Організація обслуговування туристів в кондомініумах

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Висновки до першого розділу

 

 

Обслуговування у готелі - це система заходів, що забезпечують високий рівень комфорту та задовольняють  найрізноманітніші побутові, господарські і культурні запити гостей. З кожним роком ці запити і вимоги до послуг підвищуються. Причому, чим вища культура і якість обслуговування гостей, тим  вищий імідж готелю, тим привабливіший  він для клієнтів і тим успішніша  його діяльність.

 

 Висока якість обслуговування  туристів забезпечується колективними  зусиллями працівників усіх служб  готелю, постійним і ефективним  контролем з боку адміністрації,  проведенням роботи з удосконалювання  форм і методів обслуговування, вивчення і впровадження передового  досвіду, нової техніки і технологій, розширення асортименту та вдосконалення  якості наданих послуг.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

РОЗДІЛ 2

КОНДОМІНІУМИ  ЯК ФОРМА ВОЛОДІННЯ НЕРУХОМІСТЮ 

 

2.1 Поняття кондомініумів,  розвиток, історія

 

В даний час багато комерційних юридичні особи викуповують для розміщення своїх служб окремі приміщення, що знаходяться в будинках, інші приміщення яких належать іншим особам, а місця загального користування належать усім власникам. Необхідність застосування в зазначених випадках режиму кондомініуму обумовлена ​​специфікою відносин, що виникають між учасниками.

За думкою Конреєва «КОНДОМІНІУМ – це специфічна форма володіння нерухомістю (на праві спільної сумісної власності) при який особа володіє не тільки житловими приміщеннями але і певною часткою нежитлових приміщень головною метою якої є покращення утримання будинку, використання платежів мешканців на утримання того будинку в якому вони проживають» [ 8, с. 50]

Наприклад  Роглев розглядає «КОНДОМІНІУМ» як – спільне володіння, єдиним об'єктом, найчастіше будинком, але також і іншим нерухомим майном. Поняття «кондомініум» набуло великого поширення в ряді держав, зокрема в США. [ 9, с. 70]

КОНДОМІНІУМ – товариство власників житлових приміщень у багатоквартирних будинках з встановленням умов спільного володіння і користування міжквартирними сходами, ліфтами, коридорами, дахами, технічними підвалами, поза квартирним інженерним обладнанням, прибудинковою територією та іншими місцями загального користування». Цим терміном позначається специфічний суб'єкт права на нерухоме майно – товариство  власників житла [10, c.58].

ІСТОРІЯ. Історія виникнення кондомініумів сходить ще до часів Римської Імперії. Ідея кондомініуму зародилася в часи Стародавнього Риму, в якому існували закони, що дозволяли громадянам володіти окремими житловими приміщеннями в міських «багатосімейних» будинках. У Середньовіччі кондомініуми існували в Європі, в основному в німецьких містах-фортецях, що були притулком від нападів ворогів у міжусобних війнах. Після Середньовіччя ідея загальної власності не виникала аж до початку ХХ ст., коли кондомініуми почали з’являтись у Західній Європі, що обумовлено дефіцитом землі в містах. Потім цей спосіб управління житлом поширився на країни Латинської Америки й Пуерто-Ріко, де в 1951 р. були прийняті закони, що створили правові рамки для кондомініумів як частини житлової та фінансової галузі. Відповідний закон Пуерто-Ріко був покладений в основу закону про кондомініум, прийнятого Конгресом США в 1961 р. Після цього кондомініуми як тип житлових комплексів, у яких одночасно присутня приватна власність на квартири й нежитлові приміщення й спільна часткова власність на місця загального користування, отримали поширення в багатьох країнах світу. Найбільш істотну частину житлового фонду кондомініуми становлять у США й Мексиці, також вони поширені в країнах Західної Європи. З початку 90–х років минулого століття кондомініуми з’явилися в країнах колишнього соціалістичного блоку: Польщі, Угорщині, Словенії та інших, а також у країнах СНД. 
Існували вони колись й в Україні в часи дореволюційної Російської імперії та в період НЕПу. З того часу ця форма пройшла кілька етапів свого розвитку, вдосконалюючи в міру розвитку ринкових взаємовідносин у суспільстві. Об’єднання власників квартир (будинків) існують зараз в Англії,  
Франції, США. Проблема створення об’єднань є актуальною зараз не тільки для України але й для всіх держав з економікою, що знаходиться на перехідному етапі. Основним документом, який закладає правову основу для взаємовідносин між окремими власниками житлових і нежитлових приміщень у будинку, де створено об’єднання, є статут об’єднання. Статут об’єднання, як установчий документ визначає зокрема права і обов’язки власників приміщень у цьому будинку, а також механізм розподілу відповідальності між ними. Вигоди від створення об’єднання. Наміри уряду перекласти відповідальність за управління та утримання житловими будинками на самих мешканців ні в кого не викликає заперечень. Однак як це часто буває, існують розбіжності стосовно методів та темпів такого переходу. На сьогодні очевидно, що уряд не спроможний більше надавати допомогу житловому та комунальному господарству яку надавав раніше.[10, c.61]

