Особенности применения метода капитализации к оценке недвижимости

Кнд = (Дп • Тс ) / На.

где Дп – доля единиц объекта недвижимости, по которым в течение года перезаключаются договора; Тс – средний период в течение которого единица объекта недвижимости свободна; На – число арендных периодов в году.

Определение коэффициента недоиспользования  осуществляется на базе ретроспективной и текущей информации, следовательно, для расчета предполагаемого ДВД полученный коэффициент должен быть скорректирован с учетом возможной загрузки площадей в будущем, которая зависит от следующих факторов:

• общеэкономической ситуации;

• перспектив развития региона;

• стадии цикла рынка недвижимости;

• соотношения спроса и предложения на оцениваемом региональном сегменте рынка недвижимости.

Коэффициент загрузки зависит  от различных типов недвижимости (отелей, магазинов, многоквартирных 71домов и т.д.). При эксплуатации объектов недвижимости желательно поддерживать коэффициент загрузки на высоком уровне, так как значительная часть операционных расходов является постоянной и не зависящей от уровня загрузки.

Кзагрузки = 1 –– Кнд . (3)

Оценщик делает поправку на потери при сборе платежей, анализируя ретроспективную информацию по конкретному  объекту с последующим прогнозированием данной динамики на перспективу (в зависимости  от перспектив развития конкретного  сегмента рынка недвижимости в регионе):

 

Коэффициент потерь при сборе  платежей (Кп) =         (4)

 

Опираясь на ретроспективную  и текущую информацию, оценщик может рассчитать коэффициент недоиспользования и потерь при сборе арендных платежей с последующей корректировкой для прогнозирования величины действительного валового дохода:

 

Кндп=(Па+Пнд)/ПВД           (5)

 

где Кндп –– коэффициент  недоиспользования и потерь при  сборе арендных платежей; Па –– потери при сборе арендной платы; П нд –– потери от недоиспользования площадей; ПВД - потенциальный валовой доход.

Помимо потерь от недоиспользования  и при сборе арендных платежей необходимо учесть прочие доходы, которые  можно увязать с нормальным использованием данного объекта недвижимости в  целях обслуживания, в частности, арендаторов (например, доход от сдачи  в аренду автомобильной стоянки, склада и т.д.), и не включаемые в арендную плату.

Чистый операционный доход (ЧОД) – действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений):

ЧОД = ДВД – ОР.    (6)

Операционные расходы  – это расходы, необходимые для  обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

Операционные расходы  принято делить на:

• условно-постоянные;

• условно-переменные, или эксплуатационные;

• расходы на замещение, или резервы.

К условно-постоянным относятся  расходы, размер которых не зависит  от степени эксплуатационной загруженности  объекта и уровня предоставленных услуг:

• налог на имущество;

• страховые взносы (платежи по страхованию имущества);

• заработная плата обслуживающего персонала (если она фиксирована вне зависимости от загрузки здания) плюс налоги на нее.

К условно-переменным расходам относятся расходы, размер которых  зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг:

• коммунальные;
• на содержание территории;
• на текущие ремонтные работы;
• заработная плата обслуживающего персонала;
• налоги на заработную плату;
• расходы по обеспечению безопасности;
• расходы на управление (обычно принято определять величину расходов на управление в процентах от действительного валового дохода) и т.д.

Расходы, не учитываемые  при оценке в целях налогообложения:

• экономическая и налоговая амортизация, которая рассматривается при расчетах доходным подходом как возмещение и считается частью ставки капитализации, а не эксплуатационным расходом;

• обслуживание кредита является расходами по финансированию, а не операционными расходами, т.е. финансирование не должно оказывать воздействие на стоимость недвижимости (при оценке предполагается типичное финансирование для данного вида недвижимости, а влияние нетипичного финансирования должно быть исключено);

• подоходный налог тоже не является операционным расходом (это налог на личный доход, который может зависеть от факторов (форма владения, состав прав собственности, налоговый статус владельца), не связанных с оцениваемой недвижимостью);

• дополнительные капитальные сооружения обычно увеличивают доход, общую стоимость или продлевают экономический срок эксплуатации. Расходы, связанные с ними, нельзя относить к операционным;

• предпринимательские расходы владельца недвижимости, которые не приводят к увеличению дохода, получаемого от недвижимости, тоже не относятся к операционным.

К расходам на замещение  относятся расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся улучшений (кровля, покрытие пола, санитарно-техническое оборудование, электроарматура). Предполагается, что денежные средства резервируются на счете (хотя большинство владельцев недвижимости в действительности этого не делают). Резерв на замещение рассчитывается оценщиком с учетом стоимости быстроизнашивающихся активов, продолжительности срока их полезной службы, а также процентов, начисляемых на аккумулируемые на счете средства.

Если не учесть резерва  на замещение, то чистый операционный доход будет завышенным.

В случаях, когда недвижимость приобретается с привлечением заемных  средств, оценщик в расчетах использует такой уровень доходов как денежные поступления до уплаты налогов.

Денежные поступления  до уплаты налогов равны чистому  операционному годовому доходу за вычетом  ежегодных затрат по обслуживанию долга, т.е. отражают денежные поступления, которые  владелец недвижимости ежегодно получает от ее эксплуатации.

 

1.2.Способы расчета коэффициента капитализации.

