Виды стоимости объектов недвижимости, факторы, влияющие на них

Содержание

Введение                                                                                                                   3

Глава 1. Теоретические аспекты стоимости объектов недвижимости               5

1.1. Стоимость, как экономическая категория                                                      5

1.2. Определение  недвижимости, как товара                                                        9

Глава 2. Виды стоимости объектов недвижимости, факторы, влияющие на них                                                                                                                           13

2.1. Виды стоимости  объектов недвижимости                                                   13

2.2. Факторы, влияющие на стоимость объектов  недвижимости                     16

Заключение                                                                                                             21

Библиографический список                                                                                  23

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства ( земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления ( земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).

Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

В настоящее время, когда в России появилась нормативная база купли-продажи объектов недвижимости и формируется механизм банкротств предприятий, все чаще возникает необходимость определения стоимости предприятий и объектов недвижимости (в том числе земельных участков), при купле-продаже имущества, получение кредита под залог имущества, определении базы налогообложения, страховании имущества, выделении доли участков предприятий, реорганизации, ликвидации, а также использовании прав наследования и судебного приговора. Сегодня российский рынок недвижимости начинает обретать цивилизованные формы, начинает формироваться его необходимая инфраструктура. Поэтому, все большее значение приобретает правильное определение цены конкретного объекта недвижимости.

Рынок недвижимости - один из самых активно развивающихся в России. На нем задействованы все возможные рыночные агенты - физические лица, юридические лица, государство; его ежегодный оборот составляет миллиарды рублей. Системный подход к исследованию рынка недвижимости подразумевает изучение его не как изолированного объекта, а как включенного во внешнюю среду. При этом необходимо всесторонне исследовать все разнообразие факторов, влияющих на стоимость конкретных объектов рынка недвижимости. Таких факторов очень много, и не все они могут оцениваться однозначно.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 1. Теоретические аспекты стоимости объектов недвижимости

1.1. Стоимость, как экономическая категория

Стоимость — это выраженные в деньгах затраты на производство и реализацию товара, а также содержание рыночных отношений между участниками рынка. Стоимость в статистике — произведение цены товара на его количество. Стоимость в повседневной речи — цена товара («сколько стоят спички?»), затраты на приобретение («мне это стоило 1000 $»). Близко к терминам затраты, себестоимость [15].

Стоимость — основа количественных соотношений при эквивалентном обмене. Разные экономические школы природу стоимости объясняют по-разному: затратами рабочего времени, балансом спроса и предложения, издержками производства, предельной полезностью и др.

Теории стоимости

 Будучи  фундаментальной экономической  категорией, стоимость, тем не менее, крайне трудно поддаётся пониманию  и анализу.

Представители классической политэкономии — Адам Смит и Давид Рикардо — разработали базовые элементы трудовой теории стоимости. Наиболее полную форму эта теория получила в экономических трудах Карла Маркса.

Многие западные экономисты отрицают трудовой характер стоимости. Они акцентируют внимание на полезности (потребительной стоимости) товара, как на главном мотиве к обмену. Они считают, что пропорцию обмена диктует полезность и редкость, а также желание обладать полезными и редкими предметами. Значительная часть современных западных экономистов придерживается теории предельной полезности.

Основной проблемой для теорий, отрицающих труд как источник стоимости, является природа прибыли. Наиболее часто указывается на способность капитала порождать прибыль. Однако остаётся вопрос, чем именно обусловлена эта способность.

Трудовая теория стоимости

Согласно этой теории в основе стоимости лежит общественно необходимое рабочее время (затраты труда) на воспроизводство товара, при этом труд подразумевается не конкретный (сапожника, инженера), а абстрактный — упрощённый и усреднённый для текущих типичных условий производства. По мнению лауреата Нобелевской премии по экономике В.В. Леонтьева, трудовая теория стоимости на сегодня наиболее исчерпывающе объясняет базовые экономические явления: «Маркс был великим знатоком природы капиталистической системы… Если, перед тем как попытаться дать какое-либо объяснение экономического развития, некто захочет узнать, что в действительности представляют собой прибыль, заработная плата, капиталистическое предприятие, он может получить в трёх томах “Капитала” более реалистическую и качественную информацию из первоисточника, чем та, которую он мог бы найти в десяти последовательных отчётах Бюро переписи США, в дюжине учебников по современной экономике...» [16].

