Техническая эксплуатация зданий

в) подготовка к сезонной эксплуатации

систему ремонтов

а) текущий ремонт;

б) капитальный ремонт;

санитарное содержание:

а) уборка мест общего пользования;

б) уборка придомовой территории;

в) уход за зелеными насаждениями.

г) сбор мусора

Грамотная эксплуатация обеспечивается проведением организационных и технических мероприятий. Организационные мероприятия включают в себя разработку необходимых стандартов предприятия, правил технической эксплуатации инженерного оборудования, положений о проведении текущих и капитальных ремонтов, положений об ответственности за эксплуатацию инженерного оборудования.

Для обеспечения эксплуатации инженерного оборудования в эксплуатирующей организации должна быть в наличии техническая документация длительного хранения и документация, заменяемая в связи с истечением срока ее действия.

Типовые структуры эксплуатационной организации.

Коллективы подразделений  по ремонту и обслуживанию элементов  зданий структурно аналогичны другим подразделениям народного хозяйства. Как и в других отраслях, в эксплуатационных подразделениях основные принципы организации  ремонтно-эксплуатационной деятельности – достижение наибольшей эффективности при наименьших затратах труда и денежных средств.

Всякая структурная  съема построения ремонтно-эксплуатационных подразделений предусматривает  наличие управляющего звена и  управляемых подразделений. В зависимости от достижений поставленной задачи различают централизованное и децентрализованное управление.

Централизованное управление обладает высокой эффективностью при  использовании материальных и трудовых ресурсов путем оперативной их перегруппировки  на наиболее ответственных участках. Развитие централизованных систем управления должно обеспечиваться созданием систем быстрой передачи и обработки информации о состоянии управляемых подразделений.

Вместе с тем централизованная схема построения ремонтно-эксплуатационных служб облегчает концентрацию материальных и трудовых ресурсов, значительно снижает потребность в запасах материалов, машинах и механизмах на выполнение аварийных и других видах работ. Известно, что случайные неисправности предупредить невозможно. Для их устранения создается запас материалов, организуется круглосуточное дежурство требуемого числа рабочих соответствующих специальностей и комплектуется требуемое число машин и механизмов.

В редких случаях, когда  ресурсы не дефицитны, существенно  применять децентрализованную систему управления, например, в аварийных службах, когда дежурный диспетчер сразу после получения заявки принимает решение и высылает бригаду для восстановления работоспособности элементов здания или его инженерной системы.

При создании эксплуатационных и ремонтно-строительных подразделений, как правило, соблюдается принцип иерархического построения систем управления, при которых задачи управления решаются по рангам. В подразделении низкого ранга решаются задачи непосредственного управления производственными коллективами эксплуатационных подразделений. Обобщенная информация о состоянии системы передается в управляющий орган высшего ранга. При этом чем выше ранг управляющего органа, тем более обобщенную информацию он получает, а решения, вырабатываемые этим органом, имеют более обобщенный характер. Такие общие решения конкретизируются в управляющих органах низшего ранга.

Можно выделить четыре основных типа структур управления, применяемые  при организационном построении ремонтно-эксплуатационных служб:

- непосредственное управление,

-линейная структура,

- функциональная структура,

- линейно-функциональная  структура.

Непосредственное управление применяется в малочисленных  коллективах (участок мастера, аварийно-диспетчерская  служба).

 В производственных ремонтно-эксплуатационных подразделениях, имеющих большую численность, применяется линейная структура. При этой структуре исполнители разбиваются на отдельные подразделения, во главе которых стоит руководитель. Такая схема построения применяется при создании прорабских участков, в состав которых входят участки мастеров.

При линейной структуре  управления каждый руководитель должен решать все вопросы, касающиеся деятельности подчиненных ему коллективов. Поэтому  от руководителя при линейной структуре  управления требуются разносторонние знания и опыт, что трудно достижимо, особенно при эксплуатации современных зданий, оборудованных сложными инженерно-техническими устройствами и автоматическими системами.

