Техническая эксплуатация зданий

• детальный осмотр разводящих трубопроводов - 1 раз в месяц;
• осмотр      насосов,      запорной,      контрольно-измерительной 
  арматуры -1 раз в неделю;
• удаление воздуха из системы;
• контроль за температурой и давлением теплоносителя;
• восстановление     поврежденной     тепловой     изоляции     в 
  неотапливаемых помещениях;
• проверка работоспособности задвижек и вентилей - 2 раза в 
  месяц;
• осмотр технического состояния теплового пункта.

При ремонтах системы отопления в зимнее время, когда прекращается циркуляция воды в системе и ее температура снижается до 5°С, необходимо производить опорожнение системы во избежании ее перемерзания.

В процессе ремонта системы  восстанавливают:

- крепления всего оборудования, производят чистку и ремонт 
насосов, снимают и проверяют контрольно-измерительные приборы;

снимают задвижки для осмотра и ремонта -1 раз  в три года;

• проверяют плотность сальников -1 раз в год;
• заменяют уплотняющие прокладки фланцевых соединений - 1 
  раз в 5 лет.

Системы отопления  бывают местные и центральные. К  системам центрального отопления относится  комплекс инженерных устройств, обеспечивающих отопление всех помещений здания или группы зданий. К местным системам отопления относятся: печное, газовое и электрическое.

Системы отопления  бывают: с верхней разводкой; с  нижней разводкой.

Основные неисправности  системы отопления:

- контур-уклоны труб;

• не прогрев из-за засорения отопительных приборов;
• не плотность сварных соединений;
• шероховатость труб, которая приводит к зарастанию.

При подготовке к зиме, летом измеряют температуру  наружного слоя изоляции на чердаке и в подвале, она не должна быть выше температуры воздуха на 4°С.

Для регулирования систем отопления проводят:

• ревизию арматуры;
• устанавливают недостающие пробковые краны на стояках;
• заменяют       неисправные       регулировочные       краны       у 
  нагревательных приборов;
• проверяют герметичность запорной арматуры на трубах ввода 
  теплосети;
• проводят пробные топки системы отопления.

Для экономии расхода тепловой энергии, топлива  и воды необходимо применять средства автоматического регулирования и контроля за работой системы отопления, поддерживать в ней расчетные параметры температуры и давления теплоносителя, уменьшать тепловые потери в жилых зданиях через ограждающие конструкции, поддерживать тепловую изоляцию трубопроводов в исправном состоянии.

 

Эксплуатация  систем вентиляции

Вследствие длительного  отопительного периода на большей части России особое значение для обеспечения микроклимата жилых помещений имеет вентиляция. В жилых зданиях предусматривается вентиляция с естественным побуждением. Количество удаляемого воздуха из помещения должна соответствовать расчетным параметрам, устанавливаемым нормами и правилами проектирования (см. пункт 2.3.1).

Приток воздуха  при естественной вентиляции обеспечивается через неплотности ограждающих конструкций, форточки, фрамуги, а загрязненный воздух удаляется через каналы вытяжной системы. Вытяжная вентиляция жилых комнат квартир и общежитий предусматривается через вытяжные каналы кухонь, уборных, ванных, сушильных шкафов из верхней зоны этих помещений.

В производственных помещениях с большим избытком тепла применяется аэрация. Помещение вентилируется через открытые фрамуги, окна, форточки в нижней части здания и в верхней части через фрамуги в световых фонарях. При этом используется тепловое давление и давление, создаваемое ветром.

Для устранения вредных выделений непосредственно из мест их образования устраивают местную вентиляцию с помощью вытяжных шкафов.

В помещениях с одновременным пребыванием  большого 
количества людей (театры, читальные залы и т.д.) применяют 
кондиционирование воздуха, автоматически создающее в помещении 
комфортные условия (температуру, влажность, подвижность воздуха). 
В музеях, картинных галереях, книгохранилищах кондиционирование 
воздуха вызывается технологическими требованиями

производственного процесса.

