Затратный подход к оцеке стоимости бизнеса

      В среднем, крупные объекты создаются  от 3 до 5 лет. Большая стоимость единичного товара (сметная стоимость строительства) приводит к тому, что строительная продукция создается всегда на заказ.

      Состав  участников создания сложной строительной продукции требует привлечения разносторонних организаций:

      - инвесторы,

      - подрядчики,

      - проектировщики,

      - поставщики строительных материалов и оборудования,

      - банки,

      - посредники,

      - прочие.

      Процесс создания продукции капитального строительства  можно разделить на самостоятельные фазы или стадии с различным содержанием проводимых работ и составом участников. 

      Стадии  строительного производства

 

      Рассмотренные выше особенности продукции капитального строительства проявляются в особенностях ценообразования в строительстве:

      1. Структура цены

      2. Индивидуальный характер ценообразования

      3. Включение в цену

      - предпринимательского дохода,

      - затрат на непредвиденные расходы,

      - затрат на временные и нетитульные сооружения,

      4. Влияние на цену доли местных  материалов, ЕРЕР.

      5. Вид цены на строительные материалы — франко-приобъектный склад.

      6. Виды цены:

      - расчетная цена — на стадии ТЭО строительства,

      - сметная цена — на стадии проектирования,

      - договорная цена — на стадии переговоров.

      7. Виды строительных смет:

      - сводный сметный расчет стоимости строительства

      - объектная смета

      - локальная смета

      Сметная стоимость строительства — это величина затрат, необходимых для создания объекта в точном соответствии с проектом. На основе полной сметной стоимости производится распределение капитальных вложений по годам строительства, определяются источники финансирования, формируются свободные (договорные) цены на строительную продукцию.

      База  для расчета сметной стоимости строительства:

      - проект и рабочая документация (РД);

      - действующие сметные (в том числе, ресурсные) нормативы, а также отпускные цены на оборудование, мебель и инвентарь;

      - отдельные, относящиеся к соответствующей стройке, решения центральных и других органов государственного управления.

      Если  нет необходимых сметных нормативов в имеющейся нормативно-информационной базе, то в ряде случаев можно составлять индивидуальные сметные нормы.

      Сметная стоимость строительства включает следующие элементы:

      - строительные работы;

      - работы по монтажу оборудования (монтажные работы);

      - затраты на приобретение (изготовление) оборудования, мебели и инвентаря;

      - прочие затраты.

      Для определения сметной стоимости строительства составляется сметная документация, состоящая из локальных смет и локальных сметных расчетов, объектных смет и объектных сметных расчетов, сметных расчетов на отдельные виды затрат, сводных сметных расчетов стоимости строительства, сводок затрат и других документов.

      Локальные сметы — первичные сметные документы, которые составляются на отдельные виды работ и затрат по зданиям и сооружениям, а также по общеплощадочным работам на основе разработанной рабочей документации.

      Объектные сметы аккумулируют данные локальных смет и позволяют формировать сводные (договорные) цены на строительную продукцию.

      Сводные сметные расчеты стоимости строительства составляются на основе объектных смет и сметных расчетов на отдельные виды затрат и включают 12 глав:

      1) подготовка территории строительства;

      2) основные объекты строительства;

      3) объекты подсобного и обслуживающего  назначения;

      4) oбъекты транспортного хозяйства  и связи;

      5) объекты энергетического хозяйства;

      6) наружные сети и сооружения;

      7) благоустройство территории строительства;

      8) временные здания и сооружения;

      9) прочие работы и затраты;

      10)содержание  дирекции (технический надзор);

      11)подготовка  эксплуатационных кадров;

      12)проектные  и изыскательские работы.

      Нормативно-информационная база ценообразования и сметного нормирования в строительстве предполагает использование строительных норм и правил (СНиП, — часть 4) и других сметных нормативных документов. Указанные сметные нормы позволяют определить нормативное количество ресурсов, необходимое для выполнения конкретного вида работ и их стоимости.

      В оценочной практике используются следующие  методы определения полной восстановительной  стоимости:

      1) Метод сравнительной единицы,

      2) Метод разбивки по компонентам,

      3) Метод количественного обследования.

      Выбор метода определяется целью оценки и  необходимой точностью расчета.

      Метод сравнительной единицы основан на использовании стоимости строительства сравнительной единицы (1кв.метр, 1куб.метр) аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога требует корректировки на выявленные различия между ним и оцениваемым объектом (физические параметры, наличие легко монтируемого оборудования, условия финансирования и т.д.).

      Полная  восстановительная стоимость оцениваемого объекта определяется путем умножения откорректированной стоимости единицы сравнения на количество единиц сравнения (площадь, кубатура).

      Для определения величины затрат обычно применяются различные справочные и нормативные материалы, например, «Укрупненные показатели стоимости строительства», «Укрупненные показатели стоимости восстановительной стоимости.»

      Для расчета используется следующая  формула:

          (1)

      где: — стоимость оцениваемого объекта;

       — стоимость 1 кв. или кубического метра типичного сооружения на базовую дату;

       — количество единиц сравнения (площадь  или объем оцениваемого объекта)

       — коэффициент, учитывающий выявленные отличия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением по площади, объему, прочим физическим параметрам;

       — коэффициент корректировки  на местоположение объекта;

        — коэффициент изменения стоимости строительно-монтажных работ в период между базовой датой и датой на момент оценки;

        — коэффициент, учитывающий  прибыль застройщика;

        — коэффициент, учитывающий  НДС (%).

      В основе данного метода лежит стоимость  единицы сравнения типичного  объекта или аналога, при выборе которого необходимо соблюдать сходство функционального назначения, физических характеристик, класса конструктивных систем, даты ввода объекта в эксплуатацию и другие характеристики.

      Метод сравнительной единицы оценивает  стоимость объекта по стоимости замещения. Это связано с тем, что используемая в расчетах стоимость сравнительной единицы представляет, как правило, не идентичный объект, а близкий аналог.

      Информационной  базой для приведенной методики расчета может являться ежеквартальное издание КО_ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве» (межрегиональный информационно-аналитический бюллетень, из которого можно получить информацию о динамике текущих и прогнозных цен на здания, сооружения, строительно-монтажные работы, материалы, конструкции, технологическое оборудование по всем регионам России).

      Метод разбивки по компонентам основан на использовании качественно другой информации. Отдельные строительные компоненты здания: фундамент, стены, перекрытия и др. – оцениваются по стоимостным показателям, включающим прямые и косвенные затраты, необходимые для возведения единицы объема конкретного компонента. Стоимость всего здания рассчитывается как сумма стоимостей всех компонентов по формуле:

          (2)

      где — стоимость строительства здания в целом;

       — объем j-го компонента;

       — стоимость единицы объема;

       — количество выделенных компонентов  здания;

      Кн  — коэффициент, учитывающий имеющееся  отличия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта Кн = 1);

      Ки  — коэффициент, учитывающий совокупный износ.

      Метод разбивки по компонентам имеет несколько  разновидностей:

      - метод субподряда;

      - разбивка по профилю работ;

      - выделения затрат.

      Метод субподряда основан на использовании информации о стоимости работ, выполняемых по договорам субподряда, заключаемых генеральным подрядчиком со специализированными строительным организациями — субподрядчиками. Полная восстановительная стоимость рассчитывается как сумма затрат по всем субподрядным строительно-монтажным работам.

      Метод разбивки по профилю предполагает оценку полной восстановительной стоимости как суммы затрат по найму отдельных специалистов-строителей (каменщиков, штукатуров, плотников и др.)