Установление границ населенных пунктов

 

Таблица 2.7

 

Установление видов и площадей угодий, предоставляемых

для сенокошения и пастьбы личного скота

№ п.п. Виды угодий 

 Всего угодий, предоставляемых  для сенокошения

и пастьбы личного скота

Площади угодий, га Кадастровая оценка, балл 

 Всего

балло-гектаров

Расчетные показатели

1 Сенокосы 11 16 176

2 Пастбища 16 12 192

ИТОГО 20 Х 368

Фактически предоставлено

1 Пашня 1,6 48 76,8

2 Сенокосы 9,3 16 148,8

3 Пастбища 12,3 12 147,6

ИТОГО 23,2 ´ 373,2

 

 

 На основании выполненных  в таблицах 2.4-2.7 расчетов уточняю  границы населенных пунктов и  границы участков, предназначенных  для благоустройства, и для использования  жителями в целях сенокошения  и пастьбы личного скота.

 

 

2.3.3 Обоснование инвестиционного  выбора земельных участков планируемых  для включения в черту населенного  пункта и жилищного строительства

 

 В моём курсовом  проекте я рассматриваю возможные  варианты расширения границ населенных  пунктов за счет выкупа земельных  участков у ЗАО «Агрофирма  Косино» в целях осуществления  индивидуального жилищного строительства, для государственных или муниципальных  нужд путем проведения торгов  и аукционов.

 

 Учитывая различные  пути установления границ с  разной степенью обоснованности дополнительно включаются земельные массивы, имеющие в силу своего "удачного" местоположения повышенную инвестиционную привлекательность: сельскохозяйственные угодья, лесные земли, резервные территории, участки с различными подземными и надземными трубопроводами, коммуникациями, воздушными высоковольтными линиями электропередач, специальными объектами, др.

 

 Многие участки получают  повышенную инвестиционную привлекательность  в силу своего близкого местоположения  относительно границ населенных  пунктов и городских округов  и при своей конфигурации и  площади имеют относительно более  высокую ценность. Но такие участки, одновременно имеют сервитуты, серьезные  ограничения запрещающие, либо существенно  ограничивающие возможности активного  коммерческого использования земель  вблизи магистральных дорог и  трубопроводов, сети линий электропередач, водоснабжения, канализации, других  объектов, создающих сложную инженерную  инфраструктуру.

 

 Поэтому организация  рационального использования и  охраны земель при подобных  условиях не возможны без тщательного  обоснования размещения объектов  капитального строительства регионального  значения, изменения границ земель  сельскохозяйственного назначения  и сельскохозяйственных угодий, размещения особо охраняемых  природных и иных территорий  на перспективу.

 

 Наиболее привлекательными  для инвесторов становятся различные  земельные участки, отдельные территории  в населенных пунктах, городских  округах, их черте. В особенности, если они свободны от застройки; либо заняты жилой застройкой (капитальной, усадебной, коллективными  садоводствами), даже попадающими  в санитарно-защитные зоны предприятий.

 

 Как правило, наиболее  привлекают инвесторов и застройщиков  земельные участки пригодные  под застройку жильем, имеющие  инженерные коммуникации; территории, присоединяемые к поселению, городскому  округу.

 

 живописные территории  с участками леса, особенно вблизи  водоемов и поселений с развитой  системой жизнеобеспечения, недалеко  от автомагистралей, железных дорог. При прочих равных условиях, инвесторам  они кажутся предпочтительными  для целей размещения коттеджных и дачных поселков, индивидуального строительства; иногда для организации фермерских хозяйств.

 

 Плодородные земли, участки  пастбищ и сенокосов пригородных  организаций, живописные территории  с участками леса, особенно вблизи  водоемов и поселений с развитой  системой жизнеобеспечения, недалеко  от автомагистралей, железных дорог, инвесторам они кажутся предпочтительными  для целей размещения коттеджных и дачных поселков, индивидуального строительства, либо организации фермерских хозяйств.

