Инвестиционная привлекательность коттеджного поселка

Растет спрос на готовое жилье первичного и вторичного рынка.
Еще один яркий тренд начала 2011 года – рост спроса на готовое жилье первичного и вторичного рынка. Из-за аномальной жары лета 2010 года большинство потенциальных покупателей действительно подбирают загородный дом, а не праздно интересуются и мониторят рынок. Доля инвестиционных покупок (коттеджи и квартиры на начальной стадии реализации проекта) минимальна – 2% от числа сделок.

Рисунок 3.4. Структура спроса на загородное жилье

Специалисты в области недвижимости утверждают, что в ближайшие два-три года будет наблюдаться нехватка готового жилья, а соответственно, вырастут цены. Спросом начнут пользоваться коттеджные поселки, находящиеся на заключительных стадиях строительства. И, естественно, что тогда и эти проекты начнут взвинчивать цены на загородную недвижимость. Уже в 2010 году активизировались многие проекты, ранее замороженные или приостановленные. Таким образом, чтобы сэкономить деньги, некоторые специалисты по недвижимости предлагают вкладывать деньги в землю под коттеджный поселок, т.е. в поселки находящиеся на начальной стадии строительства. Эти меры помогут стабилизировать рынок загородной недвижимости и приведут к снижению цен на загородные дома.

Рисунок 3.5. Структура спроса на коттеджи по классам

На рынок выходят покупатели с большим бюджетом.
За три года структура спроса по бюджету покупки существенных изменений не претерпела. По-прежнему наиболее востребованы объекты стоимостью до $500 тысяч. Стоит, однако, отметить некоторое сглаживание структуры спроса по данному фактору. Уже не бюджет, а качество проекта является определяющим при принятии решения о покупке загородного дома. Кроме того, в 1 квартале 2011 года активизировались высокобюджетные покупатели; доля спроса на объекты стоимостью свыше $3 млн составляет 8%, что немало по сравнению с данными за начало 2008 года.

Спрос на загородную недвижимость все меньше зависит от направления. Несомненно, лидером запросов остается Новорижское направление (20% от общего числа обращений в I квартале), однако почти столь же велик спрос на Киевское шоссе (18%), Калужское шоссе (15%). Возросла также доля желающих купить недвижимость на Дмитровском направлении (в 1,5 раза по сравнению с показателями за I квартал 2008 года).

Бизнес-класс лидирует по росту цен (Рис.3.6). Начиная с середины 2010 года, цены на качественную загородную недвижимость стабильно растут в пределах 3-7% в квартал, в зависимости от сегмента.

Рисунок 3.6.Динамика среднерыночной стоимости коттеджных поселков.

Продавцы оперативно реагируют на интерес (или его отсутствие) со стороны покупателей и корректируют ценовую политику.

В 1 квартале текущего года максимальный рост зафиксирован в поселках бизнес-класса – 6%. Стабильны цены в элитном сегменте – прирост составил 0,5%, в то время как поселки эконом-класса чуть подешевели (на 0,5%). В последнем случае рынок крайне конкурентен, поэтому новые проекты выходят в продажу, как правило, со средней стоимостью предложения чуть ниже рынка. Эта тенденция сохранится в текущем году.

Если говорить об абсолютных показателях, то в условном элитном сегменте рынка коттеджных поселков средняя стоимость квадратного метра домовладения (коттеджа с землей) составляет около $5000. В поселках бизнес-класса этот показатель находится на уровне $3450 за квадратный метр дома (квартиры), а в проектах экономкласса, формирующих рынок, - $1450 за кв.м. При этом есть объекты, где квадратный метр стоит до $12000 (как правило, по причине значительной площади придомового участка, например, в усадьбе на 1 га с относительно небольшой площадью коттеджа). Лидерами по удельной стоимости домов являются Рублево-Успенское, Новорижское, Минское, Калужское шоссе.

Текущую ситуацию на рынке загородной недвижимости Подмосковья можно оценить как позитивную, с тенденцией к росту. Антикризисный вариант загородного девелопмента – участки без подряда – стремительно теряет свою актуальность в условиях общего подъема экономики, роста доходов населения, увеличения числа мошенничеств с землей без подряда. Налицо тенденция повышения качества проработки новых проектов в условиях конкурентной борьбы за покупателя. Клиент от этого только в выигрыше: растет доля качественного предложения по адекватным, в отличие от перегретого докризисного рынка, ценам.

