Оценка земли, их различие и взаимосвязь

Обычно специалист-оценщик  изучает особенности участка  и рынка, а также исследует  и динамику современного рынка в деталях.

Именно такой  анализ позволяет получить данные, которые остаются актуальными в  течение долгого времени, а также  позволяют разрабатывать верные стратегии использования земельного участка в будущем, что является важным аспектом использования земель.

2.7 Стоимостная  оценка земель

Все категории земель подлежат оценке, однако какие земли  могут быть подвергнуты такому исследованию как стоимостная оценка земель? Прежде чем ответить на этот вопрос, необходимо заранее определить, что же представляет собой стоимостная оценка?В обычном  понимании стоимостная оценка земель – это оценка стоимости тех, или иных территорий.

Это может быть оценка рыночной стоимости, оценка кадастровой  стоимости, а также и оценка арендной платы, которая рассчитывается также  на основе таких данных, как информация о качестве и ценности данных земель.

Как правило, стоимостная  оценка земель, направленная на анализ данных о рыночной стоимости, нацелена на оценку спроса на рынке, а также  и на оценку качества данных земель.

Как правило, во внимание тут стоит брать такие аспекты, как особенности района, в котором расположен этот участок.

Престиж района и  уровень спроса на такие участки  могут быть наиболее важными качествами для стоимостной оценки земель.

Почему? Потому что  нередко именно они более прочих показателей влияют на уровень рыночной стоимости.

Однако оценка, которая  направлена на выявление кадастровой  стоимости, построена на внимание к  немного иным параметрам – к качественным характеристикам участка земли.Как  известно, стоимостная оценка земель – это длительное, сложное и  затратное исследование, однако, для  каких целей оно необходимо? В  первую очередь, проведение данного  исследования является необходимым  для оформления большого количества разнообразных документов и бумаг.

Например, стоимостная  оценка земель требуется для внесения земель в уставной капитал, а также  для получения кредитов и решения имущественных споров.

В некоторых случаях  проведение стоимостной оценки земель начинается не только по инициативе владельца  данной собственности, иногда инициаторами исследования могут быть органы местного самоуправления, а также и судебные органы в случае решения споров через  суд. Обычно стоимостная оценка земель позволяет получить очень ценные данные, которые объективны.

Например, эти данные могут потребоваться для успешной и быстрой продажи земельного участка, или же, напротив, для выгодного его приобретения.

Знать реальную ценность и стоимость земель, которые находятся  в собственности всегда удобно, это  позволяет избежать финансовых потерь во время оформления сделок с данной недвижимостью.

2.8 Рыночная оценка земли

Рыночная оценка земли представляет собой оценку прав, которые возникают в земельных правоотношениях.

Их можно разделить на две большие группы.

К первой относится  право собственности на участки земли

Ну а вторая группа – это право пользования и владения участком земли.

Право владения земельным  участком может быть пожизненным  наследуемым, бессрочным, ограниченным, безвозмездным срочным. Рыночная оценка земли необходима для того, чтобы установить ту вероятную стоимость на рынке, по которой данный объект может быть отчужден.

Причем отчуждение происходит в условиях конкуренции  на открытом рынке.Необходимость оценки.Законодательством  РФ выделены ряд случаев, когда рыночная оценка земли необходима к проведению.

Одна из сторон сделки не принимает исполнение, а вторая сторона сделки не должна изымать  объект, в отношении которого проводится рыночная оценка,

Обе стороны сделки действуют в собственных интересах.

Они имеют полное осведомление о предмете, в отношении  которого осуществляется сделка,

Объект, в отношении  которого осуществляется рыночная оценка земли, представлен на рынке и  имеет форму открытой оферты.

Сделка оформляется  без принуждения в отношении  одной из сторон, и ее стоимость  представляет собой обоснованное вознаграждение за конкретный объект.

Платеж за объект осуществляется в денежной форме.

Оценка рыночной стоимости.Самым популярным видом  рыночной оценки является рыночная оценка земли, а также ее полный расчет.

Оценка рыночной стоимости включает в себя многочисленные аспекты:

определение стоимости  самого объекта,

определение части  прав в отношении объекта, которые подвергаются оценке (право пользования или же аренды) и др.

Хотя рыночная стоимость  объекта порой кажется очевидной  как для покупателя, так и для  ее настоящего владельца, рыночная оценка земли необходима.

Дело в том, что  после ее проведения цена за объект может быть скорректирована как  в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения.

Для определения  реальной стоимости земельного участка  и проводится рыночная оценка земли.Процедура  рыночной оценки может выполняться  в отношении различных объектов.

Прежде всего, к  ним относятся земельные участки.

Но помимо них  оценке подвергаются и объекты недвижимости:

жилая недвижимость – квартиры, дома, коттеджи,

коммерческая недвижимость (складские помещения, гостиницы, торговые помещения, офисы),

промышленная недвижимость (промышленные комплексы, сооружения, здания),

инженерные коммуникации,

не завершенное  строительство.

Рыночная оценка земли, а также иных объектов помогает самым оптимальным образом распоряжаться недвижимым имуществом.

К тому же рыночная оценка земли становится необходимой  в тех случаях, когда собственники земельных участков желают с их помощью  получить кредит.

