Контрольная работа по "Экономика недвижимости"

Поскольку земля физически недвижима, то факторы  труда, капитала и предпринимательской  деятельности должны быть как-то связаны  с ней. Это означает, что сначала  производится компенсация за использование  этих производственных факторов, а  затем если какие-то деньги остались, то они выплачиваются собственнику земельного участка как рента. Земля, как и всякий объект недвижимости, имеет остаточную стоимость и  стоит чего-либо только тогда, когда  есть остаток, после оплаты других факторов производства . В этом смысле остаточная стоимость может быть приравнена к остаточной продуктивности земли, определяемой как чистый доход от использования участка земли после оплаты стоимости всех производственных факторов.

Собственник земельного участка может получить чистый доход от него, т. е. остаточную продуктивность земли, если, например: 
• земельный участок расположен в удобном и легко доступном для людей месте и в этом случае владелец магазина готов заплатить за аренду земельного участка большие деньги, а собственник земли – получить максимальный доход практически без дополнительных затрат; 
• земельный участок расположен в удобном для производства месте (окраина города, но близко к Федеральной автомобильной дороге) и в этом случае владелец станции технического обслуживания автомобилей за не очень престижный, но удобный для него участок земли готов заплатить большие деньги, а собственник земли – получить доход при минимальных затратах на обустройство территории;

• земельный  участок расположен в красивом месте  на берегу реки и за это будущий  владелец загородного дома готов  платить большие деньги, чтобы удовлетворить свои особые потребности.

Используя оценочный «принцип остаточной продуктивности земли», собственник земельного участка при минимальных затратах на его обустройство может извлекать максимальный доход (удовлетворить конкретной недвижимостью особые потребности пользователя или путем выгодного для себя сочетания этих трех вариантов получить максимальный доход). При этом, конечно, следует помнить, что чистый доход собственник земельного участка получит только после того, как будут оплачены стоимость труда, капитала и предпринимательской деятельности. Практически этот принцип используется при определении целесообразности нового строительства.

Оценочный «принцип предельной продуктивности»  характеризует дополнительный денежный вклад собственника в объект недвижимости, но не на сумму стоимости нового элемента недвижимости (например, не стоимость  гаража, который пристраивается к  дому), а на сумму, в которую оценивается  объект недвижимости с учетом этого  нового элемента (т. е. стоимость в  целом дома с гаражом). Некоторые  дополнительные элементы, действительно, могут увеличить стоимость объекта  недвижимости на большую величину, чем затраты на создание этих дополнительных элементов, хотя есть и такие, которые  фактически уменьшают стоимость.

Используя оценочный «принцип предельной продуктивности»  и анализируя рыночную конъюнктуру, собственник недвижимости может  получить дополнительный чистый доход, если своевременно будет включать в  недвижимость либо изымать из нее  конкретные объекты, памятуя о том, что улучшения объекта недвижимости обладают ценностью, когда они сопровождаются увеличением рыночной стоимости.

 

3. Принципы, связанные с рыночной средой – зависимости; соответствия; спроса и предложения; конкуренции; изменения – позволяют определить: 
– зависимость стоимости объекта недвижимости от его местоположения, соответствие недвижимого имущества по архитектурному стилю и уровню удобств потребностям рынка;

 – предложения и спрос на конкретные объекты недвижимости;

 – уровень конкуренции на рынке недвижимости;

– изменение  стоимости объектов недвижимости под  влиянием физического и морального износа.

Грамотное использование этой группы принципов  оценки объектов недвижимости позволяет  собственнику объекта недвижимости получить оптимальный доход в  конкретной экономической ситуации.

Стоимость объекта недвижимости подвержена влиянию  и сама влияет на стоимость других объектов в прилегающей местности. Эту зависимость принято называть «принципом зависимости».

Например: избыток предложения в случае одновременного строительства разными  фирмами на одном «пятачке» домов  похожего класса объективно приведет к снижению стоимости объектов недвижимости.

