Природа возникновения права собственности на землю

Содержание.

 

Введение                                                                                                                      2

 

Глава 1. Основания возникновения права собственности на землю                 4

1.1. Возникновение права собственности на землю из актов органов государственной власти и местного самоуправления                                                       4

1.2. Возникновение права собственности на землю из договоров и иных сделок с землей                                                                                                              7

1.3. Возникновение права собственности на землю из иных оснований          16

 

Глава 2. Возникновение  права собственности РФ на земельные участки       21

2.1.Возникновение права собственности РФ при разграничении государственной собственности на землю                                                                           21

2.2. Возникновение права собственности РФ на земельные участки по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством                           25

 

Заключение                                                                                                                    31

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение.

 

В современном российском земельном праве посредством Земельного кодекса решается главный вопрос о соотношении частноправовых и публичных начал: приоритета охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средств производства в сельском и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества; свободного распоряжения собственников землей, если это не наносит ущерба окружающей среде; сочетания интересов общества с гарантиями каждого гражданина.

В самом общем виде под земельными правоотношениями понимаются урегулированные нормами земельного права общественные отношения, участники которых имеют соответствующие субъективные права и юридические обязанности в сфере использования и охраны земель.

Далеко не все отношения  по поводу земли являются земельными и регулируются нормами земельного права. Существует целый спектр вопросов, которые регламентируются смежными отраслями, например, плата за землю, территориальное планирование и градостроительное зонирование, административно-территориальное устройство и т.д.

Обращение к исследованию особенностей возникновения права собственности на землю обусловлено состоянием правового регулирования земельных отношений в РФ, согласно которому земля объявлена «природным объектом и природным ресурсом», «недвижимым имуществом», «объектом права собственности и иных прав». При этом земля является особым видом недвижимости, объектом природного происхождения. В отличие от других объектов природного происхождения земля – основа жизни и деятельности человека и поэтому должна иметь статус особого объекта правоотношений, со специфическими условиями ее использования.

Также необходимо отметить то, что «различны способы приобретения права собственности для различных  субъектов. Речь идет, прежде всего, о  разных субъектах права собственности – публичных и частных. В собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением тех его видов, которые в соответствии с законодательством РФ могут находиться только в собственности РФ».¹

В федеративном государстве особое значение имеет вопрос о субъектах публичной собственности на землю и основаниях возникновения их прав. В РФ после распада СССР определенное время стояла проблема поиска правовых решений о принадлежности земли, находящейся в пределах государства. В итоге доминирующей стала разделительная тенденция, в распределении прав и обязанностей каждого уровня публичной власти, закрепленная в виде разграничения государственной собственности на землю. В то же время вопросы определения четких принципов или критериев остаются открытыми.

Несмотря на обилие гражданско-правовых проблем, возникающих в процессе землепользования, вопросы права собственности на землю все еще не стали предметом особого внимания цивилистов. При написании данной работы был исследован ряд вопросов в трудах Жарикова Ю. Г., Эйрияна Г. Н, Зиннатуллина А.З, Сыроедова Н.А, Шуплецовой Ю.И. и других авторов.

Целью данной работы является комплексное системное исследование природы возникновения права собственности на землю в общем и возникновение права собственности на землю РФ, анализ норм гражданского и земельного законодательства, регулирующего порядок возникновения права собственности на землю, выявление существующих теоретических и практических гражданско-правовых проблем для разработки положений по совершенствованию действующего законодательства РФ.

 

 

 

 

 

Глава 1. Основания  возникновения права собственности  на землю.

1.1. Возникновение права собственности на землю из актов органов    государственной власти и местного самоуправления.

Возникновение права  собственности на землю из актов  органов государственной власти о местного самоуправления (далее – МСУ) является одним из наиболее распространенных оснований возникновения прав на землю.

Данное основание имеет  ряд отличий от договора и иных оснований. Главным отличием является наличие у одного из субъектов властных полномочий по отношению к другим субъектам. Еще одно отличие связано с отсутствием согласованности воли субъектов. И последнее отличие заключается в том, что возможность участия определенных категорий субъектов в таких правоотношениях предопределяется нормами права. Именно эти отличия позволяют выделить правоотношения, возникающие из актов органов государственной власти и МСУ в особую группу – административные основания получения земельных участков на праве собственности.

Следует также отметить, что социалистический режим привел к «повсеместному использованию таких терминов, как «предоставление», «выделение» земель. И, как результат, в многочисленных законодательных и иных нормативных правовых актов, регулирующих земельные правоотношения, применяются эти же термины».² Например, в ст. 29, 30, 32, 33, Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) говорится о «предоставлении» земель³. Конечно, полностью отказаться от термина «предоставление» применительно к земельным отношениям нельзя, поскольку сохраняется административный порядок передачи земельных участков государственным органом в бессрочное (постоянное) пользование, но и распространять его на приобретение земли по договору уже нельзя. Здесь следует согласиться с мнением Н.А. Сыроедова, что термин «предоставление» целесообразно использовать применительно к административным основаниям получения земли⁴.

В собственность граждан  и юридических лиц земельные  участки, по общему правилу, предоставляются на основании договора купли-продажи, заключаемого по результатам конкурса или аукциона. В этом случае решение органа государственной власти или органа МСУ о выставлении земельного участка на торги расценивается как публичная оферта, поскольку оно адресовано неопределенному кругу лиц, всем желающим приобрести землю на возмездной основе.