Все больший интерес вызывают готовые объекты с хорошими потребительскими свойствами (место, окружение, репутация застройщика). Во II квартале 2011 года интерес к готовым поселкам вырастет еще на 20% за счет отложенного спроса, который сформировался в кризисный и посткризисный периоды в условиях неопределенности перспектив рынка загородной недвижимости. Сейчас, когда профессионалы рынка сходятся во мнении, что дно рынка пройдено и ожидается новый виток роста цен, покупатели, в том числе спекулянты, устремились на рынок в поисках качественных предложений.

Темп роста цен на рынке ожидается умеренный, в пределах 5-7% в квартал. В наибольшей степени это относится к проектам бизнес-класса.

Рассмотрим конкурентные преимущества проекта коттеджного поселка близ деревни Крекшино Наро-Фоминского района (Марушкинское поселение). Достопримечательностями непосредственно Марушкинского поселения, в котором планируется реализация проекта, являются:

1.Руины усадебного дома в Крёкшино, в котором бывал Л. Н. Толстой.

2.Усадьба Петровское князей Мещерских, построенная по проекту М. Ф. Казакова.

3.Церковь Николая Чудотворца в селе Каменское, построенная в XIV в.

Основные показатели социально-экономического развития Наро-Фоминского района приведены в таблице 3.7.

Таблица 3.7

Проводя оценку уровня возможной конкуренции, необходимо учитывать, что чем дальше находится объект, тем меньше степень его конкурентного воздействия. В ходе анализа рассматривались потенциальные конкуренты – коттеджные поселки, расположенные в Наро-Фоминском районе.

Спрос на коттеджи приблизительно равномерно распределен между разными ценовыми сегментами. В настоящее время возрастает спрос на дома, расположенные на лесных участках, а также на землю у «большой воды». В то же время в Подмосковье только 17 поселков находятся на берегу водохранилищ и из них только 5 имеют (или планируют иметь) собственный яхт-клуб или причал для катеров.

Таблица 3.8.Конкурентные характеристики коттеджных поселков

Как правило, продуманный проект коттеджного поселка включает в себя: обособленную охраняемую территорию; подведенные коммуникации; архитектурный проект застройки поселка, предусматривающий единый архитектурный стиль общественных зон; сформированную инфраструктуру.

Из приведенной таблицы видно, что строящийся в 20 километрах от Москвы по Киевскому шоссе коттеджный поселок «Чистые пруды» наиболее полно соответствует всем требованиям.        

Кроме того, поселок уже обладает прилегающим к территории большим лесным массивом, площадью в 100 га.  Это говорит о хорошей экологической обстановке на территории занимаемой поселком.

Коттеджные поселки, расположенные в Нарофоминском районе становятся все более популярными. Непосредственный доступ участка в коттеджном поселке к берегу поднимает его цену в 1,5-2 раза по сравнению с более удаленными от воды. Однако, как видно из таблицы, цены на недвижимость в поселке «Чистые пруды» ниже среднего ценового уровня поселков Нарофоминского района.

Такая сбалансированность физических и стоимостных параметров достигается тем, что удельная стоимость строения (стоимость квадратного метра) находится на приемлемом для соответствующего класса домов уровне.

Таким образом, проект «Чистые пруды» уже сейчас положительно выделяется из ряда аналогичных ему по классу поселков. При условии же дальнейшего развития транспортной системы и инфраструктуры, существуют все предпосылки для того, чтобы проект «Чистые пруды» стал образцом организованной коттеджной застройки в Нарофоминском районе. 

3.4. Оценка финансового плана проекта, основанная на дисконтировании денежных потоков

В рамках дипломного проекта рассматривается строительство коттеджного поселка «Чистые пруды» по адресу: Московская Область, Наро-Фоминский район, Киевское шоссе. Объект возведения  представляет собой 70 коттеджей, из числа которых: 8 – пятиквартирных и 62 отдельно стоящих типовых коттеджей. Помимо этого, производится строительство КПП, благоустройство территории, очистных сооружений хозяйственно-бытовой канализации и ливнестоков, КНС.

Строительство жилого поселка организовано в две очереди.

              1 очередь:

-КПП№1             

- участки строительства  с №№16 по 20 и с 68 по 103 (2 пятиблочных дома и 36 коттеджей);

              - очистные сооружения;

              - водозаборный узел;

              - трансформаторная подстанция;

              - газораспределительная подстанция.