Меры пресечения

Если арендодатель отказал  арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения убытков. Такие права принадлежат прежнему арендатору, если арендодатель заключил договор аренды на условиях прекращенного договора аренды или же на иных условиях, но ни в коем случае не на тех, на которых арендатор отказался заключить новый договор аренды.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст.610 ГК). Срок уведомления арендатора о наличии у арендодателя возражений к продолжению договора должен быть предусмотрен в договоре. В противном случае он устанавливается в соответствии со ст.314 ГК.

 

Г Л А В  А 4. Отдельные виды договоров аренды.

Общие положения. Особенности отдельных видов договоров аренды.

 Виды договора аренды - это те наиболее важные социально значимые случаи аренды, которые специально урегулированы в §2 - 6 главы 34 ГК.

Аренда отдельных видов  имущества в ГК в форме самостоятельных  параграфов не урегулирована. Могут  существовать только отдельные нормы, которые применительно к тем или иным видам имущества изменяют общие правила §1 главы 34 ГК. Причем эти нормы должны касаться лишь таких видов имущества, которые не служат основанием для выделения самостоятельных видов договора аренды (т.е. любых видов имущества, кроме транспортных средств; зданий и сооружений; предприятий).

Примерами, подтверждающими  существование различий между видами аренды и арендой определенных видов имущества, могут служить п.2 СТ..609 и п.2 ст.615 ГК. В п.2 ст.609 речь идет об аренде недвижимого имущества (аренда определенного вида имущества ). А в п.2 ст.651 - об аренде зданий (сооружение как отдельной разновидности недвижимого имущества). Имеются также упоминания об аренде такого вида имущества, как земля п.2 ст. 652 ГК.

Договора

 

1. по договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование, движимое имущество с использованием его  для потребительских целей. В качестве арендодателя выступает специальный субъект - предприниматель (п.1 ст.626 ГК). Причем ГК особо подчеркивает, что его предпринимательская деятельность по сдаче имущества в прокат должна быть постоянной, т.е. осуществляться в виде промысла, доход от которого становится основным или дополнительным источником существования. В любом случае такая деятельность должна быть систематической. Разовая сделка по сдаче в аренду движимого имущества проката не составляет. Предметом договора является только движимое имущество.

Договор проката является публичным договором. Форма договора – простая письменная. Максимальный срок договора проката 1 год. Арендная плата устанавливается исключительно в денежной форме в виде платежей, зафиксированных в твёрдой сумме. Взыскание задолженности производится в бесспорном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса. В таком порядке может быть взыскана только задолженность по арендной плате. Что же касается взыскания с арендатора убытков, вызванных утратой или повреждением полученного в прокат имущества, или пени за просрочку уплаты арендной платы (платы за прокат), то оно производится в судебном порядке, если договором проката не установлен иной порядок (например, бесспорный порядок).

 При досрочном возврате арендатором взятого напрокат имущества арендодатель обязан возвратить ему соответствующую часть полученной арендной платы, исчислив ее со дня, следующего за днем фактического возврата имущества (п.2 ст.630 ГК)Обязанность производить капитальный ремонт всегда лежит на арендодателе. Сдача арендатором взятого в прокат имущества в поднаём, его перенаем не допускается. Арендатор всегда вправе отказаться от договора проката, предупредив об этом арендодателя не менее чем за 10 дней.

 Содержание договора проката имеет следующие особенности» Обязанность арендодателя предоставить имущество арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст.611 ГК), дополнена дополнительными обязанностями (ст.628 ГК):

а) в присутствии арендатора проверить исправность сдаваемого в аренду имущества и

б) ознакомить арендатора с правилами эксплуатации имущества  либо выдать ему письменные инструкции о пользовании этим имуществом.

 

 

        2 по договору аренды транспортного средства арендодатель предоставляет арендатору за плату транспортное средство во временное пользование с оказанием своими силами услуг по управлению им и по технической эксплуатации(аренда транспортного средства с его экипажем) или без оказания этих услуг. Транспортное средство, как правило, является сложным техническим устройством и одновременно источником повышенной опасности для окружающих. Именно эти два качества транспортных средств требуют выделения соответствующих договоров аренды в отдельный вид.

