Перспективы развития ипотечного промышленного кредитования в России

В настоящее время приоритетными  областями ипотечного промышленного  кредитования являются:

1. строительство и реконструкция  зданий и сооружений;

2. производство строительных и  отделочных материалов;

3. производство товаров народного  потребления;

4. общественное питание;

5. гостиничное хозяйство;

6. закупка товаров по критическому  импорту (медикаментов, продовольствия, некоторых дефицитных товаров).

В связи с этим необходимо отметить острую необходимость создания экономических  и юридических условий для  нормального функционирования системы  оценки и страхования имущества  при заключении сделок, связанных  с ипотечным кредитованием и  инвестициями.

Стоит отметить, что, несмотря на развитие сектора ипотечного кредитования предприятий, существует множество факторов, не удовлетворяющих владельцев бизнеса  и провоцирующих их на поиски более  удобного и выгодного способа  финансирования.

Среди основных проблем ипотечного кредитования предприятий, можно выделить:

1. Риск роста процентных ставок;

Банки способны кредитовать недвижимость, но клиенты, опасаясь инфляции, не готовы идти на рублевое финансирование. Риск роста процентных ставок, особенно в рублях, часто не позволяет развиваться  кредитам в рублевом эквиваленте. При  этом заемщик со временем начинает понимать, что рекламируемые ставки не соответствуют реальным. В результате человек рискует в скором времени  не только разориться, но и остаться в долгах. Почти все банки указывают  в своих буклетах только часть  процентов, которые заемщик должен будет выплатить. Кроме того, комиссия банка за выдачу кредита не всегда законна. Обычно она взимается в  день выдачи кредита, причем чаще всего  за счет уменьшения суммы выданного  кредита на процент комиссии. В  соответствии со статьей 990 ГК РФ банк должен совершать сделку с третьим  лицом в интересах заемщика от имени и по его поручению и  за это брать соответствующую  комиссию. При этом в случае ипотеки  банк выполняет одновременно роль и  третьего лица, и комиссионера. Получается, что банк берет деньги за совершение сделки с самим собой.

2. Не до конца проработанное  и значительно долговременное оформление сделки;

Рассматривая эту проблемы, можно  отметить, что по закону любая сделка с недвижимостью, обеспеченная ее залогом, подлежит заверению у нотариуса. Очень часто оплата услуг нотариуса  увеличивает сумму на 2%. То же самое касается и договора ренты (купля-продажа с условием пожизненного содержания). Остальные сделки с недвижимостью обязательному нотариальному заверению не подлежат.

Таким образом, заемщику необходимо будет  заверить две сделки: основную (купля-продажа  недвижимости) и дополнительную (залог  недвижимости). В общей сложности  это составит около 2% от стоимости  недвижимости (по договору и отчету оценщика).⁶

3. Проблемы в отношениях между  банком и предприятием-заемщиком;  Одной из главных проблем ипотеки  является решение трудностей  с банком-кредитором.  К таким   осложнениям можно  отнести  затягивание  сроков рассмотрения  кредитных заявок, срочность которых  особенно важна при осуществлении  предприятием своей деятельности.

Выдавая промышленные ипотечные кредиты, банки несут огромные риски, ведь нет никакой гарантии, что в  случае неуплаты задолженности имущество  предприятия получится продать  по его оценочной стоимости, а  опыта проведения подобных оценочных  работ в российской финансовой практике пока очень немного.

4. Правильность оценочной стоимости  залоговых объектов недвижимости  и движимого имущества.

В залог может быть оставлена  как часть имущества предприятия, так и все целиком. Экспертная оценка эффективности погашения  кредитной задолженности в этом случае должна быть проведена комплексом мер по выявлению рыночной стоимость  объекта, как целиком, так и при  возможной продаже частями. При промышленном ипотечном кредитовании в залог могут быть оставлены: земля, в случае ее приватизации собственниками предприятия, здания и конструкции, которые являются нематериальными активами организации, сырье, продукция, оборудование и инвентарь, мебель и офисная техника, материальные активы и права требования. При этом кредит предприятию или организации может быть выдан лишь на половину стоимости ее активов, предлагаемых в качестве залога.

