Оглавление
Правовые аспекты арендных отношений
Понятие
арендных отношений
Арендные отношения
регламентируются гл. 34 «Аренда» Гражданского
кодекса РФ (далее — ГК РФ). В договоре
аренды участвуют две стороны:
арендодатель (наймодатель)
— собственник имущества, а также иные
лица, управомоченные законом или собственником
сдавать имущество в аренду на возмездной
основе, за плату;
арендатор (наниматель)
— получатель имущества, который использует
его в своих целях в соответствии с назначением
имущества или условием, оговоренным в
договоре.
Прежде чем сдать здание,
помещение в аренду, предприятие должно
оформить согласие соответствующего органа
федерального агентства по управлению
государственным имуществом (далее-Росимущество)
на сдачу помещений в субаренду. Если помещение
сдается в субаренду организацией, не
являющейся собственником имущества,
то такой договор может быть признан недействительным,
а сумма полученной арендной платы изъята
в бюджет. В договоре аренды необходимо
сделать ссылку на наличие указанного
свидетельства.
Полномочия арендодателя
на госимущество возлагаются на Росимущество.
Организации имеют право сдавать полученное
от государства имущество в аренду по
согласованию с соответствующим территориальным
комитетом по управлению имуществом, получившим
такие полномочия от Росимущества.
Правом сдавать имущество
в аренду обладают субъекты права хозяйственного
ведения — государственные и муниципальные
предприятия, но только с согласия собственника.
Казенные предприятия
могут выступать в качестве арендодателя
принадлежащего им на праве оперативного
управления имущества только с согласия
собственника.
Учреждение ни при
каких обстоятельствах не вправе сдавать
в аренду закрепленное за ним имущество
на праве оперативного управления, а также
имущество, выделенное ему собственником
по смете.
В то же время если
учреждению в соответствии с учредительными
документами предоставлено право осуществлять
предпринимательскую деятельность, то
имущество, приобретенное за счет этих
доходов, может быть объектом арендных
отношений.
Договор
аренды
Основным документом,
регламентирующим отношения сторон, является
договор аренды. Граждане и юридические
лица свободны в заключении договора,
поэтому он заключается на началах добровольности
и полного равноправия сторон. Понятие
договора аренды излагается в ст. 606 ГК
РФ.
Условия договора определяются
по усмотрению сторон, и в договоре аренды,
в частности предусматриваются:
состав и стоимость
передаваемого в аренду имущества, его
точное описание;
сроки действия договора
аренды;
распределение обязанностей
сторон по полному восстановлению и ремонту
арендованного имущества;
права и обязанности
арендатора в отношении арендованного
имущества;
размеры и порядок
внесения арендной платы;
возможности и условия
выкупа арендованного имущества;
обязанность арендодателя
предоставить имущество в соответствии
с договором (инструкции по эксплуатации,
технический паспорт, укомплектованность
и т. п.);
возвращение имущества
после аренды (могут быть оговорены и другие
условия).
В обязательном порядке
в договоре оговариваются обстоятельства,
которые стороны считают бесспорными
и очевидными. Их нарушение ведет к прекращению
действия договора и имущественному расчету.
В случаях, когда условие
договора предусмотрено нормой, которая
применяется постольку, поскольку соглашением
сторон не установлено иное (диспозитивная
норма), стороны могут своим соглашением
исключить ее применение либо установить
условие, отличное от предусмотренного
в ней. При отсутствии такого соглашения
условие договора определяется диспозитивной
нормой.
Договор должен соответствовать
обязательным для сторон правилам, установленным
законом и иными правовыми актами (императивными
нормами), действующими в момент его заключения.
Под договором аренды (имущественного
найма) понимается гражданско-правовой
договор, по которому одна сторона — арендодатель
(наймодатель) обязуется предоставить
другой стороне — арендатору (нанимателю)
за плату определенное имущество во временное
владение и пользование или во временное
пользование.
Из определения договора
аренды следует, что этот договор является:
возмездным, то есть
передача арендованного имущества может
осуществляться только за плату;
реальным, то есть договор
считается заключенным с момента передачи
арендатору имущества, являющегося предметом
аренды;
срочным, то есть имущество
передается арендатору во временное (на
определенный срок) владение и/или пользование.
Следует отметить, что срочность является
не обязательной характеристикой договора
аренды, поскольку ГК РФ допускает возможность
заключения договоров аренды без указания
в них срока действия, то есть бессрочные
договоры.
Договор вступает в
силу и становится обязательным для сторон
с момента его заключения. Вместе с тем,
стороны вправе установить, что условия
заключенного ими договора применяются
к их отношениям, возникшим до заключения
договора. Окончание срока действия договора
не освобождает стороны от ответственности
за его нарушение.
В аренду могут быть
переданы земельные участки и другие обособленные
природные объекты, предприятия и другие
имущественные комплексы, здания, сооружения,
оборудование, транспортные средства
и другие вещи, которые не теряют своих
натуральных свойств в процессе их использования
(непотребляемые вещи). Право сдачи имущества
в аренду принадлежит его собственнику
либо лицу, уполномоченному собственником (ст.
608 ГК РФ).
Как для любого гражданско-правового
договора, так и для договора аренды очень
важно определение его существенных условий.
Для заключения договора
аренды необходимо согласие между арендатором
и арендодателем по всем существенным
условиям договора. В соответствии с п.
