Оценка стоимости земельного участка

 

Для достижения данных индикаторов  предусмотрена реализация мероприятий и инвестиционных проектов[13]

Таблица 5.

Реализация  инвестиционных проектов и мероприятий

в агропромышленном комплексе

Наименование мероприятия	Срок реализации	Объем финансирования, млн.руб.
		Всего:	Федеральный  бюджет	Республиканский бюджет	Бюджет  муницип района	Бюджет сельских поселений	Собственные и привлеченные средства предприятий
Строительство овощехранилища 50 тн. в с. Шаманка	2012	1,6					1,6
Строительство коровника 200 гол. в местности Угнасай  ООО "Ажал"	2012	2					2
Развитие молочного скотоводства. Реконструкция  коровника на 200 гол. в с.Хонхино	2012	20					20
Реконструкция МТФ в с. Шаманка	2012	20					20
Строительство телятника на 100 гол.  в  с. Шаманка	2012	3					3
Строительство свинокомплекса в с. Сахули  ООО "Кумяко"	2012	15					15
Строительство конного двора 50 гол. в  с.Курумкан	2012	10					10
Приобретение племенного скота мясного  направления СПК «Барагхан».50 гол.	2013	1,5					1,5
Приобретение племенного скота молочного  направления СПК «Сахули»	2012	1,5					1,5
Приобретение племенного скота мясной породы (калмыцкой) ООО "Ажал"	2011	1,4					1,4
Реконструкция мельницы  СПК «Хуторхой»	2011	0,5					0,5
	2012	0,5					0,5
Строительство автогаража на 20 ед.техники  СПК «Хуторхой»	2015	3					3
Приобретение охладителя молока для  МТФ СПК «Сахули»	2011	1					1
Приобретение оборудования для МТФ  СПК «Сахули»	2012	3,5					3,5
Создание кормовой базы на базе управления оросительной системы	2011	0,5		0,5
	2012	1		1
Приобретение скота 100 голов Курумканский филиал ФГУ "Бурятмелиоводхоз"	2011	0,5					0,5
Строительство площадки для откорма  скота СПК "Хуторхой"	2011	1,5					1,5
	2012	1,5					1,5
Строительство 3 домов  СПК "Эрдэм"	2011	1,3					1,3
Строительство мельницы	2011	0,6					0,6
Строительство свинофермы (2 ед.)	2011	0,5					0,5
Строительство зерносушилки и зерносклада  на 500 тонн	2011	2,1					2,1
Строительство стайки для КРС (2 ед.)	2011	0,4					0,4
Развитие пчеловодческого хозяйства  в с.Могойто  ИП Шляхов Е.Н.	2011	0,3					0,3
Реализация ФЦП "Социальное развитие села до 2012 г."	Всего	423,7	279,4	82,5	47,1	14,6	0
	2011	62,6	37,75	17	0	7,8	0
	2012	231,3	153,35	44	27,1	6,8	0
	2013	41,6	28,3	6,9	6,4	0	0
	2014	46,6	31,7	7,7	7,2	0	0
	2015	41,6	28,3	6,9	6,4	0	0
Реконструкция подстанции и линии  электропередач в местности Топка	2012	2	1,5	0,5
Реконструкция ВЛ 04/10 квт, ТП-10/04 квт в  с. Арбун Курумканского района	2012	17	11,6	2,7	2,7
Реконструкция подстанции и линии  электропередач на заимках поселения "Аргада"	2012	1,7	1,1	0,6
	2013	1,6	1,1	0,5
	2014	1,6	1,1	0,5
	2015	1,6	1,1	0,5
Реконструкция подстанции и линии  электропередач на животноводческих стоянках СПК "Эрдэм"	2011	1				1
Строительство ФАП с.Кучигер	2012	27	18,4	4	4,6
Строительство ФАП с.Сахули	2012	30	20,4	4,8	4,8
Строительство ФАП с.Шаманка	2012	35	23,8	5,6	5,6
Строительство ФАП с.Элэсун	2013	40	27,2	6,4	6,4
Строительство ФАП с.Хонхино	2014	45	30,6	7,2	7,2
Строительство офиса ВОП с.Аргада	2015	40	27,2	6,4	6,4
Строительство офиса ФОП с.Курумкан	2012	27	18,4	4	4,6
Строительство ФАП с.Улюнхан	2012	30	20,4	4,8	4,8
Реконструкция оросительной системы  Курумканская ООС	2011	16	10,5	5,5
	2012	16	10,5	5,5
Реконструкция оросительной системы  Шаманская ОС	2011	5	3,4	1,6
	2012	5	3,4	1,6
Реконструкция оросительной системы Аргадинская  ОС	2011	7	4,75	2,2
	2012	7	4,75	2,2
Реконструкция оросительной системы  Иейская ОС	2011	5	3,4	1,6
	2012	5	3,4	1,6
Реконструкция оросительной системы  Арзгунская ОС	2011	5	3,4	1,6
	2012	5	3,4	1,6
Реконструкция оросительной системы  Аллинская ОС	2011	5	3,4	1,6
	2012	5	3,4	1,6
Реконструкция оросительной системы  Улюнханская  ОС	2011	5	3,4	1,6
	2012	5	3,4	1,6
Строительство жилья по программе "Развитие села"	2011	13,6	5,5	1,3		6,8
	2012	13,6	5,5	1,3		6,8

