Управление недвижимостью РФ как система взаимности субъектов рынка

Рынок нежилых помещений, или рынок коммерческой недвижимости, стал формироваться в связи с  приватизацией предприятий, он гораздо  меньше, чем рынок жилья, количество проводимых операций невелико, но в  связи с высокой стоимостью объектов является привлекательным для структур, работающих на данном рынке. На рынке  коммерческой недвижимости преобладают  сделки аренды, а не купли-продажи  или мены, как на рынке жилья. Рынок  имеет большие перспективы для  своего развития, особенно в крупных  городах, но развивается медленно.

Рынок земельных участков. Во многих странах земля является одной из основных ценностей, обращающихся на рынке недвижимости. В России рынок земельных участков только начинает складываться. Купля-продажа  и передача по наследству являются наиболее распространенными сделками с земельными участками. Спрос и цена реализуемых участков зависят от назначения участка (под жилую застройку, для садоводства, для крестьянского хозяйства, удаленности от города, престижности местности, наличия поблизости водоемов, леса). Становление земельного рынка, формирование рыночных цен на земельные участки происходит, однако, недостаточными темпами, что объясняется несовершенством правовой базы и действующего механизма земельных отношений.

В свою очередь каждый представленный сегмент рынка можно подразделить на другие сегменты. Например, рынок жилья подразделяется на рынок городского жилья и рынок загородного жилья, рынок нежилых помещений - на рынок торговой недвижимости, рынок офисов, рынок складских помещений, рынок промышленной недвижимости и т.д.

По способу совершения сделок рынок недвижимости можно  разделить на первичный и вторичный.

Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными, а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот.

Под вторичным рынком недвижимости - сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации и связанные с перепродажей или  с другими формами перехода поступивших  на рынок объектов от одного владельца  к другому.

Первичный и вторичный  рынки, выступая двумя частями единого  рынка недвижимости, взаимно влияют друг на друга. Например, цены вторичного рынка представляют собой особый ориентир, который показывает, насколько  рентабельным является новое строительство  при существующем уровне затрат.

Взаимное влияние спроса и предложения на первичном и  вторичном рынках недвижимости выступает  фактором, существенно осложняющим  анализ сферы обращения и выбор  правильных решений относительно инвестирования в недвижимость. Особенно сложной  эта задача является еще и потому, что сделки на рынке недвижимости носят, как известно, частный и  зачастую конфиденциальный характер, что серьезно затрудняет сбор необходимой информации.

Однако при всей сложности  этой задачи она не является главной. Рынок недвижимости испытывает на себе влияние экономической ситуации в целом, как на национальном, так и на региональном уровнях. Возможности реагирования на изменение этой ситуации на первичном и вторичном рынках недвижимости различны. Так, при снижении спроса вторичный рынок недвижимости может достаточно гибко реагировать на него уменьшением предложения и падением цен, нижняя граница которых определяется, по сути, тремя факторами: ценой приобретения объекта, финансовым положением продавца и соответствием его уровня доходов уровню текущих затрат по содержанию недвижимости. Диапазон снижения цен или предложения может быть довольно широк.

На первичном рынке  недвижимости ситуация иная. Нижняя граница  цены определяется уровнем затрат на строительство: при его переходе застройщик несет прямые убытки. Вместе с тем здесь сложнее как  уменьшить, так и увеличить предложение. В строительном процессе задействован ряд организаций, каждая из которых  заинтересована в использовании  своих мощностей и ресурсов (что  особенно относится к подрядчикам), и прекратить строительный процесс  мгновенно невозможно. Столь же невозможно и быстро увеличить предложение - процесс создания объектов недвижимости занимает месяцы и даже годы.

 

 

 

 

 

 

 

 

5. Особенности рынка недвижимости

Исходными факторами, определяющими  специфику недвижимости как товара, являются признаки самого физического  тела недвижимости:

• уникальность и неповторимость;
• стационарность;
• длительность эксплуатации и долговечность.

Из них, в свою очередь, в условиях рыночной экономики вытекают отличительные характеристики недвижимости как товара и рынка недвижимости:

• специфический характер оборота недвижимости (через оборот прав на него);
• высокий уровень издержек при осуществлении сделок с недвижимостью;
• более низкая, по сравнению с другими товарами, ликвидность недвижимости;
• ограниченная возможность саморегулирования рынка посредством ценового механизма;
• формирование цен в результате взаимодействия ограниченного количества продавцов и покупателей;
• арена взаимодействия спроса и предложения - не национальная экономика в целом, а регион (национальный рынок недвижимости - совокупность локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга).

На основании этих особенностей рынка недвижимости можно сформулировать главную специфическую черту  рынка недвижимого имущества: рынок  недвижимости является менее совершенным  рынком по сравнению с другими  секторами рыночной экономики.

По критериям, принятым в  экономической теории, рынок является совершенным, если на нем выполняются  следующие условия:

• спрос и предложение близки к равновесию или могут быть легко приведены к равновесию посредством ценового механизма;
• присутствует много не зависимых друг от друга продавцов и покупателей;
• покупатели и продавцы хорошо информированы о состоянии и тенденциях рынка;

Спрос и предложение эластичны по цене:

• издержки сделок низки по сравнению с ценой товара;
• рынок доступен для вхождения в него новых участников;
• товары обладают высокой ликвидностью.

