Оценка эффективности инвестиций в недвижимость

2. Создание плана на инвестирование дальнейшей эксплуатации объекта.

3. Планирование затрат на техническую сторону постройки проекта.

4. Рассмотрение основных рискованных моментов проекта.

Для большей  эффективности возврата вложенных  инвестиций в недвижимость необходимо, чтобы часть готового проекта  находилась под постоянным влиянием инвестора. Возьмём на примере сравнительную  характеристику офисное помещение  и многоквартирного дома.

Офисное помещение (плюсы) – возможность постоянного  получения доли прибыли от арендуемой площади и техники.

Офисное помещение (минусы) – требуется постоянно  поддерживать техническое состояние  помещений, но окупаемо специальной  статьёй из платы за аренду.

Многоквартирный дом (плюсы) – не требуется постоянно  поддерживать техническое состояние  помещений.

Многоквартирный дом(минусы) – получение доли прибыли от покупки площади временно, пока вся построенная площадь не будет выкуплена.

Вывод. Вложение инвестиций в недвижимость чрезвычайно  прибыльное и надёжное дело, но перед  вложением требуется провести детальную  оценку эффективности инвестиций.

2. Ипотека

 
 

Ипотека (гр. hypotheke — залог, заклад) представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю).

Существует и  другое понятие ипотеки. Ипотека  — это кредит, полученный под  залог недвижимости.

Ипотека бывает предварительной и последующей.

Последующая ипотека  означает, что имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечении  исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено  в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или  иного должника тому же или иному  залогодержателю. Последующая ипотека  допускается, если она не запрещена  предшествующими договорами об ипотеке  того же имущества, срок действия которого еще не истек. 
 

Коэффициент ипотечной  задолженности показывает долю ипотечного долга (т.е. заемных средств) в общей  стоимости недвижимости. 

100, 

Где  - коэффициент  ипотечной задолженности, %;

И - сумма ипотечного кредита, руб.,

К -  общая стоимость недвижимости, руб. 

Чем выше значение данного коэффициента, тем выше доля заемных средств и, следовательно, ниже доля собственных средств инвестора  в финансировании сделки с недвижимостью. Для кредитора означает более  высокую степень риска и лишения  права выкупа заложенной недвижимости. 

Ипотечная постоянная – процентное соотношение ежегодных платежей по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита. 

 

Где   –  ипотечная постоянная, %;

Д – годовая  сумма платежей по обслуживанию долга, руб.;

И – основная сумма ипотечного кредита, руб. 

Чтобы ипотечный  кредит был погашен полностью, ипотечная  постоянная должна быть выше номинальной  ставки процента за кредит.

1.3 Оценка эффективности  инвестиций в недвижимости

 

    Существует  ряд подходов к проведению оценки инвестиций, которые в общем случае сводятся к расчету ряда показателей, определяющих доходность проводимых операций с объектами собственности и  окупаемость капиталовложений.

    Показатели  эффективности проектов делятся  на стоимостные, характеризующие эффект в стоимостном выражении, и удельные, выражающие эффект на единицу затрат.

    Рассмотрим  некоторые стоимостные показатели.

    Накопленный денежный поток (НДП), как показатель эффективности проекта, отражает сальдо поступлений и расходов средств (превышение накопленного дохода над  капиталовложениями). НДП не учитывает  норму дохода. Ставка дисконтирования  равна нулю. НДП в постоянных ценах  показывает движение собственных средств.

    Предельные  капиталовложения (PV) представляют капитализированный доход и выражают его нынешнюю ценность для инвестора. Они позволяют  установить максимальную допустимую цену будущего дохода, то есть предельную для  инвестора величину первичных вложений собственных средств.

    Чистая  нынешняя стоимость (ЧНС, NPV) выражает эффект (прирост богатства) инвестора за расчетный период, пересчитанный (дисконтированный) в эквивалентную сумму в начале проекта. ЧНС рассчитывается в сравнении  с нормативным доходом, определяемым базовой ставкой. Проект целесообразен  при ЧНС не меньше нуля.

    Перейдем  к рассмотрению удельных показателей.

    Доходность (MIRR) характеризует доход от вложений собственных средств процентом годовых, то есть процентом ежегодного прироста капитала. Доходность определяется при заданной базовой ставке и зависит от ее величины. Капиталовложения целесообразны при доходности не ниже базовой ставки.

    Внутренняя  норма дохода (IRR), как показатель доходности проекта или доходности вложений собственных средств, рассчитывается без учета базовой ставки. Внутренняя норма сама определяет максимальную базовую ставку для конкретного  проекта, при которой вложения не убыточны. Данный показатель удобен для  отбора и сравнения проектов по эффективности, так как он не зависит от нормы  дохода.

    Коэффициент эффективности капиталовложений (PI) показывает, во сколько раз увеличиваются  вложенные собственные средства за расчетный период в сравнении  с нормативным увеличением на уровне базовой ставки. Капиталовложения целесообразны при коэффициенте не меньше единицы.

    Срок  окупаемости (DPB) определяет время, за которое  инвестор возвратит вложенные в  проект собственные средства и получит  нормативный доход на уровне базовой  ставки. Капиталовложения целесообразны  при условии, что срок окупаемости  не превышает заданную величину.

