Ипотечное кредитование: сущность и особенности. Развитие ипотечного кредитования в Украине

 

Министерство образования и науки, молодежи  и спорта Украины

Одесская национальная академия связи им. А. С. Попова

 

Кафедра управления проектами и системного анализа

 

 

 

Комплексное задание по дисциплине

«Инвестирование»

на тему: «Ипотечное кредитование: сущность и особенности. Развитие ипотечного кредитования в Украине»

 

 

 

Выполнила

                                                                                        студентка группы ЕП-3.01

                                                                            Петкова  Домникия

                                                          Проверил(а):  

 

 

 

Одесса – 2014

СОДЕРЖАНИЕ

 

ВВЕДЕНИЕ………………………………………………………………………..		3
1	ИПОТЕКА КАК ВИД КРЕДИТОВАНИЯ………………………………….	5
1.1	Сущность и значение ипотечного кредита…………………………………	5
1.2	Основные составляющие (параметры) ипотечного кредита……...……….	7
2	ОСНОВНЫЕ МОДЕЛИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ……….…….	10
2.1	Одноуровневая модель (на примере Германии)……………………………	10
2.2	Двухуровневая (американская) модель………...…………………………..	16
3	ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА В УКРАИНЕ……………………………………………………..	22
ЗАКЛЮЧЕНИЕ…………………………………………………………….……….		26
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ………………………………..		27

 

 

ВВЕДЕНИЕ

Как показывает мировой опыт, важнейшим условием выхода из социально-экономического кризиса любой страны является рост жилищного строительства. С проблемами стимулирования экономики сталкивались в свое время многие развитые страны, организовавшие в последствии эффективно отлаженные системы ипотечного кредитования. В этом отношении целесообразно упомянуть Германию. После окончания второй мировой войны ее экономика представляла собой жалкое зрелище. Кроме того, перед правительством Германии стояла беспрецедентная по остроте жилищная проблема. В этих условиях программа развития жилищного ипотечного кредитования, принятая правительством, дала возможность убить двух зайцев одновременно - возродить экономику, возводя жилье.

Ипотечный кредит  — это особенная форма кредита, связанная с предоставлением ссуд под залог недвижимого имущества — земли, производственных или жилищных зданий и тому подобное. Ипотечные ссуды предоставляются на долгосрочной основе. Ипотечный кредит становится возможным лишь при условии частной собственности на землю и недвижимость.

Следует отметить, что ипотечный кредит является сложной формой экономических отношений, включающих в себя одновременно два взаимосвязанных блока операций, складывающихся в процессе кредитования и финансирования ипотечных программ. В связи с этим актуальной научной проблемой является исследование природы и места ипотечного кредита в системе финансово-кредитных отношений, обусловливающих диалектику финансовых и кредитных взаимосвязей в финансовой системе государства.

Практика свидетельствует об отсутствии эффективного механизма рефи-нансирования ипотечных кредитов. Сложившаяся на сегодняшний день ситуация на рынке ипотечного кредитования США и на мировых финансовых рынках определила необходимость более полного использования в этих целях внутренних источников, формирующихся в рамках единства финансово-кредитных отношений - бюджетных и внебюджетных.

Ипотечное кредитование помогает не только решить важную социальную проблему обеспечения населения жильем, но и стимулирует инвестиционную активность, способствует развитию строительного комплекса и связанных с ним отраслей промышленности, формирует класс мелких собственников, создает дополнительные рабочие места и, следовательно, уменьшает социальную напряженность в обществе. Эти и другие эффекты ипотеки делают очевидной необходимость создания системы ипотечного кредитования также и в странах с переходной экономикой, поскольку во многих случаях механизм влияния ипотеки на экономику положительным образом воздействует на решение проблем переходного периода.

После распада социалистической системы в Европе создание отлаженного механизма ипотечного кредитования характерно и для стран бывшего соцлагеря. Польша, Венгрия, Чехия, Словакия, Латвия избрали для себя одноуровневую модель. За три года (1995-1998) в этих странах были созданы правовые основы для выпуска в обращение закладных листов, а в Венгрии и Польше - еще и для деятельности ипотечных банков. На законодательство этих стран оказал большое влияние немецкий закон «Об ипотечных банках» от 19.12.1990.

