Макроэкономический обзор в стране

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4. Анализ цен продаж и аренды.

   Анализ рынка недвижимости представляет собой самостоятельный вид деятельности, имеющий целью обеспечение объективной информацией лиц, принимающих решения о проведении тех или иных операций на рынке.

Основными методами, используемыми  ГУИОН при проведении анализа  рынка, являются метод экспертных опросов  и метод массовой оценки, которые  взаимно дополняют друг друга.

   Объект недвижимости, может быть, иметь «несколько»  стоимостей  в  зависимости

от  потребностей  субъектов  рынка  недвижимости  (целей  оценки),  то  есть

стоимость объекта недвижимости для  нужд,  страхования  будет  отличаться  от

стоимости, рассчитанной для  продажи,  залога  и  т.д.  Например,  основанием

расчета стоимости для  нужд страхования будет  являться  стоимость  замещения

подверженных риску элементов, для залога –  способность  имущества  принести

доход при прекращении  выплаты кредита.

   Цели  оценки  недвижимости  могут  быть  различны  (купля-продажа   объекта,

страхование и имущественные  споры, налогообложение недвижимости,  реализация

инвестиционных проектов, кредитование под залог  и  др.),  им  соответствует

несколько видов стоимости.

   Перед началом проведения работ  по оценке недвижимости  оценщику  необходимо

определить вид стоимости, применимый в данной ситуации. В  отчете  необходимо

отразить оцениваемый  вид стоимости  и обосновать его  выбор.

   Основные виды  стоимости  недвижимости:  рыночная  стоимость,  стоимость   в

эксплуатации,  для   целей   налогообложения,   инвестиционная,   страховая,

залоговая, балансовая, меновая  или бартерная стоимость,  стоимость  арендных

прав, восстановительная  стоимость, стоимость замещения  и ликвидационная.

      Рыночная стоимость недвижимости – это наиболее вероятная цена, за которую

   будет продан конкретный  объект на открытом рынке, при  соблюдении  условий

   частной сделки.

     Самым распространенным видом стоимости, определяемым оценщиками  согласно

   большинству заказов  на оценку недвижимого  имущества,  является  рыночная

   стоимость.

      Необходимым условием существования рыночной  стоимости  является  наличие

   рынка объектов, аналогичным оцениваемому. В случае отсутствия  указанного

   фактора оценщиком используется отличная  от  рыночной  база  оценки,  что

   ведет к изменению  вида стоимости.

      Рыночная  стоимости отражает  взаимодействие  продавцов,  покупателей и

   инвесторов  на  рынке  недвижимости.  Для   получения  достоверной  оценки

   рыночной стоимости  объекта  оценщик  должен  иметь  полную  информацию  о

   рынке, на котором предлагается данная недвижимость.

 

   Рыночная  стоимость  квадратного  метра  жилья

превосходит реальную его  стоимость порой в 2-4  раза.  Это  можно  объяснить

тем, что в последнее  время спрос на рынке жилья  превышает  предложение,  что

вызывает рост  цен.  Доходы  населения  увеличиваются,  но  это  все  же  не

 

 

 

 

 

является общей тенденцией. Доходы  резко  растут  лишь  у  части  населения,

которая составляет 1-2%.

   Бурный рост стоимости аренды квартир в 2007 – начале 2008 года стоимость даже стала падать. К сожалению, это не затронуло рынок элитных квартир. Аренда в феврале подешевела лишь на квартиры эконом-класса. К примеру, двухкомнатные стало дешевле снимать на 8,25%, а трехкомнатные – на 3,64%.

   Если рассматривать эти величины не в процентном отношении, то это примерно 1166 долларов в месяц по сравнению с январем текущего года. Почему же это произошло?

   Дело в том, что в феврале резко увеличилось предложение таких квартир, правда, рост этот был незначительный. Но все же есть основания предполагать, что постепенно эта тенденция усилится.

   Очень большим спросом начали пользоваться загородные дома, особенно в не большом отдалении от МКАД, а участок, на котором они расположены, должен находиться в непосредственной близости от водоема и леса. 
   А вот на рынке продаж квартир в Москве продолжается повышение цен. Однокомнатные квартиры установили новый рекорд – $398 тыс. Такая цена наблюдается в ЦАО. В ЗАО однокомнатные держатся на уровне $279 тыс., а в САО и СЗАО - $231 тыс. Самыми дешевыми районами продолжают оставаться ВАО, ЮВАО и ЗелАО.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

5. Описание объекта и инфраструктуры.

Описание окружения:

   Жилая застройка.

 

   Этажность - 9 эт. Возраст застройки - около 2-х лет. Территория  полностью освоена.

Свободных  незастроенных  площадей  нет.

 

   Застройка  участка   в  высшей  степени  соответствует   потребностям  окружающих  землепользователей.

 

   Инженерное  обеспечение   соответствует  всем  правилам  ГОСТа  и СНиПа для жилой застройки. Район обладает  хорошо  развитой  инфраструктурой городских улиц, магазинов, учебных заведений, объектов бытового обслуживания.

 

   Участок  имеет   асфальтированный  двухрядный  подъезд.

 

   Также  во  дворе   оборудован  асфальтированный  паркинг   на  25 - 30  машин.

 

      Описание  зданий  и  сооружений:

Интенсивность застройки - 0,2.

 

На участке построен один девятиэтажный кирпичный жилой  дом на 250 кв ;  первый этаж отведен под коммерческие учреждения

 

 Фундамент здания ленточного  типа, дом кирпичный, с лицевой  стороны здания стены поштукатурены  и покрашены, перекрытия и крыша  выполнены из монолитного железобетона, крыша плоская, присутствует чердачное  помещение и подвал. Фасад здания  очень качественно отделан. 

