Перспективы развития ипотечного промышленного кредитования в России

2. «наследие» этого вопроса со  стороны кредитно-финансовых организаций,  то есть уровень состояния  дел по данному пункту до  кризиса и в течение последних  двух лет.

Повсеместно отмечаемая аналитиками  «оттепель» в экономической активности юридических лиц, наблюдаемая особенно ярко с начала текущего года, все  же не достигла еще таких показателей, чтобы привести к радикальным  изменениям в области бизнес - ипотеки. И хотя аналитики повсеместно  отмечают, что интерес к этому  вопросу со стороны юридических  лиц постепенно усиливается, до адекватного  состояния спроса еще далеко. Состояние  ипотечного кредитования коммерческой недвижимости даже в благополучные  с финансовой точки зрения времена  в нашей стране не было идеальным, более того, не дотягивало и до «удовлетворительного. Во-первых, виной тому стал финансовый кризис, который тормозил развитие данного вида услуг (снизился спрос на объекты коммерческой недвижимости, ужесточились требования к заемщикам). Во-вторых, и сами банки не стремились усиленно работать в этой сфере и предлагать новые программы ипотечного кредитования. По данным статистики аналитиков компании «Инком-Недвижимость», в связи с недостаточным развитием рынка ипотечного кредитования коммерческой недвижимости, число сделок купли-продажи с использованием данного вида займа весьма невелико. До кризиса этот показатель составлял не более 5%. После усугубления макроэкономической ситуации, финансовые сделки с его использованием и вовсе стали единичными. В настоящее время они составляют не более 1%.

На данный момент займы, в первую очередь, предоставляются финансово  устойчивым предприятиям с определенными  критериями. Способы определения  финансового положения компании у каждого банка свои, но основные параметры таковы: прибыль, наличие  собственных оборотных средств, положительные «чистые» активы компании, стабильность выручки и бизнеса, в целом, отсутствие просроченной задолженности  по кредитам и займам. На втором месте  в анализе предприятия стоит  наличие и стоимость обеспечения. При этом стоимость обеспечения  должна покрывать стоимость кредита  и процентов с учетом дисконтов  банка (от 20% до 50%). Недвижимость может  принадлежать, как самому заемщику, так и третьим лицам, в том  числе и физическим лицам, при  этом банк обязан проанализировать финансовое состояние и залогодателя - третьего лица.

Условия у банков разнообразные, ставки зависят от срока кредитования, минимальный  срок - 1 год, а максимальный 15 лет, минимальная  ставка - от 10 % (на 1 год), максимальная - 24 % годовых. Суммы кредитов зависят  от обеспечения с учетом применяемых  кредитно-финансовыми организациями  дисконтов к рыночной стоимости  объекта залога - от 20% до 50%, как уже  отмечалось. Максимальная сумма кредита - 300 миллионов рублей, однако для  крупных предприятий с положительной  кредитной историей в банке сумма  кредита может быть и больше. Кроме  того, многие кредитно-финансовые организации   применяют  различные   комиссии   (за  выдачу   кредита,  за обслуживание и так далее). В среднем, данные по комиссиям колеблются от 0,2% до 1,5 % от суммы кредита. Например, в «Московском ипотечном агентстве» кредитный продукт «На покупку, под залог приобретаемой недвижимости» до оформления залога предоставляется по ставке в размере 15% годовых, а после оформления ипотеки - 12% годовых.

Несмотря на достаточно узкий спектр банков, предоставляющих коммерческую ипотеку, нельзя не отметить и значительный рост данной услуги, однако лишь применительно  к кризисным показателям. Так  Московский рынок бизнес-ипотеки по темпам развития лидирует в Европе — растет и объем рынка, и качество проектов. Предполагается, что к концу года в Москве будет построено и реконструировано более 800 тыс. квадратных метров офисных площадей высокого класса. При этом объем рынка кредитования коммерческой недвижимости в текущем году (не под залог приобретаемого объекта) находится в пределах 1,5 млрд. долларов.

На региональном рынке коммерческой недвижимости постепенно восстанавливаются  спрос и цены. Как сообщает аналитическое  агентство RID Analytics, средняя цена продажи офисных помещений выросла на 3,4%, а по производственно-складским и торговым — на 16% и 13% соответственно. Параллельно росли и средние арендные ставки. По производственно-складским и офисным помещениям они увеличились на 24% и 7,5% соответственно, по торговым — упали на 1%.⁹

Растущий спрос в этом сегменте рынка спровоцировал интерес  предпринимателей к кредитам на бизнес-недвижимость. И если до кризиса большинство  банков свернули коммерческую ипотеку, то с возвращением спроса вновь стали  предлагать соответствующие кредитные  программы.

Отечественные банкиры не любят рисковать и опасаются трудных сделок, как правило, банки не стремятся разбрасываться деньгами, а ждут платежеспособных клиентов, предлагая им стандартные условия. В нашей стране пока еще коммерческая ипотека — удел крупных компаний, имеющих определенную финансовую стабильность и гарантии, более мелкие предприятия банками часто просто игнорируются. Если банки не станут больше доверять бизнесу, данный сектор ипотечного кредитования еще долго будет стоять на месте.

Особенностью развития промышленной ипотеки в нашей стране можно  выделить тот факт, что коммерческая ипотека в инвалютах является единственным сегментом, подорожавшим в конце 2012 года выше своего уровня начала того же года. Скажем, в долларах бизнес-ипотека достигла к рубежу 2011/2012 годов среднего уровня 15,5%/14,5% реальных годовых для сроков один/три года.

Рис. 2 Бизнес-ипотека в инвалютах сроком один год.¹⁰

Для обозначения выводов касательно дальнейшего развития промышленной ипотеки в нашей стране, стоит  обратиться к мнению экспертов, которое  порой является весьма неоднозначным. Так Татьяна Бакланова, заместитель начальника управления малого и среднего бизнеса ОО «Самарский» ОАО «Промсвязьбанк» полагает, что, несмотря на период экономической стабилизации в стране, не все банки и дальше будут готовы предоставлять ипотечное коммерческое кредитование, несмотря на живой интерес к ней со стороны предпринемателей.

Андрей Ломтев, директор филиала  «Самара» КБ «ЛОКО-Банк» (ЗАО) отметил, что ипотека коммерческой недвижимости постепенно продолжит развиваться. Однако кредит на покупку коммерческой недвижимости пока не станет продуктом, активно пользующимся спросом. В общей доле нашего кредитного портфеля бизнес-ипотека будет заниметь пока не более 5%. Евгений Агапов, начальник территориального управления сетью и продажами Поволжского региона, управляющий филиалом Абсолют Банка в Самаре, заметил, что коммерческая ипотека, в отличие от краткосрочного кредитования, медленнее восстанавливается после экономического кризиса. Тем не менее за последний год зафиксирован рост спроса со стороны клиентов. Значительно увеличилось количество доступных и привлекательных предложений и со стороны банков - условия коммерческой ипотеки изменились и будут меняться в лучшую сторону: процентные ставки снизились почти в два раза и в среднем вышли на докризисный уровень (в пределах 12-16%), увеличился средний срок кредитования.

В целом можно сделать вывод, что на рынок понемногу будут  приходить новые банки, сроки  ипотеки будут иметь тенденцию  плавно увеличиваться - с 5 до 7 и 10 лет. Годовой объем предоставленных  кредитов в сфере коммерческой ипотеки  стал выше докризисных уровней приблизительно на 10-20%. Однако, будет наблюдаться  высокая доля осторожности со стороны  и кредиторов, и заемщиков, на что безусловно, сказался предыдущий кризис. Пока мы наблюдаем тенденцию к тому, что основными видами кредитования малого и среднего бизнеса являются два продукта - кредит на пополнение оборотных средств и кредит на инвестиционные цели.

Таблица 1.

Сравнительная таблица условий коммерческой ипотеки  в ведущих банках России.¹¹

Стоит отметить также, что западные банки активнее работают в этой сфере, они больше доверяют малому и среднему бизнесу. Это обусловлено тем, что  западные компании все свои доходы декларируют официально, поэтому  и кредитным организациям получить достоверную информацию о финансовом положении потенциального заемщика гораздо проще. Прозрачность ведения  бизнеса в данном случае — залог  успеха, к этому надо стремиться и в России.

Как правило, в кризис происходят перестановки в составе рыночных игроков. Но в  данной ситуации ВТБ 24, Сбербанк и РосЕвроБанк не утратили своих позиций и остались в числе лидеров на рынке коммерческой ипотеки.