В отличие от этого на рынке недвижимости:

• спрос и предложение, как правило, не сбалансированы и возможности приведения их в равновесие посредством цен ограничены;
• присутствует ограниченное число покупателей и продавцов;
• информация о рынке не столь открыта, как, например, на рынке ценных бумаг или потребительских товаров;
• издержки сделок (необходимость проверки юридической чистоты объекта, затраты на регистрацию и т.п.) весьма высоки;
• предложение и спрос менее эластичны, чем на других рынках;
• вхождение на рынок новых участников затруднено;
• для товаров характерна низкая ликвидность.

Отсюда вытекают и основные функции профессиональных участников рынка недвижимости:

• снижение издержек при осуществлении операций с недвижимостью;
• повышение уровня ликвидности объектов недвижимости;
• снижение рисков, вызванных ограниченностью информации о состоянии и тенденциях рынка;
• сближение интересов продавцов и покупателей;
• обеспечение сбалансированности спроса и предложения на рынке, соответствие рынка недвижимости состоянию экономики в целом.

Несовершенство рынка  недвижимости непосредственно влияет на специфику предпринимательской  деятельности в этом секторе рыночной экономики.

Это становится очевидным, если обратить внимание на те условия, которые делают рынок недвижимости несовершенным:

• Для рынка недвижимости весьма условное значение имеет такое понятие, как средняя цена. Относиться к всякого рода информации, основанной на средних показателях для региона или города в целом, следует осторожно. Средние значения годятся здесь для определения общих тенденций на рынке недвижимости, но для работы с конкретным объектом они явно недостаточны.
• Для работы на рынке недвижимости важны знания не только макроэкономических или отраслевых тенденций, но, прежде всего, хорошее понимание ситуации в регионе и конкретно в месте расположения того или иного объекта недвижимости.
• В связи с индивидуальным формированием цен на рынке, огромное значение для успешной предпринимательской деятельности по недвижимости имеетимущественный менеджмент - искусство работы с клиентом, умение показать специфические характеристики объекта, способные привлечь внимание покупателя к данному объекту, повлиять на его разностороннюю оценку предлагаемой недвижимости.
• Высокий уровень издержек при осуществлении сделок с недвижимостьюделает серьезным оружием в конкурентной борьбе снижение уровня комиссионных и/или наполнение их более широким содержанием.
• Особую ценность на рынке недвижимости имеет информация об уровне цен по отдельным типам и объектам недвижимости, о факторах, влияющих на предпочтения покупателей, о тенденциях развития бизнеса и пр.
• Работа на конкретном национальном рынке требует знания особенностей экономического и социального развития страны, состояния, особенностей и тенденций развития нормативно-правовой базы, соотношения общенационального и регионального нормотворчества, особенностей и традиций потребительского поведения и т. д.
• Особенности рынка недвижимости требуют от его профессиональных участников особого внимания к аналитической работе, предваряющей принятие любого решения по проведению операций с недвижимостью.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

6.Факторы, воздействующие на рынок недвижимости

Развитие рынка недвижимости определяется:

• экономическим ростом или ожиданиями такого роста. Хотя на рынке и могут возникать благоприятные краткосрочные условия при отсутствии роста, такие обстоятельства возникают достаточно редко;

• финансовыми возможностями для приобретения недвижимости, что, в свою очередь, обусловлено стадией экономического развития региона (кризис, застой, промышленное развитие), наличием и характером рабочих мест;

• взаимосвязями между стоимостью недвижимости и экономической перспективой того или иного района. Некоторые районы находятся в состоянии застоя, так как их основные отрасли промышленности перемещены в другие части страны или пришли в упадок. В состоянии застоя находятся районы, зависящие от одной отрасли промышленности, например, в Кемеровской области, что может привести к быстрой дестабилизации на рынке недвижимости в этих районах в условиях структурных изменений в экономике.

Рынок недвижимости находится  под значительным влиянием факторов, определяющих социально-экономическое развитие как страны в целом, так и отдельных регионов, и факторов, определяющих политическую стабильность. Сложные причинно-следственные взаимосвязи между факторами, воздействующими на рынок недвижимости, можно отразить в виде кривой, получившей название «рыбья кость»

 

 

 

 

 

 

 

7.Этапы становления рынка недвижимости в России

Обобщение опыта становления рынка недвижимости в России позволяет выделить три основных этапа этого процесса, по мере которых рынок начинает приобретать все более и более зрелые черты. Приводимая ниже таблица 2 позволяет проследить, как изменялись некоторые важные характеристики рынка на этих этапах.

Таблица 2. Основные этапы становления рынка недвижимости в России.

Комментируя данные таблицы, хотелось бы обратить внимание на следующее. Как видно из нее, характерная  черта становления рынка —  быстрый рост цен в начале периода и его затухание и даже падение к концу периода. Если в 1991 г. они составляли в обеих столицах примерно $20—50 за м² общей площади квартиры, то к концу 1992 г. в Москве они составили около $700, а в Петербурге — около $300 за м² общей площади. В 1993 г. темпы роста заметно упали, но, тем не менее они оставались довольно существенными. К январю 1994 г. в Москве они выросли до $900, в Петербурге до $400—450, т, е. примерно на одну треть. Известным рост наблюдался м и 1994 г., но если и Москве он был вполне заметным — примерно на 20 %, то в Петербурге темпы прироста упали до уровня примерно в 10 %. И, наконец, 1995 г. в Петербурге отмечен практически нулевым приростом цен, в Москве — ростом цен в пределах 5—10 %.