Содержание и роль ипотечного кредита

Завершающая ипотека — это последняя ипотека, включающая суммы невыплаченного основного долга и процентов предыдущих ипотек.

Виды (типы) заключаемых сделок по ипотеке могут подпадать под следующие категории.

Простое финансирование. При данной сделке кредитополучатель является собственником имущества и не имеет обязательств по ипотеке. Кредитополучатель оформляет закладную на имущество для получения денежных средств для своих целей.

Вторичное финансирование. При данной сделке кредитополучатель является собственником имущества, но имеет невыплаченную закладную. Кредитополучатель желает, например, увеличить сумму ипотечного кредита или получить лучшие условия от другого кредитора.

Продажа имущества без существующей ипотечной задолженности. При данной сделке владелец имущества продает его кредитополучателю банка. Продавец имущества обычно получает его стоимость непосредственно из суммы ипотечного кредита.

Продажа имущества при наличии ипотечной задолженности. По имуществу, которое передается кредитополучателю, имеется ипотечная задолженность, и эта задолженность продавца имущества погашена из суммы нового кредита и ее действие соответственно прекращено до регистрации новой ипотечной сделки.

Банки практикуют открытие семейных жилищных накопительных счетов — это накопление денежных средств на счете в банке для получения ипотечного кредита на строительство или приобретение дома, квартиры, дачи, гаража и других объектов недвижимости социально-бытового назначения. Владельцы счета приобретают право получения кредита, лишь накопив определенный процент (долю) от стоимости объекта. Имея заранее установленную сумму жилищно-накопительного вклада, клиент получает право поселиться в построенном доме (квартире), а остальная сумма стоимости жилья оформляется кредитом банка с залогом дома (жилья).

Жилищный сертификат — это вид ценной бумаги. Его номинал обозначен и в денежной форме, и в квадратных метрах общей площади жилья. Приобретая определенный пакет сертификатов, их владелец приобретает право на получение суммы, за которую можно продать принадлежащие ему квадратные метры жилья, при желании он может получить ипотечный кредит под залог жилья.

При заключении кредитной сделки по ипотечному кредиту для физического лица ориентировочный контрольный список документов может включать:

-заявление кредитополучателя,

-кредитное обязательство,

-справочные документы,

-документы на собственность,

-гарантии, поручительства, страховые документы, закладную и др. [11,с. 253]

В заявлении на ипотечный кредит дается информация об имуществе, сведения о кредитополучателе (возраст, сведения о занятости). Формы заявок, принимаемые банком, требуют от кредитополучателя выдачи всей информации, относящейся к его финансовому положению, о его доходах, имуществе, долгах и других финансовых обязательствах. Заявка на получение кредита не является договором или обязательством о его выдаче, а лишь документом о платежеспособности потенциального кредитополучателя.

Процесс предоставления ипотечного кредита банком гражданам проходит несколько стадий:

1-я стадия: прием и оформление заявления на кредит (начинается с момента обращения в банк потенциального кредитополучателя. Работники банка при приеме заявления предварительно устанавливают, имеет ли кредитополучатель право на кредит, и консультируют по материалам и сведениям, необходимым для составления заявления);

2-я стадия: оценка кредитоспособности кредитополучателя (работниками банка проверяется достоверность всех сведений, указанных в заявлении его кредитополучателя; с помощью экспертных оценок оценивается кредитоспособность);

3-я стадия: определение возможного кредита и залога (по существующим методикам определяют размер залога и кредита, исходя из оценочной стоимости жилья, показателя возможного ежемесячного платежа клиентом);

4-я стадия: оценка вероятности погашения кредита (андеррайтинг), оценка банком вероятности погашения кредита и процентов по нему с учетом способов обеспечения обязательств по кредиту;

5-я стадия: принятие решения по кредитованию (юридически оформляются документы кредитополучателя и банка по ипотечному кредитованию);

6-я стадия: контроль за ходом сделки (осуществляется кредитором и       кредитополучателем);

7-я стадия: завершение сделки (возврат кредитополучателем кредитов с процентом банку; возврат банком залоговых документов кредитополучателю). [11,с. 254]

Документы на собственность (имущество) содержат сведения о владении им кредитополучателем; договор о купле-продаже, передаче имущества; завещательные документы; выписки из государственных регистров; физическое и юридическое описание имущества; документы по первой закладной и т.д. Страховые документы содержат данные об имущественном страховании объекта ипотеки. Ипотечное (кредитное) страхование — это гарантия кредитору, что суммы, причитающиеся ему по условиям кредита, будут выплачены в случае, если кредитополучатель не сможет выполнить свои обязательства.