Таким образом, проблема развития ипотечного кредита, по-моему, является одной из наиболее актуальных в настоящее время в том числе и для Украины. С целью изучить преимущества ипотечного кредитования, специфику и проблемы его организации, на мой взгляд, целесообразно рассмотреть опыт стран, имеющих на сегодняшний день развитый рынок ипотечного кредитования, например, США и Германии. Также одной из основных задач работы является рассмотрение проблем, и перспектив и необходимых условий для развития ипотечного кредита в нашей стране.

 

1 ИПОТЕКА КАК ВИД КРЕДИТОВАНИЯ

1.1 Сущность и значение ипотечного кредита

Залогу недвижимости принадлежит главная роль как в структуре инвестиционных инструментов, так и в структуре жилищного финансирования, основой которого в свою очередь является ипотечное кредитование. Ипотечный кредит - долгосрочная ссуда с обязательством ее возврата в обозначенный договором срок, с выплатой процентов по кредиту (плата за кредит) и обеспечением выплаты данного обязательства залогом недвижимости.

Залог может служить обеспечением многих обязательств (законодательства разных стран предусматривают свои обязательства), однако в основном залог недвижимости является обеспечением кредитного договора. Более того отличительная черта залога недвижимости во многих странах - четко оговариваемая конкретная цель кредитования, а именно: практически всегда залог недвижимости используется для приобретения недвижимости. Необходимо отметить еще одну деталь: несмотря на то, что законодательства большинства стран допускают залог иной недвижимости (некредитуемой), тенденции последнего времени - соответствие объекта залога и объекта кредитования.

Целенаправленная жилищная политика, которая дает огромный инвестиционный эффект, широко проводится в США и ряде других стран (в частности, в Японии, во Франции). Такая инвестиционная политика проводится в основном через льготное налогообложение приобретения новой (построенной) недвижимости, являющейся единственной недвижимостью заемщика.

Следует отметить также одновременное применение (например, в США) ипотеки объект залога которой не соответствует объекту цели ипотеки (т. е. ипотека обеспечивает залог другой (неприобретаемой) недвижимости. Такая ипотека носит название «обеспеченная закладная».

Основной смысл долгосрочного залогового кредитования в том, что оно расширяет финансовые и временные возможности собственника частного или арендного жилья, дает стабильный и постоянный доход кредитору, а также делает саму финансовую систему более твердой благодаря залогу, который представляет собой реальный стабильный актив.

Рассмотрим основные преимущества ипотечного кредитования для заемщика, которые заключаются в возможности:

- приобретения недвижимости с  помощью ипотечного кредита при  отсутствии необходимых средств  на покупку только за собственный  капитал;

- применения различных схем  финансирования, включая ипотечные  с различной комбинацией оплаты  кредита и сроков кредитования;

- долгосрочные выплаты ипотечного  кредита (по желанию заемщика);

- продажи заемщиком недвижимости, отягощенной залогом, как с этим  залогом, так и путем переноса  существующего залога на новую (вновь приобретаемую) недвижимость;

- льготного налогообложения (во  многих странах). При этом необходимо  отметить огромную роль налоговых  льгот в увеличении количества  ипотечных кредитов;

- извлечение заемщиком прибыли - разницы между доходом недвижимости  и платой за кредит, т. к. эта  разница практически всегда положительна;

- получение прибыли от сэкономленного (на ипотечном кредите) капитала  и вложения его параллельно  в другие доходные активы- акции, облигации и т. д.

Рассмотрим теперь привлекательные черты ипотечного кредита в нормальных экономических условиях с точки зрения банков. Можно выделить следующие основные преимущества:

- надежное обеспечение ссуды  недвижимостью снижает вероятность  убытков;

- долгосрочный характер кредитования  избавляет банк от присущих  краткосрочным ссудам частых  переговоров и проверок платежеспособности  потенциальных заемщиков;

- закладные, выданные в качестве  обеспечения кредитов, банк может  реализовать на вторичном рынке, высвобождая тем самым кредитные  ресурсы для предоставления других  кредитов.

