Земельный кадастр как инструмент регулирования социально-экономического развития города (на примере г. Екатеринбурга)

Создана база данных по всем раннее выданным правоподтверждающим документам, проведена сверка информации с БТИ, в дежурном порядке (ежемесячно) осуществляется обмен информацией с органами Минюста.

Общее количество описанных участков составляет 71138, субъектов земельных отношений 84839, в том числе: физические лица - 79361 , юридические лица- 5478, прав на земельные участки - 92852, в том числе собственности – 58363, постоянного пользования – 29700, аренды – 4789.

Одновременно за счет средств бюджета города проводятся работы по инвентаризации земель муниципального образования с уточнением кадастрового зонирования по материалам топосъемки М1:500, с передачей материалов на бумажных и магнитных носителях (в том числе растров картматериала М1:500).

Всего проинвентаризовано 27411 земельных участков, на общей площади 32174 га (321,74 кв.км).

В том числе по годам: 1995-96 –3450 участков, 3347 га; 1998 - 5838 участков, 4726 га; 1999 - 8356 участков, 9240 га; 2000 - 9767 участков, 14861 га.

Кроме того в 2000 г. проведены подготовительные работы и начата полевая инвентаризация земель на площади 23059 га, завершение работ на этой территории планируется на конец 2001г, заключен договор на 2001-2002 г. на окончание работ по инвентаризации земель в полном объеме (44760 га).

1. РОЛЬ ГОРОДСКОГО КАДАСТРА В СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОМ РАЗВИТИИ ГОРОДА ЕКАТЕРИНБУРГА

 

В данной главе мы покажем, как проводимые работы по созданию городского  кадастра влияют на социально-экономические процессы в Екатеринбурге.

Существенную роль в ускорении социально-экономического развития города играет адекватное формирование критериев для осуществления земельной налоговой политики, выявление землепользователей, определение и регулярная корректировка уровня земельных платежей в рамках проводимой земельной политики. Все это требует адекватного информационного обеспечения и непрерывного анализа возможных последствий управленческих решений с помощью современных информационных систем, в частности земельного кадастра.

Таким образом, формирование рынка земли, правильный учет стоимости земли, адекватная земельная ценовая и налоговая политика и ее полноценное информационное обеспечение позволяет существенно повлиять на экономическую политику города, сделать еще больший акцент в развитии города на более полное удовлетворение интересов его жителей.

 

1. Роль земельного кадастра в формировании бюджета города Екатеринбурга

 

Земельный налог и арендная плата за землю являются одним из источников формирования городского бюджета. Анализ запланированных средств от земельных платежей в местные бюджеты крупных и экономически развитых городов на 2000 год представлен в Приложении 3. Из приведенных данных видно, что в доходной части городских бюджетов поступления от земельного налога в среднем составляют около  5%.  В  Екатеринбурге земельные платежи формируют - 3,3% доходной части городского бюджета, в Перми –5,9%,  в Челябинске - 6,8%.  Причем в городские бюджеты в РФ, за  исключением Москвы, больше средств поступает от земельного налога,  чем от арендной платы. За последние пять лет складывается тенденция к росту поступлений платы за землю (в том числе и в Екатеринбурге) [15; 17; 22].

Преимущественным источником пополнения бюджета в Екатеринбурге является подоходный налог с физических лиц (27,0 % всех поступлений в бюджет). Следующим по весомости является местный налог на содержание жилфонда – 21,7 %. Налог на добавленную стоимость и налог на имущество предприятий и физических лиц формируют по 11,0% доходов бюджета. В новый Налоговый Кодекс заложена тенденция передачи средств от поступления подоходного налога в Федеральный бюджет и увеличение доли налога на имущество, в т.ч. земельного налога в доходной части бюджета (что соответствует мировой практике) путем расширения полномочий местных органов власти в дифференциации ставок земельного налога.

Распределение земельных платежей между уровнями бюджетной системы РФ осуществляется в следующем объеме:

-в федеральный  бюджет - 30%,

-бюджеты субъектов  РФ (за исключением г. Москвы) - 20%,

-бюджеты городов  и поселков,  иных  муниципальных образований -50%.

Поступление земельных платежей в Екатеринбурге с каждым годом повышается (см. приложение 4,5). Это обусловлено работами по созданию земельного кадастра (см. вторую главу), а также усилением темпов проведения компании по оформлению договоров аренды земли по материалам инвентаризации.

