Право собственности на жилые помещения

Выделение отношений, возникающих по поводу жилых  помещений, в самостоятельную группу общественных отношений - жилищные отношения  и регулирование этих отношений отдельной отраслью - жилищным законодательством объясняется статусом жилых помещений, укрепившимся после установления в Конституции РФ права граждан на жилище. Вопросы о том, что представляет собой право на жилище, каковы содержание указанного права и момент его возникновения и кто является субъектом встречной ему обязанности, уже более 15 лет привлекают к себе внимание цивилистов¹³, однако ни на один из них в юридической литературе нет однозначного ответа. Между тем, эти вопросы имеют не только теоретическое, но и практическое значение: то или иное их решение ведет к различной трактовке отдельных норм действующего законодательства, что в итоге может отразиться на развитии такого института, как ипотечное жилищное кредитование. Существенную роль в ипотеке играет залог, а поскольку при кредитовании граждан на приобретение жилья последнее становится предметом залога и служит обеспечением исполнения обязательств по кредитному договору, трудно переоценить наличие возможности при необходимости быстро и с минимальными затратами обратить взыскание на предмет залога. "Одним из важнейших требований всякого кредита, как личного, так и поземельного, является, без всякого сомнения, скорость взыскания. Чем более скорость эта гарантирована законодательством, чем более капиталисты могут рассчитывать на быструю выручку в случае просрочки ссуженных ими капиталов, тем охотнее они вступают в кредитные сделки, тем выгоднее условия этих сделок для должников"¹⁴. Сохранить обеспечительную ценность залога, предметом которого является жилое помещение, может только правильное понимание сущности права на жилище. "Конституционные положения о праве на жилище являются юридической базой для развития и совершенствования жилищного законодательства, всей системы жилищных отношений; пользования жилыми помещениями, совершения сделок и других юридически значимых действий с жилыми помещениями"¹⁵.

Известный отечественный ученый-цивилист В.П. Грибанов использовал термин "право  на жилище" в трех значениях, именуя им, во-первых, право на удовлетворение потребности в жилье, во-вторых, право на занятие помещения, в-третьих, право пользования определенным жилым помещением¹⁶. Чуть позднее он уточнил, что право на жилплощадь включает и право на жилище¹⁷.

По мнению Ю.Г. Басина, термин "право на жилище" является неудачным, поскольку он применяется на практике лишь для обозначения субъективного права нанимателя. Правильнее было бы называть данный институт жилищным правом, имея в виду совокупность норм, регулирующих жилищные отношения независимо от оснований их возникновения.¹⁸

Таким образом, право на жилище в рассматриваемый  период связывалось с необходимостью обеспечить советских граждан жильем, поэтому элементами указанного права  являлись право на получение жилого помещения в пользование и  право пользования жилым помещением. Термин "право на жилище" не имел в то время самостоятельного значения и употреблялся значительно реже, чем общепринятое тогда понятие "право на жилую площадь".

П.И. Седугин одним из первых в  теории жилищного права обратил  внимание на то, что понятие "право на жилище" не идентично понятию "право на жилплощадь". Согласно его точке зрения, революционной в тот период, под правом на жилплощадь следовало понимать комплекс правомочий нанимателя по пользованию и распоряжению жилым помещением, предоставленным ему по договору или другому законному основанию. Понятие же права на жилище значительно шире по содержанию, чем понятие права на жилую площадь, и не сводится лишь к последнему¹⁹. В частности, праву на жилище свойственны такие элементы, как право граждан на получение жилья и закрепление жилой площади за гражданином в бессрочное пользование²⁰. Позднее П.И. Седугин писал, что конституционное право на жилище означает, прежде всего, право гражданина иметь жилище для проживания, а главным содержанием указанного права является право пользоваться жилым помещением и распоряжаться им по своему усмотрению²¹. В целом данное П.И. Седугиным определение понятия права на жилище соответствовало результатам научных исследований в этой сфере других ученых и уровню развития советского жилищного законодательства. Как известно, в СССР основной формой удовлетворения жилищных потребностей граждан являлось бесплатное предоставление жилья за счет государства.

