Техническая эксплуатация зданий

Дирекция  муниципального заказа выступает от лица администрации муниципального образования, формирует муниципальный заказ на содержание и ремонт жилья, заключает договоры с производителями работ и потребителями услуг, обеспечивает контроль за проведением и сдачей выполненных работ.

Городская (или  районные в крупных городах) дирекция муниципального заказа организует конкурсный набор подрядчиков на проведение работ по содержанию и ремонту государственного и муниципального жилищного фонда. Финансирование этих работ осуществляется из двух основных источников: плата потребителей за содержание и ремонт жилья и предоставленные услуги, а также дотации из городского бюджета, направляемые через дирекцию муниципального заказа подрядным жилищным организациям в связи с низкими тарифами для населения.

Дирекция муниципального заказа может иметь различный правовой статус: учреждение или муниципальное (государственное) унитарное предприятие, частное предприятие или акционерное общество. Она может формировать собственные управленческие, контрольные и хозяйственные подразделения и выступать в форме управляющих компаний

 

Тема 1.2 Основные положения по технической эксплуатации гражданских зданий и сооружений

 

Эксплуатационные     требования     к     зданиям.

Все, что построено  человеком, называют сооружениями. Сооружения, в которых имеются помещения, предназначенные для выполнения человеком определенных функций, называют зданиями. Прочие постройки называют инженерными сооружениями.

Здания и сооружения играют важную роль в жизни современного человека. Поэтому главными элементами населенных мест являются здания и сооружения, выполняющие разнообразные жизненно важные функции.

Каждое здание представляет собой сложный и  дорогостоящий объект, который состоит из многих конструктивных элементов и систем инженерного оборудования. Основные конструктивные элементы зданий представлены на рисунке 2.

Все здания состоят из объемно-планировочных и конструктивных элементов. Объемно-планировочным элементом называют часть объема здания, ограниченного:

1. высотой   этажа,   отмеряемой   oт   уровня   пола   до   верха 
   вышележащей конструкции;
2. пролетом    -    расстоянием    между    продольными    осями 
   горизонтальных несущих конструкций;
3. шагом - расстоянием между поперечными осями вертикальных 
   несущих конструкций зданий.

Здание должно удовлетворять  эксплуатационным, техническим, экономическим и архитектурно-художественным требованиям. Для создания заданных эксплуатационных свойств необходимы правильный учет природно-климатических условий, соответствующая ориентация зданий по сторонам света, расчет санитарно-технических, инженерных систем с учетом процессов, на которые рассчитаны здания, оборудованные средствами связи, нормативная освещенность зданий и помещений, соответствующий температурно-влажностный режим.

Требования, предъявляемые  при эксплуатации зданий:

1. Поддержание нормативной температуры в жилых помещениях — 
   18-22о; в угловых помещениях — 22-24о.
2. Создание нормативной освещенности жилых помещений.
3. Создание   нормативного   воздухообмена   на   1м²:   в   жилых 
   комнатах 3 м³/час; в кухнях с электроплитой 60 м³/час и с газовой 
   плитой 60-90 м³/час ; в ваннах 25 м³/час; в туалете 50 м³/час.
4. Влажность воздуха не менее 20%, не более 65 % (оптимальное 
   значение 60 %).
5. Влажность материалоконструкций не более 10 %.
6. Звукоизоляция ограждающих конструкций 30-40 децибел.
7. Прочность конструктивных элементов.
8. Теплоизоляция ограждающих конструкций.
9. Герметичность стыковых соединений.

10 Гидроизоляция    кровельных    покрытий    и    междуэтажных 
перекрытий.

В техническом  отношении здание и его элементы должны отвечать требованиям прочности, устойчивости, надежности и огнестойкости. Прочность и устойчивость здания и его конструкций зависят от прочности и устойчивости конструкций и надежности их совместной работы, обеспечивающий пространственную жесткость, а также от несущей способности оснований. Долговечность обеспечивается применением для несущих конструкций морозо-, влаго-, био- и коррозийно-устойчивых материалов, либо соответствующей защитой недостаточно стойких материалов.

Противопожарные требования, предъявляемые к зданиям, устанавливают степень огнестойкости самого здания, которая определяется в пределах огнестойкости конструкции.

Экономичность характеризуется объемом капитальных  затрат на строительство и суммой эксплуатационных затрат за нормативный срок службы.

Архитектурно-художественная выразительность определяется его функциональным назначением и отражает национальные, архитектурные формы и традиции, отвечает принципу единства формы и содержанию.

Система технической  эксплуатации зданий

Жилое здание в процессе использования требует  постоянного обслуживания, ремонта  или восстановления по мере выхода из строя отдельных деталей. Техническая эксплуатация здания (ТЭЗ) - комплекс мероприятий, обеспечивающих функционирование здания по назначению.

Система ТЭЗ - это совокупность средств, материалов, изделий, предназначенных для функционирования зданий в заданных режимах, а также исполнителей и документации, устанавливающей технические условия, правила взаимодействия, необходимые для эффективного использования.

При этом функционирование здания - это непосредственное использование здания по назначению, выполнение им заданных функций.

Состав и  взаимосвязь элементов системы  ТЭЗ приведены на рисунке 3. Основной составной частью этой системы является система технического обслуживания и ремонта (ТОиР).

Рисунок 2 – Система технической  эксплуатации жилых зданий

В процессе эксплуатации любого здания внезапные и постепенные отказы приводят к необходимости ликвидации их последствий. После комплекса мероприятий по техническому обслуживанию работоспособность зданий восстанавливается и они продолжают выполнять свое назначение.

Для эффективного использования здания по назначению и для достижения максимального экономического эффекта необходимо учитывать влияние и управлять двумя группами составляющих:

1. объемно-планировочным и конструктивным решением здания;
2. режимами использования здания.