 Форма договора – всегда простая письменная. Договор не подлежит госрегистрации даже в том случае, когда арендуется транспортное средство, отнесённое законом к недвижимости(воздушные и морские суда). Положения об аренде на неопределённый срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок не применяются.

 По договору аренды транспортного средства с экипажем  фрахтования на время  арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации (ч.1 ст.632 ГК)

В этом определении договора отражены три его специфические черты:

1)предмет договора - транспортное средство любого вида транспорта: железнодорожного автомобильного, водного, воздушного, космического и т.д., способное к самостоятельному перемещению в пространстве;

2)управление и техническую эксплуатацию транспортного средства осуществляет арендодатель своими силами, т.е.. при помощи экипажа. а именно работника (работников), состоящего о арендодателем в трудовых или иных отношениях, в рамках которых производится выполнение работ, например, основанных на договоре подряда (ст. 635 ГК);

3) транспортное средство  передается арендатору во владение  и пользование. Арендодатель владение предметом договора не сохраняет. Однако транспортным средством продолжают управлять работники арендодателя, через которых обычно и происходит владение соответствующим имуществом. Поэтому в случае фрахтования на время следует предположить, что, управляя транспортным средством, работники действуют не в интересах работодателя, а в чужих интересах.

Целью договора фрахтования  на время является обеспечение арендатору возможности осуществлять коммерческую эксплуатацию транспортного средства.

Договор аренды транспортного  средства с экипажем соединяет в  себе черты аренды и оказания услуг  подряда. Содержание договора аренды транспортного средства с экипажем по сравнению с общими правилами об аренде изменено, в сторону расширения круга обязанностей арендодателя.

Арендодатель  в дополнение к его общим обязанностям должен:

   1)в течение всего срока договора поддерживать надлежащее состояние сданного в аренду транспортного средства, включая осуществление текущего капитального ремонта и предоставление необходимых принадлежностей.  Выполнение этой обязанности не предполагает, однако, что арендодатель должен нести расходы также и по содержанию арендованного имущества.

 Он освобождается от расходов, связанных с коммерческой эксплуатацией транспортного средства. (ст-636 ГК). Что же касается расходов по технической эксплуатации, например по замене изношенных составных частей арендованного имущества, то несение их полностью охватывается обязанностью арендодателя поддерживать транспортное средство в исправном состоянии;

   2)предоставлять арендатору услуги по управлению и технической эксплуатации транспортного средства (п.1 ст,635 ГК). Эти услуги должны обеспечивать нормальную и безопасную эксплуатацию предмета договора в соответствии с целями аренды, указанными в договоре. Если такие цели в договоре отсутствуют, то услуги должны обеспечивать нормальную эксплуатацию транспортного средства в соответствии с его назначением.

Услуги арендодателя, по общему правилу, должны распространяться лишь на техническую, а не на коммерческую эксплуатацию транспортного средства. Например, арендодатель должен обеспечить возможность перевозки на морском судне данного груза, но не отвечает за рентабельность такой перевозки для арендатора. Впрочем, договором аренды может быть предусмотрен и более широкий круг услуг, предоставляемых арендатору, в том числе и по коммерческой эксплуатации транспортного средства. Так. арендодатель может принять на себя обязанность избрать наиболее выгодный для арендатора маршрут.

  3)нести расходы по оплате услуг членов экипажа, а также расходы на их содержание, если договором аренды не предусмотрено иное (п.2 ст.635 ГК). Возложение на арендодателя этой обязанности вытекает из его предыдущей обязанности - предоставлять арендатору услуга по управлению и технической эксплуатации транспортного средства. Поскольку арендодатель получает за выполнение всех своих обязанностей по договору фрахтования вознаграждение в виде арендной платы, последняя включает и плату за оказание услуг;

   4)страховать транспортное средство и (или)страховать ответственность за ущерб, который может быть причинен им (транспортным средством ) или в связи с его эксплуатацией, но лишь тогда, когда такое страхование является обязательным в силу закона или договора. В данном случае речь идет о страховании транспортного средства как определенного вида имущества или о страховании гражданской ответственности за ущерб, причиненный транспортным средством имуществу или личности арендатора или третьих лиц. Обязанность страховать возникает у арендодателя только в случае, если страхование признано обязательным в силу закона или договора, в том числе и самого договора аренды. Но даже если закон вводит обязательное страхование, договор аренды может освободить арендодателя от обязанности заключить договор страхования. В этом случае в роли страхователя должен выступать арендатор.

