Управление рисками ипотечного кредитования

где Дч — среднемесячный  доход  (чистый) за 6 месяцев за вычетом всех обязательных платежей, К — коэффициент в зависимости от величины Дч : К = 0,3 при Дч в в эквиваленте до $500;

К = 0,4 при Дч в в эквиваленте от $501 до 1000;

К = 0,5 при Дч в в эквиваленте от $1001 до 2000;

К = 0,6 при Дч в в эквиваленте свыше $2000;

t — срок  кредитования (в мес.)

Доход  в эквиваленте определяется следующим образом:

Доход  в рублях / Курс доллара США, установленный ЦБ РФ на момент обращения заявителя в банк.

Для определения кредитоспособности заемщика-предпринимателя  вместо справки с места работы используется декларация о  доходах  за предыдущий год, заверенная налоговой инспекцией. В этом случае Дч рассчитывается как среднемесячный доход за год за вычетом всех обязательных платежей. Если у кредитного инспектора имеются сомнения в отношении сохранения уровня доходов заемщика в течение предполагаемого срока кредита (например, при неустойчивом финансовом положении организации, в которой работает  заемщик, наличии в сумме  дохода  разовых негарантированных выплат и т.д.), величина Дч может быть скорректирована в сторону уменьшения с соответствующими пояснениями в заключении кредитного инспектора.

Если в течение предполагаемого срока кредита  заемщик  вступает в пенсионный возраст, то  его   платежеспособность  определяется следующим образом:

Р = Дч1 х К1 х t1 + Дч2 х К2 х t2,                                                        (2.2)

где Дч1 — среднемесячный  доход, рассчитанный аналогично Дч;

t1 — период  кредитования (в месяцах), приходящийся  на трудоспособный возраст  заемщика;

Дч2 — среднемесячный  доход  пенсионера (принимается равным минимальному размеру пенсии ввиду отсутствия документального подтверждения размера будущей пенсии  заемщика);

t2 — период  кредитования (в месяцах), приходящийся  на пенсионный возраст  заемщика;

K1  и  K2 — коэффициенты, аналогичные К, в зависимости от величин Дч1  и  Дч2.

Кредитоспособность поручителей определяется аналогично кредитоспособности  заемщика  с той разницей, что К =0,3 вне зависимости от величины Дч. Максимальный размер предоставляемого кредита (S) рассчитывается в два этапа.

1. Определяется  максимальный размер кредита  на основе платежеспособности заемщика (Sp). При этом условно принимается, что платежеспособность должна быть равна сумме максимального размера кредита и процентных платежей за весь период, то есть:

Sp + Sp х годовая процентная ставка по кредиту х срок кредитования (в месяцах) / 12 х 100 = Р                                                                                     (2.3)

2. Полученная  величина корректируется с учетом  других влияющих факторов: предоставленного обеспечения возврата кредита, информации, предоставленной в заключениях других подразделений Банка, остатка задолженности по ранее полученным кредитам. Данная методика имеет свои плюсы и минусы, однако по ней можно с достаточной долей точности определить кредитоспособность потенциального заемщика.

Информация о выполнении  заемщиком  своих платежных  и  денежных обязательств в прошлом является существенным фактором при  оценке  способности  и  желания погасить ипотечный кредит  и  может оказывать непосредственное влияние на принятие решения о предоставлении кредита. На основании полученной информации  и  проведенных расчетов производится квалификация  заемщика  как «стабильного" (заемщик  имеет возможности обслуживать ипотечный кредит) или «нестабильного" (большой риск невозврата кредита).

После расчета суммы кредита и проверки банком предоставленной заемщиком информации осуществляется подбор квартиры, соответствующей финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора. Заемщик  может подобрать себе жилье как до обращения в банк, так и после. В первом случае продавец жилья и потенциальный заемщик подписывают предварительный договор купли-продажи жилого помещения, предусматривающий преимущественное право покупки данного жилья потенциальным заемщиком по согласованной сторонами цене на обусловленный сторонами срок. Кредитор оценивает жилье с точки зрения достаточности обеспечения возвратности кредита, а также рассчитывает сумму кредита исходя из доходов заемщика, вносимого первоначального взноса и стоимости жилья. Во втором случае потенциальный заемщик, зная сумму кредита, рассчитанную исходя из его платежеспособности, а также учитывая собственные средства для первоначального взноса, может подобрать подходящее по стоимости жилье и  заключить с его продавцом сделку купли-продажи при условии, что кредитор будет согласен рассматривать приобретаемое жилье в качестве подходящего обеспечения кредита.