Основним документом, який закладає правову основу для взаємовідносин між окремими власниками житлових і  нежитлових приміщень у будинку, де створено об’єднання, є статут об’єднання. Статут об’єднання, як установчий документ визначає зокрема права і обов’язки власників приміщень у цьому будинку, а також механізм розподілу відповідальності між ними.  
В об’єднанні співіснують два різновиди приватної форми власності:

• Приватно – індивідуальна,
• спільна сумісна власність.

Існування спільної власності  веде до необхідності створення юридичної особи, уповноваженої приймати рішення відносно спільної власності. Кондомініум за своєю формою як найкраще відповідає цим завданням. 

Чим більше уряд займається вирішенням цієї проблеми тим чіткіше він усвідомлює серйозність ситуації, яка складається та необхідність вжиття рішучих дій.

Першою такою дією стала приватизація квартир – як результат квартири виглядають набагато краще ніж елементи системи загального користування (сходи, ліфти, коридори, дахи). Звідси висновок. Якість ремонту та утримання елементів загального користування може серйозно вплинути на якість життя в окремій квартирі. Отже коли контроль за якістю робіт у будинку та відповідальність за своєчасне фінансування цих робіт перейде від органів влади до мешканців будинку, можна сподіватись на зміну ситуації. Можна навести ряд потенційних вигод для двох найважливіших учасників в процесі організації кондомініумів: громадян та місцевих органів влади. [11, c.40]

Форми об'єднань власників  нерухомості:

Форми кондомініумів є  об'єднаннями власників житла  некомерційними споживчими організаціями, що об'єднують власників об'єктів  нерухомого майна або членів, які  створюються з метою управління, експлуатації, технічного та санітарного  утримання багатоквартирного будинку.

Житлова кооперація має різні  історичні та юридичні форми:

• тимчасові й постійні співтовариства (Terminating Societies і Permanent societies, building and loan associations) у Великобританії в XIX столітті;
• будівельні спілки в Німеччині;
• міста-сади в дореволюційній Росії;
• житлові кооперативи (ЖК), житлово-орендні кооперативні товариства (ЖАКТ) в період НЕПу і після нього до 1937 року;
• молодіжні житлові комплекси (МЖК) в СРСР в 1970-1990 роки;
• територіальні спільноти жителів (англ. Planning Unit Developments - PUD), кондомініуми (англ. condominium association), кооперативи (англ. cooperatives) в США і Канаді;
• синдикати у Франції;
• квартирні акціонерні товариства у Фінляндії;
• об'єднання співвласників багатоквартирних будинків (укр. об'єднання співвласників багатоквартирного Будинку, ОСББ) на Україну;

Згідно з законодавством у зарубіжній правовій практиці терміном «кондомініум» позначаються специфічні право відносини, що виникають при спільному володінні. Зокрема ці правовідносини встановлюються між власниками квартир в багатоквартирних будинках або між власниками декількох, в тому числі й односімейних будинках, розташованих на одній земельній ділянці [11, c. 48].

