотечный кредитный портфель ипотечных и коммерческих банков составляет 12% от ВВП страны. В соответствии с польским законодательством ипотечный банк может финансировать свою деятельность путем выпуска покрытых или обеспеченных облигаций на основе кредитов, обеспеченных закладными, или других кредитов, не обеспеченных ипотекой, но предоставленных под гарантию государства либо центральных банков европейских стран. Выпуск этих ценных бумаг может иметь место только после выдачи определенной суммы кредитов, которые имеют гарантии, и обязательно за счет собственных ресурсов банка. Благодаря возможностям выпуска покрытых или обеспеченных облигаций с "длинными" сроками погашения ипотечные банки могут сохранять адекватные сроки погашения задолженности. Ипотечным банкам предоставлены некоторые привилегии относительно их требований на залог.

Следует отметить, что содержание Ипотечного банковского акта подверглось поправкам в 2002 г. Одной из них введена возможность временно обеспечивать кредит страхованием, принимая во внимание очень длинную процедуру регистрации залога судебными органами. [30, с. 18]

Анализ моделей организации рынков ипотечного жилищного кредитования позволяет сделать вывод о том, что для Республики Беларусь наиболее приемлемой является европейская модель ипотечного кредитования. Она характеризуется жесткой регламентацией и надзором государства за организацией ипотечного кредитования как в специализированных ипотечных организациях, так и в универсальных банках. Недавний кризис на ипотечном рынке в меньшей степени пошатнул специализированные и универсальные банковские учреждения Германии, Швеции, Дании, Франции, чем аналогичные американские финансовые институты, занимающиеся ипотечным кредитованием, что может свидетельствовать о строгости законодательства, серьезном регулировании и контроле за этими процессами со стороны центральных банков этих стран.

Вполне очевидно, что процесс ипотечного кредитования в республике начнут универсальные коммерческие банки, в которых ресурсы будут привлекаться посредством различных видов вкладов и депозитов. Привлечение ресурсов посредством ипотечных облигаций менее вероятно на ранних этапах развития ипотеки ввиду слабого развития рынка ценных бумаг в Республике Беларусь. В пользу развития ипотечного кредитования в универсальных банках может свидетельствовать способность банков снижать риски посредством широкой диверсификации банковских продуктов. При этом стандартизация процессов ипотечного кредитования в универсальных банках позволяет обеспечить их рыночную конкурентоспособность и увеличить их ликвидность. Кроме того, проблемы регулирования и надзора становятся более простыми и ясными. Слабыми сторонами ипотечного кредитования универсальными банками являются трансформация довольно существенной доли депозитной базы банков в долгосрочные жилищные кредиты, частое несоответствие активов и пассивов по срокам, льготы населению в ипотечном кредитовании.

Основным препятствием, с которым столкнутся отечественные банки в процессе ипотечного кредитования, станет дефицит длинных денег для долгосрочного кредитования жилья. Ипотека требует больших долгосрочных ресурсов для кредитования, в связи с этим отечественные финансовые институты могут испытывать дефицит ликвидности. Резервом для длинных денег в ипотечном кредитовании должны стать ресурсы всевозможных пенсионных, страховых фондов, инвестиционных компаний, отдельных частных инвесторов и других организаций. Все это требует развития в республике инвестиций, инвестиционных фондов и небанковских институтов, серьезным резервом поступления длинных денег в систему могут стать инструменты секьюритизации, создающие возможности получать ресурсы для кредитования с внешних финансовых рынков путем размещения обеспеченных ипотечных облигаций. Однако данная проблема упирается в неразвитость фондового рынка в нашей стране.

С первых шагов развития ипотечного кредитования отечественные банки столкнутся с различными рисками, что потребует выработки специфических инструментов и методов управления ими. Специфика ипотечных кредитных рисков связана с тем, что условия ипотечного кредита должны обеспечивать определенные доходы кредитополучателю и в то же время соответствовать потребностям клиента. При принятии решения о предоставлении кредита необходимо определиться с уровнем доходности кредитополучателя относительно выполнения им принимаемых на себя обязательств. Очевидно, что простейшими индикаторами оценки платежеспособности потенциального ипотечного кредитополучателя могут стать следующие: отношение ежемесячного платежа кредитополучателя по кредиту к его совокупному доходу, которое, по нашим оценкам, не должно превышать 30—45%, а также отношение ежемесячных долгосрочных обязательств кредитополучателя (без учета страховых и налоговых платежей) к его совокупному доходу, не превышающее 60—65%. Необходимо учитывать также стабильность доходов кредитополучателя, наличие различных источников дохода, доходов семьи, возможности доступа к расширенной финансовой поддержке. Следует иметь в виду, что на величину кредитного риска влияет и размер первоначального взноса. Чем больше его сумма, тем вероятнее погашение кредита. Необходимо также прогнозировать колебания цен на недвижимость. Превышение рыночных цен на жилье над суммой кредита может выступать гарантией погашения кредита. С другой стороны, в условиях резкого падения цен на недвижимость, при котором цена оказывается ниже суммы остатка задолженности, у кредитополучателя снижается мотивация к погашению кредита.

Оценивая опыт зарубежного ипотечного кредитования, можно заключить, что одним из лимитирующих факторов развития ипотеки в Беларуси является неразвитость рынка ценных бумаг, что делает невозможным использование инструментов секьюритизации и последующее привлечение ресурсов долгосрочного кредитования с внешних рынков. С другой стороны, развитие ипотеки на основе сложившейся депозитной базы отечественных банков вряд ли может серьезно компенсировать процесс секьюритизации. Это потребует серьезной работы по привлечению инвестиций в страну и развитию инвестиционных фондов. Однако делать первый шаг в развитии ипотеки в Беларуси необходимо уже сегодня.[30, с. 33]