Кадастр и планировка населенных мест

На третьем  этапе производится выделение охранных зон, прибрежных защитных полос (если для  этого не требуется отдельный  проект, как в приморских населенных пунктах). 

 

На заключительном этапе инвентаризации земель населенного  пункта составляется баланс площадей земельных участков по назначению, по форме собственности, по типу правоустанавливающих документов. На этом же этапе становятся видны объекты, которые можно  реализовать через земельные  аукционы. Поскольку обновлены картографические материалы, установлены охранные зоны, установлена точная площадь участков, подготовка инвестиционных предложений  и процедуры торгов занимает намного  меньше времени.

Состав  и содержание работ подготовительного  этапа зависит от состояния учета  земель на момент инвентаризации. Поскольку  учет земель в городах до настоящего времени проводился часто формально, достоверные сведения о фактическом  положении земель в городах на данный момент практически отсутствуют. Поэтому инвентаризацию земель, проводимую в рамках земельной реформы, можно  назвать первой. В состав подготовительного  этапа инвентаризации включается сбор информации, а также:

- изучение и оценка кадастровых планов структуризации;

- изучение и анализ геодезических, топографических и других работ, выполняемых ранее на территории города;

- анализ топографических планов города в масштабах 1:500 - 1:5 000;

- проработка материалов по выносу в натуру, установлению (восстановлению) и определению границ города;

- оценка состояния дежурных планов застройки, инженерных сетей и других объектов;

- систематизация материалов по отводу земельных участков и материалов исполнительных съёмок законченного строительства;

- изучение материалов обследований земельных участков, занятых индивидуальной застройкой;

- анализ материалов и документов (реестры, таблицы и другие), имеющих отношение к использованию и распределению земель между различными организациями города;

- составление кадастровых планов структуризации;

- подготовка и утверждение технического проекта или технического задания на проведение инвентаризации земель.

 

3.2 Установление состава земель  города

 

Установление  состава земель города – это процесс  зонирования территорий населенного  пункта в целях определения территориальных  зон и установления градостроительных  регламентов.

Установление  территориальных зон на фрагменте  карты города Тобольск проводилось  в соответствии с градостроительными регламентами.

Границы территориальных зон могут быть установлены по:

- линиям  магистралей, улиц проездов, разделяющим  транспортные потоки противоположных  направлений;

- красными  линиями;

- границам  земельных участков;

- границам  населенных пунктов в пределах  муниципальных образований;

- границам  муниципальных образований;

- естественным  границам природных объектов;

- иным  границам.

На фрагменте  карты города Тобольск установлены  следующие территориальные зоны:

- жилая  зона (зоны застройки индивидуальными  жилыми домами с территориями, предназначенными для ведения  садоводства и огородничества);

- зона  резерва;

- общественно-деловая зона;

-  зона  сельскохозяйственного использования;

- зона  рекреации;

 

Площадь исследуемой территории города Тобольска  составляет  приблизительно 140000 кв.м. Большую часть территории занимают жилая зона и зона сельскохозяйственного  использования. Более полный состав земель представлен в диаграмме (рисунок 3.1).

 

Рисунок 3.1 –  Диаграмма «Состав земель г.Тобольска»

 

Жилая зона занимает наибольшую часть территории (60%), наименьшая часть занята зоной резерва(5%).

Почти все  территориальные зоны расположены  и используются по их целевому назначению, что позволяет более выгодно  использовать эти земли.

 

3.3 Установление ограничений и  обременений прав в использовании  городских земельных участков (экологическое  зонирование территории города)

 

Права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным Земельным кодексом и другими федеральными законами. При этом могут устанавливаться  ограничения прав на землю в виде особых условий использования земельных участков и режима хозяйственной деятельности в зонах.

Ограничение прав на землю подлежит государственной  регистрации.

Сведения  об ограничении вещного права  на соответствующий объект недвижимости и о лицах, в пользу которых  установлено это ограничение, включаются в кадастр после осуществления  государственной регистрации соответствующего ограничения.