Взаимосвязь этих двух факторов во многом определяет объемы ремонтных работ.

Эксплуатационная пригодность  зданий, долговечность его конструктивных элементов и инженерных систем определяется уже на стадии проектирования и строительства. Учитываются методы эксплуатации,    возможность    доступа    к    отдельным    элементам

инженерных систем и конструкций  для их технического обслуживания и  ремонта. Комплексная оценка качества зданий включает следующие основные понятия: капитальность; комфортность; экономичность.

Понятие капитальности  здания объединяет комплекс характеристик, отражающих его надежность. Надежность определяется безотказностью, долговечностью и ремонтопригодностью.

Безотказность — это свойство сохранять работоспособность, т.е. состояние, при котором здание способно выполнять свои функции, сохраняя значения основных параметров в пределах, установленных нормативно-техническими документами.

Долговечность — срок службы нормального функционирования здания, продолжительность которого зависит от многих факторов, в том числе несущей способности основания, свойств используемых материалов, выбранной конструктивной схемы, качества строительства и условий эксплуатации.

Ремонтопригодность — это приспосабливаемость элементов здания к устранению неисправности при техническом обслуживании и ремонте.

Проектные решения, качество возведения здания определяют его потребительную стоимость и эксплуатационные свойства.

Эксплуатация зданий предусматривает "потребление построенных объектов" по назначению. Жилое здание используется для проживания в его квартирах граждан. Чтобы удовлетворить потребности проживающих необходимо безотказное функционирование всех инженерных систем (водопровода, канализации, отопительной системы, вентиляции, лифтовых установок и др.); надежность конструктивных элементов, благоустройство дворовых территорий.

Таким образом, задачи эксплуатации - это  обеспечение комплекса мероприятий, обеспечивающих комфортное и безотказное использование его помещений, элементов и систем для определенных целей в течение нормативного срока.

Физический и моральный износ здании,методы определения

В результате эксплуатации зданий они подвергаются как физическому, так и моральному износу.

Физический  износ - потеря зданием с течением времени прочности, устойчивости, снижение тепло и звукоизоляционных свойств, водо- и воздухонепроницаемости (т. е. снижение потребительской стоимости здания в связи с выходом из строя его элементов и систем).

Основные  причины физического износа: природные  факторы и технологические процессы, связанные с использованием здания.

Физическому износу здание подвергается неравномерно, так как оно состоит из различных элементов, у которых неодинакова продолжительность безотказной работы.

Процент износа зданий определяют по срокам службы зданий и фактическому состоянию конструкции, для чего используют инструкции по переоценке фондов и определению износа. Для постоянного учета зданий и сооружений, а также систематического текущего определения их физического износа существует "Бюро технической инвентаризации". Эта организация составляет на каждое здание технический паспорт с описанием конструктивных элементов здания и его параметров (объем, жилищная площадь, площадь всех подсобных помещений и т. д.) с указанием планов земельных участков и этажей здания.

Физический износ устанавливают:

1. На основании визуального осмотра конструктивных элементов 
   и определяя процентные потери ими эксплуатационных свойств в 
   следствии физического износа (с помощью специальных таблиц).
2. Экспертным путем с оценкой остаточного срока службы.
3. Расчетным    путем    при    отсутствии    видимых    признаков 
   физического износа.
4. Инженерными    обследованиями    зданий    с    определением 
   стоимости работ необходимых для восстановления эксплуатационных 
   свойств конструкций и инженерных систем.

Физический износ здания определяют как среднеарифметическое износа отдельных девяти элементов: фундамента; стен; перекрытий; крыш и кровли; полов; оконных и дверных устройств; отделочных работ; внутренних сантехнических и электротехнических устройств; прочие элементы (балконы и т. п.).

Физический износ здания определяется по формуле 1 и измеряется в процентах.

 

 

Для определения   физического   износа   зданий,   прослуживших полный или близкий к нормативному срок, используют формулу 2.

 

 

На практике принято  считать полный износ здания соответствующий  физическому износу 70 — 75 %.

Моральный износ — зависит от НТП в промышленности и строительстве и бывает двух форм:

1. связанный со снижением стоимости здания по сравнению с его 
   стоимостью в период строительства, что связано со снижением затрат 
   труда на сооружение таких же объектов на момент оценки;
2. связанный   со   старением   здания   или   его   элементов   по отношению     к     существующим     на    момент     оценки     объемно-планировочных, санитарно-гигиенических и других требований.

Моральный износ здания в процессе эксплуатации нельзя предусмотреть. Методами проектирования с учетом прогноза НТП можно получить такие объемно планировочные и конструктивные решения, которые обеспечат соответствие их действующим требованиям на более длительный период эксплуатации зданий.

Физический износ в процессе эксплуатации можно предусмотреть. Нормативный срок службы конструкции или инженерной системы установлен с учетом мероприятий по техническому обслуживанию и ремонту предупреждающих их преждевременный износ. При этом в процессе эксплуатации устранение физического износа производится путем полной или частичной замены изношенных элементов конструкций.

Срок службы некоторых  конструкций меньше общего срока  службы здания, поэтому за период эксплуатации здания такие конструкции приходиться  менять один или несколько раз, что выполняется при капитальном ремонте здания. Капитальный ремонт здания предупреждает устранение физического износа конструкции или инженерных систем.

Устранение морального износа требует значительных затрат и выполнение больших объемов работ (устройство новых инженерных систем или замена материала конструкций).

Моральный износ жилого фонда ликвидируется при модернизации здания или реконструкции.

Модернизация - приведение здания в соответствие современным требованиям проживания, эксплуатации. При модернизации могут улучшаться планировочные решения, устанавливаться новое инженерное оборудование.