Ипотечное кредитование: сущность, расчет и особенности

Министерство  образования и науки Российской Федерации

Федеральное государственное бюджетное

образовательное учреждение высшего профессионального  образования

Ивановский  государственный архитектурно-строительный университет 

Кафедра экономики и управления городским хозяйством 
 
 
 
 
 
 
 

Курсовая  работа

по дисциплине «Экономическая оценка инвестиций» 

на тему

«Ипотечное  кредитование. Сущность, расчет и особенности»

Вариант №20 
 
 
 

                                                                             Выполнила: ст. гр. ЭН-41

Севастьянова  М.А.

    Проверила: к.э.н. Шинкаренко Л.И. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ИВАНОВО, 2012

СОДЕРЖАНИЕ

Глава 1.  Теоретические основы ипотечного кредитования

1.1. Сущность, основные понятия, отличительные  черты ипотеки………..…..3

1.2. Классификация ипотечных кредитов……………………………………...12

Глава 2. Практическая часть

2.1. Нахождение внутренней нормы доходности…………………….………..22

2.2. ВНД с учетом инфляции…………………………………………………....23

2.3. Обычный срок окупаемости………………………………………………..24

2.4. Дисконтированный срок окупаемости……………………………….……25

2.5. Рентабельность инвестиций……………………………………....………..28

2.6. Индекс доходности инвестиций……………………………………………30

2.7. Показатели  эффективности инвестиционного  проекта………………..…30

Глава 3. Расчет экономической эффективности инвестиций по скорректированным данным………………………………………………………...……..….31

3.1. Нахождение внутренней нормы  доходности…………………….………..34

3.2. ВНД с учетом инфляции…………………………………………………....35

3.3. Обычный срок окупаемости………………………………………………..36

3.4. Дисконтированный срок окупаемости……………………………….……36

3.5. Рентабельность инвестиций……………………………………....………..37

3.6. Индекс доходности инвестиций……………………………………………37

3.7. Показатели эффективности инвестиционного проекта………………..…37

Выводы………………………………………………………………………...…38

Библиографический список……………………………………………………..40 
 
 
 
 
 

Теоретические основы ипотечного кредитования

1.1. Сущность, основные  понятия, отличительные  черты ипотеки

    Слово «ипотека» греческого происхождения. Впервые оно было употреблено в законодательстве Солона (VI в. до н. э.).

    Предшественник  Солона — Драконт (в 621 г. до н. э.) —  ввел порядок, согласно которому любые  посягательства на частную собственность  и ее движимую часть сурово карались. В 594 г. до н. э. Солон осуществляет свои знаменитые реформы, в том числе:

• отменяет поземельные налоги;
• вводит свободу завещания.

    Вымороченное  имущество уже не обязательно  переходит наследникам рода. Теперь каждый получил право расставаться с собственностью и завещать ее по своему усмотрению.

    Солон предложил ставить на имении должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, что эта земля служит обеспечением прав кредитора на определенную сумму. Такой столб получил название ипотека (от греч. Hypoteka — подставка, подпорка)¹. На нем отмечались все долги собственника земли. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности.

    Современное понятие ипотеки возникло не сразу. Его появление было вызвано экономическими потребностями общества, развитием его товарно-денежных отношений. С течением времени оно постоянно совершенствовалось, отражая особенности времени конкретной страны.

    На  первых порах развития общества способами обеспечения своевременного исполнения обязательств являлись присяга и поручительство. С развитием товарно-денежных отношений возникает практика строгого преследования лиц, не исполняющих принятых на себя обязательств. Например, в Риме по закону двенадцати таблиц на лицо, не исполнившее, принятого на себя обязательства, допускалось «наложение руки». В России же основным способом обеспечения обязательств был «правеж», (неисправного должника ежедневно в течение месяца выводили на площадь перед приказом и били прутьями, затем должник, в случае неуплаты долга, поступал в распоряжение истца) и «зажив» (должник обязан был либо самостоятельно отработать долг, либо отдать в холопство собственного ребенка или крепостных людей, если должник был дворянского или барского сословия)². На Древнем Востоке, в частности в Вавилоне, должник также поступал в долговое рабство к кредитору. Однако в отличие от российского законодательства Законы Хаммурапи (XVIII до н. э.) ограничивали произвол заимодавцев, предоставляя должнику максимальные шансы рассчитаться с долгом: размер долгового процента не должен был превышать 20% при денежном и 30% при натуральном займе; при неурожае долг откладывался; срок долгового рабства не должен был превышать 3-х лет; кредитор нес ответственность за приобретенного подобным способом раба-должника.

    Таким образом, в древнейшую эпоху обеспечением исполнения обязательства служила личность должника, а не его имущество. В те времена не существовало ни самого понятия «недвижимое имущество», ни тем более «права собственности» на него. Основой сделки служило доверие между участниками сделки. Однако личные качества должника не поддавались точной оценке, что сдерживало развитие товарно-денежных, а также кредитных отношений, обусловливало дороговизну кредита.

    С развитием товарно-денежных отношений, возникновением правоотношений между экономическими субъектами, расширением экономического пространства появляется необходимость в более четком определении меры ответственности каждого участника экономических соглашений. Таким образом, устанавливается право собственности на землю и недвижимость. Причем право на недвижимое имущество юридически закрепляется за определенным собственником и защищается от посягательства других лиц. Устанавливаются и ограничения на данное право собственности. Благодаря этому появляется основа для сделок с недвижимым имуществом в частности, возможность его залога.