Оценочный «принцип соответствия» предусматривает  соответствие архитектурного стиля  и уровня удобств (услуг) новых объектов недвижимости потребностям и ожиданиям  рынка.

Если  дом построен с излишествами, и  затраты на его строительство  в несколько раз выше, чем у  других, то рыночная стоимость более  дорогого дома не будет отражать его  реальной стоимости (цена сделки скорее всего будет ниже реальных затрат на строительство). И, наоборот, в результате реконструкции и активного функционирования соседних объектов недвижимости может быть повышена стоимость оцениваемого объекта.

Суть  оценочного «принципа спроса и переложения» заключается в том, что при  оценке объекта недвижимости необходимо понимать какие факторы и каким  образом влияют на спрос и предложение  на рынке недвижимости.

Если  спрос возрастает или снижается  предложение, то повышается стоимость  объекта недвижимости, и соответственно, при сокращении спроса и увеличении предложения стоимость объекта  недвижимости будет снижаться.

Суть  оценочного «принципа конкуренции» состоит в том, что рыночный спрос  порождает прибыль, а прибыль  создает конкуренцию — силу, приводящую к выравниванию доходности на рынке  недвижимости.

Сверхприбыль  ведет к разрушительной конкуренции, так как рост конкуренции ведет  к росту предложения на рынке. В этой ситуации, если, например, спрос  не возрастает, цены на объекты недвижимости снижаются.

Последний из группы принципов, связанных с  рыночной средой, это принцип, характеризующий  изменения полезности объектов недвижимости в данном месте. Он так и называется «принцип изменения».

Как известно, объекты недвижимости постоянно  создаются и по разным причинам ликвидируются, со временем меняется характер землепользования. Происходит колебание объема денежной массы и процентных ставок. Возникают новые экономические условия. Современные технологические и социальные тенденции предъявляют новые требования к объектам недвижимости. Демографическое развитие порождает потребности в различных видах жилья. Претерпевают изменения пожелания и вкусы населения. Жилые районы проходят через циклы роста, зрелости, упадка и обновления.

Все факторы  подвержены изменениям во времени и  поэтому оценка объекта недвижимости производится на конкретную дату.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости – это синтез принципов всех трех групп, которые были рассмотрены выше. Он позволяет оценщику выявить из возможных вариантов использования объекта недвижимости наилучший и наиболее доходный вариант и именно его использовать для оценки. Этот принцип предусматривает оценку участка земли, так, как если бы он был свободный (т. е. при оценке объекта речь идет в первую очередь о наибольшей доходности земельного участка, затем уже о доходности всего объекта недвижимости). При этом учитываются только те варианты использования объектов недвижимости, которые:

– соответствуют юридическим нормам;

–  реализация которых возможна физически;

– осуществимы финансово;

         – обеспечивают наивысшую стоимость объекта недвижимости (экономическая эффективность).

Выбирается  вариант использования, при котором  за объект может быть заплачена наибольшая цена. Если участок свободен от строений, то исходя из наиболее эффективного варианта использования земельного участка  оценщик определяет, какой объект необходимо построить. Если строение на участке  имеется, то оценщик определяет, увеличивать ли стоимость участка на величину стоимости данного строения или уменьшить на величину затрат по сносу данного строения при выбранном варианте использования земельного участка.

«Принцип  наилучшего и наиболее эффективного использования» является концептуальной моделью для анализа различных  факторов, влияющих на стоимость объекта  недвижимости. Эта модель рассматривает  важные факторы физического, юридического, социального и экономического характера, которые влияют на стоимость недвижимости, т. е. является как бы связующим звеном между всеми оценочными принципами.

 

Вопрос 20. Аренда объектов недвижимости

Общие положения об аренде

 

Традиционное  определение аренды, это передача одним лицом (арендодателем) другому  лицу (арендатору) - имущества во временное  владение или пользование (или только пользование) - за плату.

