Контрольная работа по "Экономика недвижимости"

Предоставление названных объектов в пользование имеет ряд особенностей:

участки недр и водные объекты предоставляются  в пользование по лицензиям, которые  выдаются уполномоченными государственными органами и служат основанием для  заключения договоров (ст. 11 Закона о  недрах, ст. 46 - 53 Водного кодекса). Участки  лесного фонда - на основе лицензий, а также лесорубочных и лесных билетов (ст. 28 Основ лесного законодательства);

Водные объекты могут использоваться только на основе договора, заключаемого в соответствии с лицензией (ст. 46 / 54 Водного кодекса); Участки недр - на основе лицензий, как без оформления договора, так и с заключением договоров (ч. 3 ст. 11 Закона о недрах); договоры аренды участков лесного фонда заключаются при предоставлении их в долгосрочное пользование (на срок до 50 лет); Законодательство содержит особые требования к условиям договоров на пользование природными объектами, в том числе предельные сроки такого пользования. Условия договора должны соответствовать лицензии, на основе которой он заключается, иначе договор будет признан недействителен.

Аренда земельного участка регулируется в ГК лишь постольку, поскольку земельный  участок неразрывно связан с находящимися на нем зданиями и сооружениями (ст. 652 / п.1 ст. 654).

При аренде здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п.1 ст.650 ГК),

Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника участка, если это противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка (п.3 ст.652 ГК). Таким образом, согласие собственника земельного участка на сдачу в аренду расположенного на нем здания или сооружения требуется в случаях, когда это прямо предусмотрено законом или договором или когда условия пользования участком изменяются. Под изменением условий пользования следует понимать такое их ухудшение, которое в соответствии с действующим законодательством может служить основанием для досрочного прекращения права арендодателя здания или строения на земельный участок, например использование его, не по назначению.

Здания могут быть использованы в качестве объекта арендных отношений  только после принятия их в эксплуатацию как результат завершения строительства, государственной регистрации (ст. 131 ГК) и технической инвентаризации в установленном порядке.

 

Источники правового регулирования  аренды объектов недвижимости.

Под источниками правового регулирования аренды объектов недвижимости следует понимать нормативно-правовые акты, регулирующие договор аренды и в первую очередь отдельные его виды, аренда (фрахтование на время) транспортного средства, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий как единых имущественных комплексов и некоторых других в контексте темы.

Важнейшим источником права в целом, в том числе и гражданского, является Конституция (Основной Закон) Российской Федерации, принятая 12 декабря 1993г. Конституция РФ обладает высшей юридической силой.

В системе источников гражданского права в части, определяющей правовое регулирование аренды объектов недвижимости, важное место после Конституции, занимает Гражданский Кодекс РФ. Он является кодифицированным актом для Российской Федерации.

К источникам гражданского права в  части определяющей правовое регулирование  аренды объектов недвижимости относятся  и другие кодифицированные акты Российской Федерации: Водный кодекс РФ Водный кодекс Российской Федерации. Принят Государственной Думой 18 октября 1995 г. // Собрание законодательства РФ. 1995. №47. Ст.4471.; Воздушный кодекс РФ Воздушный кодекс Российской Федерации. Принят Государственной Думой 19 февраля 1997 г. Одобрен Советом Федерации 5 марта 1997 г.// Собрание законодательства. 1997 г. №12 ст.1383.; Кодекс торгового мореплавания РФ Кодекс Торгового мореплавания Российской Федерации / принят 30.04.99 №81 - ФЗ; Лесной кодексЛесной кодекс Российской Федерации. Принят Государственной Думой 22 января 1997 г.//

В систему таких источников входят подзаконные акты. Среди них следует  указать нормативные указы Президента Российской Федерации, например Указ «О реализации конституционных прав граждан  на землю» от 7 марта 1996 г. или Указ «О гарантиях собственников объектов недвижимости в приобретении в собственность  земельных участков под этими  объектами» от 16 мая 1997 г. Среди нормативных актов, регулирующих арендные отношения в области недвижимости, важное место занимают постановления Правительства РФ, например: Положение о порядке лицензирования пользования недрами, утвержденное Постановлением Верховного Совета РФ от 15 июля 1992 г.