    Таким образом, анализ эффективности инвестиций в недвижимость предполагает четкое определение решаемой задачи и включает в себя ряд этапов: оценку существующей ситуации, разработку концепции эффективного использования объекта, анализ показателей  экономической эффективности проекта.

    Исходя  из целевой установки инвестора, различают три основных критерия оценки эффективности капиталовложений в недвижимость: максимальный доход  от капиталовложений, максимальный доход  на единицу капиталовложений, минимальный  срок, за который будет получен  нормативный доход от вложений.

    По  функциональному назначению объектов рынок недвижимости подразделяется на четыре основные составляющие: рынок  земли (земельных участков);рынок жилья; рынок нежилых помещений; рынок промышленной недвижимости.

    Каждый  из этих сегментов развивается самостоятельно, так как опирается на собственную  законодательную и, нормативную  базу и имеет существенные различия в политике приватизации государственной  и муниципальной собственности.

    Рынок недвижимости как само регулируемая в установленной правовой среде  система состоит из 7 основных элементов: спрос, предложение, цена, менеджмент, маркетинг, инфраструктура и деловые  процедуры.

    Спрос — это количество земельных участков, имущественных комплексов и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный промежуток времени.

    Предложение — это количество земли и другого недвижимого имущества (м², м³, соток, га, квартир и т.п.), которое собственники готовы продать по определенным ценам за некоторый промежуток времени.

    Предложение недвижимых объектов, особенно земли, неэластично.

    Цена  — это количество денег, уплаченных за единицу недвижимости в совершенных сделках.

    Стоимость — это наиболее вероятный денежный эквивалент собственности.

    Система рынка недвижимости представлена на рисунке 1. 

     

     Рис. 1. Система рынка недвижимости 

     Исследование  рынка недвижимости позволяет определить наиболее эффективное направление  инвестирования.

1.4. Основные принципы оценки стоимости недвижимости для целей инвестирования

     Объекты недвижимости значительно отличаются друг от друга и находятся в  разном окружении. Будущие  доходы от недвижимости, наряду с другими факторами, определяющими стоимость объекта, отличаются значительной степенью неопределенности. Следствием этого является то, что  невозможно разработать универсальный  рецепт, как оценивать различные  объекты недвижимости; не существует универсальной формулы, по которой  можно было бы рассчитать стоимость  недвижимого имущества. Вместе с  тес существуют общие принципы оценки недвижимости.

     Принципы  оценки представляют собой трактовку  общеэкономических законов с  позиций субъектов рынка недвижимости и при корректном применении приводят к достоверным заключения о стоимости имущества.

     В результате многолетней практики и  теоретических исследований в области  оценки недвижимости сформировались три  группы принципов оценки. Первая из них связана с представлениями  собственника о недвижимости; принципы второй группы обусловлены эксплуатацией  недвижимости и связаны с представлениями  производителей о недвижимости, а  третья группа включает принципы, обусловленные  рыночной средой. Отдельным, не входящим в указанные группы принципов, является принцип наилучшего (наиболее эффективного) использования недвижимости.

     Инвестор, решая задачу определения стоимости  недвижимости, может и должен ставить  себя на место потенциального собственника, эксплуатирующего объект недвижимости, и учитывая влияния рыночной среды.

     В первую группу принципов, связанных  с представлениями собственника об имуществе, входят следующие принципы:

• принцип полезности;
• принцип замещения;
• принцип ожидания.

     Вторая  группа, принципы которой обусловлены  эксплуатацией недвижимости и связаны  с представлениями производителей о недвижимом имуществе, объединяет следующие принципы:

• принцип вклада;
• принцип остаточной продуктивности земельного участка;
• принцип равновесия;
• принцип возрастающей или уменьшающейся отдачи (принцип предельной доходности).

     К третьей группе, включающей принципы, обусловленные рыночной средой, относятся:

• принцип спроса и предложения;
• принцип соответствия; принцип конкуренции;
• принцип изменения.

     Принцип наилучшего (наиболее эффективного) использования недвижимости является важнейшим компонентом концепции наилучшего использования – основополагающей концепции в оценке недвижимости, которая учитывает оптимальное сочетание характеристик недвижимости и сложившихся на текущий момент рыночных условий – и основывается на следующей предпосылке: верхняя граница цены, которую готов заплатить покупатель, определяется его мнением относительно наиболее выгодного использования приобретаемого объекта недвижимости.

     Таким образом, использование как незастроенных, так и застроенных земельных  участков соответствует следующей  тенденции: собственник эксплуатирует  их в соответствии со своим наилучшим  вариантом использования. Вместе с  тем текущее использование объекта  не обязательно является наилучшим, поэтому указанное оценщиком  в отчете об оценке объекта недвижимости может не совпадать с текущим  его использованием.

     При определении наилучшего (наиболее эффективного) использования объекта принимают  во внимание следующее:

• рыночные условия  (прежде всего преобладающие способы землепользования в окрестностях оцениваемой недвижимости);
• существующие нормы зонирования;
• ожидаемые изменения на рынке недвижимости;
• текущий способ использования недвижимого имущества.