Вместе с тем при ипотечном кредитовании у банка могут возникнуть следующие сложности:

- с этим кредитом связана  необходимость держать в штате  банка специалистов по оценке  недвижимости либо постоянно  обращаться в специализированные  организации по ее оценке, что  существенно повышает издержки  банка;

- при неразвитости вторичного  рынка закладных выдаваемые на 20-30 и более лет кредиты означают  весьма продолжительное отвлечение  средств банка из оборота;

- преимущественно долгосрочный  характер ипотечного кредита  повышает вероятность ошибки  при определении уровня процента  по этим кредитам. При росте  рыночных процентных ставок свыше  процента, установленного по ипотечным  кредитам, банк может понести  большие убытки;

- немаловажным фактором является  и то, что в основе финансовой  устойчивости системы ипотечного  кредитования должны лежать возможности  кредитополучателя аккумулировать  необходимые средства для первоначального  платежа на строительство (приобретение) жилья и его платежеспособность, позволяющие своевременно и в  полной сумме погасить полученные  кредиты.

 

1.2 Основные составляющие (параметры) договора ипотечного кредитования

Основными составляющими ипотечного договора являются процентная ставка, сумма (размер) кредита, срок кредитования. Несомненно, существенным условием кредитного договора является также предмет залога, его цена и стоимость (оценка), так как размер кредита, срок процентная ставка самым непосредственным образом зависят от предмете ипотеки (залога). По мнению М. Фридмана, именно цена недвижимости является «нервной системой» жилищного рынка, так как, несомненно, рыночный механизм образования стоимости и цены недвижимости непосредственно формирует и регулирует инвестиционные и ипотечные инструменты, ставки, систему управления, инвестиции и т. д. [16]

Рассмотрим роль процентной ставки и ее зависимость от внешних факторов.

Процентная ставка - это цена, стоимость кредита - это средства, которые заемщик выплачивает за предоставленный ему кредит. Процентной ставкой принято называть годовую процентную ставку, следовательно, месячная процентная ставка равняется годовой, деленной на 12. А полная плата за кредитные услуги в период кредитования складывается из суммы годовых оплат за стоимость кредита.

Кредитная ставка зависит от многих рыночных составляющих. В частности, в стоимость кредита в первую очередь вкладывается стоимость приобретения финансовых средств кредитующей стороной - депозиты, займы у других банков, а также процентная ставка по ценным бумагам, которые будут выпущены на основе выданных кредитов.

Ставка по кредиту зависит во многом от степени риска, который в свою очередь определяется условиями кредитования, видом стоимостью и состоянием недвижимости, первичным взносом, а также суммой кредита, сроками кредитования доходами заемщика, видом страхования и т. д. Например, в США в настоящее время цена долгосрочного кредита сильно варьирует - от 7-8 до 17-20%. Причем процентная ставка по субсидированным федеральным кредитам, застрахованным федеральной жилищной администрацией и предоставляемым частными кредитными институтами семьям, подавшим заявки на участие в этой программе - минимальная, устанавливается американским правительством. [16]

Поскольку ипотечное кредитование является самостоятельной областью кредитования, имеющей существенные отличия от других видов банковских кредитов в силу долгосрочной природы и огромной значимости для заемщика (так же, как и самой недвижимости), значительных рисков, применения специфических инструментов кредитования, необходимости правильной оценки залога и т. д., остальные основные параметры кредита - срок кредитования и сумма кредита - также устанавливаются исходя из стоимости недвижимости, доходов заявителя, суммы первичного взноса, выбора ипотечной технологии (инструмента), необходимости страхования (гарантийные и иные виды), положенных заемщику льгот и субсидий, а также, что существенно, принятых ипотечных стандартов. То есть основные параметры ипотечного кредита взаимозависимы, на них непосредственно влияют основные условия кредитования. В целом, например в США, структура ипотечных кредитов по срокам кредитования выглядит следующим образом: примерно 10% кредитов выдаются на 10 лет, 40% - на 15 лет, 50% - на 20-30 лет. В Швейцарии ипотечные кредиты выдаются на срок до 100 лет - так называемый «переходящий по наследству» кредит.[3] Причем сроки кредитования зачастую значительно сокращаются за счет применения специальных ипотечных инструментов, предусматривающих ускоренную амортизацию кредитов или договорные пункты о праве досрочных выплат.