Перспективы развития рынка ипотечного жилищного кредитования

Система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования должна опираться на имеющийся международный опыт, быть адаптирована к российской законодательной базе, учитывать макроэкономические условия переходной экономики и ограниченную платёжеспособность населения.

Во всем мире отношения, возникающие на рынке ипотечного кредитования, регулируются соответствующим национальным законодательством.

Не смотря на то, что ипотечный бизнес в его современном понимании и его составная часть ипотечное жилищное кредитование, абсолютно новое направление в современной России, к настоящему времени сформировалась основа для развития системы ипотеки.

Инфраструктура рынка жилья в Российской Федерации включает в себя продавцов, покупателей, профессиональных участников рынка. Особая роль на рынке жилья принадлежит государству и органам местного самоуправления, которые не только выполняют определенные функции в качестве участников рынка, но также осуществляют законодательное и нормативное регулирование происходящих на нем процессов.

К данному моменту заложена законодательная база для функционирования системы ипотечного кредитования. Нужно отметить, что предстоит большая работа по совершенствованию законодательства – устранять противоречия в существующих законах и принимать новые.

К настоящему моменту субъекты ипотечных схем руководствуются следующими законами:

• Жилищный кодекс РФ;
• «Об ипотечных ценных бумагах»;
• «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;
• «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
• Гражданский кодекс РФ;
• Налоговый кодекс РФ;
• «О рынке ценных бумаг»;
• «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»;
• Инструкция ЦБ РФ «Об обязательных нормативах деятельности кредитных организаций, осуществляющих эмиссию облигаций с ипотечным покрытием»;
• и другие.

Вступивший в силу с 1 марта 2005 г. Жилищный кодекс РФ заполняет огромную правовую нишу, которая существовала в жилищном законодательстве еще с советских времен. Уникальность жилья состоит в том, что, являясь наиболее дорогостоящим товаром, приобретаемым человеком в течение его жизни, оно одновременно является товаром первой жизненно важной необходимости. И здесь отношения собственности должны быть не только четко прописаны, но буквально «зацементированы» на поколения вперед.

Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ является первым в российской истории специальным законом, регулирующим залоговые операции с недвижимостью[1].

ГЛАВА 2. ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ НА ПРИМЕРЕ  СБЕРЕГАТЕЛЬНОГО БАНКА РФ

2.1 Общая характеристика  Сберегательного Банка РФ

По форме организации Сберегательный банк России представляет собой акционерное кредитное учреждение, осуществляющее деятельность на основе Устава (приказ ЦБ РФ от 21.03.1991 г.). Уставной капитал Сбербанка на 1.01. 2004 г. составлял 1050,1 млрд. руб.. акционерами Банка являются более 368 тыс. юридических и физических лиц. Крупнейшим акционером является Центральный Банк РФ, который владеет контрольным пакетом акций (54,6%). Структура акционеров Сбербанка на 1.01.2005 г. характеризуется следующими данными:

• 60% банковский сектор (включая ЦБ РФ);
• 18% инвестиционные компании;
• 11% юридические лица;
• 11% физические лица.

Деятельность Сбербанка регулируется и контролируется Собранием акционеров, а в промежутках между собраниями – Советом банка. Исполнительным органом Банка является Совет директоров, состоящий из Президента, 15-ти членов совета директоров и 4- х вице-президентов. Основным структурным элементом системы Сбербанка России выступают – отделения. Они могут иметь операционные отделы, филиалы, агентства. Возглавляются территориальные банка Сбербанка России - Председателями, назначенными президентом, а отделения банков – Управляющими, назначенными председателями. Все учреждения системы Сбербанка осуществляют свою деятельность в соответствии с положением о соответствующих подразделениях.

Многофилиальная сеть, включающая 17 территориальных банков, более 1000 отделений и более 19000 внутренних структурных подразделений, позволяет Сбербанку России предлагать на всей территории страны единый комплекс услуг как населению, так и корпоративным клиентам. На долю банка приходится свыше 40% активов банковской системы страны, около 65% рынка обслуживания сбережений населения, 20% остатков на банковских счетах юридических лиц, около 52% рынка кредитования населения, свыше 36% рынка кредитования корпоративных клиентов и порядка 22% рынка валютообменных операций.