Оценка стоимости предмета ипотеки, т.е. оценка стоимости недвижимости, осуществляется экспертизой, результаты которой используются                  финансово-кредитными организациями для предоставления кредита или определения размера эмиссии ценных бумаг, обеспеченных ипотекой. Оценка недвижимости является фундаментом решения о размере выдаваемого кредита. Исходным пунктом для этого расчета могут служить различные стоимостные понятия:

- стоимость земли, величина которой зависит от размера, возможности использования, местоположения земельного участка, получаемой прибыли с земельного участка и др.;

-  стоимость построек на земельном участке;

- рыночная цена — это достижимая в течение долгого времени цена недвижимости. Установление ее осуществляется большей частью посредством экспертизы цены официально назначенными экспертами и соответствующими оценивающими органами (например, органами страхования).

Соотношение между размером кредита и стоимостью залога — наиболее важный фактор при принятии решения о предоставлении кредита. Предельные размеры кредита меньше стоимости залога (60—90 %).

Один из ключевых моментов процесса предоставления ипотечного кредита — андеррайтинг, или оценка вероятности погашения кредита. Андеррайтинг предполагает изучение и анализ потенциального кредитополучателя в соответствии с установленными банком основными направлениями оценки вероятности погашения кредита, а также принятие положительного решения по заявлению на ипотечный кредит или отказ от предоставления кредита. При оценке вероятности погашения кредита устанавливается, способен ли клиент погасить кредит; стремится ли он погасить кредит; является ли закладываемое имущество достаточным обеспечением для предоставления ипотечного кредита.

Клиент должен представить документы о получении в течение определенного периода (например, года) стабильного дохода, а также достаточные основания, что он будет продолжать получать доход в будущем и иметь стабильную занятость. К источникам получения дохода потенциального кредитополучателя можно отнести: заработную плату; премии; доход от сверхурочной работы, совместительства; доход в виде дивидендов и процентов; пенсионные выплаты; доход от аренды; доходы от предпринимательства и др. Подвергаются экспертной оценке средства на счетах, в ценных бумагах и т.д. Учитываются возможные расходы кредитополучателя, его обязательства, т.е. устанавливается сумма, необходимая для поддержания свойственного ему образа жизни, и остаток дохода, который может быть использован для погашения кредита. Установление ориентировочной величины доли платежей в доходе кредитополучателя и отношение суммы кредита к стоимости имущества взаимосвязаны.

Стремление кредитополучателя погасить кредит можно установить на основе изучения данных о том, как он прежде выполнял свои платежные обязательства в целом, а не в отдельных случаях, как он относится к своей недвижимости, имеются ли у него возможности реализовать имущество и др.

Размер, порядок выдачи и погашения кредита, взыскания процентов, ответственность сторон, включая момент наступления права реализации банков от имени залогодателя имущества, а также решение других вопросов, связанных с выдачей кредита под залог, определяются кредитными договорами, договором ипотеки в виде закладной, которые заключаются между банком и залогодателем. Содержание закладной предусматривает следующие указания: наименование, местонахождения (место жительства) сторон, вид залога, изложение существа обеспеченного залогом требования, его размер, сроки исполнения обязательств, состав и стоимость заложенного имущества, а также иные условия, по которым достигнуто согласие сторон. Договор совершается в письменной форме, нотариально удостоверяется и регистрируется в установленном порядке. Нотариальные службы одновременно с удостоверением договора закладной недвижимости налагают запрет на его отчуждение в случае, если это предусмотрено договором (или законом).

Основными документами при оформлении ипотечного кредита являются кредитные договоры, закладные, другие долговые ценные бумаги. Закладная ценная бумага рассматривается как документ, передающий кредитору законное право собственности на залог по кредиту. Закладная на недвижимость является основным обеспечением ипотечного кредита. При погашении долга в установленный срок передача права собственности утрачивает силу.