С 1996 г. трижды проводилась увеличение ставок земельного налога: в 1997 г. и 1998 г. – в 2 раза,  в 2000 г. – в 1,2 раза. Эти увеличения были направлены на компенсацию инфляции, в связи с этим наблюдается большое увеличение земельных платежей в последующие годы, которое не связано с проведением кадастровых работ в городе.  

Особенно хорошо видна тенденция повышения земельных платежей после проведения кадастровых работ на примере 1996, 1997 и 2000 годов, так как в 1996 и 1999 гг. не было увеличения ставок земельного налога. Экономическая оценка территории муниципального образования, выполненная Институтом экономики УрО РАН и инвентаризация земель Железнодорожного района, проведенные в 1996 г. способствовали увеличению поступлений земельных платежей по г. Екатеринбургу во все уровни бюджетов почти в два раза с 42000 тыс. рублей в 1996 году до 74825 тыс. рублей в 1997 г. С 1999 по 2000 гг. проводилась инвентаризация Октябрьского района и в 2000 году земельные платежи по этому району увеличились с 17163 тыс. руб. до 31492 тыс. руб.

Так как все районы города не одинаковы по площади и соответственно сбор земельных площадей в крупных районах может быть выше чем в районах с меньшей площадью, то в работе выполнен расчет земельных платежей в расчете с 1га территории.

В 2000 году поступления в расчёте с 1 га территории в среднем по городу составили 6,5 тыс. руб., а в Железнодорожном районе - около 10,8 тыс.руб. с 1 га, в Орджоникидзевском – 4,9 тыс. руб. с 1 га, в Кировском – 6,7 тыс.руб. с 1 га. По отдельным районам (где не было инвентаризации) поступления ниже среднего уровня почти в два раза (Верх-Исетский с 1 га. – 2,7 тыс.руб.).

 

В 1999 г. также не было изменения ставок земельного налога, а уже в 2000 г. объем земельных платежей значительно вырос по всем районам города, этот рост связан с повышением платежей по арендной плате в 1999 г. – 66485 тыс.руб., в 2000 г. -  143884 тыс. руб. Большой прирост земельных платежей, был связан с принятием в 1999г. Госдумой закона о налоговой амнистии, благодаря которому была разрешена выплата задолженностей  без выплаты пени.

За 1999 год в Екатеринбурге выявлено 710 юридических  лиц и 5323 граждан-недоимщиков по арендной плате. В случае не внесения арендной платы в установленный срок,  арендатору начисляется пеня.  В 2000 году размер пени за просрочку платежа по договорам аренды земли составляет 0,1% от суммы недоимки за каждый день просрочки.  Для сравнения, в Челябинске и Перми величина пени такая же, в Москве  составляет 0,3%.

С учетом проведенного анализа можно отметить, что четко видна положительная тенденция роста земельных платежей, в связи с проводимой Администрацией города инвентаризацией земель города и других кадастровых работ. Анализ поступления земельных платежей по тем районам города, где прошла инвентаризация, показывает, что поступившие платежи как минимум в два раза выше, чем в районах, где не было инвентаризации.

Также в работе выполнен расчет экономической эффективности кадастровой системы. Для этого потребовалось сравнить сумму, затраченную на создание кадастра в Екатеринбурге – 17500 тыс. руб. (см. п. 3.4.) с приростом земельных платежей после проведения кадастровых работ по каждому району. Для этого был выявлен этот прирост в процентном соотношении, он составил в среднем 40%. Затем по каждому району за все годы после проведения кадастровых работ была выделена доля от земельных платежей в 40% (например по Железнодорожному району эти доли составили в 97г. – 4400тыс. руб.; в 98г. – 6400 тыс. руб.; в 99г. – 13600тыс.руб.; в 2000г. – 16800 тыс. руб.) Просуммировав полученные цифры, был получен прирост земельных платежей после проведения кадастровых работ в городе с 1997 по 2000гг., который составил около 150000 тыс. руб. (см. таблицу 2).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Таблица 2

Прирост земельных платежей после проведения кадастровых работ

в Екатеринбурге*

районы	1997 г.	1998 г.	1999 г.	2000 г.
Железнодорожный	4400	6400	13600	16800
Кировский	4000	5600	10400	15200
Орджоникидзевский	-	10800	22400	16800
Октябрьский	-	-	6800	12400
итог	8400	22800	53200	61200

 

*Составлено автором  по информации, предоставленной  городской налоговой инспекцией

Выполненные расчеты доказывают, что кадастровая система действительно является эффективной и самоокупаемой, она принесла доход в 8 раз больше чем затраты на ее создание.