Идеи, опровергающие позицию отождествления конституционного права на жилище с субъективным гражданским правом на жилое помещение, в начале 1990-х годов развивал Е.А.Крашенинников, полагающий, что конституционное право на жилище возникает у гражданина с момента рождения и прекращается только после его смерти²². По его мнению, возникновение указанного права не зависит от наличия у гражданина в собственности либо пользовании жилого помещения, при этом субъектами конституционного права на жилище (в отличие от субъективного гражданского права на жилое помещение, построенного по модели абсолютных гражданских прав, связывающих их обладателей со всеми третьими лицами) являются, с одной стороны, гражданин Российской Федерации, с другой - государство. Содержание конституционного права на жилище составляет возможность гражданина требовать от государства создания правосубъектных, нормативных и организационно-материальных предпосылок удовлетворения своей потребности в жилище, в то время как субъективное гражданское право на жилое помещение заключается в возможности управомоченного владеть, пользоваться и распоряжаться жилым помещением в пределах, установленных законом, а также требовать от обязанных лиц воздерживаться от совершения действий, умаляющих его право.

В настоящее время наиболее распространенной в отечественной цивилистике  является точка зрения, согласно которой суть конституционного права на жилище сводится, во-первых, к возможности стабильно пользоваться уже имеющимся жильем, в данном случае речь идет об охране государством субъективного гражданского права гражданина на конкретное жилое помещение, обеспечении его неприкосновенности, непроизвольного лишения жилья, во-вторых, к юридической возможности улучшения жилищных условий путем приобретения другого жилья²³.

В юридической литературе этого  периода различались два вида права пользования жилым помещением: а) постоянное право пользования жилым помещением, которое иногда называли самостоятельным правом пользования, б) право пользования несамостоятельное, временное, зависимое от прав других лиц²⁴. Критериями разграничения здесь выступали длительность проживания граждан в жилом помещении и основание вселения. В связи с этим одни лица признавались постоянными пользователями жилого помещения, другие - временными жильцами: "Так, если гражданин по ордеру местного Совета занял помещение в доме государственного или муниципального жилищного фонда, то он приобретает самостоятельное право пользования жилым помещением. Если же он впоследствии сдал часть своей жилой площади во временное пользование (в поднаем) другому лицу, то последний признается временным жильцом и самостоятельного права пользования жилым помещением не приобретает"²⁵. Деление права пользования жилым помещением на самостоятельное и несамостоятельное основывалось на том, что в советский период большинство граждан не имело в собственности жилых помещений и занимало такие помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда по договору социального найма. В связи с этим действующее на тот момент жилищное законодательство ввело в оборот понятие права пользования жилым помещением, детально урегулировало правомочия, входящие в его состав - права нанимателей и поднанимателей жилых помещений, а также определило содержание указанных прав. Самостоятельное право пользования жилым помещением в тот период как бы подменяло право собственности. Считалось, что лицу, обладающему самостоятельным правом пользования жилым помещением, так же как и собственнику жилого помещения, принадлежат три правомочия в отношении этого жилого помещения - это правомочия пользования, владения и распоряжения жилым помещением²⁶.

Разница между правом собственности  и самостоятельным правом пользования  состояла в том, что обладателю второго  разрешалось распоряжаться помещением только с согласия собственника. Закон  предоставлял нанимателю право при  определенных условиях обменять жилое помещение на другое, сдать его во временное пользование (поднаем) третьему лицу.

Помимо регулирования порядка  пользования жилыми помещениями  нанимателями этих помещений предполагалось, что государство, предоставляя жилое  помещение гражданам, должно защитить при этом и права членов их семей, обеспечив последним равные с нанимателем права пользования жилым помещением. В соответствии со ст. 53 Жилищного кодекса РСФСР члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения. Под членами семьи нанимателя понимаются супруга (супруг) нанимателя, его дети, родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство. Бывшие члены семьи нанимателя, продолжающие проживать в данном жилом помещении, имеют такие же права и обязанности, как наниматель и члены его семьи.