С целью  учета экологических ограничений  в кадастровой системе города земельно-оценочных работ города была установлена следующая экологическая зона:

- зона  особо охраняемой территории  и объектов;

В зоне особо охраняемых территорий действует специальный охранный режим использования земель. В зоне запрещается возведение многоэтажных зданий, нарушающих композицию охраняемых объектов, размещение вредных производств, лабораторий, коммунально-складского хозяйства, зон активной рекреации, автомобильных и железных дорог. Регулируется как этажность, так и плотность застройки.

На территории памятников природы принимается  режим использования земель, запрещающий  деятельность, ведущую к изменению  исторически сложившегося ландшафта, снижению и уничтожению экологических  и эстетических качеств территории, в том числе запрещается:

- строительство и эксплуатация промышленных объектов, использование природных ресурсов в промышленных целях;

- любая деятельность, ведущая к загрязнению воздушного бассейна, поверхностных и грунтовых вод, развитию эрозии почвы и т.д.;

- нарушение места обитания охраняемых животных и растений, интродукция неместных видов животных и растений;

- строительство поселков, садоводческих товариществ и дач;

- вырубка лесных массивов, за исключением рубок ухода и санитарных рубок.

Социально-экономическая  деятельность предприятий, находящихся  вблизи данных территорий, а также  проекты развития населенных пунктов  должны проходить экологическую  экспертизу с обязательным согласованием  проектов со специально уполномоченными  государственными органами в области  охраны окружающей природной среды. А охрана территории памятников природы  должна осуществляться согласно ст. 35 Федерального закона «Об особо охраняемых природных территориях» специально уполномоченными государственными органами в области охраны окружающей среды.

Правила установления и использования  придорожных полос федеральных  автомобильных дорог общего пользования  определены постановлением Правительства  Российской Федерации от 01.12.1998 № 1420.

В зависимости от категории федеральной  автомобильной дороги и с учетом перспективы ее развития ширина каждой придорожной полосы от границы полосы отвода с обеих сторон устанавливается:

• для автомобильных дорог IV и III категории - 50 м;
• для автомобильных дорог II и I категории - 75 м.

В границах поселений размер придорожной  полосы для федеральных автомобильных  дорог устанавливается до границы  существующей застройки, но не более  50 м.

В пределах придорожных полос федеральных  автомобильных дорог запрещается  строительство капитальных сооружений (сооружения со сроком службы 10 и более  лет), за исключением объектов дорожной службы, объектов Государственной инспекции  безопасности дорожного движения Министерства внутренних дел Российской Федерации  и объектов дорожного сервиса, это  требование не распространяется на объекты, находящиеся в эксплуатации, а  также на объекты, строительство  которых началось до 1 июля 1998 года.

Размещение в пределах придорожных  полос объектов разрешается при  соблюдении следующих условий:

• объекты не должны ухудшать видимость на федеральной автомобильной дороге и другие условия безопасности дорожного движения и эксплуатации этой автомобильной дороги и расположенных на ней сооружений, а также создавать угрозу безопасности населения;
• выбор места размещения объектов должен осуществляться с учетом возможной реконструкции федеральной автомобильной дороги;
• размещение, проектирование и строительство объектов должно производиться с учетом требований стандартов и технических норм безопасности дорожного движения, экологической безопасности, строительства и эксплуатации автомобильных дорог.

Размещение инженерных коммуникаций в пределах придорожных полос  допускается только по согласованию с Федеральным дорожным агентством или уполномоченными им органами, на которые возложено управление федеральными автомобильными дорогами, при условиях, установленных «Правилами установления и использования придорожных  полос федеральных автомобильных  дорог общего пользования», утвержденными  постановлением Правительства Российской Федерации от 01.12.1998 № 1420.

Данные ограничения должны быть положены в основу кадастрового деления  города.