Основними поняттями які  супроводжуються кондомініумами є  – ТОВАРИСТВО ВЛАСНИКІВ ЖИТЛА (ТСЖ)

ТОВАРИСТВО ВЛАСНИКІВ ЖИТЛА (ТСЖ) – це юридична особа, некомерційна організація, створена на основі об'єднання власників приміщень багатоквартирного будинку або власників сусідніх ділянок з житловими будовами (будинками) для спільного управління знаходиться в спільному володінні та користуванні власників приміщень цього будинку або земель загального користування, входять у територію ТСЖ, а також ведення господарської діяльності в такому будинку чи на громадській землі в вигляді експлуатації спільного майна, будівництва додаткових приміщень та об'єктів спільного майна та здачі в оренду, найм частини спільного майна в багатоквартирному будинку або спільної земельної ділянки.

СТВОРЕННЯ ТСЖ

Товариство власників  житла створюють власники приміщень  багатоквартирного будинку, для  спільного управління спільним майном, забезпечення його експлуатації.

МЕТОЮ діяльності ТСЖ як некомерційної організації не може бути отримання прибутку від користування майном, виконання робіт або надання  послуг.

Рішення про створення  товариства власників житла може бути прийнято тільки на зборах власників  приміщень у багатоквартирному  будинку проведеному в порядку  передбаченому статтями.

Рішення про створення  товариства та затвердження його статуту  приймаються більшістю голосів  всіх власників приміщень, незалежно  від того, присутні вони на загальних  зборах чи ні. Решта рішення можна  приймати більшістю голосів присутніх, для прийняття рішення по яких потрібно 2/3 голосів від загальної  кількості голосів власників  приміщень у даному багатоквартирному  будинку. Створення ТСЖ не означає, що його членами автоматично стають всі власники в даному будинку, так  як членство в ТСЖ виникає тільки на підставі заяви власника про вступ  в ТСЖ. В будь-який момент член ТСЖ  може вийти з ТСЖ і власник, який не є членом ТСЖ, може в будь-який момент вступити в ТСЖ. Якщо в ТСЖ  присутні менше 50% власників, то закон  вимагає ліквідації такого Товариства. В одному будинку може бути створено одне ТСЖ, хоча одне ТСЖ може об'єднувати кілька будинків, що мають спільну земельну ділянку або загальну інженерну інфраструктуру [12,c.65].

Вищим органом в ТСЖ  є Загальні збори членів, воно обирає Правління постійно діючий виконавчий орган, з числа якого обирається Голова правління ТСЖ – особа діє від імені товариства без довіреності, що володіє правом підпису всіх документів товариства. Голова правління ТСЖ не є органом управління ТСЖ. Так само обирається Ревізійна комісія (Ревізор) для контролю фінансово-господарської діяльності Правління та Голови. Правління та Голова правління обираються на строк до двох років. При цьому немає обмежень на повторне обрання одних і тих же осіб.

Таким чином можна зробити висновок,  що  «Кондомініум» гарна форма спільного житла для людей з середній рівнем достатку. Особистою перевагою є те що власником Кондомініуму може бути не тільки один член будинку, а кожен мешканець. Щоб стати господарем необхідно усього зібрати збори  усіх власників житла.  

 

2.2 Кондомініум як суб’єкт самостійного управління житлом.

 

Для того щоб повністю зрозуміти  суть функціонування кондомініума необхідно його розглянути як інституційно-організовані суб’єкти ринку нерухомості, та розглянути необхідність створення кондомініумів як найефективнішого способу управління в житловій сфері.