    В разных частях света понятие частной  собственности возникает в разные временные периоды. Например, в Египте по историческим свидетельствам отдача земель в залог и продажа земельных наделов начали широко практиковаться еще в период I тысячелетия до н. э.

    Особая  заслуга в развитии законодательства в области юридического обеспечения  исполнения обязательств принадлежит  Римскому гражданскому праву. Именно оно вводит в практику систему обеспечения исполнения обязательств путем залога недвижимого имущества.

    Первоначально заложенное по договору имущество до исполнения должником своих обязательств передавалось кредитору в полную собственность. Такая форма вещного обеспечения называлась фидуция. (от лат. Fiducia — сделка на доверии или доверительная сделка). На первом этапе развития института фидуции должник не обладал практически никакой защитой и кредитор сам решал, что ему выгоднее: требовать от заемщика выплаты долга или не возвращать ему имущество. В дальнейшем было введено официальное положение к документу о залоге (actio fiducia), которое отменяло эту достаточно выгодную альтернативу кредитора. Но все равно в технологии сделки оставались достаточно серьезные правовые моменты, которыми мог воспользоваться кредитор и которые были невыгодны для заемщика.

    Следующая форма развития вещного обеспечения  — пигнус (от лат. Pignus — неформальный залог) — в большей степени защищала заемщика от своевольных действий кредитора. Договор о залоге на этой стадии предусматривал передачу закладываемой недвижимости уже не в собственность, а только во владение и только как гарантии исполнения взятого заемщиком обязательства. Более того, должники имели право требовать, чтобы кредитор не пользовался данной недвижимостью, а только хранил ее. За кредитором сохранено право продать закладываемую вещь, чтобы возместить свои средства, только при неисполнении заемщиком взятых им обязательств. При этом уже тогда кредитору было запрещено оставлять продаваемую недвижимость (предмет залога) у себя. В случае невыполнения взятых обязательств должником кредитор после продажи недвижимости возвращал всю разницу между выручкой за недвижимость и остатком долга заемщику. Данный вид сделок тщательно регламентировался. Требования, не входящие в регламентацию, были предметом особого судебного разбирательства³.

    Такая форма залога повышала уверенность  кредитора в возврате долга, но создавала  значительные трудности в управлении недвижимым имуществом: земельными участками, зданиями и строениями, предприятиями и другими имущественными комплексами. Кредитор при вступлении во владение мог оказаться неспособным управлять данной недвижимостью, а должник лишался возможности использовать заложенное имущество для погашения долга. Кроме того, потребность в заемном капитале редко соответствовала стоимости предоставляемого в залог имущества. Все это сдерживало развитие кредитных отношений и вызывало материальные убытки. Значительные потери несли не только субъекты кредитных отношений: должник и кредитор, но и государство, так как значительная часть национального богатства — недвижимое имущество — переходило в руки лиц, которые были не способны им управлять. Частично эта проблема решалась в древнерусском и древнегерманском гражданском праве, где приобретение права собственности кредитором относилось не к моменту установления залога, а к моменту просрочки исполнения обязательства⁴.

    Появление самой ипотеки было обосновано политическими  и экономическими условиями того времени, т. е. ослаблением рабовладельческого хозяйствования в Риме и массовой передачей земель арендаторам, приведшей к возникновению классического института ипотеки. По существующему законодательству ни одна действующая правовая форма не подходила для гарантирования этого вида сделок между собственниками земель (латифундистами) и арендаторами, так как мелкие арендаторы не имели ничего, кроме орудий труда, которые в силу своей профессии они не могли заложить. Выходом из сложившейся ситуации было введение новой формы залога — залог самих орудий труда, без передачи предмета залога во владение арендодателя.

    Позднее данный вид залога распространился  и на другие виды имущества, в частности на недвижимость. Понятие ипотечного обеспечения означало материальное обеспечение обязательства, но без передачи недвижимости во владение лицу, которому оно гарантировало выполнение обязательства.

    Ипотечный кредит дал возможность залогодателю по-прежнему использовать предмет залога для собственных нужд, а кредитору осуществлять контроль использования, не допуская ухудшения либо исчезновения предмета залога. Оставление недвижимого имущества, служащего обеспечением кредита, в собственности должника давало возможность производительно использовать данное имущество, получать прибыль, необходимую как для погашения основного долга, так и для уплаты процентов за кредит. Однако производительное использование ипотечного кредита реализуется не всегда. В данном случае кредит, выданный под залог недвижимого имущества, по характеру своего использования ближе к потребительскому кредиту⁵.

    Кредиторы, так же как и на предыдущей стадии вещного обеспечения, не имели права  приобретать данную недвижимость в  собственность. Лишь в исключительных случаях по разрешению государственного органа это право могло перейти к кредитору с условием предоставления должнику дополнительного срока (2-х лет) для выплаты долга. Таким образом, ипотека устанавливала равные права для обеих сторон залога.

    Институт  классической ипотеки проходил свои этапы и свою эволюцию. Сначала договор ипотеки имел вид простого соглашения между заемщиком и кредитором. Позже стали составляться официальные и неофициальные документы, которые уже обладали правовой силой. Такую же силу имели частные документы, подписанные тремя и более свидетелями. Кроме того, ипотека делилась по законодательной принадлежности — по степени ее важности, установленной законом. Причем наибольшая сила была у ипотек «по закону» — фискальных, далее следовали ипотеки, установленные официальными документами, за ними — ипотеки, оформленные частными документами, и лишь затем — ипотеки, оформленные простыми соглашениями.