 

2.2. Управление рисками ипотечного жилищного кредитования в Сбербанке РФ

 

Кредитный риск зависит от внешних (связанных с состоянием экономической среды, с конъюнктурой) и внутренних (вызванных недобросовестным поведением заемщиков или ошибочными действиями самого банка) факторов. Возможности управления внешними факторами ограничены, хотя своевременными действиями банк может в известной мере смягчить их влияние и предотвратить крупные потери. Однако основные рычаги управления кредитным риском лежат в сфере внутренней политики банка.

Источникам кредитного риска являются: а) условия кредитования; б) способность выплаты кредита; в) качество обеспечения кредита; г) мотивация заемщика производить своевременные платежи в течение длительного периода времени.

Условия кредита должны соответствовать финансовым потребностям клиента и его способности выплачивать кредит и в то же время обеспечивать определенную прибыль кредитору. Чем больше сумма и срок кредита, выше процентная ставка и дополнительные расходы по кредиту, тем выше кредитный риск.

Способность выплаты кредита зависит от следующих факторов, на которые банк опирается при принятии решения о предоставлении кредита: долгосрочность и стабильность дохода заемщика; наличие различных источников доход и др.

На качество обеспечения кредита оказывают влияние следующие факторы: качество объекта недвижимости по сравнению с другими возможными объектами, в том числе его месторасположение; ликвидность объекта; соотношение стоимости залога к сумме кредита (величина первоначального взноса).

Мотивация заемщика производить своевременные платежи в течение длительного периода времени может быть психологического (желание обладать жильем, страх перед публичным порицанием в случае выселения или неспособности делать платежи) и экономического (нежелание терять часть вложенных денег, рост цен на недвижимость) характера.

Обязательным элементом ипотечного кредитования является страхование прежде всего заложенной недвижимости. На период до оформления в залог кредитуемого объекта недвижимости требуется оформление залога другого жилого помещения. Сбербанк по программе «Приобретение строящегося жилья» требует обязательное страхование передаваемого в залог имущества (за исключением земельного участка) от рисков утраты/гибели, повреждения в пользу банка на весь срок действия кредитного договора.

В качестве дополнительной гарантии возврата ипотечного кредита предполагается обязательный крупный первоначальный взнос заемщика в качестве частичной оплаты недвижимости продавцу. Превышение рыночной цены обеспечения над суммой кредита и определяет степень защищенности ссуды на всех стадиях кредитования, что является важнейшим фактором повышения ликвидности предмета обеспечения, отягощенного залогом. Сбербанк предлагает в качестве первоначального взноса оплатить от 10 до 30% стоимости жилья, от 30 до 50% и свыше 50%. Чем меньше первоначальный взнос, тем риск банка выше, поэтому банк страхуется более высокой процентной ставкой по кредиту (см. табл. 3).

В процессе управления кредитным риском банк должен определить сферу возникновения риска и степень его влияния на результаты работы банка. На основании этой информации возможно квалифицированное регулирование кредитного портфеля, которое включает в себя:

• контроль за качеством предоставляемых кредитов;

• распределение и мониторинг кредитов по группам рисков в соответствии с требованиями ЦБ РФ и внутренними инструкциями банка;

• создание резервных фондов на возможные потери по ссудам;

• своевременное выявление проблемных кредитов и разработанный план мероприятий по работе с ними;

• разработку программ по возврату кредитов.