 

 Подобные участки земель  называют территориями инвестиционного  назначения, имеющими повышенную  инвестиционную привлекательность. Предполагается, что передача прав  собственности, владения ими, либо  аренды организациям и претендующим  лицам по рыночным ценам при  допустимом в конкретных территориальных  условиях варианте долговременного  определенного целевого использования - позволит за счет средств  инвесторов, застройщиков эффективно  решать многие проблемы развития  поселений, предусмотренные градостроительными  и землеустроительными проработками.

 

 В связи с необходимостью  более точного определения значимости территорий застройки различных районов поселений и получением существенных инвестиций в системе территориального планирования следует руководствоваться требованиями (условиями), которым должны отвечать зоны, земельные участки с повышенной инвестиционной привлекательностью:

 

-эстетическая характеристика  будущей территории жилой застройки;

 

-экологическая и иные безопасности территории жилой застройки;

 

-техногенная безопасность  временного использования земель  при наличии подземных трубопроводов, линий электропередач;

 

-гарантии отсутствия  возможностей возникновения техногенных  аварий либо катастроф;

 

-социальное окружение, то  есть определение зон жилой  застройки по комфортности –  низкой, улучшенной и высокой (элитной);

 

-транспортная доступность: до центра поселения, до мест  приложения труда, к местам отдыха  в пригороды;

 

-близость к автомобильным  и железным дорогам;

 

-относительная обеспеченность  инженерным оборудованием территории  и благоустройством.

 

 С учетом вышеизложенных  требований, (условий) при оценке  вариантов установления изменения  границ населенных пунктов, выявляю  значительные участки пока нерационально  используемых земель; устанавливаю  территории инвестиционного назначения  и зоны повышенной инвестиционной  привлекательности.

 

 При недостаточно квалифицированных  обоснованиях по установлению  земельных участков, предлагаемых  к включению в черту населенных  пунктов либо с изменением  целевого назначения и соответствующим  повышением их инвестиционной  привлекательности, возможно возникновение  следующих отрицательных последствий:

 

-нарушение существующих  землепользований и землевладений, территорий сельскохозяйственных  организаций;

 

-нарушение почвенного  покрова, плодородия почв;

 

-нарушение транспортных  и территориальных связей;

 

-снижение качества земель, прилегающих к размещаемому земельному  участку;

 

-отрицательное влияние  на окружающую среду объекта, который может быть расположен  на таком участке.

 

 Такие отрицательные  последствия необходимо, по возможности  в максимальной степени предотвратить  или уменьшить при корректировке  первоначальной, либо разрабатываемой  заново документации в системе  территориального планирования.

 

 Особенно важен учет  местоположения земельных участков  по отношению к городскому  центру и территориям, зарезервированным  для строительства новых микрорайонов, зданий, объектов и зон с повышенной  инвестиционной привлекательностью.

 

 При выборе земельных  участков для расширения границ  населенного пункта и жилой  застройки я использовала следующие  критерии:

 

 направление;

 

 расстояние от МКАД;

 

 размер;

 

 транспортная доступность;

 

 окружение;

 

 статус земли и категория;

 

 наличие коммуникаций;

 

 наличие обременений  и ограничений в использовании;

 

 Данные критерии также  имеют свои составные части, согласно  которым проводится анализ земельных  участков:

 

 

 Наличие городских  магистралей

 

 Пешеходная доступность  до центра

 

 Доступность до центра  автотранспортом

 

 Газоснабжение

 

 Канализация

 

 Загрязнение воздуха

 

 Загрязнение почвы

 

 Шумовое загрязнение

 

 Электромагнитное загрязнение

 

 Наличие ценных ландшафтов

 

 Водоснабжение

 

 Теплоснабжение

 

 Электроснабжение

 

 Характеризую участки  по следующим группам показателей:

 

 сведения об инфраструктуре  на территории земельных участков, планируемых для включения в  границы населенных пунктов и  социальном окружении территории, прилегающей к застройке.

 

 экологическая привлекательность  и техногенная безопасность земельных  участков, планируемых для включения  в границы населенных пунктов.

 

 

 Данные по кадастровой  стоимости участков взяты из  ведомости контуров.

 

Таблица 2.8

 

Характеристика правового режима и хозяйственного использования земельных участков, планируемых для жилищного строительства в д. Фенино, д. Павлино

N п.п. 

Наименование показателей 

Ед.

 

изм. 