Вентиляционные системы  в жилых домах должны регулироваться в зависимости от резких понижений или повышений температуры наружного воздуха и сильных ветров. Здание "теряет" тепло при сильных ветрах и морозах, если в вытяжных шахтах не прикрыты откидные клапаны.

Исправность работы систем вентиляции достигается планово-предупредительными ремонтами. Осмотр вентиляции производится ежегодно. Во время осмотров проверяется проходимость каналов, состояние вытяжных решеток, герметичность чердачных коробов и шахт, зонтов над шахтами. Наиболее частые причины нарушения нормальной работы приточно-вытяжной вентиляции с естественной тягой: поломка чердачных коробов и шахт, неплотности в них. Эти дефекты не только ухудшают работу вентиляции , но и ускоряют коррозию металлических частей чердака.

 

Техническая эксплуатация систем электрооборудования

Эксплуатация  электрооборудования жилых зданий должна производиться в соответствии с действующими "Правилами устройства электроустановок", "Правилами технической эксплуатации электроустановок потребителей", "Правилами техники безопасности при эксплуатации электроустановок потребителей".

Сеть внутридомового электроснабжения начинается непосредственно с вводного устройства, куда от трансформаторных подстанций подходят внешние питающие кабели, и включает:

• шкафы вводных и вводно-распределительных устройств;
• внутридомовое  электрооборудование  и  электрические  сети 
  питания электроприемников, контроля и управления;
• этажные щиты и шкафы;

осветительные установки общедомовых помещений (светильники на лестничных клетках, лифтовых холлах, у мусоропроводов, в подвалах, чердаках;

• силовые и осветительные установки насосных, встроенных 
  котельных, бойлерных;
• кухонные стационарные электрические плиты;

- электропроводка и бытовое электрооборудование в квартирах. 
Ответственность    за    техническое    состояние,    эксплуатацию

электропроводки и бытовое оборудование в квартирах, за технику безопасности несут жители, проживающие в квартире.

Квартирные  счетчики электроэнергии находятся  в ведении и обслуживаются  энергоснабжающей организацией. За техническим состоянием всего остального внутридомового электрооборудования, а также за сети и осветительные установки придомовой территории (пешеходные дорожки, игровые площадки) ответственность несет организация, эксплуатирующая здание или собственник дома.

Кроме плановых осмотров электрооборудования производят внеочередные осмотры после стихийных бедствий или техногенных воздействий.

Во вновь введенных  в эксплуатацию домах все электроустановки должны быть освидетельствованы один раз в месяц в течение первого года эксплуатации, а затем ежегодно при подготовке зданий в эксплуатацию в зимний период. При этом необходимо измерять сопротивления изоляции(не менее 10000 Ом), определять нагрузки и напряжение (120 В) в различных точках электросети. Проверяют крепление проводов, надежность заземляющих устройств. Заземляться должны все металлические части установок и оборудования, которые при повреждении изоляции, могут оказаться под напряжением, состояние предохранительной защиты. Электродвигатели и пусковые аппараты котельных регулируют и налаживают не реже двух раз в месяц, другие силовые установки и их пусковые аппараты освидетельствуют один раз в три месяцы. В жилых квартирах необходимо проверять заземление оборудования помещений (электроплит, металлические трубы для прокладки электропроводки, металлические ванны).

Изоляцию  проводов в помещениях с повышенной влажностью (сырые подвалы, ванные, душевые) проверяют особо тщательно. Выключатели электросистемы таких помещений располагают за пределами помещений.

Предприятия, обслуживающие электрооборудование  жилых зданий должны осуществлять мероприятия по рациональному расходованию электроэнергии:

• контроль за мощностью установленных ламп в местах общего 
  пользования, очистка окон и светильников от пыли;
• устранение     внутридомовых     потерь     воды,     ведущих     к 
  дополнительной работе по расходованию электроэнергии насосами;
• установка    электродвигателей    к    оборудованию    требуемой 
  мощности;
• соблюдение графиков работы электрооборудования;
• выявление      самовольно      подключившихся      потребителей 
  электроэнергии.