Указанных недостатков  лишена функциональная структурная схема построения ремонтно-эксплуатационных подразделений, при которых общие для нескольких подразделений функции передаются для исполнения подразделениям, специализирующимся на выполнении одной из них.

Наибольшее распространение  получила в последнее время смешанная, линейно-функциональная структура. При этой структуре отдельные инженерные системы и конструкции эксплуатируются специализированными организациями по договорам с низовыми эксплуатационными подразделениями – линейными звеньями.

Линейные подразделения отвечают на конечный результат деятельности эксплуатированных подразделений и наделяются правами контроля и координации деятельности всех функциональных звеньев специализированных служб.

Для организации выполнения мероприятий по технической эксплуатации жилищного фонда создаются соответственные органы управления. Низовым органом является жилищно-эксплуатационная контора.

Жилищный фонд находиться в управлении жилищных органов.

Фондом предприятий, организаций  и учреждений, а так же министерств  и ведомств управляют соответствующие органы этих организаций.

Жилищно-эксплуатационная организация совместно с общественными  организациями обеспечивает строгое  соблюдение законодательства об ответственности  граждан за сохранность и содержание в исправном состоянии государственного жилищного фонда, применяет меры у лицам, нарушившим договоры найма жилых помещений.

Жилищно-эксплуатационную организацию возглавляет начальник. Кроме начальника предусмотрены: главный  инженер, инженер, техники, работники  бухгалтерии, экономист, паспортисты и др.

Начальник ЖЭС организует работу всех звеньев жилищного хозяйства  микрорайона, координирует работу специализированных организаций и др.

Главный инженер является заместителем начальника. Он разрабатывает  перспективные и текущие планы проведения ремонтов, контролирует их исполнение и.т.д.

Старший инженер подчиняется  главному инженеру и руководит работами текущего ремонта жилищного фонда  микрорайона.

Технику подчиняются  уборщицы, дворники, лифтеры и обслуживающий  персонал, который закреплен за группой домов, которые обслуживает техник-смотритель. Он следит за выполнением квартиросъемщиками договора найма жилых домов, за своевременным ремонтом ими квартир, а также за выполнение населенных правил.

Для выполнения текущего ремонта в службах содержится штат постоянных рабочих различных специальностей (кровельщик, плотник, маляр-штукатур, электромонтер, оператор-кочегар).

При смене и назначении нового начальника жилищно-эксплуатационной службы производится осмотр жилых домов, а также элементов благоустройства участка, входящего в состав данной жилищно-эксплуатационной организации. При этом устанавливается техническое состояние участков, перечисляются основные недостатки отдельных конструктивных элементов, и также передается необходимая техническая документация. При отсутствии указанной технической документации вновь назначенное должностное лицо обязано восстановить или составить заново недостающие материалы.

Акт сдачи-приемки жилищного  хозяйства составляется по утвержденной форме и утверждается руководителем вышестоящей организации не позднее десяти дней с момента его составления.

Аварийно-диспетчерское обслуживание.

В каждой жилищно-эксплуатационной организации оборудуется объединенная аварийно-диспетчерская служба, для  которой отводится специальное помещение.

Для руководства диспетчерской  службой и координации работ  всех специализированных служб в  штатах жилищно-эксплуатационных организаций  имеются один старший диспетчер-инженер  и три дежурных диспетчера-техника.

Старший диспетчер и  дежурный диспетчер выдают задания на устранения неисправностей, передают полученные заявки на выполнение аварийных работ службам городских организаций, контролируют их выполнение.

Качество и сроки  заявок записывает дежурный диспетчер  в специальные журналы. Старший диспетчер ежедневно докладывает руководителю жилищно-эксплуатационной организации об итогах работы диспетчерской службы.

Дежурная смена на диспетчерском пункте комплектуется  из диспетчера, слесарей-сантехников, слесарей-электриков, электромонтеров  по лифтам, и др.