Участки

 

1 

2 

3

1 Местоположение 

у с. Фенино, с. Павлино у с. Фенино, с. Павлино у с. Фенино, с. Павлино

2 Категория земель 

с.-х назначения с.-х назначения с.-х назначения

3 Вид угодий, разрешенного вида использования 

сенокос пастбище пашня

4 Фактическое использование 

Для выпаса скота Для выпаса скота Выращивание ценных с/х культур

5 Площадь участка – всего, га 12,73 11,49 39,8

в т.ч. предназначенный для включения в границы нас пункта (расчет из первых глав) га 5,26 5,26 5,26

6 Вид права распоряжения участком правообладателем (до включения его в границы нас.пункта) 

частная собственность частная собственность частная собственность

7 

Кадастровая стоимость 1 га

 

(стоимость с/х земель, можно изменить по виду угодия) руб. 19530,36 19530,36 19530,36

8 Наличие обременений 

водоохранная зона реки Пехорка 

санитарно-защитная зона

 

промышленного объекта (карьер) по добыче глины Придорожная полоса

9 Сведения о ЗОРИЗ, в т.ч. площадь ценных с.-х угодий га Прибрежная зона 30 м. Водоохранная зона 100м р. Пехорка 

санитарно-защитная зона

 

100 м придорожная полоса 25м

Продолжение таблицы 2.8

110 

 

Форма участка

 

неправильная 

 

неправильная 

 

неправильная

11 Топографические параметры град 0,001- 0.01 0,001- 0.01 0,001- 0.01

12 

Качество почвенного покрова, балл бонитета,

 

 

среднее,

 

16 баллов 

среднее,

 

16 баллов 

высокое,

 

48 баллов

13 Общий уровень подготовленности территории участка к строительству 

Не требует расчистки поверхности Закустарено, требуется расчистка Не требует расчистки поверхности

14 Рекомендации к виду застройке 

переменная этажность от 1-3 переменная этажность от 1-3 переменная этажность от 1-3

 

 

 

 Из таблицы 2.8 видно, что  было выделено 3 участка под индивидуальное  жилищное строительство, площадь  всех трех участков превышает  необходимую площадь, полученную  ранее в таблице 2.4. Собственником  выбранных участков является  ЗАО «Агрофирма Косино». Кадастровая  стоимость участков равна 19530,36 руб. за 1 га.

 

 Рекомендации к застройке:

 

 На территории жилой  зоны сельского поселения на основе функционального и строительного зонирования, как правило, выделяются территории многоквартирной (среднеэтажной), блокированной с приквартирными участками и усадебной застройки. Строительство многоквартирных жилых домов высотой свыше 4 этажей на территории сельских поселений не допускается.

 

 Преимущественным типом  застройки в сельских поселениях  являются жилые дома усадебного  типа (односемейные и двухсемейные сблокированные). Размеры земельных участков устанавливаются с учетом конкретных условий сельского поселения, но не более предельно допустимых размеров с учетом п. 5.4 настоящих норм. При определении размеров и формы земельных приусадебных участков учитываются потенциал территории, особенности существующей застройки, возможности эффективного инженерного обеспечения, развитие личного подсобного хозяйства.

 

Таблица 2.9

 

Сведения об инфраструктуре на территории земельных участков, планируемых для включения в границы населенных пунктов д. Фенино, д. Павлино и социальном окружении территории, прилегающей к застройке

 

N п.п. 

Наименование показателей 

Ед.

 

изм. участки

 

1 

2 

3

1. Близость к автомобильной и ж. д км До главной автодороги 0,1км, граничит с дорогой д. Павлино До главной автодороги 0,4км Граничит с главной автодорогой

2 

Транспортная (пешеходная) доступность

 

до центра

 

до места основной работы 

 

Граничит с юго-западной частью д. Павлино. И граничит с производственным центром ЗАО Агрофирма «Косино»

 

Граничит с северо-западной частью д. Фенино

 

Граничит с восточной частью д. Павлино

 

3 Расстояние до источников присоединения 

Все источники электроснабжения, газоснабжения и др. коммуникаций расположены в д. Фенино и д. Павлино, таким образом расстояние считаем до границ д. Фенино и д. Павлино от середины участка.