Оценка  качества  кредитного портфеля осуществляется на основании коэффициентов риска и доходности. Коэффициент риска определяют по алгоритму: Кр = (С – ПрП) / С = 1 – ПрП / С,                                                   (2.4)

где С — общая сумма задолженности по  кредитам  на расчетную дату;

ПрП — потери прогнозные, равные резерву на возможные потери по  кредитам  на расчетную дату.

Коэффициент риска позволяет численно оценить  качество  кредитного портфеля с позиции кредитного риска. Чем больше значение Кр приближается к единице, тем лучше качество кредитного портфеля по возвращению займа. При Кр = 1 отсутствует риск и прогнозные потери равны нулю. Например, минимальная норма отчислений в резерв по группе стандартных займов составляет 2 %, т.е. максимальное значение коэффициента риска Кр max = 0,98.

Реальная доходность кредитного портфеля, т.е. доход, полученный на единицу активов, вложенных в  кредиты, за определенный период времени, служит для оценки реально полученного дохода по финансовым инвестициям в  кредиты  и изменения доходности кредитного портфеля в течение исследуемого периода. Поэтому вторым коэффициентом, используемым для оценки  качества  кредитного портфеля, может быть коэффициент доходности.

Коэффициент доходности — это доход, полученный на единицу средств, размещенных в коммерческих  кредитах  за определенный период. Вычисляют его по следующему алгоритму: Кд = ПСр / СЗ,                       (2.5)

где ПСр — сумма средств, полученных за расчетный период по кредитам;

 СЗ  — средняя сумма задолженности  по кредиту, образовавшаяся за  расчетный период.

Среднее значение активов за квартал определяют по алгоритму:

А = А1 + А2 + … + Аn,                                                                            (2.6)

где Аn — значение размещенных в кредиты активов, измеренных по определенным интервалам;

n — число замеров в расчетном периоде.

Расчетный период, за который нужно измерить доходность кредитного портфеля, разбивают на интервалы. За интервалы измерения принимают день, неделю, месяц.

В процессе исследования  качества  кредитного портфеля специалист составляет заключение относительно того, удовлетворяет ли  качество  кредитного портфеля требованиям по доходности и риску банка, а также оценить динамику кредитного портфеля, т.е. насколько  качество  портфеля стало лучше, чем за прошлый отчетный период.

Следующим этапом регулирования кредитного портфеля является распределение и мониторинг кредитов по группам рисков в соответствии с требованиями ЦБ РФ и внутренними инструкциями банка и создание резерва на возможные потери по ссудам (РВПС). РВПС представляет собой специальный резерв, необходимость формирования которого обусловлена кредитными рисками в деятельности банка. Резерв на возможные потери по ссудам формируется за счет отчислений, относимых на расходы банка. В Российской Федерации классификация ссуд исходя из формализованных критериев оценки кредитных рисков, производится в соответствии с группами, приведенными в табл. 4.                                                                                           

  Таблица  4

Классификация  ссуд исходя из формализованных критериев оценки кредитных рисков [9]

Группа риска и характеристика ссуды	Величина резерва, в % к сумме задолженности
1	2
1 группа - Стандартные ссуды 1) Текущие ссуды независимо от  обеспечения при отсутствии просроченной уплаты процентов: кроме льготных текущих ссуд и ссуд инсайдерам. 2) Обеспеченные ссуды: - текущие при налич. просроч. уплаты % до 5 дней включ.; - при налич. просроч. задолж. по осн. долгу до 5 дней вкл.; - переоформленные один раз без изм. условий договора.	1
2 группа - Нестандартные 1) Обеспеченные ссуды: - текущие при наличии просроченной  уплаты процентов от 6 до 30 дней  включительно; - при наличии просроченной задолженности  по основному долгу от 6 до 30 дней  включительно; - переоформленные два раза без  изм. условия договора; - переоформленные один раз с  изм. условий договора. 2) Недостаточно обеспеченные ссуды: - текущие при налич. просроч. уплаты % до 5 дней включ.; - при налич. просроч. задолж. по  осн. долгу до 5 дней вкл.; - переоформленные один раз без  изм. условий договора. 3) Льготные текущие ссуды  и  текущие ссуды инсайдерам при  отсутствии просроченной уплаты процентов.	20