5.  ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ

 

 

Оценка проводилась  для полного права собственности  на объект недвижимости и сопутствующие сооружения (сети). Под полным правом собственности понимается осуществление собственником комплекса прав, включая права владения, распоряжения и пользования, при ограничении его суверенности исключительно условиями, специально установленными государством в отношении осуществления прав частной собственности, налогового регулирования, нормами гражданского права и т. п.

Очевидно, что эта общепринятая трактовка полного права собственности  не может быть полностью применена  в настоящей оценке в связи  с состоянием законодательства, регулирующего  право собственности в Российской Федерации.

Любой процесс, связанный с недвижимостью  требует проведения правовой экспертизы.

Правовая экспертиза может осуществляться на разных этапах жизненного цикла объекта недвижимости, преследуя разные цели. Так, на этапе выбора и приобретения земельного участка под застройку целью правовой экспертизы может являться соответствие предполагаемого функционального назначения ОН градостроительному зонированию, чистота права собственника на отчуждаемый участок.

Собственником данного объекта  является Управление Роснедвижимости по РБ. Государственный земельный контроль за соблюдением земельного законодательства является важнейшим механизмом управления земельными ресурсами, который обеспечивает соблюдение требований земельного, гражданского, природоохранительного, градостроительного и иного законодательства в сфере земельных отношений. Функции по проведению Государственного земельного контроля возложены на Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость).

Для земельного участка в местности  урочище «Галгатай», основным правоустанавливающим документом является право долевой собственности у Цыренова Бадмы Ламажаповича и у Дибаевой Шагой Будаевны из земель колхоза им. Ленина для ведения личного подсобного хозяйства в соответствии с п. 1 ст. 4 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» № 101ФЗ от 24.0.2002 года. Кадастровый номер 03:11:0:111, расположенный в Курумканском районе РБ, с. Барагхан, колхоз им. Ленина, урочище «Галгатай». Общая площадь 195000,0 м², категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства.

Согласно статье 1110 ГК РФ при наследовании имущество умершего переходит к  другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое, включающее вещи, в том числе деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе  имущественные права и обязанности.

Наследование по закону имеет место, когда и поскольку оно не изменено завещанием, а также в иных случаях, установленных Кодексом. Согласно статье 1141 ГК РФ, наследники по закону призываются  к наследованию в порядке очередности, предусмотренной статьями 1142 - 1145 и 1148 Кодекса.

Таким образом, на основании статьи 1142 ГК РФ и свидетельства о смерти от 06.05.2009 г. на право наследования по закону, наследником части данного  пая становится сын - Цыренов Батор Бадмаевич. Другая половина пая предоставлена Цыренову Батору Бадмаевичу на основании доверенности от 16.02.2009 г. от Будаевой Оюны Бубеевны.

 

 

6.  ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

 

 

Объект оценки расположен по адресу: Курумканский район Республики Бурятия, с. Барагхан, колхоз им. Ленина, урочище «Галгатай». Общая площадь 195000,0 м², категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства.

Описание объекта произведено  на основании визуального осмотра. При проведении кадастровых работ использовались сведения государственного кадастра недвижимости местоположении границ смежных земельных участков (соответствующие координаты характерных точек границ). В ходе кадастровых работ объект недвижимости присвоен кадастровый номер 03:11:0:111, номер участка 03:11:380109:200 площадью 195000,0 м².

Объект находится в 18 км. от районного  центра, ближайший населенный пункт  в 3км. Объект находится в экологически чистой местности. Естественное озеленение лесными массивами 15%, пастбища и  сенокосные угодья - 70%, огород - 15%. На территории течет ручей.

Месторасположение ОН удачное, в плане подъездных путей. Рядом проходит транспортная магистраль, ЛЭП и телефонная связь.

 

 

7.  АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

 

 

Понятие "наилучшего и наиболее эффективного использования" определяется как разумное и возможное использование, при котором достигается максимальная стоимость собственности на дату проведения оценки. При этом должны быть учтены факторы физического, юридического, финансового и экономического характера. Вывод о наилучшего и наиболее эффективного использования делается на основе собранной информации с учетом существующих ограничений и типичности использования недвижимости для района расположения объекта.

