Оценка стоимости земельного участка

Ставка дисконта выбирается как средняя норма прибыли, которую  инвестор ожидает получить на капиталовложения в сходные объекты. Она должна превышать безрисковую ставку и обеспечить премию за все виды рисков, связанные с инвестированием в операции с земельными участками. Чаще всего используют метод кумулятивного построения ставки дисконтирования.

Текущая стоимость всех будущих  денежных потоков и реверсия составляют стоимость земельного участка.

Для эффективного использование объектом оценки, а так же определения ее доходности Цыренов Б.Б. намерен привлечь инвестиции. Для этого был написан инвестиционный проект: «Создания и развития крестьянского (фермерского) хозяйства на территории урочища «Галгатай» улуса Барагхан, Курумканского района» (Приложение 13)

Целью проекта является, создание фермы по разведению крупного рогатого скота казахской белоголовой породы производству мяса в следующих объемах:

- производство  мяса КРС – свыше 6,5 тонн  в год,

- производство  молока свыше 80 тонн в год,

- производство грубых кормов  для 100 процентного обеспечения  сельскохозяйственных животных.

Реализация проекта предусматривает 10 голов нетелей для разведения крупного рогатого скота казахской белоголовой породы и производства высококачественной говядины, а так же производство молока от содержания крупного рогатого скота помесных пород. Кроме этого проектом предусмотрено проведение капитального ремонта территорий и постройка животноводческих помещений.

Сроки реализации проекта 8 лет. Общая стоимость проекта 540 000 рублей.

Оценка экономической эффективности  проекта.

 Срок окупаемости - РВР: 6,3 года;

Срок окупаемости с учетом дисконтирования - DPBP: 7,4 года;

Принятая ставка дисконтирования - D: 0,05;

Чистый приведенный доход-NPV: 770,4 тыс. рублей;

Чистый доход государства за 8 лет - 909,0 тыс. рублей;

Чистый дисконтированный доход государства рассчитан  из темпа инфляции прогнозируемый Министерством экономического развития РФ и прогнозируемой ставки ЦБ РФ и составил 730,7 тыс. рублей. Произведенная оценка экономической эффективности проекта демонстрирует экономическую целесообразность реализации проекта.

Используя формулу (1) была рассчитана текущая (настоящая) стоимость будущих доходов путем дисконтирования каждого денежного потока по соответствующему коэффициенту с применением функций сложных процентов. Сложив полученные величины была рассчитана рыночная стоимость земельного участка с помощью доходного подхода. Которая составила с учетом округления: 2 322 200(два миллион триста двадцать две тысячи двести рублей) (Таблица 11 приложения 13)

 

9.  СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ И ЗАКЛЮЧЕНИЕ О РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

 

 

Для определения рыночной стоимости  оцениваемого объекта недвижимости были использованы два подхода:

- доходный подход (метод дисконтированных денежных потоков);

- сравнительный подход.

Затратный подход показывает рыночную стоимость собственно земельного участка  как разницу рыночной стоимости  земельного участка с улучшениями  и восстановительной стоимости  улучшений за вычетом их износа. При этом модель определения стоимости  земельного участка основывается на принципе остатка.

Затратный подход основан на учете  затрат, связанных с улучшением земельных  участков.

Так как на оцениваемом земельном  участке нет улучшений использовать затратный подход не имеет смысла.

В результате применения этих методов  получены следующие результаты оценки:

- доходным подходом - 2 322 200 рублей

- сравнительным подходом - 2 632 500 рублей

Для определения итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого объекта были проанализированы преимущества и недостатки использованных методов.

Метод дисконтированных денежных потоков имеет следующие преимущества: учитываются будущие ожидания инвестора и включен рыночный аспект - ставка дисконтирования, которая определяется на основе рыночных данных. С другой стороны преимущества являются недостатками: умозрительность, основанная на предположении, и трудность в выработке прогноза.

Метод сравнимых продаж основан на сопоставлении и анализе данных о продаже аналогичных участков. Метод применяют в основном для оценки незастроенных земельных участков или занятых недорогими и немногими постройками. Оценка рыночной стоимости основных средств предприятия была выполнена на основании собранной и проанализированной рыночной информации.