В отношении использования средств,  поступающих от платы за землю, Закон РФ "О плате за землю" определяет, что земельный налог и арендная плата учитываются в доходах и расходах соответствующих бюджетов отдельной строкой и используются исключительно на следующие цели:

 

        - финансирование  мероприятий по землеустройству, ведению земельного кадастра, мониторинга, охране земель и повышению  их плодородия, освоению новых  земель, на компенсацию собственных  затрат землепользователя на  эти цели и погашение ссуд, выданных под указанные мероприятия и процентов за их использование. Средства на эти цели расходуются  по соответствующим нормативам;

 

        - инженерное и  социальное обустройство  территории.  Оно  включает создание необходимых условий для предоставления земель,  рационального и эффективного использования их по назначению (строительство  дорог, линий связи, электроснабжения, водопровода, канализации, газоснабжения).

В Екатеринбурге в бюджете на 2001 год, запланированный расход на финансирование мероприятий по улучшению землеустройства и землепользования от земельных платежей составляет 32,5% [22].

Ежегодно землеустроительными и финансовыми органами разрабатывается и утверждается главой города программа расходования средств, поступающих от платы за землю.  В  программе  устанавливаются объемы финансирования конкретных объектов. Большая часть средств используется для финансирования работ по созданию земельного и городского кадастра, инженерное обустройство территории, охрану земель.

В 2001 году средства,  поступившие от платы за землю на территории  города Екатеринбург, планируется расходовать следующим образом:

 

        - землеустройство – 2,05 %;

 

        - земельный и  городской кадастр - 31,35 %;

 

        - мониторинг земель   - 0,13 %,

 

        - повышение плодородия  почв – 2,94 %

 

        - освоение новых  земель – 22,14 %;

 

        - инженерное обустройство  территории – 31,32 %;

 

        - охрана земель - 10,08 %.

 

        При этом службами, выполняющими указанные мероприятия  и ответственными за финансирование,  выступают Комитет по земельным ресурсам и землеустройству г. Екатеринбурга, Главное управление архитектуры и регулирования земельных отношений, районные службы, Управление капитального строительства, Управление благоустройством, Управление здравоохранения, Комитет по экологии и другие.

 

1. Развитие земельного рынка в Екатеринбурге

 

С 1992 г. в Екатеринбурге начал формироваться рынок земли, в частную собственность в основном предоставляются небольшие по площади земельные участки (до 1000 кв.м.) с целевым назначением только для индивидуальной жилой застройки и садово-огороднических хозяйств. С началом земельной реформы в Екатеринбурге резко активизировался процесс предоставления земли в частную собственность физическим лицам по землеотводным документам – первичный рынок земли (с 1993 г. по 1999г. – 36473 сделки), а на базе первичного рынка формируется вторичный рынок земли, основой которого является купля-продажа земельных участков. Сделки купли-продажи увеличиваются каждый год, что также видно в таблице 3.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Таблица 3

Развитие земельного рынка в Екатеринбурге*

Тип сделки	1997 год	1998 год	1999 год	Всего с 1993 по 1999 гг.
Первичный рынок: землеотводные документы	2700	1418	581	36473
Вторичный рынок земли: купля-продажа	146	599	1381	2540
Постоянное (бессрочное) пользование	617	406	310	2095
Долгосрочная аренда	464	609	1140	2526
Краткосрочная аренда	705	563	365	2384

 

 

*Составлено автором  по данным Комитета по земельным  ресурсам и землеустройству г. Екатеринбурга.

В таблице используются данные с 1993 г. по 1999 г., так как только до 1999 г. Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Екатеринбурга регистрировались все права на земельные участки, с 2000 г. эта функция была передана «Регистрационной палате» обмен данными, с которой не находится на должном уровне. На сегодняшний день только 3 предприятия выкупили свою землю в частную собственность («ВИЗ», «Калина»). Поэтому в Екатеринбурге аренда остается почти единственным механизмом, способствующим обороту земель, предоставленных предприятиям и другим юридическим лицам, с каждым годом увеличивается количество сделок с долгосрочной арендой если в 1997г. – 464 сделки, то в 1999 г. – 1140. Количество сделок по краткосрочной  аренде ежегодно уменьшается, потому что договора краткосрочной аренды в основном заключались под киоски и ларьки, максимальное количество которых было в начале 90-х годов и постепенно их число стало уменьшаться, им на смену пришли магазины, встроенные в первые этажи зданий.