В случаях, предусмотренных  законом, возможно бесплатное предоставление на основании решения органа государственной власти или МСУ. Например, в соответствии с ФЗ «О статусе военнослужащих» военнослужащим, проходящим военную службу по контракту, бесплатно по месту военной службы предоставляется земельный участок для индивидуального жилищного строительства⁵.

Предоставление земельных  участков на основании решения органа государственной власти или МСУ может осуществляться для строительства, а также для иных целей, не связанных со строительством. Также по решению названных органов земельные участки предоставляются собственникам объектов недвижимости, расположенных на этих участках.

Для строительства объектов недвижимости земельные участки предоставляются в собственность по общему правилу без предварительного согласования, на торгах. В отличие от предоставления таковых в постоянное (бессрочное) пользование или аренду, для которого обязательным условием является предварительное согласование места размещения объекта. Так как в первом случае право собственности возникает на основании договора купли-продажи земельного участка, то порядок проведения торгов и заключения договора рассматриваются в следующем параграфе настоящей работы.

Одной из важнейших стадий предоставления земельного участка является проведение государственного кадастрового учета. Государственный кадастровый учет земельных участков – это описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель (далее – ЕГРЗ) земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Кадастровый учет осуществляется за счет заинтересованных физических и юридических лиц земельными кадастровыми палатами, создаваемыми в субъектах РФ⁶.

Для проведения кадастрового учета земельного участка заинтересованные лица подают в Земельную Кадастровую  палату субъекта РФ по месту нахождения земельного участка заявку о проведении кадастрового учета, правоустанавливающие документы и документы о межевании земельного участка.

Процедура государственного кадастрового учета включает в себя проверку представленных документов, составление описания земельного участка в ЕГРЗ, присвоении ему индивидуального кадастрового номера, изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка и формирование кадастрового дела.

Моментом внесения соответствующей записи в ЕГРЗ процедура формирования земельного участка заканчивается. С этого времени земельный участок считается возникшим как объект недвижимости, и в дальнейшем он может быть предоставлен гражданам и юридическим лицам в собственность или на ином праве.

Предоставление земельных  участков для целей, не связанных со строительством объектов недвижимости, осуществляется на основании заявления, подаваемого гражданином или юридическим лицом, в исполнительный орган государственной власти или МСУ. Закон предусматривает для таких случаев упрощенный порядок предоставления земельного участка.

Предоставление осуществляется на основании решения органа государственной власти или МСУ о передаче испрашиваемого земельного участка в собственность, за плату или бесплатно.

Граждане, имеющие в  пожизненном наследуемом владении или в постоянном (бессрочном) пользовании земельные участки, имеют право однократно бесплатно переоформить эти участки в собственность.

Для указанных случаев  установлен упрощенный порядок переоформления, состоящий из следующих юридических  фактов: подача заявления, принятие органом государственной власти или МСУ в  двухнедельный срок решения, государственная регистрация права собственности.

«Также представляется особо важным отметить отсутствие нормы  о сроке действия решения о  предоставлении земельного участка из государственной или муниципальной собственности»⁷.

Согласно п.1 ст.8 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) гражданские  права и обязанности возникают  из актов государственных и муниципальных  органов, которые предусмотрены  законом в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей⁸.

Данные акты в качестве оснований возникновения права  собственности предусмотрены ст.29 ЗК РФ, следовательно, необходимо предусмотреть  в ЗК РФ требования к решениям органов  государственной власти и МСУ, в  частности, и о сроке их действия.

 

1.2. Возникновение прав на землю из договоров и иных сделок с землей.

 

Ст.8 ГК РФ одним из первых оснований возникновения гражданских  прав  и обязанностей называет сделки. Это не случайно, так как именно сделки опосредуют гражданско-правовой оборот имущества.

Земельные участки представляют собой разновидность имущества, а поэтому «они могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законодательством о земле и природных ресурсах»⁹

В настоящее время  наряду с предоставлением земельных  участков по решению органов государственной власти и МСУ все чаще основаниями возникновения прав на землю становятся сделки. «Это связано с тем, что многие граждане и юридические лица уже получили земельные участки на праве собственности»¹⁰.

Также следует определиться с самой правовой природой сделок с земельными участками. Этот вопрос в науке гражданского и земельного права является дискуссионным. По нему существует  два основных мнения:

- во-первых, сделки с  земельными участками являются  гражданско-правовыми;

- во-вторых, сделки с  земельными участками являются  земельно-правовыми.

Основоположником первой точки зрения является Г.Н. Эйриян, который  доказывает, что «сделки с землей, с точки зрения их отраслевой принадлежности, являются гражданско-правовыми. Поэтому включение земельных участков как недвижимости в гражданский оборот повлекло появление не особого рода сделок, а особо вида гражданско-правовых сделок. При этом родовым понятием  по отношению к земельным сделкам является такое понятие, как сделки с недвижимостью»¹¹.

Противники приведенной  точки зрения считают, что сделки с земельными участками являются земельно-правовыми и представляют собой особый род сделок.¹²

Но ставить вопрос о гражданско-правовой или земельно-правовой природе сделок с земельными участками не совсем корректно, поскольку, основания возникновения гражданских прав и обязанностей предусмотрены гражданским законодательством. Земельным законодательством данные основания не предусмотрены. Кроме того, объекты гражданских прав предусмотрены также ст. 128, 130 ГК РФ. В соответствии со ст.130 ГК РФ земельные участки относятся к недвижимому имуществу. «В земельном законодательстве определены лишь требования к земельному участку».¹³