Две последние обязанности  арендодателя являются диапозитивными, остальные - императивными.

Обязанности  арендатора

1) должен нести расходы,  связанные с коммерческой эксплуатацией транспортного средства, в том числе расходы на оплату топлива и других расходуемых в процессе эксплуатация материалов и на оплату сборов. Что же касается дополнительного возложения на арендатора обязанностей по содержанию транспортного средства, текущему или капитальному ремонту. то это исключено в силу императивности нормы ст.634 ГК;

2)имеет право без согласия арендодателя сдавать транспортное средство в субаренду (п.1 ст.638ГК), если иное не предусмотрено договоров. Арендатор в рамках осуществления коммерческой эксплуатации арендованного транспортного средства вправе без согласия арендодателя от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат целям использования транспортного средства, указанным в договоре аренды. а если такие цели не установлены назначению транспортного средства (п.2 ст.638 ГК). Под иными договорами понимаются такие, которые направлены на коммерческую эксплуатацию транспортного средства и не выходят за рамки данного договора аренды. Например, арендатор не вправе заключать договоры, в рамках которых происходит  распоряжение транспортным средством или правами по договору аренды. Арендатору без согласования с арендодателем запрещено передавать свои права и обязанности по договору аренды другому липу, передавать транспортное средство в безвозмездное пользование, а арендные права - в залог или в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ (обществ) либо паевого взноса в производственный кооператив.

Ответственность сторон по договору найма чартера также отличается известными особенностями. В случае гибели или повреждения арендованного транспортного средства арендатор обязан возместить арендодателю причиненные убытки, если последний докажет, что гибель или повреждение транспортного средства произошли по обстоятельствам, за которые арендатор отвечает в соответствии с законом или договором аренды (ст.639 ГК).

Ответственность за вред, причиненный третьим лицам арендованным транспортным средством, его механизмами, устройствами, оборудованием, несет арендодатель в соответствии с правилами о вне договорной ответственности.

 

договор аренды зданий и сооружений.

 

 По договору аренды  здания или сооружения арендодатель  обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение либо нежилое помещение в них с предоставлением права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для её использования (п.1 ст.650 ГК).

  Данный договор выделен в самостоятельный вид исходя из его предмета. Предметом договора служит здания или сооружения, т.е. разновидности недвижимого имущества. Здания и сооружения неразрывно связаны с землей или земельным участком на которых они расположены.

  Форма договора аренды зданий и сооружений - письменная, причем обязательно составление единого документа, подписываемого обеими сторонами.(п.2 ст.434 ГК) . Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор подлежит госрегистрации только тогда, когда он заключен на срок не менее 1 года, и в таком случае считается заключённым с момента госрегистрации.

 Передача арендованного  имущества арендатору включает  в себя фактический и формальный  момент.

 Фактическая передача означает предоставление арендатору здания или сооружения во владение или пользование. Формальный момент заключается в подписании обеими сторонами передаточного акта. Возврат арендованного имущества заключается в том же порядке (освобождение арендованного имущества и подписания передаточного акта.)

 В договоре должен  быть предусмотрен размер арендной  платы, иначе договор считается незаключённым.

 

   - Обязанность арендодателя предоставить имущество арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества (п.1 ст.611 ГК), расширена. Одновременно с передачей арендатору прав владения и пользования зданием или сооружением ему передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (ст. 652 ГК). Передаче подлежит не весь принадлежащий арендодателю земельный участок, а лишь та его часть, которая функционально обслуживает здание или сооружение. Такая передача происходит и при умолчании о ней в договоре аренды. Стороны могут исключить в договоре передачу арендатору каких-либо прав на земельный участок.