С диспетчерского пульта диспетчер осуществляет постоянный автоматизированный  контроль за работой  лифтом, систем отопления, холодного  и горячего водоснабжения, бойлерных, элеваторных узлов, газовых котельных, и.т.д.

Диспетчер имеет возможность  связаться по громкоговорящей связи с дворником и другим персоналом жилищной конторы. В подъездах жилых домов имеется прямая громкоговорящая связь с диспетчером, по которой жилец может предать заявку о какой-либо неисправности.

Все поступающие заявки, принятые решения и отданные диспетчером распоряжения фиксируются магнитофонной записью.

Взаимоотношения между  жилищно-эксплуатационной конторой и  ремонтно-строительным управлением  оформляются годовым подрядным  договором. К договору прикладываются подписанные графики:

- производства работ  по планово-предупредительному ремонту,

- производства работ  по подготовке жилых домов  к весенне-летней эксплуатации

- подготовке жилых  домов к эксплуатации в зимний  период.

 

Управление  жилым фондом

В зависимости  от условий пользования жилищем потребителей права, 
обязанности и ответственность исполнителя и потребителя отражаются в 
следующих договорах: 

а) для нанимателя жилища, проживающего в многоквартирном  доме: 

• договор социального найма/заключаемый с наймодателем в лице органа государственной власти или органа местного самоуправления, осуществляющего 
  управление государственным или муниципальным жилищным фондом социального использования, либо уполномоченной им управляющей организацией;
• договор найма (заключаемый с наймодателем в лице юридического или 
  физического лица, которому жилище потребителя принадлежит на праве 
  собственности, хозяйственного ведения либо оперативного управления, а 
  также предоставлено во владение и/или пользование по иному законному 
  основанию, либо уполномоченной им управляющей организацией;

6) для собственника  квартиры в многоквартирном доме  — договор обслуживания жилища и предоставления коммунальных услуг, заключаемый с управляющей организацией (в том числе с товариществом собственников жилья, с жилищным или жилищно-строительным кооперативом) или с жилищной организацией, уполномоченной органом государственной власти или органом местного самоуправления;

в) для члена  жилищного (жилищно-строительного) кооператива, не полностью выплатившего паевой взнос, — договор обслуживания и предоставления коммунальных услуг, заключаемый и таким кооперативом;

г) для собственника индивидуального жилого дома:

• заключаемый с исполнителем договор предоставления отдельных видов 
  коммунальных услуг и/или работ по обслуживанию и ремонту жилого дома, 
  вывозу бытовых отходов, уходу за зелеными насаждениями и других жилищ 
  но-коммунальных услуг;
• договор обслуживания и предоставления коммунальных услуг, заключаемый с управляющей организацией;

д) другие договоры о предоставлении жилищных и/или коммунальных услуг, одной из сторон которых является потребитель.

Формирование системы  управления эксплуатацией жилищного  фонда во многом зависит от формы собственности. На сегодняшний день структура жилищного фонда муниципального образования включает жилые дома и общежития различных форм юридической собственности:

• частный жилищный фонд, принадлежащий на праве собственности 
  гражданам, а также юридическим лицам — частным организациям;
• смешанный жилищный фонд, находящийся в общей собственности 
  нескольких собственников (юридических и физических лиц, жилищных, 
  жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья 
  и других объединений собственников);
• государственный жилищный фонд, находящийся в ведении государственных унитарных предприятий и государственных учреждений;

— муниципальный жилищный фонд, принадлежащий на праве собственности муниципальному образованию.

Администрация города определяет стратегические направления развития жилищного сектора города, разрабатывает и принимает программу реформирования жилищного хозяйства, формирует службу заказчика и регулирует централизованные финансовые потоки, направляемые в данную сферу деятельности. Осуществляет общий контроль за обеспечением потребителей ЖКУ в соответствии с утвержденными правилами и нормами их предоставления.