Взгляды о том, что труд лежит в основе стоимости (цены) зародились ещё в Древней Греции. Уже Аристотель указывал, что «справедливое равенство установлено так, чтобы земледелец относился к башмачнику, как работа башмачника к работе земледельца» [16]. Эти идеи развивали многие другие мыслители, в том числе Джон Локк, Уильям Петти. Однако все они обмен товаров неразрывно связывали с его полезностью для потребителя. Адам Смит сделал значительный шаг вперёд в объяснении природы стоимости. Он отделил «потребительную стоимость» (ценность для потребителя, полезность) от «меновой стоимости» (стоимость, которая регулирует отношения при обмене). Давид Рикардо последовательно разработал положение о труде как единственном источнике меновой стоимости. Дальнейшее развитие теория стоимости получила у Карла Маркса. В своём главном экономическом труде «Капитал», исследуя рабочую силу как специфический товар, Маркс выявил и проанализировал прибавочную стоимость, которая формирует прибыль. Маркс отмечал, что стоимость товаров зависит не столько от затрат рабочего времени при их непосредственном производстве, сколько от затрат рабочего времени для производства аналогичных товаров в нынешних условиях. К. Маркс писал: «Стоимость всякого товара, — а следовательно, и товаров, из которых состоит капитал, — определяется не тем необходимым рабочим временем, которое заключается в нём самом, а рабочим временем, общественно необходимым для его воспроизводства». «…Cтоимость рабочей силы, как и всякого другого товара, определяется рабочим временем, необходимым для её воспроизводства» [16].

Обычно стоимость производства единицы изделия со временем понижается. При этом не следует путать стоимость, выраженную в количестве часов рабочего времени, с ценой товара, выраженную в количестве денег. Стоимость в основном зависит от производительности труда. Цена зависит от многих факторов, в том числе от изменения стоимости самих денег, падение которой может приводить к инфляции.

Как до, так и после Маркса регулярно появлялись и появляются упрощённые экономические модели, в которых стоимость зависит от рабочего времени. Главным объектом упрощений является «рабочая сила». В отличие от Маркса, рабочую силу не рассматривают как товар со своей собственной стоимостью. Предлагается лишь учёт непосредственного времени работы, без учёта её интенсивности и сложности (уровня необходимой предварительной подготовки). Примером может служить теория «эквивалентной экономики» немецкого социалиста Арно Петерса. Согласно его теории, стоимость базируется на простой сумме непосредственно потраченного трудового времени. Этически-гуманистический аргумент для такого эквивалентного обмена Петерс видит в предположении, что час жизни, потраченной на труд министра и тот же трудовой час фабричного работника абсолютно эквивалентны — жизнь одного человека не может цениться выше другого — отсюда и стоимость часа работы обоих должны быть эквивалентны.

Теория предельной полезности

Термин «предельная полезность» был введен в экономическую науку Фридрихом фон Визером (1851—1926).

Согласно теории предельной полезности, ценность товаров определяется их предельной полезностью на базе субъективных оценок человеческих потребностей. Предельная полезность какого-либо блага обозначает ту пользу, которую приносит последняя единица этого блага, причём последнее благо должно удовлетворять самые маловажные нужды. При этом, редкость товара объявляется фактором стоимости [16].

Судя по всему, в настоящее время именно теории предельной полезности придерживается основная часть западных учёных-экономистов.

