Комплексное ипотечное страхование

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 2 Примеры Выплат по ипотечному страхованию

2.1. Выплаты в  случае смерти страхователя

Страхование жизни подразумевает, что в случае смерти или гибели заемщика, квартира остается в собственности его наследников, а страховая компания гасит за него всю оставшуюся перед банком задолженность. При длительных сроках кредитования случаи могут наступать самые разнообразные: бывает, что взносов по страховке заемщик сделал «всего ничего», а выплачивать компенсацию, учитывая нынешние цены на недвижимость, приходится по полной программе.

Отсюда – крупные суммы выплат, которые имеет смысл предавать огласке в рамках саморекламы. Сегодня в истории практически каждого ведущего участника рынка страхования есть такие прецеденты.

Только в 2007 году общества системы «Росгосстрах», например, сделали четыре выплаты от 1,3 до 6,5 млн руб. каждая. Самая внушительная из них произошла в начале мая – в счет погашения ссудной задолженности заемщика перед МДМ банком. Причиной скоропостижной смерти жителя Москвы явилось заболевание сердечно-сосудистой системы.

Около 4,5 млн руб. выплатила ГСК «Югория» в Петербурге по одному из договоров комплексного ипотечного страхования.

Абсолютный же рекорд принадлежит СК «Стандарт-Резерв». Страховое возмещение в размере 43 млн руб. было выплачено в связи со смертью заемщика ипотечного кредита в Москве. В конце 2006 года он заключил с компанией «Стандарт-Резерв» договор страхования жизни на 20 лет. Страховое покрытие включало риски смерти застрахованного лица и постоянной утраты его трудоспособности. В связи со смертью заемщика страховая компания «Стандарт-Резерв» полностью выплатила выгодоприобретателю (банку) возмещение в размере страховой суммы.

При этом на собственном удержании компании находилось более 300 тыс. руб., остальное возместили перестраховочные компании.

И так далее, – география самая обширная: «от Москвы до самых до окраин». Причины ухода из жизни заемщиков укладываются в стандартный набор из дорожно-транспортных происшествий, несчастных случаев и инфарктов.

Бесполезный суицид

Еще несколько слов о философии жизни и смерти ипотечного заемщика. Естественно, страховая компания не является благотворительной организацией и без разбора конкретных обстоятельств произошедшего не станет выкладывать миллионы рублей. Если страхователь расстался с жизнью по собственной глупости, никакой компенсации родственники погибшего не получат.

Рассказывают, например, о таком трагическом эпизоде, произошедшем в Петербурге. Заемщик, купивший квартиру с помощью ипотечного кредита, решил справить новоселье. Естественно, торжество было соответствующим образом отмечено, после чего новосел решил «погусарить» и забрался на крышу дома. Оступившись, он упал вниз и разбился насмерть.

Изучив обстоятельства гибели, страховая компания отказалась признавать данный летальный исход страховым случаем и, соответственно, не стала выплачивать оставшийся долг по ипотечному кредиту, который составлял все 100%.

«Нарушением правил страхования», безусловно, является и самоубийство. Правда, иногда страховщики делают исключения: почему-то считается, что если суицид произошел спустя два года после того, как заемщик взял кредит, то страховая компенсация возможна, так как за этот срок в психике человека могли произойти необратимые изменения. Впрочем, конкретных примеров, когда эта «утешительная» норма вступала бы в реальную силу, никто привести не может.

2.2 Выплаты в  случае инвалидности страхователя

Второе место в нашем печальном рейтинге выплат по праву принадлежит риску полной и постоянной утраты трудоспособности. В принципе, это один из пунктов договора страхования жизни: если в результате болезни или несчастного случая заемщик становится инвалидом первой или второй группы и не сможет работать, кредит за него тоже выплачивает страховщик. Размер выплаты зависит от конкретных правил страховой компании – партнера банка. Некоторые при второй группе инвалидности могут выплатить лишь 80% от страховой суммы, другие оплачивают даже третью группу, правда, в размере 50%.

Профессионалы сходятся во мнении, что случаи, связанные со страхованием жизни и здоровья, наиболее часто встречаются на практике – на них приходится около 80% всех «ипотечных» выплат.

Недавно «Росгосстрах» выплатил в Петербурге 1,367 млн руб. Городскому ипотечному банку за заемщика, который попал в автокатастрофу, в результате чего его диагнозом стала «полная постоянная потеря трудоспособности», то есть первая группа инвалидности. Купленная посредством ипотеки квартира перестала быть обеспечением по кредиту, и страхователь стал собственником жилья.  
В два раза меньше, около 600 тыс. руб., в 2006 году заплатила и СК «Русский мир» по договору ипотечного страхования с жителем Ленинградской области, получившим первую группу инвалидности в результате болезни.

