Правовой режим земель крестьянского (фермерского) хозяйства

     • цель использования земельного участка  участков (создание, осуществление  деятельности фермерского хозяйства, его расширение);

     • испрашиваемое право на предоставляемые  земельные участки (в аренду);

     • срок аренды земельного участка;

     • обоснование размеров предоставляемых  земельных участков (число членов фермерского хозяйства, виды деятельности фермерского хозяйства);

     • предполагаемое местоположение земельных  участков;

     • соглашение о создании крестьянского (фермерского) хозяйства.

     В случае, если земельный участок приобретается  в собственность, заинтересованным гражданам необходимо подать в исполнительный орган государственной власти или  орган местного самоуправления заявление, в котором должны быть указаны:

     • цель использования земельного участка (создание, осуществление деятельности фермерского хозяйства, его расширение);

     • испрашиваемое право на предоставляемые  земельные участки (в собственность);

     • условия предоставления земельных  участков в собственность (за плату  или бесплатно);

     • обоснование размеров предоставляемых  земельных участков (число членов фермерского хозяйства, виды деятельности фермерского хозяйства);

     • предполагаемое местоположение земельных  участков.

     • соглашение о создании крестьянского (фермерского) хозяйства.

     Сроки рассмотрения заявлений заинтересованных граждан о предоставлении им земельных  участков в аренду или собственность  устанавливаются законом:

     • изготовление проекта границ земельного участка и его утверждение  – 1 месяц;

     • принятие решения о предоставлении испрашиваемого земельного участка в собственность за плату или бесплатно либо в аренду с приложением проекта его границ –14 дней;

     • заключение договора купли-продажи  или аренды земельного участка - 7 дней после представления заявителем кадастровой карты (плана) земельного участка в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления.

     Законом установлено ограничение при  продаже земельного участка сельскохозяйственного  назначения, находящегося в частной  собственности:

     • субъект РФ или в случаях, установленных  законом субъекта РФ, муниципальное  образование на территории этого  субъекта имеют преимущественное право  на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением  случаев продажи с публичных торгов.

     Сделка  по продаже земельного участка, совершенная  с нарушением преимущественного  права покупки, ничтожна.

     Законом установлено ограничение при  продаже доли в общей собственности  на земельный участок сельскохозяйственного  назначения:

     • другие участники долевой собственности  имеют преимущественное право на покупку доли в праве общей  собственности при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.

     Законами  субъектов Российской Федерации  устанавливаются предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства⁴.

     Исключение  составляют земельные участки крестьянских (фермерских) хозяйств, основной деятельностью которых является садоводство, овощеводство защищенного грунта, цветоводство, виноградарство, семеноводство, птицеводство, пчеловодство, рыбоводство или другая деятельность в целях производства сельскохозяйственной продукции по технологии, допускающей использование земельных участков, размеры которых менее минимальных размеров земельных участков, установленных законами субъектов РФ.

6. Наследование  земельного участка  крестьянского (фермерского) хозяйства, а так же совершение иных гражданско-правовых сделок.

     Земельно-правовые сделки — действия граждан и юридических  лиц по установлению, изменению или  прекращению гражданских прав и  обязанностей по поводу земли как  природного объекта и недвижимого имущества.

     Объектами земельно-правовых сделок выступают  права граждан и юридических  лиц на индивидуально-обособленные земельные участки, находящиеся  в их собственности либо принадлежащие  им на других титулах. Объектами сделок могут быть также права на земельные участки, закрепленные за государственными или муниципальными органами.

     В зависимости от объема передаваемых гражданских прав и обязанностей на земельные участки земельно-правовые сделки можно разделить на две  группы:

1. сделки, связанные с передачей всех правомочий собственности и отчуждением земельного участка,
2. сделки, в результате которых передается часть правомочий собственности.

     К первой группе относятся такие виды сделок, как купля-продажа права  частной собственности на земельный  участок, мена, дарение, различные формы приобретения права частной собственности на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, изъятие путем выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

     При заключении сделок с землей необходимо соблюдать следующие основные условия.

     Во-первых, распоряжение земельным участком не должно наносить ущерба участкам земли, окружающей среде и нарушать законные интересы других лиц, градостроительных, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных установленных требований (норм, правил, нормативов).

     Во-вторых, существуют некоторые особенности  в совершении, оформлении сделок, где  земельные участки являются предметом  сделки. К ним относятся:

• обязательная письменная форма (например, договор купли-продажи заключается письменно, а именно, составляется документ, подписанный сторонами), для некоторых сделок необходимо обязательное удостоверение сделки нотариусом (при завещании и договоре ренты);
• в случаях, прямо определенных федеральным законом, орган производящий государственную регистрацию производит регистрацию прав на недвижимое имущество.

     Данное  положение не распространяется на договоры мены, договоры аренды, договоры купли-продажи, субаренды или договор безвозмездного срочного пользования земельным участком, которые заключаются на срок менее одного года.

     В-третьих, закреплено приоритетное право субъектов  Российской Федерации и муниципальных  образований при отчуждении земельных  участков из состава земель сельскохозяйственного назначения при ликвидации крестьянского (фермерского) хозяйства.