Предварительное обследование, визуальный осмотр и рекомендации по использованию  объекта исследования.

Выполняя предварительное обследование, в ходе исследования и анализа  технической документации были получены необходимые сведения об объекте.

История эксплуатации данного объекта  начинается с 1994 года. Постройки были построены для ведения сельскохозяйственных нужд, подсобного хозяйства, разведения животноводства. Далее в 2002 году эксплуатация объекта было прекращена. Объект находился в заброшенном состоянии. Ремонтные работы не были проведены. Строительно-монтажных и ремонтных работ со времени ввода в эксплуатацию объекта не проводилось. В 2009 году земельный участок был передан на основании паев в пользование пайщиков-пенсионеров: Цыренову Бадме Ламажаповичу и Дибаевой Шагой Будаевне.

Расчет величины износа земельных  улучшений может осуществляться путем применения метода разбивки или  метода срока жизни.

Метод разбивки предусматривает обоснование  и определение величины каждого  вида износа, имеющийся у объекта  оценки, отдельно. При этом могут  проводиться такие оценочные  процедуры:

- величина физического износа рассчитывается по каждому конструктивному элементу отдельно или путем обобщенной оценки исходя из фактического физического (технического) состояния земельных улучшений в целом на дату оценки. Физический износ может определяться путем расчета необходимых затрат на устранение (создание, замену) признаков физического износа;

- величина функционального износа рассчитывается исходя из имеющихся признаков несоответствия потребительских характеристик объекта оценки современным требованиям подобного недвижимого имущества на рынке (отсутствие определенных потребительских характеристик или наличия избыточных потребительских качеств земельных улучшений). Функциональный износ может определяться путем расчета необходимых затрат на устранение (создание, замену) признаков функционального износа. Другим способом учета функционального износа является определение стоимости замещения объекта оценки путем использования информации о стоимости функционального аналога, не имеет признаков функционального износа, имеющихся у объекта оценки;

- величина экономического износа рассчитывается на основе сравнения прогнозируемого дохода от наиболее эффективного использования подобного недвижимого имущества на дату оценки с прогнозируемым доходом от наиболее эффективного использования объекта оценки с учетом доли земельных улучшений; прогнозируемой загруженности объекта оценки при условии наиболее эффективного использования с его проектной мощностью; цен продажи (цен предложения) подобного недвижимого имущества, содержащего признаки экономического износа, с ценами продажи (ценами предложения) подобного недвижимого имущества, которое не содержит признаков такого износа, но подобен по другим существенным признакам;

- коэффициент совокупного износа (пригодности) определяется как произведение соответствующих коэффициентов физического, функционального и экономического износа, имеющиеся у объекта оценки.

Кадастровая стоимость земельного участка – 2 320 500руб.,  площадь 195000,0 кв. м.

Для наиболее эффективного управления необходимо провести ряд мероприятий, включающее организационное, экономическое  планирование:

1. Провести процедуру регистрации  объекта недвижимости в соответствии  с законодательными актами РФ: ГК РФ, ЗК РФ и т.д.

2. Разработать финансовый план, включающий: своевременные выплаты  по налоговым выплатам, госпошлины  и т.д.

Данный объект исследования может  приносить собственнику максимальную прибыль только посредствам передачи объекта в частные руки, что  и выполняется на сегодняшний  момент. Но для того чтобы процедура  перевода была выполнена в кратчайшие сроки и с минимальными затратами  необходимо своевременно обратиться в  органы государственной регистрации  и в другие инстанции, после процедуры  регистрации у частного лица появятся возможности реализации объекта  исследования в целях получения  прибыли.

Для реализации проекта, как объект сельскохозяйственной деятельности: ведение  скотоводства, выращивание культур, посева зерновых культур и прочее. На данный момент такие работы ведутся, но их необходимо расширить, совершенствовать в соответствии с развитием технологий.

Максимальная эффективность. Как объект производства: производства строительных материалов, лесозаготовка, продуктов питания, но для этого необходимы дополнительные затраты, так что этот вариант экономически нецелесообразен. Для реализации проекта требуются инвестиции.

Таким образом, для большей выгоды все-таки необходимо наращивать развитие сельскохозяйственной отрасли, тем  более что существует значительная государственная поддержка, в рамках которой собственник может получить субсидию, денежные средства, налоговые  вычеты, необходимую технику, необходимые  трудовые ресурсы по средствам найма  работников через ЦЗН и т.д., что  возможно выполнить в кратчайшие сроки.

 

 

8.  ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА

 

 

Определение стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно  влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно  на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости недвижимости, согласно федеральным стандартам оценки используются три подхода: