Залог как способ обеспечения кредитов и инструмент предупреждения банковских рисков. Оформление и учет залоговых операций банка

Права и обязанности сторон договора о залоге определяются по законодательству страны, где учреждена, имеет место жительства или основное место деятельности сторона, являющаяся залогодателем, если иное не установлено соглашением сторон. Нотариальное удовлетворение договора залога требуется в случаях:

Когда это прямо предусмотрено законом. Когда договор об основном обязательстве, которое обеспечивается залогом, требует нотариального удостоверения.

Удостоверение договора залога могут совершать нотариусы государственных нотариальных контор, а также занимающиеся частной нотариальной практикой в соответствии с имеющейся лицензией. Удостоверение договоров залога имущества, подлежащего последующей регистрации в государственных органах, нотариусом производится при условии предоставления залогодателем документов, подтверждающих его право собственности на имущество. Один экземпляр договора о залоге имущества остается у нотариуса.

 В случаях, когда законом  установлена государственная регистрация  договора залога, орган, осуществляющий  регистрацию, обязан выдать залогодателю  и залогодержателю свидетельства  о регистрации, по запросу заинтересованных  лиц – выписки из реестра.

 Перед принятием решения  о получении в залог того  или иного имущества следует  знать специфические особенности  залога конкретного имущества.

 При принятии в залог  здания, сооружения, строения следует  внимательно изучить учредительные  документы залогодателя, выписки  из которых следует прилагать  к договору, а также документы, подтверждающие права собственности  и непорочности предлагаемого  в залог имущества (т.е. свобода  его от ареста, залога и др.):

  Книга записи залогов. Технический паспорт на домовладение, формируемый Бюро технической  инвентаризации (БТИ). Свидетельство  о праве собственности на строение, либо другие документы, подтверждающие  эти права (наличие указания в  законе, договор купли-продажи строения  и т.д.) Государственный акт на  земельный участок, на котором  находится здание. Выписка из  подземельной книги по месту  нахождения имущества, а также  другие необходимые документы, касающиеся  конкретного нежилого помещения.

  В случае если передаваемое  в залог здание (строение, сооружение) является арендуемым третьим  лицом, следует изучить договор  аренды и только после этого  принять решение о заключении  договора залога.

Залог – как способ обеспечения возврат кредита означает, что кредитор (банк) приобретает право первоочередного удовлетворения требования погашения ссуды и получения причитающихся процентов из стоимости заложенного имущества, в случае если заемщик не выполняет свое обязательство в срок,  предусмотренный кредитным договором. Чтобы залог мог стать реальной гарантией возврата кредита, необходимо соблюдение ряда экономических и юридических требований. Это тем более важно, что хотя закон имеется, но полноценного механизма его реализации пока нет.

 К экономическим требованиям  относятся: правильный выбор объекта  залога, оценка его стоимости, определение  вида залога, организация в необходимых  случаях контроля над сохранностью  предметов залога.

 Юридические требования  следующие: четкое определение прав  и обязанностей залогодателя  и залогодержателя, парильное оформление  залоговых документов в соответствии  с видом залога, порядок регистрации  и хранения залоговых документов. Тем самым выстраивается несколько  важнейших этапов реализации  залогового права.

   Опыт использования  залога российскими банками пока  крайне невелик, поэтому они не  успели разработать собственные  методические пособия по оценке  имущества клиента как предмета  залога. В силу этого следует  считать хотя бы следующие  общие требования к предметам  залога:

  а) наличие у залогодержателя  права собственности на предмет      залога или права полного хозяйственного  владения;

  б) отсутствие претензий  со стороны других кредиторов  на тот же     предмет  залога;

  в) соответствие определенным  критериям качества, дифференцированным  в зависимости от вида закладываемого  имущества;

  г) достаточность стоимости  залога для удовлетворения    соответствующего обязательства  клиента;

   д) обязательная регистрация  в специальной книге.7

   Открытое акционерное  общество «МДМ Банк» предоставляет  ипотечный кредит. Условия кредита «Залоговый стандарт» (Приложение 6):

— Очень низкая процентная ставка для потребительского кредита

— Возможность потратить кредитные средства на любые потребительские цели (за исключением развития бизнеса)

— Сумма — от 300 000 до 30 000 000 рублей

— Срок кредитования — от 1до 8 лет.

— Предметом залога может быть квартира или комната в индивидуальной, общей долевой либо общей совместной собственности. При этом местонахождение предмета залога - населенный пункт численностью не менее 100 тыс. чел. на территории присутствия филиала Банка.

— Место выдачи кредита - офис МДМ Банка в населенном пункте численностью не менее 100 тыс. чел.

— По данному кредиту предусмотрено страхование предмета залога от рисков повреждения и уничтожения (в обязательном порядке), страхование жизни и риска потери трудоспособности (в добровольном порядке), страхование титула - риска утраты права собственности на предмет залога (в добровольном порядке).

— Отсутствие комиссий за выдачу кредита.

— Отсутствие моратория на частичное и полное погашение кредита.

Ставки:

16% — при условии страхования  имущества, титула, жизни и здоровья;

18,5% — при условии страхования  имущества и титула;

21% — при условии страхования  только имущества.

Необходимые документы для оформления кредита «Залоговый стандарт»

Документы для заемщика и созаемщика:

— Декларация (Анкета) заемщика и созаемщика;

— Копия паспорта;

— Копия страхового свидетельства государственного пенсионного страхования;

— Копия второго документа, удостоверяющий личность (военный билет – для мужчин до 27 лет, заграничный паспорт, водительское удостоверение и т.д.);

— Копии документов об образовании заемщика/ созаемщика (аттестаты, дипломы и т.п.);

— Копия заверенной справки о пенсии, пенсионного удостоверения;

— Копия трудовой книжки заемщика/созаемщика, заверенная работодателем;

— Копия трудового договора с места работы, заверенная работодателем (кроме военнослужащих);

— Копия трудового контракта, заверенная работодателем (для военнослужащих);

— Оригинал справки с места основной работы о размере дохода, за последние 6 месяцев по форме 2-НДФЛ;

Документы по жилому помещению:

— Копия свидетельства о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество (предмет залога), выданное уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, либо свидетельство о праве собственности на недвижимость;

— Копия договора купли-продажи жилого помещения  (договор дарения, договор приватизации или др. документы, являющиеся основанием государственной регистрации права собственности);

— Копия кадастрового паспорта, выданный с 1 марта 2008 года, либо технический паспорт, выданный с 19 мая 2004 года до 1 марта 2008 года;

— Копия справки ЖЭО о зарегистрированных в жилом помещении лицах на момент совершения сделки по приобретению жилья;

— Оригинал выписки из домовой книги;

— Оригинал выписки из лицевого счета об отсутствии задолженности по оплате за коммунальные услуги, электроэнергию, тепловую энергию;

— Оригинал справка из налоговой инспекции об оплате налога на имущество;

— Оригинал выписки из ЕГРП об отсутствии обременений на жилое помещение;

— Оригинал отчета об оценке рыночной стоимости Жилья;

— Нотариальное согласие супруга на залог (при общей совместной собственности на жилое помещение и отсутствии сведений о супруге, как о собственнике, в Свидетельстве о государственной регистрации права на квартиру/комнату);8

2.2.Отражение залоговых  операций в бухгалтерском учете

Бухгалтерский учет залоговых операций регламентируется Положением Банка России от 16 июля 2012 г. N 385-П «О правилах ведения бухгалтерского учета в кредитных организациях, расположенных на территории Российской Федерации». Для учета залоговых операций используются следующие внебалансовые счета:

91311 «Ценные бумаги, принятые  в обеспечение по размещенным  средствам»

91312 «Имущество, принятое  в обеспечение по размещенным  средствам, кроме ценных бумаг  и драгоценных металлов»

91313 «Драгоценные металлы, принятые в обеспечение по  размещенным средствам»

Назначение счетов - учет полученного обеспечения предоставленных кредитов. Счета пассивные.

По кредиту счетов N 91311, N 91312 и N 91313 отражаются суммы ценных бумаг (включая векселя), имущества, драгоценных металлов, принятых в обеспечение по размещенным средствам, в корреспонденции со счетом N 99998 «Счет для корреспонденции с пассивными счетами при двойной записи» (счет активный). Указанные ценности и имущество учитываются в сумме принятого обеспечения.

По дебету счетов списываются суммы использованного обеспечения, а также после погашения кредитов, возврата размещенных средств, закрытия кредитных договоров и договоров на размещение средств в корреспонденции со счетом N 99998.

В аналитическом учете открываются счета на каждый вид обеспечения и договор.9

Пример:

ОАО «МДМ Банк» является одним из банков области, который предоставляет ипотечный кредит на приобретение готового жилья под залог кредитуемого или иного жилого помещения.

Условия кредитования

Приобретаемая квартира становится собственностью Заемщика с момента оформления кредита. Она же является и обеспечением по кредиту на срок от 1 до 5 лет. Комиссия за рассмотрение заявки - отсутствует.

Погашение кредита  и процентов должно осуществляться   ежемесячно, начиная с месяца следующего за периодом выдачи кредита.

Клиент – юридическое лицо ОАО «Пассаж» 15 октября текущего года обратился  в  УБ «МДМ Банк»  с просьбой предоставить ему кредит на приобретение квартиры на вторичном рынке жилья стоимостью 2 800 000 руб. на 8 лет.

Квартира расположена по адресу: г. Орел, ул. Достоевского, д.5, кв. 30. (Указанная квартира состоит из 3 комнат, имеет общую площадь 74,6 кв. метров,  жилую площадь 53,2 кв. метров.)

Заемщик обладает собственными средствами на покупку квартиры в сумме 1 000 000 руб.

Цель приобретения квартиры: улучшение жилищных условий.

Организация, проводившая оценку приобретаемого жилья: ООО «Оценщик». Дата оценки – 12 октября т.г. Продавцом квартиры выступает Агентство недвижимости  ООО «Риэлт-Сити».

Цена квартиры по БТИ: 850 000 руб.

Оценочная стоимость: 2 800 000 руб.

Оценочная и ликвидационная стоимость: 2 800 000 руб.

Для получения кредита был предоставлен пакет всех необходимых документов, в том числе проект договора залога квартиры.

Заемщик при предоставлении кредита приобретает страховой полис утраты жизни и трудоспособности в страховой компании ОАО «Ингосстрах» на сумму 2 200 000 руб.

18 октября т.г. между Банком и Заемщиком, заключен договор ипотеки № 10. Кредит предоставлен путем зачисления денежных средств на расчетный счет юридического лица № 40702810100000000115, открытый в этом же банке.

Погашение кредита и уплата процентов по кредиту производится в безналичном порядке с этого же счета ежемесячно в последний рабочий день месяца.

Требуется

1. Оформить:

а) договор ипотеки (Приложение 7);

б) распоряжение на выдачу кредита (Приложение 8).

2. Составить бухгалтерские  проводки (Приложение 9):

- на дату выдачи ипотечного  кредита,

- на первые три даты  начисления и уплаты процентов, погашения основного долга.

 

2.3.Анализ кредитных  портфелей банков за 2010-2013 годы

 Управление кредитным  портфелем состоит в управлении  кредитами на основе их анализа  и регулирования, и дает возможность  банку развивать или сдерживать  кредитные операции, улучшать их  структуру, определять степень защищенности  от недостаточно качественной  структуры выданных ссуд.

Анализ кредитного портфеля базируется на определенных принципах:

Управление кредитным портфелем не замыкается только на кредитной сфере, а связано с управлением другими сферами банковской деятельности. От состояния портфеля зависит ликвидность, доходность и финансовая надежность банка.

 Анализ кредитного  портфеля касается не только  портфеля в целом, но и каждой  отдельно взятой кредитной операции.

 Анализ портфеля представляет  собой систематическое изучение  и наблюдение за кредитной  деятельностью банка, позволяющее  оценить состав и качество  банковских ссуд в динамике, в  сравнении со средне банковскими  показателями.

Проводимая работа - эффективное средство, дающее возможность оперативного использования данных о состоянии кредитного портфеля для принятия решений различными подразделениями банка.

Управление кредитным портфелем построено на определенных критериях и системе показателей деятельности банка в области кредитования клиентов.

На фоне роста кредитования в 2012 году показатели качества кредитного портфеля российского банковского сектора демонстрировали положительную динамику.       Удельный вес просроченной задолженности в общем объеме выданных кредитов сократился за отчетный год с 3,9 до 3,7%. При росте кредитов, депозитов и прочих размещенных средств на 18,3% просроченная задолженность увеличилась на 11,0% и на 1.01.2013 составила 1257,4 млрд. рублей.

Удельный вес просроченной задолженности в общем объеме предоставленных кредитов за 2012 год снизился у всех групп банков. В кредитном портфеле банков, контролируемых государством, он составил 4,4%, у других групп банков этот показатель был ниже среднего значения по банковскому сектору. (Приложение 10)