 Сбербанка России обслуживает  клиентов на территории Иркутской, Читинской областей, Республики Бурятия, Усть-Ордынского и Агинского автономных округов. Регион расположен в центре Азии, на основных транспортных магистралях, соединяющих Европу с Дальним Востоком России и странами Азиатско-Тихоокеанского региона. Его территория простирается на 1.5 млн. кв. км, что составляет почти 10% общей площади Российской Федерации. На долю региона приходится около 3% общероссийского объема промышленной и сельскохозяйственной продукции. На территории обслуживания банка проживает около 5 млн. человек.

Зона обслуживания  - крупный сельскохозяйственный регион, специализированный на тонкорунном овцеводстве, мясомолочном и мясном животноводстве, выращивании зерновых культур, картофеля и овощей.

 Сбербанка России, являясь, по  существу, системообразующим банком  региона, продолжает активно участвовать  в реализации региональных социально-экономических программ и проектов, предоставляя широкий спектр услуг во всех направлениях - от кредитования до зарплатных проектов с использованием пластиковых карт.

Наиболее успешным направлением деятельности банка в реализации региональных социально-экономических программ и проектов является кредитование предприятий практически всех отраслей экономики. Актуальность задач обеспечения устойчивого роста экономики обусловливает кредитование реального сектора как важнейший приоритет банка.

Используя свои преимущества: разветвленную сеть подчиненных подразделений, интегрированную в единую расчетную сеть и позволяющую осуществлять платежи практически в любой точке России,  Сбербанка России уверенно занимает лидирующие позиции на рынке банковских услуг.

Проводимая банком работа по повышению качества обслуживания физических лиц позволяет, даже в условиях массированной рекламной компании со стороны других банков, занимать на данном сегменте рынка доминирующее положение – около 85% в общем объеме вкладов во всех коммерческих банках региона. Наряду с традиционными формами обслуживания населения, банк активно внедряет и развивает современные банковские технологии. Его доля на рынке пластиковых карт составляет более 50%.

Активно развиваются операции неторгового характера. Большинство структурных подразделений банка предлагает своим клиентам валютно- обменные операции. Наращиваются объемы проводимых операций с драгоценными металлами и монетами.

Итоги работы банка за 2005 год дают основание сделать оптимистический прогноз деятельности банка. Постоянно добиваясь улучшения качества работы с клиентами и сосредоточив усилия на увеличении объемов продаж продуктов и услуг физическим и юридическим лицам, Сбербанк России по итогам 2005 года намерен подтвердить экономические показатели, достигнутые в 2004 году.

Наращиванию темпов и объемов финансирования роста российской экономики подчинены инвестиционная и кредитная политика  Сбербанка России, занимающего лидирующее положение в области по сумме вложений в экономику, по максимальным размерам предоставленных кредитов на одного заемщика, по срокам, на которые выдаются кредиты. Стабильно увеличиваются масштабы кредитования: ссудная задолженность по кредитам, выданным Банком в рублях и иностранной валюте, составляет на 1.01.2006 г. 841,8 млрд. рублей (462,05 млрд. руб. на 1.01.2005г.), при этом удельный вес просроченной задолженности сократился до 1,6%.

В 2004 году для Банка произошло знаковое событие: совокупный объем кредитного портфеля превысил 1,5 трлн. руб. Примерно 15% всех кредитов приходится на долгосрочные инвестиционные проекты. Из 252 млрд. руб., выданных Банком в качестве долгосрочных кредитов, 38% приходится на промышленность, 27% - на телекоммуникации и связь, 15% - на транспорт, 7% - на сельское хозяйство, 13% - на прочие отрасли экономики.

Опережающими темпами развивается кредитование частных лиц, являющееся приоритетным направлением кредитной политики Банка. Общий объем кредитов, выданных гражданам в рублях и валюте, составил на 1.01.2006 г. 344,2 млрд. руб. (на 1.01. 2005 г. – 145,2 млрд. руб.).