3 ст. 607 ГК РФ к таким существенным условиям
относятся данные, которые четко определяют
имущество, подлежащее передаче арендатору
в качестве объекта аренды. Например, при
аренде нежилых помещений указываются
адрес, площадь передаваемого помещения,
его описание, размеры. Аналогичное требование
— для договора аренды зданий и сооружений
с указанием размера арендной платы, что
предусматривается п. 1 ст. 654 ГК РФ. При
аренде транспортных средств указываются
марка автомобиля, год выпуска, пробег,
государственный номер регистрации, номера
двигателя, кузова и другие сведения, приведенные
в свидетельстве о регистрации транспортного
средства. При отсутствии этих данных
в договоре об аренде договор является
не согласованным сторонами и не считается
заключенным.
Итак, одно из требований к
оформлению договора — обязательная характеристика
объектов, передаваемых в аренду.
Вторым обязательным
условием является заключение договора
в письменной форме. Так, ст. 609 ГК РФ определяет,
что договор аренды на срок более года,
а также в том случае, если хотя бы одной
из сторон договора является юридическое
лицо, независимо от срока должен быть
заключен в письменной форме.
Третьим условием правильного
оформления договора аренды в соответствии
с п. 2 ст. 609 ГК РФ является государственная
регистрация договора аренды недвижимого
имущества.
Регистрация договора
аренды недвижимого имущества носит обязательный
характер с принятием Федерального закона
от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество
и сделок с ним».
Если в аренду сдается
земельный участок или его часть, то к
договору аренды для государственной
регистрации прилагается план (чертеж
границ) земельного участка с выделением
части, сдаваемой в аренду.
Если в аренду сдаются
здание, сооружение, помещения в них или
части помещений, то к договору аренды
для государственной регистрации прилагаются
поэтажные планы этого недвижимого имущества,
где обозначаются сдаваемые в аренду помещения
с указанием размера арендуемой площади.
Заключение договора
аренды недвижимого имущества определяется
моментом его государственной регистрации.
Еще одно из существенных
условий договора аренды — обязанности
сторон по содержанию арендованного имущества
и определение источника покрытия затрат
на капитальные вложения в сданные в аренду
основные средства.
В соответствии с п.
1 ст. 616 ГК РФ определено, что в течение
срока действия договора аренды арендодатель
обязан проводить за свой счет капитальный
ремонт сданного в аренду имущества, если
иное не предусмотрено законом, иным правовым
актом либо договором аренды. Если арендодатель
нарушает обязанности по производству
капитального ремонта, то арендатор имеет
право по своему выбору:
произвести капитальный
ремонт и взыскать с арендодателя стоимость
ремонта либо зачесть ее в счет арендной
платы;
потребовать соответственного
уменьшения арендной платы;
потребовать расторжения
договора и возмещения убытка.
В свою очередь арендатор
обязан поддерживать имущество в исправном
состоянии, производить за свой счет текущий
ремонт и осуществлять иные расходы по
содержанию арендованного имущества,
если иное не установлено законом либо
договором аренды. Если договором аренды
затраты на ремонт арендованных основных
средств производятся за счет арендатора,
то они включаются в себестоимость его
продукции (работ, услуг) по всем видам
ремонта арендованных основных средств
производственного назначения.
Особого внимания заслуживает
вопрос о правах арендатора, которыми
он может пользоваться только с согласия
арендодателя, в частности о правах, связанных
с распоряжением арендованным имуществом:
сдавать арендованное
имущество в субаренду;
передавать свои права
и обязанности по договору аренды другому
лицу;
предоставлять арендованное
имущество в безвозмездное пользование;
отдавать арендные
права в залог и вносить их в качестве
вклада в уставный капитал (паевой взнос)
юридических лиц.
Срок аренды определяется
в договоре. Если же этот срок не указан,
то договор аренды считается заключенным
на неопределенный срок. В таком случае
каждая сторона вправе в любое время отказаться
от договора, предупредив об этом другую
сторону за один месяц, а при аренде недвижимого
имущества — за три месяца (ст. 610 ГК РФ).
Досрочное расторжение
договора по требованию арендодателя
может быть осуществлено судом в случаях,
когда арендатор:
пользуется имуществом
с существенным нарушением условий договора
или назначения имущества либо с неоднократными
нарушениями;
существенно ухудшает
имущество;
более двух раз подряд
по истечении установленного договором
срока платежа не вносит арендную плату;
не производит капитального
ремонта имущества в установленные договором
аренды сроки, а при отсутствии их в договоре
в разумные сроки в тех случаях, когда
в соответствии с законом, иными правовыми
актами или договором производство капитального
ремонта является обязанностью арендатора
(ст. 619 ГК РФ).
Наряду с этим в договоре
аренды по требованию арендодателя может
быть предусмотрена возможность досрочного
расторжения договора:
в случае однократного
невнесения арендатором арендной платы
в установленный договором срок;
в связи с внесением
арендной платы не в полном объеме, если
данное нарушение суд признает существенным.
В договоре аренды
могут быть предусмотрены основания отказа
арендодателя от исполнения договора
и его расторжения во внесудебном порядке,
в том числе связанные с нарушением арендатором
условий договора.
Арендодатель до обращения
в суд с иском о досрочном расторжении
договора обязан направить арендатору
письменное предупреждение о необходимости
исполнения им обязательства в разумный
срок, а также предложение расторгнуть
договор. При этом необходимым условием
удовлетворения иска арендодателя о досрочном
расторжении договора аренды является
установление в ходе судебного разбирательства
факта получения арендатором письменного
предупреждения о необходимости исполнения
договорного обязательства.
Досрочное расторжение
договора по требованию арендатора может
быть осуществлено судом в следующих случаях:
арендодатель не предоставляет
имущество в пользование арендатору либо
создает препятствия пользованию имуществом
в соответствии с условиями договора или
назначением имущества;