Правовой режим земель крестьянского (фермерского) хозяйства

     В качестве приложения к договору купли-продажи  земельного участка должен быть план земельного участка, разработанный  и составленный организациями, имеющими лицензию на проведение землеустроительных работ.

     Если  продавец предоставил заведомо ложную информацию об обременениях земельного участка и ограничениях в его  использовании; о разрешении на застройку  данного земельного участка; об использовании  соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иную информацию, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, покупатель вправе по своему усмотрению требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

     Стоит отметить, что если площадь земельного участка меньше минимального размера, в проведении государственного кадастрового учета земельного участка будет  отказано (см. п. 3 ст. 20 ФЗ «О государственном земельном кадастре»).

     Цена  на приобретаемый (продаваемый) земельный  участок устанавливается по соглашению сторон. Также стороны могут обратиться к оценщику, который занимается данной деятельностью.

     В том случае, если цена земельного участка  будет определена за единицу площади, общая цена участка, которая подлежит уплате, будет определена из фактического размера участка, переданного покупателю.

     Если  возникает необходимость, то возможно проведение оценки земельного участка, в ходе которой специалистами-оценщиками устанавливается рыночная цена (стоимость) земельного участка. Однако при совершении купли-продажи стороны могут договориться об установлении цены договора купли-продажи земельного участка исходя из кадастровой стоимости участка.

     Согласно  п. 2 ст. 37 ЗК РФ являются недействительными такие условия договора купли-продажи земельного участка (в прочем, как и других договоров), как:

• устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
• ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
• ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

     Передаточный акт является основанием для передачи земельного участка продавцом, а покупателю для принятия. Передаточный акт подписывается обеими сторонами в обязательном порядке.

     Хочется подчеркнуть, что по особой процедуре  продается земля крестьянских хозяйств и сельскохозяйственных организаций (сельскохозяйственных угодий). Преимущественным правом покупки таких земельных участков пользуются субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, местный орган самоуправления, которые должны быть извещены в письменной форме продавцом (заказным письмом с уведомлением о вручении) о намерении продать земельный участок. Продавец может продать свой земельный участок третьему лицу, только если высший орган исполнительной власти субъекта РФ или местный орган самоуправления не уведомил продавца о намерении приобрести такой участок в течение месяца.

     Следует также помнить, что в соответствии с положениями статьи 1 ЗК РФ, объекты  недвижимого имущества, находящиеся  на земельном участке, следуют судьбе продаваемого (покупаемого) земельного участка. Поэтому при осуществлении сделок с земельными участками, в том числе и купле-продаже, одновременно должен рассматриваться вопрос об отчуждении этого недвижимого имущества. Как правило, с продажей земельного участка одновременно продаются объекты недвижимого имущества, государственная регистрация сделок также проводится одновременно.

     Приватизация  земель

     Приватизация  земель — сделка, в результате которой  происходят отчуждение государственной  или муниципальной собственности  и ее передача в частную собственность граждан и юридических лиц. В результате приватизации меняется форма собственности — государственной или муниципальной на частную.

     Объектами приватизации могут быть только те земельные участки, которые не изъяты из оборота в соответствии со ст. 27 ЗК РФ, другими федеральными законами и подзаконными актами.

     К настоящему моменту сложилось несколько  способов приобретения прав на земельные  участки, находящиеся в государственной  или муниципальной собственности. В зависимости от условий приватизации и целевого использования приобретаемых земельных участков применяются следующие процедуры:

• приватизация земель в порядке реорганизации колхозов и совхозов;
• приобретение прав на земельные участки гражданами для целей, не связанных со строительством;
• приобретение права собственности на земельные участки, предоставленные гражданам и организациям на праве постоянного (бессрочного) пользования либо пожизненного наследуемого владения;
• приобретение прав на земельные участки, на которых расположены здания, строения, сооружения;
• приобретение прав на земельные участки для строительства.

     Приватизация  может быть платной или бесплатной.

     Ипотека.

     Ипотека сельскохозяйственных земель имеет  свои особенности в связи с  тем, что земля в сельском хозяйстве  является лишь одним из средств производства. Вместе с землей в производстве участвуют хранилища, сооружения для первичной обработки и переработки полученной продукции, машинные и скотные дворы, сами машины, рабочий и продуктивный скот. Отдельный залог земли ставит все эти средства производства в неблагоприятное экономическое положение. Дело в том, что если должник окажется не в состоянии погасить свой долг и земля будет продана на сторону, то во многом обесценятся связанные с ней другие средства производства, которые остаются в руках должника. Это невыгодно не только для должника, но и для общества в целом.

     Отсюда  следует, что ипотека должна распространяться не только на землю, но одновременно и  на сопряженные с нею средства производства, составляющие вместе с  землей хозяйственный комплекс. В общем виде такую зависимость предусматривает часть 1 ст. 340 ГК РФ. Правда, если в хозяйстве есть излишки земли, то строгой связи между этими излишками и другими средствами производства нет. В этом случае ипотека может распространяться на часть принадлежащей хозяйству земли, не затрагивая других средств производства. В этих условиях, если долг не будет погашен, а заложенная земля отойдет от хозяйства и окажется проданной, не произойдет разрушения оставшегося хозяйственного комплекса.

     Мена.