5. Проблема в связи с сотрудничеством  с брокерами и риелторами;

К проблемам ипотеки следует  отнести и трудности, возникающие  во время сотрудничества с риелторами. Как известно, успех ипотечной  сделки во многом зависит от удачно выбранного риелтора или ипотечного брокера. Проблема в данном случае заключается  в определении обязанностей и  оплаты стоимости услуг брокеров или риелторов. Уникальность ипотечного брокера или риелтора позволяет  заемщику грамотно подобрать кредитную  организацию и ипотечную программу.

6. Трудности в выборе объекта-залога;

В процессе подбора недвижимости трудности  заемщика только увеличиваются, так  как во многом связаны с ограничениями, накладываемыми кредиторами на предмет  ипотеки. Дело в том, что залогодержатели, предоставляя ипотечный заем, желают получить в залог ликвидный вид  недвижимости, поэтому и требуют  от заемщика выполнения определённого  перечня условий, касающихся приобретения объекта недвижимости. К данным требованиям  относится: определённый тип перекрытий; тип здания; год постройки; правильность эксплуатации. Помимо этого огромную роль на выдачу кредитного займа оказывает  юридическая чистота сопроводительных документов на объект выбранной недвижимости.⁹

7. Проблемы согласования;

Этапы согласования также можно отнести к проблемам ипотеки. Этап согласования с кредитором и страховой компанией найденного ипотечного варианта таит в себе для претендента на кредитование массу «подводных камней» и опасностей, в частности несовпадения цены объекта залога и оценочной стоимости, предоставляемой оценочной компанией. Невозможность указать в договоре купли-продажи предмета ипотеки заниженной стоимости недвижимости, часто требующейся для оптимизации налогообложения, тоже относится к проблемам ипотеки. Нередко банки ставят особые условия к заемщикам. Так, "Альфа-банк" выдвигает следующие требования к желающим взять кредит на торгово-офисную недвижимость: все арендные потоки по объекту должны быть заведены в кредитующий банк. При этом чистые потоки от сдачи объекта в аренду должны быть достаточны для обслуживания и погашения кредита.⁷

8. Сложность оформления недвижимости  в собственность.

Во многих случаях система реестров недвижимости организована так, что  права собственности на объекты  недвижимости закреплены нечетко. К  примеру, из-за некорректной регистрации  прав владения нынешним продавцом или  даже девелопером, который предлагает конкретный проект к продаже, может оказаться, что на один и тот же объект недвижимости претендует несколько лиц. Еще есть такой щепетильный момент, как определенные планы городских властей на некоторые участки и на землю. Может оказаться, что здание, которое сейчас строится или, наоборот, уже давно построено, подлежит сносу, а на его месте должна проходить дорога.

9. Высокие расходы заемщика;

Это в первую очередь высокие  требования о минимальном начальном  взносе (даунпэйменте), он колеблется от 20 до 50% стоимости объекта (на Западе первоначальный платеж составляет от 5 до 15%). Проблемой также являются дополнительные финансовые издержки, например, на нотариальное оформление и оплату посредников. Помимо этого важным требованием к заключению договора кредитования является страхование, по договору которого банк является основным выгодополучателем. Риски, связанные с сохранностью объекта залога, необходимо сокращать с помощью страхования. Это, естественно, увеличивает издержки, но любой нормальный инвестор не отказывается от такого инструмента, как страхование. Впрочем, никто и не даст кредит, пока объект залога не будет застрахован;

10. Короткий срок кредитования;

Российские банки предпочитают давать кредит не более чем на 5-7 лет, в то время как иностранные  банки - на 10-12;⁸

11. Высокие требования к заемщику;

Заемщик по бизнес-ипотеке должен отвечать определенным требованиям банков: вести "прозрачный" бизнес, иметь возможность перекредитоваться в другом банке на короткий срок, пока не будет зарегистрирован договор купли-продажи помещения и заключен договор ипотеки (к сожалению, это нельзя сделать одновременно);

12. Наличие обременении коммерческой недвижимости;

Переход права собственности при  покупке коммерческой недвижимости не отменяет имеющиеся обременения. Так, например, могут возникнуть проблемы с арендаторами, так как после  реализации здания договоры аренды не расторгаются. Дело в том, что если новый владелец здания захочет его  продать, то ему придется заплатить  неустойку или как-то договориться с арендаторами.