Среди основных тенденции развития промышленной ипотеки можно выделить следующие:

1. Значительный спрос на ипотеку  в иностранной валюте;

2. Ужесточение требований к предприятиям  со стороны банков-кредиторов;

Банки стали требовать двойной  залог вплоть до момента погашения  кредита, что ограничивает возможности  по продаже одного из объектов и  препятствует скорейшему погашению  задолженности.

3. Сейчас коммерческая ипотека  начинает медленно восстанавливаться.  Ставки колеблются на уровне 12-14%, значения выше указанных уже никого не привлекают. Сумма первоначального взноса составляет 20-30%. Средний срок кредитования 5-7 лет.

В заключении ко всему вышесказанному в главе можно предложить следующие  методы по стимулированию рынка коммерческой ипотеки:

1. Повышение степени прозрачности  российского бизнеса существенно  стимулирует рынок развития коммерческой  ипотеки. Как следствие, увеличиваются  суммы и сроки кредитов на  развитие бизнеса, а коммерческая  ипотека становится более доступной.

2. Смягчение требований к заемщикам  и упрощение процедуры получения  кредита со стороны банков. В  целях этого банками может  проводиться оценка только существующих  доходов, а не будущих, в  результате оценка платежеспособности  заемщика сократиться до 2 дней, а  объекта залога- до оной недели, при наличии всех необходимых документов соответственно. Кроме того некоторые банки предпочитают брать все расходы по предварительной оценке на себя. Например «ВТБ 24 первым на рынке ипотечного кредитования начал внедрять систему "Банк - заказчик оценки", в рамках которой именно банк, а не заемщик стал заказчиком оценки, т.е. стороной по договору на оказание услуг по оценке приобретаемой заемщиком недвижимости

3. Важным моментом является упорядочение  процедуры оформления в собственность  (долгосрочную аренду) и регистрации  объекта залога в строящихся  домах, предназначенных как для  офисного использования, так и  для иных коммерческих проектов.

4. Для решения проблемы касательно  собственности на землю целесообразна  четкая стандартизация документов, которые описывают "титул" на коммерческую недвижимость. Для чего необходимо создавать зонирование территорий, определять четкие рыночные механизмы, чтобы понимать, где и сколько стоит земля и какие правоустанавливающие документы должны быть на недвижимость.

5. Законодательно закрепить обязательным  пунктом любого договора ипотечного  кредитования гарантию банка  реструктуризировать задолженность,  если заемщик оказался неплатежеспособным  в результате неблагоприятных  обстоятельств,   что   значительно   повысит  заинтересованность   банков   в предоставлении такого  рода услуг. Однако, чтобы соблюсти баланс интересов кредитора и заемщика, было бы логичным дополнить кредитный договор еще одним обязательным пунктом - о том, что в случае злостного нарушения заемщиком условий реструктуризации обращение взыскания на заложенное по кредиту имущество должно осуществляться по упрощенной процедуре.

Как видно из проведенного анализа, не смотря на ощутимые выгоды приобретения имущества в собственность в  долгосрочной перспективе, в ближайший  год вряд ли этот продукт станет доступнее для организаций. С  другой стороны, учитывая требования банков к заемщикам - юридическим лицам, «подвижек» в сторону большего доверия  можно будет ожидать еще дольше. Другими словами, говорить о положительной  динамике и выходе из кризисного состояния  на примере коммерческой ипотеки  в нашей стране сегодня не приходится.

Заключение

Мировая статистика выданных ипотечных  кредитов показывает, что около трети  кредитов - коммерческие. В РФ такое  ипотечное кредитование только зарождается  и его механизм ещё не отработан, что связано со сложностью андеррайтинга юридических лиц-заемщиков, неоднозначностью законодательной базы и вторичностью такой ипотеки по сравнению с жилой. Тем не менее, уже сейчас некоторые банки, понимая перспективность такого расширения кредитных продуктов, выдают коммерческие ипотечные кредиты в штучном порядке.

Ипотечный кредит, как правило, имеет  целевое назначение (приобретение техники, земельных участков; проведение мелиоративных  работ, приобретение жилища и т.д.), предоставляется  на длительный срок (5 и более лет) на условиях равнодолевого периодического погашения. Годовые проценты по ипотечному кредиту сравнительно низкие, а процентные ставки дифференцируются в зависимости от финансового положения заемщика.