Временная потеря нетрудоспособности не является элементом «обязательной программы». Этого пункта нет в стандартах федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (а это более 10% выдаваемых в стране ипотечных займов). Не настаивают на нем и многие аккредитованные при коммерческих банках страховые компании.

Если же временная нетрудоспособность страхуется, возможны варианты. Чаще всего по такому риску страховые компании напрямую переводят банку тридцатую часть месячной задолженности заемщика за каждый день «больничного». Иной способ – расчет объема выплаты как доли от страховой суммы. В денежном же эквиваленте размер реальных платежей у всех практически одинаков.

Конкретных примеров выплат – ввиду ограниченного хождения данного подвида страхования – немного. Из последних можно привести случай из практики Ростовского филиала «Росгосстраха». С заемщиком Московского Банка Реконструкции и Развития произошла неприятность – перелом правой лучевой кости, что повлекло за собой нетрудоспособность в течение 38 дней. Страховщик полностью покрыл расходы по месячному взносу в счет погашения ипотечного кредита.

За первый квартал 2007 года в ГСК «Югория» было подано 6 заявлений на выплату по риску временной нетрудоспособности (включая реабилитационный период), но сколько из них будут удовлетворены, неизвестно.

 

 

 

2.3. Выплаты в  случае разрушений, стихийных бедствий

По мнению страховщиков, сегодня наблюдается повышенный интерес населения Северной столицы к страхованию недвижимости. Одной из наиболее весомых причин этой динамики называют, между прочим, развитие ипотечных программ кредитования.

При комплексном ипотечном страховании жилье обычно страхуют от пожаров, бытовых взрывов газа, протечек вследствие аварий систем водоснабжения, канализации, отопления и пожаротушения, противоправных действий третьих лиц, приведших к повреждению или уничтожению имущества. И, кроме того, от таких совсем уж экзотических опасностей, как падение на дом летательных или спутниковых аппаратов, удар молнии, смерч и другие стихийные бедствия. Конкретный перечень рисков определен договором и варьируется у различных компаний. Однако же страхование объекта залога в том или ином виде обязательно для всех – на это прямо указывает Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Получается, что выплат по страхованию недвижимости имеется превеликое множество, и суммы фигурируют часто немаленькие, но чрезвычайно редко эти факты связаны с ипотекой. А если и связаны, то речь идет о каких-то сущих пустяках.

По словам Евгения Ярыгина, директора Центра страхования титула ОАО СК «Русский мир», его компания неоднократно производила выплаты в связи с повреждением квартир, застрахованных в Петербурге по договорам комплексного ипотечного страхования. В основном, компенсации были связаны с пожарами, противоправными действиями третьих лиц, авариями водопроводных и отопительных систем.

«Наша практика – это достаточно мелкие выплаты за взломанную дверь, разбитое балконное окно или последствия аварий на коммуникациях, – рассказывает начальник отдела страхования имущества СК «Спасские ворота» Татьяна Гитина. – За пострадавшее при этом личное имущество граждан, если они добровольно его не застраховали, компенсация не предусмотрена».

2.4. Выплаты в  случае утери титула страхователя

Наконец, еще одна ипостась троичного ипотечного страхования связана с защитой права собственности. Это так называемое страхование титула.

Страхование титула обеспечивает защиту от ограничения или потери заемщиком права собственности на недвижимое имущество, а также от признания сделки купли-продажи квартиры недействительной. Страховой случай здесь – вступившее в законную силу решение суда, в результате которого заемщик утратил право собственности на предмет ипотеки.

Однако, несмотря на значительный объем ипотечных сделок (около 70% всех ипотечных сделок проходит с включением в договор страхования риска потери права собственности), случаи выплаты возмещения по данному виду страхования – большая редкость.

Оно и неудивительно: ипотечную квартиру тщательно проверяют и риэлторы, и банкиры, и сами страховщики. Кстати, в прошлом году АИЖК даже вычеркнуло необходимость страховки этого риска из списка обязательных при оформлении кредита в рамках своих программ. Но большинство банков, работающих по собственным программам (и некоторые, сотрудничающие с АИЖК) от страхования титула отказываться не собираются.

Не приходится страховать титул только тем заемщикам, которые приобретают квартиру на первичном рынке. Зато их могут «настоятельно попросить» застраховать финансовые риски участника долевого строительства. Но если застройщик и банк являются партнерами (а это почти правило), принуждать клиента к дополнительной страховке, скорее всего, не станут.

