Купля-продажа земельных участков

ФГБОУ ВПО Самарский государственный экономический университет

Кафедра «Организации и стратегии  развития промышленных предприятий»

 

 

 

 

Курсовая работа

 

на тему:

 

Купля-продажа земельных  участков

 

 

 

 

 

 

Выполнила:

студентка 3 курса гр. ЭиУП(ОсНИ),

Е.С. Федина

 

Научный руководитель:

канд. пед. наук

Н.В. Кочеткова

 

 

 

 

 

Самара 2011.

План

 

Введение

Недвижимость  является необходимым условием нормальной жизни и деятельности каждого  человека и в силу этого выступает  как особый объект гражданско-правовых отношений.

Земля - уникальный природный ресурс, обладающий целым рядом специфических, только ему присущих свойств, во-первых, он количественно ограничен, во-вторых, произвести искусственно его невозможно; в-третьих, каждая его часть, представляющая собой отдельно взятый земельный участок, используемый для тех или иных целей, различна по своему плодородию (качеству) и местоположению.

Актуальность  исследуемой темы определяется:

- повсеместно  возникающими сложностями при  заключении и оформлении гражданско-правовых  сделок с недвижимостью;

- постоянными  изменениями и дополнениями нормативно-правовой базы в области жилищных правоотношений.

Одним из главнейших источников процветания любого государства  является принадлежащие ему земельные  ресурсы. От того, в чьих руках находится  земля, для чего и как она используется, в конечном счете зависит благополучие каждого члена общества, социальный прогресс, развитие экономики и экологическое равновесие. Это предопределяет необходимость совмещать два понятия: с одной стороны, принадлежность земельных ресурсов всему обществу, с другой стороны, частная собственность на землю, закрепленную за конкретным хозяином.

Земельные правоотношения являются сложными и многогранными  по своей правовой природе, каждая отдельная  грань регулируется различными правовыми  нормами, а именно: конституционно-правовыми, гражданско-правовыми, семейно-правовыми, земельно-правовыми, эколого-правовыми и другими нормами права. Гражданско-правовые нормы устанавливают, что земельный участок – это объект гражданских прав и объект недвижимости, закрепляют условия и порядок заключения сделок с земельными участками.

Целью курсовой работы является изучение сделки купли-продажи земельного участка.

Исходя из этой цели вытекают следующие задачи:

- рассмотрение  категорий земель РФ;

- изучение видов сделок с земельными участками;

- рассмотрение правового регулирования сделок с землей;

- рассмотрение  процедуры приобретения земельного участка;

- изучение договора купли-продажи земельного участка;

- изучение существенных условий, предъявляемые к договору купли-продажи земельного участка.

В первой главе  будут рассмотрены понятия: «недвижимое имущество», «земельный участок», категории земель РФ по целевому назначению, классификация различных сделок с земельными участками. А также была изучена нормативно-правовая база, регулирующая сделки с земельными участками.

Во второй главе  будут рассмотрены следующие вопросы: процедура приобретения земельного участка; документы, необходимые для заключения договора купли-продажи и существенные условия для данного договора.

В третьей главе будет представлен анализ рынка земельных участков по Самарской области и рассмотрение купли-продажи земельного участка на конкретном примере.

Для раскрытия  данной темы использовалось действующее  Российское законодательство.

 

1. Понятие и общая характеристика сделок с земельными участками.
1. Понятие земельного участка. Категория земель РФ

Согласно ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество».¹

Земельный участок — часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Земельные участки, из которых  при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки, прекращают своё существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», за исключением случаев, указанных в пункте 4 статьи 11.4 Земельного Кодекса, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

Согласно Земельному кодексу РФ все земли подразделяют на категории. Для каждой из них предусмотрен свой правовой режим и разрешенное использование. ²

В зависимости  от целевого назначения выделяют следующие  категории:

• сельскохозяйственного назначения;
• земли населенных пунктов;
• промышленного и иного специального назначения;
• особо охраняемых территорий и объектов;
• лесного фонда;
• водного фонда;
• запаса. ³

Категория земель обязательно должна быть указана  в актах органов исполнительной власти о предоставлении земельных  участков, а также в договорах, сделках и других документах, подтверждающих переход права на земельные участки.

Каждая из категорий земли имеет свой вид разрешенного использования. К примеру, земли населенных пунктов могут иметь такие виды разрешенного использования как:

• индивидуальное жилищное строительство (ИЖС);
• ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ).

А земли сельскохозяйственного  назначения могут иметь такой  вид разрешенного использования  как:

• ведение крестьянско–фермерского хозяйства (КФХ);
• ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ);
• дачное строительство (разрешено возведение строения с правом регистрации, но без права регистрации проживания в них);
• садоводство (разрешено возведение строения с правом регистрации, но без права регистрации проживания в них).