Метод основан на принципе замещения: рациональный покупатель не затратит за данный земельный участок больше, чем ему обойдется аналогичный другой участок с подобными полезными свойствами. Поэтому предполагается, что цены, по которым на рынке недвижимости состоялись сделки купли-продажи объекта, схожего или аналогичного оцениваемому объекту, отражают его рыночную стоимость.

Использование различных методов  даёт возможность достичь максимальной обоснованности выводов оценочного заключения.

В доходном подходе расчёт денежных потоков строился мной на основе прогноза объёмов реализованной продукции, которые были отражены в бизнес-плане. Учитывая то, что в оценочной практике именно данный метод является основным при определении стоимости действующего предприятия в целях возможного приобретения, поскольку предполагает:

1) наиболее строгий подход к  анализу и стоимостному выражению  всех экономических, производственных  и финансовых факторов воздействующих  на компанию и её активы;

2) позволяет учесть будущие ожидания  инвестора;

3) включает рыночный аспект - ставку  дисконтирования, которая определяется  на основе рыночных данных.

Было принято принять удельный вес стоимости полученной по методу дисконтированных денежных потоков  в размере 0,47.

Таблица №8

Результаты расчетов с учетом указанных  весов

	рублей	Вес, в %		рублей
Доходный подход	2 322 200	47	1091434,0
Сравнительный подход	2 632 500	53	1395225,0
Рыночная стоимость		100	2486659,0

 

Таким образом, рыночная стоимость  объекта недвижимости  урочища «Галгатай», составила 2 486 659 руб. (Два миллиона четыреста восемьдесят шесть тысяч шестьсот пятьдесят девять рублей).

Вывод:

В результате произведенного исследования, на основании полученной информации и сделанных общих и специальных  допущениях, рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости, находящихся  по адресу: Курумканский район, улус Барагхан, урочище «Галгатай, по состоянию на 10.01.2013 года, составляет: 2 486 659 руб. (Два миллиона четыреста восемьдесят шесть тысяч шестьсот пятьдесят девять рублей).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Приказы Министерства экономического развития и торговли РФ: № 254, 255, 256.
2. Питер Чампнис. Утвержденные Европейские стандарты оценки недвижимости / Пер. с англ. - М.: Российское общество оценщиков, 1998. – 159 с.
3. Артеменков И.Л., Воронкин А.В., Линкольн В. Норт. Роль и место стандартов оценки в оценочной практике: Сравнительный анализ стандартов оценки. – Вопросы оценки / Профессиональный научно-практический журнал. – М.: Российское общество оценщиков. – Январь-март 1996. – С.35-50.
4. Гражданский кодекс Российской Федерации.
5. Федеральный Закон от 29 июля 1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
6. Федеральные стандарты оценок (ФСО №1, ФСО №2, ФСО № 3), утвержденных, приказами Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 255, 256, 254.
7. Генри С. Харрисон. Оценка недвижимости /Учебное пособие // Пер. с англ.- М.: РИО, 1994. – 231 с.
8. Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. – СПб:ТОО «Технобалт», 1995. – 247 с
9. Курс лекций «Основы оценки недвижимости».
10. wikipedia.org
11. http://egov-buryatia.ru/organy-mestnogo-samoupravlenija/kurumkanskii-raion/geograficheskaja-spravka/
12. http://ulanude.bezformata.ru/listnews/selskohozyajstvennogo/443863/
13. Программа социально-экономического развития муниципального образования «Курумканский район» Республики Бурятия на 2011-2015 годы (Среднесрочная программа)
14. http://otherreferats.allbest.ru/economy/00136754_0.html

ПРИЛОЖЕНИЕ

 

1.  Договор  на проведение оценки №2525 от 25.10.2012 г.
2. Сертификат оценки
3. Межевой план земельного участка
4. Кадастровый план территории
5. Кадастровая выписка о земельном участке
6. Постановление
7. Свидетельство о праве собственности
8. Свидетельство о праве о наследстве
9. Доверенность
10. Выписка местных газет о проведении собрания дольщиков
11. Справки сельского совета – 4шт.
12. Сведения об объектах аналогах
13. Инвестиционный проект