Дополнительными препятствиями в  развитии бизнес-ипотеки для кредиторов являются:

1. Необходимость проверки "прозрачности" бизнеса заемщика. Банк, в который  заемщик обращается за предоставлением  кредита, обязательно не только  проверит всю финансовую и  бухгалтерскую отчетность, данные  об оборотном капитале, который  имеет компания, но также уделит  особое внимание бизнес-плану  и источникам погашения самого  кредита. На данный момент так  работают все профессиональные  участники рынка. Решающим соображением  при принятии банком решения  о выдаче кредита является  надежность денежных потоков, генерируемых объектом недвижимости. Например, в случае если здание сдано в аренду, будут проверяться арендные договоры, риски арендатора, а также будет определяться та сумма кредита, которую денежные потоки от данного здания могут поддержать при определенных условиях амортизации (погашения) кредита;

2. Неумение заемщиков прорабатывать  свои бизнес-проекты. Существенной проблемой является неумение большей части заемщиков (особенно из среды среднего бизнеса) прорабатывать проекты, которые предлагаются для финансирования банкам, в соответствии со стандартами банков-кредиторов. Заемщики не всегда могут понять, зачем банкам нужен такой объем информации. Банки в свою очередь, не имея всей необходимой информации, не могут оценить риск и принять решение о финансировании проекта;

3. Нехватка опыта и методик  оценки деятельности заемщика. В  отличие от жилищной ипотеки,  где процесс андеррайтинга, оценки кредита и платежеспособности потенциального заемщика уже более или менее налажен, в бизнес-ипотеке все не так просто. На данный момент наибольшим спросом бизнес-ипотека пользуется у владельцев малого и среднего бизнеса. А, как известно, большая часть этих предприятий работает по "серым" схемам, и зачастую оценить реальное положение дел клиента очень сложно. К тому же у многих банков пока отсутствуют квалифицированные кадры и методики оценки, позволяющие провести подобный анализ деятельности заемщика;

4. Высокие финансовые риски кредитора.  В первую очередь это касается  суммы кредита (одно дело рисковать  50000 долл., другое - 500000). А главный  риск - заемщик может потерять  платежеспособность или просто  по каким-то своим причинам  перестать платить. Балансы юридических  лиц далеки от идеала, почти  весь российский бизнес "серый";

5. Неотработанность процедуры взыскания залога. Когда компания покупает офис, в принятии решения должны участвовать все акционеры предприятия, между которыми зачастую бывают разногласия. Все это приводит к тому, что практика взыскания заложенного имущества не отработана и банк не может быть уверен, что вернет свои деньги.

Основные  причины  отказа в ипотеке  на коммерческую  недвижимость:

1. Ненадлежащее       оформление       документов       на       объект;

2. Приобретение объекта недвижимости  для дальнейшей передачи в  аренду или продажи третьим  лицам;

3. Нежелание продавца недвижимости  указывать в договоре купли-продажи  ее реальную стоимость.

Подытожив вышесказанное, можно отметить, что развитие бизнес-ипотеки сдерживается в первую очередь пробелами в законодательстве. Однако не вполне ясно и то, кто будет заемщиком, каково его качество, в связи с этим значимой проблемой является серьезная конфронтация интересов кредиторов и заемщиков. Кроме того, на специфические риски малого бизнеса накладываются проблемы непрозрачного рынка коммерческой недвижимости. Именно по этим причинам и тормозится развития ипотечного коммерческого кредитования в нашей стране, ипотека коммерческой недвижимости пока характерна, в основном, для крупных компаний, по причине того, что у малого бизнеса нет достаточного залогового обеспечения.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. Перспективы развития ипотечного промышленного кредитования в России

 

Так как бизнес набирает обороты  после кризиса, то коммерческая ипотека  становится одним из перспективных  направлений российского рынка  ипотечного кредитования. Также очевидно, что от доступности и массовости данных кредитов зависит развитие экономики  страны и улучшение бизнес-климата в целом.

Начиная разговор о состоянии ипотеки  коммерческой недвижимости в нашей  стране в текущий период, нужно  учитывать несколько факторов, оказывающих  влияние на этот сегмент банковских услуг:

1. общее состояние бизнеса и  приблизительные прогнозы динамики  экономической активности в среднесрочной  перспективе;