 

2. Основные виды сделок с земельными участками

Анализ норм Гражданского и Земельного кодексов Российской Федерации позволяет  выявить следующие виды сделок с  землей:

• купля-продажа земельных участков и земельных долей (паев);
• передача органами местного самоуправления за плату земельных участков приватизированным государственным и муниципальным предприятиям, в том числе при расширении и дополнительном строительстве, гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности; иным собственникам недвижимости, иных объектов и прав производится в соответствии с порядком, установленным законодательством Российской Федерации и законодательством области.
• продажа земельных участков, права аренды земельных участков, права застройки земельных участков с аукциона или конкурса;
• продажа с аукциона земельных участков и прав на земельные доли (паи) органами местного самоуправления;
• залог земельных участков и земельных долей;
• наследование земельных участков и земельных долей;
• мена земельных участков и земельных долей;
• дарение (безвозмездная передача) земельных участков, земельных долей;
• передача земельных участков и земельных долей (паев) или прав на них в качестве вклада в уставный капитал коммерческих и некоммерческих организаций;
• передача земельных участков, земельных долей (паев) по договору ренты или пожизненного содержания;
• иные сделки, не противоречащие законодательству Российской Федерации и законодательству области.

Итак, собственники земельных участков вправе их продать, подарить, передать в залог, в уставные фонды (капиталы), в аренду и срочное  пользование, обменять на любое недвижимое имущество, заключить договор ренты или договор пожизненного содержания с иждивением, добровольно отказаться от земли. Такие участки наследуются по закону или в соответствии с завещанием.

Землевладельцы  и землепользователи вправе с  согласия органа местного самоуправления, так как земля в этих случаях остается в государственной или муниципальной собственности, обменять свои участки на другие участки, сдать их в аренду или срочное пользование, приватизировать, добровольно отказаться. Земельные участки, переданные гражданам в пожизненное наследуемое владение, наследуются по закону; земли, переданные в бессрочное (постоянное) пользование, наследуются или переходят к правопреемнику только вслед за строениями, зданиями и сооружениями.

Арендаторы  и срочные пользователи земли вправе обменять свои земельные участки, приватизировать их, добровольно отказаться от земли.

Совершение  указанных сделок с землей допускается  при условии соблюдения ограничений, установленных земельным и гражданским  законодательством.

Заключение  договора ренты регулируется ст. 583—600 ГК РФ. Суть этой сделки заключается  в том, что одна сторона передает земельный участок (долю) в собственность  другой стороне, которая будет выплачивать  за это бессрочно или на срок жизни  ренту в виде денежной суммы либо средства на содержание получателя ренты.

Договор пожизненного содержания с иждивением оформляется  в соответствии со ст. 601—605 ГК РФ и  заключается в том, что гражданин  передает участок в собственность  плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением этого гражданина или указанного им третьего лица.

Собственник земли  вправе добровольно от нее отказаться. В соответствии со ст. 225 ГК РФ в этом случае по поручению органа местного самоуправления районный комитет по земельным ресурсам и землеустройству принимает этот бесхозяйный участок на учет. Только по истечении одного года орган местного самоуправления вправе обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на указанный участок.

Если от земельного участка отказывается землевладелец  или землепользователь, то на основании  поданного заявления орган местного самоуправления вправе сразу принять  решение об изъятии такого земельного участка у отказавшегося лица и передать участок иным лицам.

Воля участников сделки, отражающая их намерение совершить  сделку, должна получить определенное внешнее выражение и закрепление. Это необходимо, чтобы содержание сделки было ясно ее участникам, условия  сделки были зафиксированы, и можно  было без затруднений разрешать споры между сторонами сделки, если они возникнут.

Способ, посредством  которого выражается воля сторон при  совершении сделки, называется формой сделки. Существует несколько таких  способов.

Сделка может  быть совершена устно, путем словесного выражения воли. При таком выражении воли участник сделки на словах формулирует свою готовность совершить сделку и условия ее совершения.

Сделка может  быть совершена и путем молчания, только если это предусмотрено в  законе или в соглашении сторон. Так, арендодатель после истечения срока действия договора аренды земельного участка может не возражать против дальнейшего пользования арендатором имущества. В этом случае договор считается возобновленным на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК). Молчание арендодателя рассматривается в законе как форма его согласия совершить сделку.

Единственной  сделкой с земельными участками, заключение которой Гражданский  Кодекс РФ допускает в устной форме, является аренда на срок до одного года.

Все остальные  сделки с землей совершаются в письменной форме. Письменной следует признать сделку, совершенную путем составления документа, в котором письменно изложено содержание сделки, указано наименование, есть подпись сторон (личная, должностного лица, доверенного лица, рукоприкладчика). В Гражданском кодексе дан исчерпывающий перечень случаев, когда разрешается подписание сделки не самим гражданином, являющимся стороной сделки, а по его просьбе другим лицом. Такое лицо именуется рукоприкладчиком. Подпись рукоприкладчика должна быть засвидетельствована нотариусом, либо другим должностным лицом, имеющим право совершать нотариальное действие, с указанием причин, в силу которых совершающий сделку гражданин не мог подписать ее собственноручно (п. 3 ст. 160 ГК РФ).

Несоблюдение  простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (п. 1 ст. 162 ГК).

В письменной форме  сделки (договоре), предусматриваются следующее условия:

1. стороны сделки;
2. вид сделки;
3. предмет сделки (план, описание земельного участка, его правовой режим, в том числе обременения, регистрационный номер, сведения о недвижимом имуществе, расположенном на земельном участке);
4. указание на отсутствие запрета на совершение сделок в отношении данного земельного участка и прочно связанного с ним недвижимого имущества:
5. указание на отсутствие или наличие обременений земельного участка правам третьих лиц (залог, аренда, сервитуты др.);
6. дата передачи прав на земельный участок;
7. цена сделки;
8. обязательства сторон.