 

Здание находится в  эксплуатации. Без физических дефектов.

 

Участок  имеет  асфальтированный  двухрядный  подъезд.

 

Также  во  дворе  оборудован  асфальтированный  паркинг  на  25 - 30  машин.

 

Имеются необходимые тротуары  для удобного подхода к зданию.

 

На данном  участке  нельзя  строить  промышленные  здания.

 

 Внешняя информация

Первый этаж здания находится  в собственности коммерческих предприятий.   Остальные этажи здания жилые, 25% - собственность муниципалитета, остальные  квартиры в собственности жильцов.

 

 

 

 

 

 

Расчёт  стоимости  участка

Таблица сметной стоимости  строительства.

Таблица №1.

№	Тип	Качество	Коэффициент застройки	Норма площади	Стоимость, $ / м2
1	жилая	панель	1,4	-	300 - 350
	многоэтажная	кирпич	1,4	-	380 - 450
	жилая	с центр отоплен	0,4 - 0,8	-	480
	малоэтажная	с автономным	0,4 - 0,8	-	600
2	Офисы	административн	1,5	-	280 - 350
		евростандарт	1,5	-	600
3	Торговля	супермаркет	0,5 - 0,8	-	180 - 220
4	Гараж - гост.	тёплый	1,05	30 м2 / ед	200 - 300
5	Гараж индив.	металл	-	33 м2 / ед	1000 $ / ед
6	Автостоянка	открыт.,  охрана	-	25 м2 / ед	140 $ / ед
7	Склад :
	ангар	отапливаемый	0,8 - 0,9	-	40
		неотапливаемый		-	80
	ж / б	отапливаемый	0,8 - 0,9	-	80
		неотапливаемый		-	120

Исходя из  пункта  о  строительных  ограничениях  исключаем  из  расчёта графы таблицы № 4, 5, 6, 7.

Площадь участка застройки  3600 м² .

Значения коэффициента  застройки  и  стоимости  берём  средние.

 

 

 

 

На основе  расчётов  получаем  таблицу 2. 

Тип застройки	Стоимость строительства, млн $	Цена объекта, млн $	Цена участка, млн $
А	1,638	2,52	0,882
B	2,0916	3,024	0,9324
C	1,0368	1,404	0,3672
D	1,296	1,728	0,432
E	1,701	2,7	0,999
F	3,24	4,32	1,08
G	0,468	0,936	0,468

Принятые обозначения :

Тип застройки
Застройка жилая панельная  многоэтажная	А
Застройка жилая кирпичная  многоэтажная	B
Застройка жилая малоэтажная  с центральным отоплением	C
Застройка жилая малооэтажная с автономным отоплением	D
Офисы  административные	E
Офисы "евростандарт"	F
Торговые супермаркеты	G

На основании расчётов сведённых в таблицу 2 строим диаграмму 1.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

6. Оценка конкурентов.

   Анализ конкурентоспособности  позволяет оценить масштаб конкурентного  преимущества фирмы относительно  самых опасных конкурентов и  понять направленность их действий.

   Следующий шаг - на основе  реалистичных оценок действующих  конкурентных сил разработать  стратегию и определить средства  достижения поставленных стратегических  целей.

   Котлер (Kotler, 1991), исходя из доли рынка, принадлежащего фирме, выделяет четыре типа конкурентной стратегии: стратегии лидера рынка, «бросающего вызов», «следующего за лидером» и специалиста («нишера»).

  Существует множество определений конкурентов, приведем наиболее употребительные из них. Конкуренты – это субъекты маркетинговой системы, которые своими действиями влияют на выбор фирмой рынков, поставщиков, посредников, формирование ассортимента товаров и на весь комплекс маркетинговой деятельности (что и влечет за собой необходимость их изучения). Рассматривая конкурентов как субъектов маркетинговой системы более подробно, можно дать следующее определение. Конкурирующими фирмами называются фирмы, имеющие полностью или частично совпадающую фундаментальную нишу. Под фундаментальной рыночной нишей здесь понимается совокупность сегментов рынка, для которых подходят товар и/или услуга, производимые данной фирмой.

      С экономической точки зрения, конкуренция – экономический процесс взаимодействия, взаимосвязи борьбы продуцентов и поставщиков при реализации продукции, соперничество между отдельными производителями или поставщиками товара и/или услуги за наиболее выгодные условия производства. Таким образом, конкуренция в общем смысле может быть определена, как соперничество между отдельными лицами и хозяйствующими единицами, заинтересованными в достижении одной и той же цели. Если эту цель конкретизировать с точки зрения концепции маркетинга, то рыночной конкуренцией называется борьба фирм за ограниченный объем платежеспособного спроса потребителей, ведущаяся фирмами на доступных им сегментах рынка.

 

 

 

 

 

 

 

7. Свод анализа.

 

   Итак, наиболее распространенной  сделкой, направленной на отчуждение  жилья, является договор продажи  жилого помещения, в соответствии  с которым продавец обязуется  передать в собственность покупателя  жилое помещение, а покупатель  обязуется его принять и уплатить  за него определенную цену.

   Под жилым помещением понимается  помещение, отвечающее установленным  санитарным, противопожарным, градостроительным  и техническим требованиям, и  предназначенное для проживания  граждан.

   Как видно из определения договора  продажи жилого помещения этот  договор является возмездным, двусторонним  и консенсуальным. Кроме того, мы можем выявить существенные условия этого договора – предмет (определенное жилое помещение) и цена.    Помимо них, существенным условием этого договора, согласно п.1 ст.558 ГК РФ, является перечень тех лиц, которые и после продажи жилого помещения сохраняют право пользования им.