Субъективная теория стоимости

Испанский и перуанский юрист и экономист Хуан де Матьенсо в середине XVI века выделил понятие «справедливой цены», основываясь на классических доктринах схоластики относительно «общей оценки» на рынке с полной свободой действия. По сути, «правомерную» цену (так называемая «установленная», «твёрдая цена») Матьенсо принимает во внимание в случаях, когда «твёрдая цена» может наносить убытки для экономической деятельности. К тому же автор отвергает теорию «стоимость — труд», основанную на издержках производства, утверждая, что вещи не имеют объективной стоимости сами по себе, поскольку существуют другие факторы, определяющие стоимость, такие как: необходимость, полезность, заинтересованность лиц, нехватка товара (дефицит) или простота в его использовании [16].

Матьенсо склоняется к теории субъективной стоимости товаров («общая оценка») и проводит различие между «изначальной» (внутренне присущей) стоимостью и «приобретённой» стоимостью. Первая выражает саму природу товара — некую «сущностную» стоимость, включающую издержки производства. Сюда также включена его полезность. Вторая установлена по «общей оценке» и включает необходимость в товаре и его нехватку.

Основная проблема, которую не могут преодолеть подобные теории, — это субъективность оценки полезности и редкости, которые зависят от каждого конкретного покупателя и продавца. Согласно таким взглядам, цены на аналогичные товары должны быть очень индивидуальны, в то время как на практике они редко существенно отличаются. Привлечение закона спроса и предложения также не даёт ответ на вопрос, а чем именно диктуется пропорция, когда баланс объёма спроса и предложения установлен [16].

Теории издержек

Достаточно популярны теории, которые выводят стоимость из издержек производства. Но все они вынуждены оперировать ценами, выраженными в количестве денег. Трудностью для таких теорий является объяснение природы стоимости самих денег [16].

 

1.2. Определение недвижимости, как товара

В России понятие «недвижимость» раскрыто в Гражданском кодексе РФ. В статье 130 сказано, что «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество» [1].

Товар на рынке недвижимости — это участок земли с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водными, минеральными и растительными ресурсами), а также находящимися на нем зданиями и сооружениями. Кроме того, существует, так называемая, неотъемлемая часть недвижимости: объекты в ее составе, которые при определенных условиях могут толковаться как «движимые». Это имеет важное значение при сделках купли-продажи, при оформлении закладных, в описании условий аренды и при оценке объектов недвижимости [3].

Согласно нормативным актам, принятым в период с 1990 — 1996 гг., уже можно говорить о недвижимости как о товаре, который повсеместно продается и покупается.

Сущность недвижимости как товара состоит из трех аспектов [3]:

1. физическое содержание объекта недвижимости (физические характеристики, описывающие площадь, объем, материалы конструкций, мощность инженерных систем и т. п.);
2. юридические характеристики объекта недвижимости (в рыночном обороте участвуют права на объект недвижимости, а не сам объект);
3. экономические характеристики объекта недвижимости, дающие представление о стоимости объекта (рыночной, восстановительной, замещения и т. п.).

Кроме вышеперечисленных аспектов отдельно можно выделить дополнительные аспекты:

• затраты на содержание объекта недвижимости (текущий и капитальный ремонт, вода, газ, электричество и т. д.);
• доходность объекта недвижимости (аренда и косвенные доходы, повышение стоимости и т. д.).

В соответствии с этим любой из объектов недвижимости в процессе существования проходит несколько этапов. А именно [3]:

1. Создание - инвестиционно-строительный этап развития объектов недвижимости (инвестиционный замысел, определение назначения объекта недвижимости, его проектирование, землеот-вод, строительство (реконструкция), сдача в эксплуатацию. Этот этап наиболее сложен, ибо он состоит из многочисленных составляющих.
2. Оборот прав на ранее созданную недвижимость, включающий продажу, сдачу в аренду и т.д.. На этом этапе происходит возврат вложенных инвестиций в предыдущем цикле и начало получения прибыли, а также морального и физического износа.
3. Управление объектами недвижимости - эксплуатация, ремонт, поддержание в системе городских инфраструктур и коммунального хозяйства. Этот этап наиболее продолжителен и ограничивается целесообразностью эксплуатации объекта недвижимости и размером затрат на устранение физического и морального износа.