                             2.5.Страховая подушка безопасности 
 
Подобных ситуаций можно избежать, заключив договор страхования жизни и потери трудоспособности, или, другими словами, личного страхования. Его суть заключается в том, чтобы в случае трагичного события освободить наследников от возможного бремени обязательств перед банком. А при потере трудоспособности заемщика – прекратить или максимально уменьшить долговую нагрузку для должника. В договоре страхования должно быть обозначено, что при наступлении страхового случая выплата производится как минимум в размере задолженности заемщика по кредитному договору  на дату наступления страхового случая. 
 
На практике договор может предусматривать и больший размер страховой выплаты. Например, он может быть определен как размер задолженности по кредитному договору или договору займа плюс какой-либо процент (стандарты АИЖК устанавливают 10%). Если предположить, что умерший заемщик при жизни добросовестно исполнял обязательства и не имел на момент смерти никаких просрочек по кредиту, то страховщик произведет выплату в размере задолженности по договору на момент наступления смерти плюс 10%. 
 
На самом деле, только такой вариант договора – с увеличенной суммой - обеспечивает полноценную защиту интересов наследника. Дело в том, что за период вступления в наследство (шесть месяцев) кредитор продолжает начислять проценты за пользование кредитом, которые увеличивают размер задолженности. Поэтому, если по договору страхования страховщик обязуется выплатить кредитору только размер задолженности на дату наступления страхового случая (дата смерти), то страховой выплаты всегда будет недостаточно для полного погашения обязательств перед банком. 
 
Договор страхования от рисков наступления смерти и потери трудоспособности заключается в пользу кредитора. Однако в случаях, когда страховая выплата превышает размер задолженности по кредитному договору, разницу страховщик обязан выплатить не банку, а заемщику. 
 
Стоимость услуг по страхованию (страховые тарифы) определяется каждой страховой компанией в индивидуальном порядке и фиксируется в договоре страхования. Классификация тарифов зависит от возраста и состояния здоровья. 
 

Недостаточное покрытие 
 
Однако может возникнуть ситуация, когда даже после страховой выплаты у наследника останутся обязательства перед банком-кредитором. Это возможно в двух случаях. Первый – при наличии непогашенной просрочки по кредиту на момент наступления страхового случая. Второй – когда кредитный договор заключен с несколькими солидарными должниками. 
 
Во втором случае договором  может быть предусмотрено распределение страховой суммы между всеми застрахованными. Соответственно, если один из заемщиков умрет, то страховщик будет обязан  произвести выплату страховой суммы пропорционально доле умершего - и ни рублем больше. 
 
Например, кредит получили три солидарных должника, застрахованные по договору личного страхования, в котором есть условие о распределении страховой суммы в равных долях. В случае смерти одного из них страховая компания произведет выплату в размере одной трети задолженности по кредитному договору. Таким образом, наследники умершего рискуют потерять полученное имущество, если остальные должники ненадлежащим образом будут исполнять обязательства по погашению кредита. 
 
Права и обязанности страховщика 
 
Если страховщик по тем или иным причинам отказывается осуществить страховую выплату, то наследнику заложенного имущества необходимо решать этот вопрос через суд и в обязательном порядке привлекать кредитора в качестве третьего лица.  Наследник первой очереди в силу закона (при отсутствии других наследников или отсутствия спора между несколькими наследниками) может оспорить решение страховой компании даже до истечения шестимесячного срока для принятия наследства. Для этого ему необходимо представить справку от нотариуса, подтверждающую его статус. 
 
Права и обязанности страховой компании строго регламентированы законом. Законодательство содержит исчерпывающий перечень случаев и обстоятельств, при наличии которых страховщик вправе отказать в выплате. Например, он имеет на это право, если не был уведомлен о наступлении страхового случая в сроки, установленные договором страхования. 
 
Страховщик также вправе отказать в выплате, если страховой случай наступил вследствие умысла самого страхователя, например в случае самоубийства заемщика.   
 
Страховщик вправе потребовать признания договора страхования недействительным, если после его заключения  было установлено, что страхователь сообщил о себе заведомо ложные сведения.  

 

 

Заключение

Итак, напомним, согласно законодательству, при получении кредита заемщик обязан застраховать только предмет залога – приобретаемую квартиру – от повреждения и полного уничтожения. Строго соответствует этому правилу только Сбербанк РФ, который стоит особняком на рынке ипотеки. Он предписывает заемщику страховать лишь сам объект залога (в полном соответствии с законом об ипотеке). В результате полис обходится всего в 0,15–0,35% от страховой суммы в год. Правда, подобный либерализм с лихвой компенсируется достаточно жестким андеррайтингом заемщика, а иногда просто наличием поручителей, на которых, «если что» и ляжет бремя долга.