Так случайно возникшее право проживания служило очень важной и гуманной по своей природе цели, заключавшейся в "намерении оказать благодеяние, подаяние". Это определило и дальнейшую юридическую судьбу данного права. Еще в римский период стало очевидным, что прибегать к habitatio чрезвычайно трудно в отсутствие специальных правил - условий применения. Первоначально субъект habitatio мог пользоваться чужим жилищем только персонально, к нему нельзя было подселить ни жену, ни кого-либо еще. Позднее было сделано исключение для ближайших родственников, в частности, это право распространили на супругов, исходя из того, что желание состоять в браке, который в то время был тесно связан с совместным проживанием мужа и жены, не должно конкурировать с желанием пользоваться жилищем²⁷. Так право проживания стало обеспечивать пользование чужим жилищем "для себя и своей семьи". Постепенно это право завоевало прочные позиции, хотя и не получило полного, систематического регулирования²⁸.

Именно собственнику жилого помещения  принадлежит право проживать в указанном помещении, использовать помещение для проживания в нем членов его семьи, а также сдавать его третьим лицам по договору. Указанное право собственника должно прекратиться с того момента, когда он перестанет быть собственником жилого помещения, а именно с момента перехода права собственности на жилое помещение к другому лицу. Иными словами, как только собственник жилого помещения произведет его отчуждение третьим лицам, его право использовать помещение для собственного проживания и для проживания членов его семьи также должно прекратиться. При этом такое право должно возникнуть у нового собственника жилого помещения. Данное утверждение основано на позиции, согласно которой право пользования жилым помещением является производным от права собственности, полностью зависит от прав собственника и не должно быть шире его прав, т.е. вступает в силу правило, известное еще римским юристам: обладатель прав не может передать другому лицу прав больше, чем он имеет.

В нашем случае собственник жилого помещения не может предоставить жилое помещение в пользование третьим лицам на срок, превышающий срок его права собственности. То есть любому проживающему в жилом помещении лицу должно быть понятно, что длительность его прав пользования жилым помещением не может превышать периода действия права собственности собственника данного жилого помещения.

В такой ситуации в ст. 292 ГК РФ необходимо установить норму о том, что переход  права собственности на жилое  помещение к третьему лицу является основанием прекращения права членов семьи бывшего собственника пользоваться жилым помещением. Исключение составляют случаи, когда собственником жилого помещения является государство либо муниципальное образование: тогда право пользования должно прекратиться с момента государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение. Внесение указанных изменений в действующее законодательство позволит избежать злоупотреблений со стороны залогодателя и создать определенность на рынке недвижимости. Любой добросовестный участник сделки, будь то залогодатель или покупатель жилого помещения, должен быть уверен в том, что принимаемая им в залог либо приобретаемая в собственность квартира не имеет "сюрпризов" в виде сохранившихся за членами семьи предыдущих собственников прав пользования.

Жилые помещения являются особым объектом гражданских и жилищных прав. С  одной стороны, ст. 40 Конституции  РФ закрепляет право каждого на жилище, что подчеркивает особую социальную значимость жилья. С другой стороны, поскольку количество жилых помещений недостаточно для удовлетворения имеющейся в них потребности, ощущается нехватка жилья, постольку использование жилых помещений носит целевой характер. По этой причине ч. 1 ст. 30 ЖК РФ²⁹, устанавливая особый режим использования жилого помещения, ограничивает собственника во владении, пользовании и распоряжении принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением прежде всего назначением жилого помещения.

Назначение жилого помещения раскрывается в ч. 1 ст. 17 ЖК РФ, согласно которой  жилое помещение предназначено для проживания граждан. Необходимость использования жилых помещений по назначению названа в числе основных начал жилищного законодательства (см. ч. 1 ст. 1 ЖК РФ). Что касается пределов использования жилого помещения, то помимо собственного проживания и проживания членов своей семьи собственник вправе использовать жилое помещение для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности, но не может размещать в нем промышленные производства (ч. 2 и 3 ст. 17 ЖК РФ³⁰). Например, адвокат вправе разместить в принадлежащем ему на праве собственности жилом помещении адвокатский кабинет, индивидуальный предприниматель - свой офис. Такое использование осуществляется без перевода жилого помещения в нежилое. При этом как при использовании жилого помещения непосредственно для проживания, так и для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности собственник должен осуществлять пользование жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства (ч. 4 ст. 17 ЖК РФ).