     В-четвертых, никто из участников сторон сделки не вправе самостоятельно изменить категорию  земельного участка. Такое возможно только в порядке, предусмотренном  земельным законодательством.

     В-пятых, сделки с земельными участками, как  и иные другие виды сделок, могут  быть признаны недействительными.

     Недействительность  сделки означает, что сделка не приводит к наступлению тех юридических  последствий, на которые она была рассчитана при ее совершении.

     И, наконец, в-шестых, сделки с земельными участками и их частями невозможны, если земельные участки не прошли соответствующий кадастровый учет.⁵

     Последними  нормативно-правовыми актами, регламентирующими  этот вопрос, стали Федеральный закон  от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» и приказ Министерства юстиции РФ от 18 февраля 2008 г. № 32 «Об утверждении кадастровых паспортов земельного участка». Этими актами разработаны новые требования по учету объектов недвижимости, в том числе и земельных участков.

     При сделках с землей ее приобретателю  важно знать, нет ли задолженности  у прежнего владельца по обязательным платежам с земли в пользу государства  или муниципального образования, не предъявлены ли иски в судах и  претензии в административных органах, касающиеся земли. Проверка этих обстоятельств для рядового приобретателя и даже для организации может стать непростым делом. Не исключено, что такого рода проверками должны заниматься особые поверенные или специализированные юридические фирмы по поручению заинтересованных лиц. Правила, регулирующие такие проверки, целесообразно принимать на региональном уровне.

     К земельно-правовым сделкам не относятся  действия, связанные с принудительным изменением либо прекращением прав на земельные участки. В эту категорию не попадают принудительное прекращение прав на земельный участок лиц, не являющихся его собственниками ввиду ненадлежащего использования земельного участка, изъятия земельного участка, находящегося в частной собственности, используемого с различного рода нарушениями, реквизиция, конфискация и национализация.

     Характеристика  купли-продажи земельных  участков

     Одним из самых распространенных оснований  на переход земельного участка в  собственность является договор  купли-продажи из которого следует, что одна сторона (продавец) передает в собственность другой стороне (покупателю) земельный участок, а тот, в свою очередь, обязан его принять и уплатить за него денежную сумму (цену).

     Заключение  договора купли-продажи земельного участка, а также вытекающие из этого договора отношения регулируются ЗК РФ (в частности ст. ст. 37, 38 ЗК РФ). Так, по договору купли-продажи земельных участков, которые предназначены под застройку, а также, если эти земли расположены на землях населенного пункта, соответствующий договор, как правило, заключается с победителем торгов, условия которых предусматривают дополнительные требования.

     Это возмездная сделка, в которой одна сторона передает право собственности  на земельный участок другой стороне  в обмен на денежную компенсацию.

     Стороны договора представлены продавцом и  покупателем. Продавцом является лицо, отчуждающее имущество по договору. Поскольку договор купли-продажи  имеет определенную целевую направленность — перенесение права собственности  с продавца на приобретателя, то продавцом может быть собственник соответствующего имущества. Причем обладать правом собственности на предмет договора продавец должен на момент его перехода к покупателю. Право продажи принадлежит не только обладателю права собственности, но и иным лицам, указанным в законе. Продавать чужое имущество вправе, например, комиссионер на основании договора комиссии, заключенного с собственником земельного участка (ст. 990 ГК РФ); агент, действующий на основании агентского договора (ст. 1005 ГК РФ); доверительный управляющий (ст. 1012 ГК РФ); при проведении торгов. Продавцом может быть и специализированная организация, которая действует на основании договора с собственником вещи и выступает от его имени или от своего имени (п. 2 ст. 447 и п. 5 ст. 448 ГК РФ).

     Физические  лица могут выступать в обороте  и как предприниматели без  образования юридического лица (в  качестве индивидуального предпринимателя) и как граждане — не предприниматели (см. гл. 3 ГК РФ). Граждане — индивидуальные предприниматели, должны обладать общей правоспособностью и дееспособностью, о чем указывалось выше в начальных лекциях.⁶

     Действия  по передаче имущества, уплате денег составляют объект обязательства по купле-продаже земли. Таким образом, продаваемое недвижимое имущество, в том числе земельный участок, является предметом договора (сделки), по поводу которого должно быть достигнуто соглашение контрагентов (см. п. 1 ст. 432 ГК РФ). Сама сделка служит основанием возникновения иного рода явления — обязательственного правоотношения, объект которого составляют определенные действия.

     Другим  основанием для принятия договора купли-продажи  заключенным признается факт прохождения государственного кадастрового учета. Из вышесказанного следует, что земельный участок, не прошедший государственный кадастровый учет, влечет за собой ничтожность этого договора (п. 1 ст. 37 ЗК РФ, ст. 168 ГК РФ).

     Основное  условие договора купли-продажи земельного участка заключается в обязательных сведениях о кадастровом номере, местоположении, категории, целевом назначении, разрешенном использовании земельного участка, его площади и других показателях. Продавец обязан довести до покупателя сведения об обременениях или ограничениях на продаваемый земельный участок.