Только после  правильно проведенной оценки можно  рассчитывать, что будут привлечены дополнительные вложения как от местных, так и от зарубежных инвесторов.Рыночная стоимость.Рыночная оценка земли и  недвижимости означает определение  самой оптимальной стоимости, которая  будет складываться в условия его продажи на открытом рынке.

При этом условия  проведения сделки должны быть в полном объеме для того, чтобы сделка была справедливой.Условия, при которых сделка является справедливой:

ни одна из сторон сделки не является к ней принужденной.

Как покупатель, так  и продавец действуют исключительно  из стандартных, собственных мотивов;

обеим сторонам сделки известна рыночная оценка земли, и они  располагают самой полной информацией  для того, чтобы принять правильное решение в отношении проводимой сделки.

Обе стороны стремятся  удовлетворить собственные интересы в результате проводимой сделки;

на открытом конкурентном рынке объект недвижимости выставляется достаточное время.

Для совершения сделки отобран самый удачный момент;

рыночная оценка земли имеет денежный эквивалент.

Процесс оплаты также  предполагает использование денежных средств как в наличной, так и в других формах;

цена сделки не содержит уступок, скидок, ее условия стандартные;

спрос у объекта, в отношении которого осуществляется отчуждение, обычный.

На предлагаемом рынке объект признается полезным;

объект, в отношении  которого осуществляется рыночная оценка земли, достаточно дефицитен.

Это значит, что  на рынке он имеет ограниченное предложение, создавая своим присутствием конкуренцию;

объект может  передаваться из одних рук в другие и обладает всеми необходимыми для  этого правами.

Методы рыночной оценки.Рыночная оценка земли может  осуществляться различными методами.

Но сегодня выделено три основных метода оценки: капитализация  доходов, затратный и сравнительный.Основным методом оценки в настоящее время  является сравнительный метод оценки земли.

Метод сравнительных  продаж может быть применим в тех  случаях, когда имеется рынок  земли, на нем есть реальные продажи.

Непременным условием является формирование цен на объекты за счет рыночных отношений.

Рыночная оценка земли заключается в том, что  оценщик анализирует имеющийся  рынок, сравнивает подобные продажи  и получает реальную рыночную стоимость конкретного объекта.

В большинстве случаев  он используется в западной практике.Метод  оценки стоимости на рынке по затратам к земле применяется очень  редко.

Его используют только в тех случаях, когда рыночная оценка земли неразрывна от тех улучшений, которые на ней произведены.

Принято считать, что земля представляет собой постоянную единицу, которая не подвергается расходованию.

Затратный же метод  используется для оценки тех искусственных  объектов, которые были созданы при  помощи человека.

Стоимость земельного участка в данном случае складывается со стоимостью произведенных улучшений.В  России чаще всего применяется рыночная оценка земли следующим методом.

Это анализ эффективного использования.

Данный анализ связан с тем видом использования  земельного участка, который способен принести ее владельцу максимальную прибыль.В рамках региональной налоговой  политики также должна проводиться рыночная оценка земли.

За счет налога на недвижимость формируется 70% местного бюджета во многих странах мира.Стоимость  услуг по оценке различается в  зависимости от типа объекта, сложности расчетов.

Наряду с этим имеет значение, какие именно специалисты  привлекаются к процессу оценки. Чаще всего стоимость услуг измеряется в часах. Но так же может зависеть и от величины того объекта, в отношении которого проводится рыночная оценка земли.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

Земля выступает основой жизни  и деятельности человеческого общества. Она является сложным и специфическим  объектом оценки, что обусловлено  особенностями земли, такими как  неподвижность, уникальность, многофункциональность, ограниченность предложения, а также  необходимостью учета при оценке многих других факторов. В России земля - один из наиболее сложных объектов оценки в составе недвижимости, также  и из-за низкой степени развития земельного рынка и неразработанности  земельного законодательства.

Теоретическим фундаментом процесса оценки служит система оценочных  принципов, на которых основывается расчет стоимости земельного участка. Принципы оценки земельных участков формируют исходные взгляды субъектов  рынка на величину стоимости земли. Использование тех или иных принципов  оценки зависит от конкретной ситуации, складывающейся на момент оценки. Принципы оценки земельных участков тесно  взаимосвязаны и в зависимости  от используемого метода оценки могут  играть основную или вспомогательную  роль. Они представляют собой теоретическую  основу оценки стоимости земельных  участков, на которых базируются три  фундаментальных подхода к оценке - доходный, сравнительный и затратный.

В стратегии рыночных преобразований, происходящих на всей территории России, институт оценки земли  должен занять одно из важнейших мест. Обоснование научных принципов  и практических методов оценки рыночной и кадастровой стоимости необходимо для эффективного развития отношений по использованию земли:

как основы жизни, деятельности и благосостояния народов России;

как важнейшего природного ресурса, необходимого для развития всех отраслей народного хозяйства;

как пространственного базиса под городскую застройку;

как кладовой месторождений;

как объекта налогообложения.

В данном пособии  были рассмотрены различные подходы, используемые для решения проблем, с которыми приходится сталкиваться оценщикам, риэлторам и аналитикам рынка недвижимости при оценке стоимости  земельных участков.

 

                                     Список литературы

 

1. Кодекс Республики Казахстан от 20.06.2003 N442-П «Земельный кодекс Республики Казахстан» .
2. Воронцов А.П. Кадастровая оценка земли. Учебное пособие, 2002г.
3. Прорвич В.С. Оценка экономической стоимости городской земли. – М – 1998г.