 

Коэффициент капитализации  – это ставка, применяемая для  приведения потока доходов к единой сумме стоимости³. Однако, на наш взгляд данное определение дает понимание математической сущности данного показателя. С экономической точки зрения, коэффициент капитализации отражает норму доходности инвестора.

Существует несколько  методов определения коэффициента капитализации:

• с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива);

• метод рыночной выжимки;

• метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы.

Теоретически коэффициент  капитализации для текущего дохода должен прямо или косвенно учитывать следующие факторы:

• компенсацию за безрисковые, ликвидные инвестиции;

• компенсацию за риск;

• компенсацию за низкую ликвидность;

• компенсацию за инвестиционный менеджмент;

• поправку на прогнозируемое повышение или снижение стоимости актива.

Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.

Коэффициент капитализации  состоит из двух частей:

1) ставки дохода на  капитал (ставка доходности инвестиций), являющейся компенсацией, которая  должна быть выплачена инвестору  за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретным объектом недвижимости;

2) нормы возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных  вложений. Причем этот элемент  коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов.

Rкап = Rдох кап + Δ  · Rнорм.возвр⁴. (7)

где Rкап – коэффициент  капитализации, Rдох кап – ставка дохода на капитал, Rнорм возвр – норма возврата капитала, Δ – снижение стоимости недвижимости (изнашиваемая часть активов).

Ставка дохода на капитал (Rдох кап ) строится чаще всего методом кумулятивного построения:

Безрисковая ставка дохода

+ Премии за риск вложения  в недвижимость

+ Премии за низкую ликвидность  недвижимости

+ Премии за инвестиционный  менеджмент.

Безрисковая ставка доходности – ставка процента в высоколиквидные  активы, т.е. это ставка, которая отражает «фактические рыночные возможности  вложения денежных средств фирм и  частных лиц без какого то бы ни было риска не возврата».

Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой  добавляются остальные (ранее перечисленные) составляющие – поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости.

Требования к безрисковой  ставке:

- доходность на наиболее  ликвидные активы, для которых  характерна относительно низкая  ставка доходности, но с гарантией возврата капитала;

- доступные для инвестора  в качестве альтернативного варианта вложений.

Для определения безрисковой  ставки можно пользоваться как российскими, так и западными показателями по безрисковым операциям.

Безрисковой ставкой по западной методике считается ставка доходности по долгосрочным (20 лет) правительственным облигациям на мировом рынке (США, Германия, Япония и т.д.). При использовании данной безрисковой ставки к ней необходимо прибавить премию за риск инвестирования в Россию (страновой риск). Такой расчет безрисковой ставки принят в современной практике оценки, но нарушает принцип доступности инвесторов к высоколиквидным активам, поскольку российские предприятия не могут серьезно рассматривать в качестве альтернативы вложение капитала в долгосрочные правительственные облигации мирового рынка. Данная безрисковая ставка активно использовалось в нашей стране на первых этапах становления оценки, так как этот период характеризовался некритичным тиражированием западного опыта без учета российской специфики. Сейчас в качестве безрисковой ставки чаще берется доходность по ОФЗ, ВЭБ.

Поправку на страновой  риск, как правило, рассчитывают рейтинговые  агентства. Но эта информация не всегда бывает доступна оценщикам. В этом случае оценщик экспертным путем может  самостоятельно определить страновой риск для России по разработанным схемам, но степень субъективизма в расчетах существенно повышается.

В процессе оценки необходимо учитывать, что номинальные и  реальные безрисковые ставки могут  быть как рублевые, так и валютные.

При пересчете номинальной  ставки в реальную и наоборот целесообразно использовать формулу американского экономиста и математика И. Фишера, выведенную им еще в 30-е годы XX века:

R н = Rр + Jинф + Rр • Jинф⁵ , (8)

Rр=   (9)

где R н – номинальная  ставка; Rр – реальная ставка; Jинф – индекс инфляции (годовой темп инфляции).

Важно отметить, что при  использовании номинальных потоков доходов коэффициент капитализации и его составные части должны быть рассчитаны в номинальном выражении, а при реальных потоках доходов – в реальном выражении.

 

 

Расчет премий за риски:

• надбавка за низкую ликвидность. При расчете данной составляющей учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций, и она может быть принята на уровне инфляции за типичное время экспозиции подобных оцениваемому объектов на рынке;

• надбавка за риск вложения в недвижимость. В данном случае учитывается возможность случайной потери потребительской стоимости объекта, и надбавка может быть принята в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности;

• надбавка за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с учетом коэффициента недогрузки и потерь при сборе арендных платежей.

Коэффициент капитализации  включает ставку дохода на инвестиции и норму возврата капитала. Если сумма капитала, вложенного в недвижимость, останется неизменной и будет возвращаема при ее перепродаже, нет необходимости в расчете нормы возврата.

Если прогнозируется изменение  в стоимости актива, то возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации, возврата основной суммы капитала. Норма возврата капитала показывает годовую величину возмещения средств, вложенных в объект недвижимости в том случае, если по каким-либо причинам прогнозируется потеря этих средств (полностью или частично) в период владения недвижимостью. Для возврата первоначальных инвестиций часть чистого операционного дохода откладывается в фонд возмещения для рекапитализации.

Существуют три способа  расчета нормы возврата капитала (Rнорм возвр ):

• прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);

• возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда), его иногда называют аннуитетным методом;