     Обмен землями между соседями нередко  имеет специфическую цель — исправить  неудобства землепользования (эти неудобства вызваны нерациональным прохождением границ между участками и не имеют  отношения к неудобьям — землям, которые неудобно использовать вследствие их физических свойств). Так, если для нужд соседа требуется проход или проезд к дороге, прогон скота на водопой через чужую землю, то такое взаимное неудобство в некоторых случаях можно преодолеть, если соседи совершат обмен землями между собой. При этом один из них получит полосу чужой земли, которая необходима ему для доступа к дороге или к воде, а взамен предоставит другую полосу, которая удовлетворит его контрагента.

     С помощью обмена иногда удается ликвидировать  взаимные вклинения земель, дальноземелье, чересполосицу и другие неудобства землепользования. Многие такие обмены доступны для самих заинтересованных соседей. Но есть случаи, когда для ликвидации неудобства землепользования требуется вовлечь в обмен не два, а более участков. Такие сложные обмены возможны только при участии специалистов-землеустроителей. Их помощь бывает тем более необходимой, когда меняются неравные площади, потому что в этом случае предлагаемая к обмену меньшая площадь по своему качеству должна быть выше, чем противостоящая ей большая площадь.

     Аренда  земли.

     Временное владение и пользование по договору чужой землей (аренда) есть нормальное рыночное отношение в земельном  хозяйстве многих стран. Как правило, аренда оформляется письменным договором, который предусматривает определенный платеж в пользу собственника земли: денежный, натуральный, трудовой.

     По  правилам ст. 616 ГК РФ если на арендованной земле имеются защитные насаждения, мелиоративные каналы и иные подобные объекты, то текущий уход за ними осуществляет арендатор, капитальный же ремонт лежит на обязанности собственника. Но стороны могут внести в свой договор условия, изменяющие подобное распределение обязанностей.

     Собственник не вправе самовольно расторгать договор  с арендатором, а тем более  изгонять его или мешать его нормальной деятельности. В то же время он не может удержать арендатора, если тот решит прекратить арендные отношения раньше срока. Но в договоре с арендатором собственник может предусмотреть условие о неустойке, которую арендатор должен будет заплатить собственнику в такой ситуации.

     Обычно  договор аренды подлежит государственной  регистрации. Договор и его регистрация  способны охранять права обеих сторон: собственника — на случай, если бы арендатор  задумал присвоить ту землю, которой  он владеет, арендатора — на случай, если бы собственник захотел изгнать его с земли. Кроме того, государственная регистрация охраняет арендатора от претензий со стороны третьего лица, если бы это лицо купило землю у собственника, а затем потребовало, чтобы арендатор удалился. В данном случае государственная регистрация договора аренды земли служит доказательством того, что, приобретая землю у собственника, покупатель знал о наличии арендатора или должен был знать об этом, если бы проявил нормальную предусмотрительность. Но если арендный договор заключен на срок в пределах одного года, то его государственная регистрация не обязательна.

     Поскольку в договоре фиксируется арендная плата, обе стороны имеют гарантию, что она не будет изменена односторонним  решением кого-нибудь из них.⁷

     Если  собственник считает, что арендатор  истощает переданную ему сельскохозяйственную землю, не вносит вовремя арендную плату, уклоняется от контакта с собственником, то все понудительные меры он может  предпринять только через суд  или через третейское разбирательство (если арендатор согласится на этот последний вариант). Собственник не вправе самовольно изгнать арендатора с земли или создать ему условия, при которых тот не может продолжать свою деятельность. Он не обладает также правом самовольно забрать у арендатора его инвентарь или урожай с земли в счет следуемого собственнику платежа.

     Если  арендатор возводит постройки или  проводит капитальное улучшение  земли, то после окончания срока  аренды он должен оставить в пользу собственника все неотделимые улучшения, получив от собственника компенсацию за них. Но если такие работы арендатор выполнял без согласия собственника, то последний вправе не компенсировать арендатора, поскольку закон не установил иное.

     Следует иметь в виду, что если по окончании  срока аренды арендатор захочет его продлить, заключив новый договор, то собственник вправе поднять плату за землю. При этом он получит возможность учесть те прочные земельные улучшения, которые арендатор произвел ранее. Поэтому обязанность собственника компенсировать арендатора за успешно выполненные тем мелиоративные и защитные работы имеет не только правовую, но также этическую сторону.

     Выше  упоминалось, что при наличии  арендатора на частной земле государственные  и муниципальные налоги и повинности, относимые к земле, обычно падают не на собственника, а на арендатора. Такой порядок объясняется тем, что после сдачи земли в аренду собственник не всегда находится в том же месте, где располагается его земля. Поэтому государственным налоговым органам удобно (или даже необходимо) контактировать не с собственником, а с арендатором земельного участка. С него же им удобно получать падающие на землю налоги и сборы. Но выплаченные арендатором налоги и сборы будут учтены им при взносе арендной платы собственнику земли.

     Арендная плата является обязательным условием любого договора аренды.

     Как правило, арендная плата выражается в денежной форме и отображается в двух ставках:

• единовременная — в расчете на год (обычно она утверждается арендодателем заранее), выплачивается за определенный период вперед;
• разовый (или месячный) взнос, который выплачивается равными долями на установленный договором срок.

     Ст. 22 ЗК РФ разрешает арендатору передавать целиком свое право аренды третьему лицу (перенаем) без согласия, но с  уведомлением об этом собственника, если только договором аренды не было предусмотрено иное. При этом первый арендатор полностью порывает свои отношения с арендодателем. Если арендованный участок принадлежит государству или муниципальному образованию, то арендатор вправе передать его третьему лицу (и самому выйти из договора с собственником) только в том случае, если он сам арендовал его на срок свыше пяти лет.