Кондомініум зазвичай визначають як єдиний комплекс нерухомого майна, що включає земельну ділянку у встановлених межах і розташований на ній житловий будинок, інші об’єкти нерухомості, у яких окремі частини, призначені для житлових або інших цілей (приміщення), перебувають у власності окремих осіб, а інші частини (спільне майно) перебувають у їх спільній частковій власності. При цьому слід розуміти, що кондомініум — це не тільки майно. Це насамперед об’єднання власників (або співвласників) з метою спільного володіння нерухомістю.

Важливими мотивами створення  кондомініумів є:

1) покращення умов утримання  будинку, забезпечення його збереження;

2) створення механізму  впливу на порушників внутрішніх правил мешкання в житловому будинку;

3) загальне поліпшення  житлових умов, а отже, і збільшення  вартості

житла;

4) можливість одержання  кредиту в банку на проведення ремонту, встановлення інженерних приладів (обліку води, тепла, газу), самостійного використання трудового внеску мешканців замість квартплати (внесків на

утримання);

5) одержання додаткових  коштів на утримання будинку за рахунок надання в оренду об’єктів загальної власності.

Кондомініуми є неприбутковими організаціями й не ставлять своєю метою одержання прибутку для його розподілу між членами. Але в той же час вони мають право здійснювати діяльність з передачі частини приміщень загальної часткової власності в оренду, що обов’язково буде пов’язано з одержанням доходу у формі орендної плати, яка повинна використовуватися з метою поліпшення умов спільного проживання [13,c.60].

Необхідною передумовою  створення була приватизація житла, коли величезна кількість квартиронаймачів перетворилася у власників нерухомості, що призвело до істотних змін відносин власності в межах кожного будинку та в ієрархії економічних інститутів. Правовий режим функціонування кондомініумів в Україні виник після прийняття Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку».

Кожний кондомініум містить  у собі три види власності — приватну (відокремлена від інших самостійна житлова площа, що привласнюється), загальну (ті частини, які неможливо привласнити відособлено від інших, як, наприклад інженерні комунікації) і загальна часткова (коли частина майна може бути привласнена самостійно, але не може бути відособлена від інших частин, приміром, сходів). Причиною виникнення кондомініумів є протиріччя в способах присвоєння цих видів власності. Кожний вид власності визначає неоднакові можливості в управлінні й користуванні.

Суб’єкти зацікавлені  в їхньому ефективному привласненні з метою найкращого задоволення  своїх потреб у проживанні. Так, приватна власність на квартиру є благом, що привласнюється індивідуально, але  ефект від її привласнення знижується при неналежному управлінні іншими частинами власності. У той же час привласнення загальної власності неможливо індивідуалізувати, тобто кожний окремий суб’єкт не може нею розпоряджатися, володіти й користуватися. Крім того, загальна власність не може бути передана іншим особам з метою її ефективного користування, у той час як загальна часткова власність може бути відчужена або передана в оренду як представникам самих співвласників, так і іншим особам. При цьому її неможливо індивідуально привласнити окремим співвласником без надання вигоди всім іншим учасникам.

Отже, діяльність кондомініумів  дозволяє розв’язувати суперечності між трьома різними режимами присвоєння нерухомості.

Повноваженнями власника будь-якого майна є право цим  майном володіти, користуватися й розпоряджатися. Іншими словами, будь-яка фізична особа може «мати в наявності», використовувати на власний розсуд і відчужувати майно. Звичайно, такі дії власник може вчиняти тільки на умовах і в порядку, визначених у законі, не завдаючи шкоди іншим власникам [13,c.62].

Крім того, для правильного  розуміння та застосування норм чинного  законодавства слід враховувати  такі аспекти:

1) приватизація квартири  в багатоквартирному будинку  громадянами України означає,  що вони стали співвласниками  приміщень і систем будинку,  які перебувають в їхньому спільному користуванні. Одночасно громадяни набули статусу і власників житлових приміщень, і співвласників спільного майна;