 

3.4 Кадастровая организация территории  населенного пункта

 

Каждый  объект недвижимости, сведения о котором  внесены в государственный кадастр  недвижимости, имеет неповторяющийся  во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный  номер (кадастровый номер). Кадастровые  номера присваиваются объектам недвижимости органом кадастрового учета. Присвоенный  объекту недвижимости кадастровый  номер однозначно идентифицирует его  в различных самостоятельных  системах и является ключом при поиске информации, характеризующей данный объект, в различных системах. 
Кадастровое деление — это деление территории Российской Федерации по принятым правилам на кадастровые единицы и их нумерация для целей ведения Государственного земельного кадастра и присвоения земельным участкам кадастровых номеров. 
           Кадастровое деление территории муниципального образования выполняется путем формирования кадастровых кварталов. При этом должны быть учтены следующие требования: 
- вся территория кадастрового района делится на кадастровые кварталы;  
- вся территория муниципального образования должна быть полностью покрыта кадастровыми кварталами без разрывов и наложений;  
- кадастровые кварталы могут объединяться в кадастровые массивы и кадастровые блоки;  
- все кадастровые единицы должны иметь замкнутые границы;  
- все кадастровые единицы должны быть пронумерованы;  
- границы кадастровых кварталов не должны пересекаться;  
- земельный участок должен располагаться только в одном квартале;  
- границы кадастровых кварталов должны однозначно опознаваться на местности. Их целесообразно проводить по естественным и искусственным линейным объектам;  
- желательно, чтобы границы кадастровых единиц совпадали с границами административно-территориального деления.  
           Кадастровый номер присваивается каждому земельному участку, который формируется и учитывается в качестве объекта недвижимого имущества, права на который подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Кадастровые номера присваиваются после проверки представленных документов о межевании ранее учтенных земельных и проведения на основе заявки кадастровых работ (выделение, слияние, разделение, перераспределение) по формированию вновь образованных земельных участков. 
           Формирование кадастрового номера ведется по всем земельно-кадастровым территориальным единицам (блокам, зонам, кварталам, земельным участкам).

- кадастровых блоков (блока);

- кадастровых массивов;

- кадастровых кварталов;

- земельных  участков.

 
           На основании картографической основы г. Тобольска территория исследуемого объекта вошла в два кадастровых блока в которые вошло три массива.  
Кадастровая организация территории города Тобольска, водящего в 72 кадастровый округ и 24 кадастровый район, формируется по следующему принципу. Выделяется 1 блок, 2 массива, в каждом массиве определенное количество кварталов. 
          Количество кварталов в первом массиве составило 17, во втором массив 21 квартал. Границы кадастровых кварталов формируются на основе материалов инвентаризации земель поселений и проходят в основном по оси существующей сети магистральных улиц. 
          Внутри каждого квартала формируются земельные кадастровые участки, границы которых отражены на планово-картографической основе.            На территории города Тобольска предлагается следующий вариант структуры кадастрового номера земельного участка: 
          72:24:01 02 003:0012,                             

где 72 – номер кадастрового округа субъекта Федерации;

      24 – номер города, входящего в состав субъекта Федерации;

      01 02 003 – иерархический составной номер кадастрового квартала (01 – номер блока,  02 – номер зоны, 004 – номер квартала);

      0012 – номер земельного участка, уникальный в пределах кадастрового квартала.

 

3.5 Разработка  дежурной кадастровой карты (фрагмента  территории города)

 

С целью  графического изображения сведений об объектах недвижимости используют дежурные  кадастровые карты, которые  являются одной из основных и обязательных форм представления пространственных данных и других сведений о земельных  участках  и территориальных зонах  как объектах кадастрового учета. Дежурная кадастровая карта состоит из сложных документов – разделов, каждый из которых отражает сведения о местоположении и границах учтенных земельных участков одного кадастрового квартала. На дежурной кадастровой  карте (плане) оперативно, по мере поступления, отображают сведения о положении  на местности: пунктов опорной межевой  сети; объектов административно – территориального деления; объектов кадастрового зонирования; земельных участков; межевых знаков;  территориальных зон; объектов местности, с которыми связаны учтенные в государственном земельном кадастре территориальные зоны; других объектов местности, с которыми связаны земельные участки.