Другое направление  экономии электроэнергии - модернизация электрооборудования зданий с переводом электросетей на повышенное напряжение (с 110В на 220-380 в) и внедрение новой энергосберегающей техники (схем автоматического централизованного или индивидуального управления осветительных установок жилых зданий).

 

Техническая эксплуатация систем газоснабжения

Система газоснабжения - инженерные устройства для транспортировки газа к месту сжигания, а также наиболее эффективного и безопасного его использования. Сжигается газ в газогорелочных устройствах:

• печах;
• газовых плитах;
• водонагревателях.

Продукты сгорания удаляются  вентиляцией. Согласно санитарно-гигиенических требованиям объемы кухонных помещений должны иметь размеры 8-16 м³ в зависимости от количества комфорок.

Техническую эксплуатацию систем газоснабжения осуществляют специализированные газовые службы, которые регулярно производят наладку, регулировку и планово-предупредительный ремонт оборудования и газовых сетей. План-график этих работ согласуется с организацией, эксплуатирующей здание. Периодичность ремонтов определяется эксплуатирующей организацией с учетом сложившейся системы газоснабжения, технического состояния и конкретных условий эксплуатации.

Важнейшее условие  безотказной и безопасной эксплуатации систем газоснабжения - нормальная работа систем вентиляции и газоходов.

Дымоходы  устраивают во внутренних стенах, если требует их устраивать у наружных стен, то дымоход утепляют во избежании конденсации на внутренних поверхностях канала.

Причины нарушения работы дымоходов:

• завалы дымоходов строительным мусором;
• закупорка снежными или ледяными пробками;
• местные сужения дымоходов;
• неплотность дымоходов.

Наиболее  тщательно осматриваются системы  газоснабжения в домах повышенной этажности, где из-за значительных осадочных деформациях вероятны деформации в трубопроводах системы газоснабжения.

Наиболее  эффективный метод предупреждения несчастных случаев при пользовании газовыми приборами - установка универсальной автоматики безопасности, отключающей подачу газа при отсутствии тяги в дымоходах.

При неисправных  газоходах пользование газовыми приборами немедленно прекращают.

 

Техническая эксплуатация мусоропроводов

Здания высотой более 5-ти этажей оборудуются мусоропроводами для спуска мусора по трубам в мусороприемную камеру, установленную в первом, цокольном или полуподвальном этаже.

При планово-предупредительных  ремонтах восстанавливается герметичность приемных клапанов, подтягиваются крепления всех деталей и ликвидируются подсосы воздуха через закрытые двери приемных клапанов. Во избежании коррозии металлические части мусоропроводов окрашиваются масляной краской.

Мусоропроводы бывают: холодные, сухие, мокрые, огневые  и горячие.

Мусоропровод  должен периодически очищаться, для  этого устраивается приемный клапан для сбора мусора, вертикальный стояк на лестнице, а в нижней части ствола которого, устраивается бункер, расположенный в специальном помещении первого этажа или подвала.

Очистка должна осуществляться ершом, который располагается в камере не чердаке. Температура в камере должна быть не более 12°. Бункер должен очищаться ежедневно, а после очистки камера промывается и дезинфицируется.

 

Техническая эксплуатация лифтов

Лифт - подъемное  устройство циклического действия, предназначенное для вертикального транспорта людей и грузов в зданиях различного назначения:

- пассажирские - для перевозки людей;

- грузопассажирские   -   если   габариты   и   грузоподъемность 
позволяет, то перевоз мебели, оборудования и т.д.;

- больничные - специальные лифты для перевозки тележки с 
больным;

- грузовые - устанавливаются в нежилых зданиях для перевозки 
грузов (библиотеки).

В процессе эксплуатации лифтовых установок в обязанности организации - владельца лифта - входит содержание машинного помещения (должно быть сухим, оборудовано освещением, вентиляцией и отоплением) и шахты.