Основная  форма выражения таких взаимоотношений - Договор. Предметом таких отношений, прежде всего, становится имущество, которое в данный момент не нужно самому собственнику, но может потребоваться ему в будущем. Отдавая такое имущество во временное пользование другому лицу, собственник сохраняет его в хозяйственном (экономическом) обороте, получая соответствующую выгоду доход. Обязательства по передаче имуще-ства в пользование возникают по соглашению сторон, т. е. носят договорной характер. Содержание обязательств по передаче имущества во временное пользование складывается из взаимных прав и обязанностей сторон: по передаче имущества владельцем пользователю, по возврату пользователем имущества владельцу, по поддержанию этого имущества в надлежащем состоянии, а также по оплате его использования.

Сторонами договора аренды выступают арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель). Арендодателем  имущества по договору аренды может  быть собственник или иное лицо, управомоченное законом или собственником  сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК).

Арендатором может выступать всякий дееспособный гражданин или организация, являющаяся юридическим лицом. Целью аренды, является обеспечение передачи имущества во временное пользование, при этом пользование подразумевает извлечение из вещи ее полезных свойств, и самое главное приобретение плодов и доходов. В этом смысл деятельности арендатора.  Продукция или доходы, полученные в результате использования арендованного имущества, поступают в собственность арендатору (п. 2 ст. 606 ГК РФ), хотя некоторых случаях (ст.136 ГК РФ) плоды, продукция и доходы переходят в собственность арендодателя или третьего лица.

Условие об арендной плате ГК РФ не относит  к числу существенных в силу закона, тем не менее, ст. 614, предусматривает, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование  имуществом. Исключение сделано лишь в отношении договоров аренды зданий и сооружений, для которых  требование о согласовании арендной платы является обязательным; при  невыполнении этого договор признается незаключенным (ст. 657 ГК).

Традиционно ставки арендной платы устанавливаются  на единицу площади арендованного  здания, помещения или сооружения - 1 кв.м, хотя может быть и на 1 куб.м. (мастерские художников).

Размер арендной платы определяется исходя из фактической  площади данного объекта. При  длительных сроках используется годовая  ставка. Размер арендной платы определяется как сумма платежей за аренду отдельных  помещений здания.

 

Объекты аренды.

В аренду могут быть переданы земельные  участки и другие обособленные природные  объекты, предприятия и другие имущественные  комплексы здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных  свойств в процессе использования (непотребляемые вещи). П. 1. абзац 1 Ст. 607 ГК РФ

В данном абзаце определены виды имущества, которые могут сдаваться в  аренду. Перечислены объекты недвижимости и движимое имущество. Приведенный  перечень объектов имущества, который  может сдаваться в аренду, не является исчерпывающим. Объект аренды должен быть точно определен. В п. 3 ст. 607 ГК подчеркивается необходимость четкого определения объекта аренды, а именно: в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, выступающее в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре, условие об объекте подлежащем передаче в аренду считается не согласованным сторонами, а сам договор не считается заключенным.

Объектом договора аренды не может  выступать имущественное право, которое по определению не может  быть передано кому-либо во владение. Исключена  возможность передачи в аренду денежных средств, поскольку весь смысл использования  их состоит в употреблении.

 

Особенности аренды недвижимого  имущества.

Объектами аренды недвижимости могут являться земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, транспортные средства и другие вещи (исходя из смысла ст.130 ГК РФ) - которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования.

В настоящее время оборот земельных  участков регулируется указами Президента РФ и Постановлениями Правительства  РФ, принятыми в их исполнение. Право граждан и юридических лиц - собственников земельных участков сдавать в аренду земельный участок, предусматривает Указ Президента РФ от 27 октября 1993 года, «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России».

Передача в пользование (в том  числе и на условиях аренды) участков недр, водных объектов, лесов регулируется соответствующими законодательными актами: Законом о недрах, Водным кодексом, Основами лесного законодательства.