Вклады физических лиц остаются основой ресурсной базы Сбербанка России. На 1.01.2006 г. остаток вкладов физических лиц в банке достиг 1684,6 млрд. рублей (1322,8 млрд. руб. на 1.01.2005 г.), при этом Банк аккумулирует порядка 62% в совокупном остатке вкладов физических лиц во всех коммерческих банках страны. Это соответствует поставленной в Концепции развития банка до 2006 года сохранения лидирующего положения на рынке привлечения сбережений граждан.

К основным функциям Банка относятся:

• мобилизация временно свободных денежных средств населения и предприятий;
• размещение привлеченных средств в экономику и в операции с ценными бумагами;
• кредитно-расчетной обслуживание предприятий и организаций;
• кредитование потребительских нужд населения;
• выпуск, покупка, продажа и хранение векселей, чеков, сертификатов и других ценных бумаг;
• консультирование и предоставление экономической и финансовой информации;
• оказание коммерческих услуг (факторинг, лизинг);
• совершение валютных операций и международных расчетов;
• учредительная функция.

 Сбербанка России выполняет  активные и пассивные операции. Пассивные операции отражают привлечение средств предприятий и населения, а активные – использование этих средств на кредитной основе. К пассивным операциям банка относятся операции: по приему и хранению вкладов населения и предприятий, выполнению расчетов граждан и предприятий по их финансовым обязательствам различного рода (платежи в бюджет, в пользу торговых, коммунальных, транспортных, общественных и иных организаций и учреждений); продажа и покупка государственных и иных ценных бумаг. Из годового отчета Банка следует, что доля средств привлеченных Сбербанком России в общем остатке средств, размещенных во всех коммерческих банках составила 77,9%.

Активные операции Сбербанка связаны с предоставлением кредитов банкам, организациям и населению в пределах имеющегося в его распоряжении ресурсов.

Также Банк осуществляет целевую подготовку руководителей всех уровней управления и специалистов, работающих на приоритетных направлениях банковского бизнеса: в области инвестиционного кредитования, проектного финансирования и др. действующая в Банке система повышения квалификации позволяет ежегодно обучать без отрыва от работы десятки тысяч сотрудников. Массовое освоение новых банковских услуг определяют приток в банк специалистов в области управления рисками, кредитования, банковских технологий, телекоммуникационных сетей. отделение СБ РФ №7 (далее Банк) находится в г. Гусиноозерск, ул. Ленина, 52. Действует на основании Положения Сбербанка об отделении  Сбербанка РФ.

 ОСБ № 7 расположено в г. Гусиноозерске  района. Общая численность постоянного населения в районе 54 тыс. человек, из них экономически активное население составляет 31 тыс. чел., в том числе занятые — 17,8 тыс.чел., безработные — 7,2 тыс.чел., из них на учете в центре занятости стоит 1,1 тыс.человек

Клиентами отделения Сберегательного банка является 40,7 тыс. чел.

В районе зарегистрировано 12000 чел. пенсионеров, в том числе 310 чел. пенсионеры Минобороны. На выплате пенсии через ОСБ обслуживается 1946 чел, в том числе 1636 чел. — пенсионеры Минтруда, 310 чел. – пенсионеры силовых структур. Удельный вес пенсионеров обслуживающихся в отделении 16,22%.

2.2 Анализ ипотечного кредитования ОСБ № 7 Сберегательного банка РФ и анализ выданных кредитов

Кредиты предоставляются по кредитованию физических лиц:

- по месту регистрации заемщиков;

- по месту нахождения предприятия  – работодателя заемщика, клиента  Банка, по ходатайству этого предприятия  и при условии предоставления  им поручительства в обеспечение исполнения обязательств заемщика по кредитному договору.

Предоставление кредита не по месту регистрации заемщика осуществляется после получения от Банка по месту регистрации заемщика информации о наличии (либо отсутствии) задолженности по кредитам, кредитной истории с последующим его уведомлением о факте выдачи кредита.

Кредитование заемщика производится на основе:

- кредитного договора, предусматривающего  единовременную выдачу кредита;

- договора об открытии невозобновляемой  кредитной линии с установлением максимальной суммы кредита (лимита выдачи), которую сможет получить заемщик в течение обусловленного срока и при соблюдении определенных условий (устанавливаются иными нормативными документами по кредитованию физических лиц). Выдача кредита производится в пределах лимита выдачи, при этом погашенная часть кредита не увеличивает свободный лимит выдачи.