Ипотечный кредит может быть использован для покупки недвижимости; для строительства, реконструкции, капитального ремонта производственных зданий, жилых домов; перепрофилирования производственных процессов; мелиорации; покупки многолетних насаждений; модернизации производственных технологических процессов; на улучшение качества земельного участка и повышение плодородия почвы; покупку дополнительного земельного участка и т.д.

При выделении кредита на строительство здания или сооружения договор ипотеки может предусматривать имеющееся незавершенное строительство, а также материалы и оборудование, предназначенные для строительства и находящиеся во владении залогодателя или под его контролем. По завершении строительства здание или сооружение становится элементом предмета ипотеки. Кредиты под залог жилья могут быть направлены на строительство индивидуальных домов (квартир в домах общей собственности), многоквартирных жилых домов, предназначенных для сдачи в аренду или продажи.

Кредиты под недвижимость подлежат погашению на условиях рассрочки платежа и с уплатой процента. Процентные ставки по ипотечным кредитам дифференцируются банками, но могут устанавливаться и государством. Процентная политика за ипотечный кредит должна быть гибкой, учитывать длительность кредита и особенность залога. Она может предусматривать периодический пересмотр ставки по кредиту в зависимости от конкретных условий рынка. Могут быть сделаны оговорки по платежам с учетом рыночной стоимости закладываемой недвижимости в будущем, которая подвержена влиянию целого ряда факторов (архитектура, месторасположение, тип строения, его качество, темпы инфляции, размеры процентов по другим кредитам, спрос, предложение на данный вид недвижимости и т.д.).

Расчет ставки процента по ипотечному кредиту производится как определение величины дохода по ипотечному кредиту, достаточного для покрытия предельной величины стоимости банковских ресурсов, эксплуатационных расходов (потерь), а также обеспечения приемлемой величины дохода для акционеров банка (инвесторов), надбавок за риски ипотечного кредитования и др.

При расчете ставки процента по ипотечным кредитам банки учитывают риски:

- кредитный риск (потенциальные потери, если кредитополучатель не производит платежей по разным причинам в установленный срок);

- риск процентных ставок (потенциальные потери, вызванные изменением (повышением) стоимости ресурсов, несбалансированность периодичности пересмотра ставок процента по кредитам и депозитам, т.е. ставка по кредиту корректируется менее часто, чем ставки по привлеченным средствам в условиях роста процентных ставок);

- риск альтернативного выбора (потери процента, вызванные досрочным погашением ипотечного кредита с фиксированной ставкой, когда процентные ставки за кредит падают);

- риск изменения условий мобилизации ресурсов (связан с возможностью отзыва клиентами средств (депозитов); повышение их стоимости);

- риск ликвидности (потери, вызванные необходимостью поддержания достаточного уровня ликвидности банка);

- риск роста административных издержек (увеличение затрат по обслуживанию кредитования ипотеки);

    - прочие риски (непредвиденные риски, возникшие в ходе исполнения кредитной, залоговой сделки). [7,с. 317]

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3 КЛАССИФИКАЦИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА

Эффективность и надежность финансово-кредитной системы, стабильность экономики, высокая платежеспособность населения, наличие развитого рынка ценных бумаг, а также активное участие правительства как гаранта устойчивости всей системы отношений являются основными действенными условиями реализации классических моделей ипотечного кредитования. Классификация ипотечных кредитов осуществляется по различным признакам, в том числе и по объектам недвижимости, приобретаемым в ипотеку.

 Предметом ипотеки  могут выступать земельные наделы, сооружения, здания и предприятия,  используемые в предпринимательской  деятельности, а также квартиры, жилые дома, части квартир и жилых домов, состоящих из одной или нескольких изолированных комнат. К объектам ликвидной собственности, приобретаемой в ипотеку, можно также отнести дачи, садовые домики, гаражи и иные строения потребительского назначения.

   Виды ипотечных кредитов по методам их погашения, уплаты процентов имеют подвиды:

1. типовая ипотека- кредитополучатель получает от залогодержателя (банка) кредит и погашает его пропорционально равными взносами (например, каждый месяц) — фиксированные выплаты;

 2. ипотека с периодическим увеличением сумм взносов (нарастающие платежи) - по согласованному графику увеличивается сумма взносов;

 3.  ипотека с изменяющейся суммой выплат (ипотека со сниженной ставкой)- предполагает наличие льготного периода для платежей или уменьшение процентных платежей на первых этапах погашения задолженности;