 

 Договоры аренды недвижимого  имущества.

Договором аренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное  владение или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату.

В гражданском кодексе Российской Федерации договору аренды посвящена  глава 34 (более шестидесяти статей). Давая понятие договора аренды, законодатель, исходит из того, что данный договор  представляет собой обычный самостоятельный  вид договорных обязательств, такой  же, как договор купли-продажи  и т.п. В то же время Кодекс исключает  возможность использования данного  договора в целях, противоречащих природе  договорных отношений. Договору аренды (имущественного найма) присущи только ему характерные черты, позволяющие рассматривать этот договор в качестве самостоятельного типа гражданско-правовых договоров.

Он относится к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества во временное владение и пользование, т.е. передача имущества, осуществляемая арендодателем, не сопровождается переходом права собственности на это имущества к арендатору; последний лишь получает его во владение и пользование.

Список  литературы

• Гриненко С. В. Экономика недвижимости. Конспект лекций.: - Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004.
• Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник. - М.: Издательско-книготорговый центр «Маркетинг», 2002.
• Гранова И.В. Оценка недвижимости. - СПб: Питер, 2001.
• Игнатов Л.Л. Экономика недвижимости. Учебно-методическое пособие. - М.: Изд-во МГТУ им. Н.Э.Баумана, 2003.
• Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А.Федотовой. - М.: «Финансы и статистика», 2003.
• Гражданский Кодекс Российской Федерации. Части 1 и 2. - М.: ИНФРА-М, Норма, 1996.
• Земельный кодекс Российской Федерации: по состоянию на 15 октября 2004 г. / Российская Федерация. Законы. - М.: Проспект, 2004.
• Коростелев С. П. Основы теории и практики оценки недвижимости Учебное пособие. - М.: «Русская деловая литература», 1998.
• Миронова Н.Н., Шутьков С.А. Экономика недвижимости. - Ростов н/Д: Феникс; М.: Национальный институт бизнеса, 2004.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА 2

 

Задача 1

 

Определить  рыночную стоимость объекта недвижимости производственного назначения затратным  методом.

Исходные  данные:

строительный  объем здания, м3, Bv - 10400;

фактический срок эксплуатации здания, год, Tf - 8;

удельные  затраты на строительство аналогичного здания, тыс. руб., ct – 57,;

коэффициент отличий оцениваемого здания от типового, k - 1,05;

ставка земельного налога в расчете на 1 м2 земли, руб., Tl - 3420,0;

площадь земельного участка, относящегося к зданию, м2, Sl - 750.

 

Решение

 

Восстановительная стоимость здания VR определяется исходя из объема здания, величины удельных затрат на строительство и коэффициента отличий оцениваемого здания от типового:

VR = ct ∙ Bv ∙ k;

VR = 57 ∙ 10400 ∙ 1,05 = 622,44 тыс. руб.

Для расчета  физического износа здания Dp необходимо определить восстановительную стоимость его конструктивных элементов, а затем и величину их износа.

Расчет физического  износа элементов здания определяем по таблице.

 

 

 

 

 

Расчет физического  износа здания

Таблица 1.

Наименование конструктивных элементов  здания	% от восстановительной стоимости  всего здания	Восстановительная стоимость элемента	Фактический срок эксплуатации	Нормативный срок эксплуатации	Коэффициент износа, гр.4/гр.5	Сумма износа, гр.3* гр.6
1	2	3	4	5	6	7
Фундамент	7	43570,8	8	100	0,08	3485,68
Наружные стены	15	93366,0	8	100	0,08	7493,28
Перекрытия	14	87141,60	8	100	0,08	6971,36
Кровля	8	49795,20	8	50	0,16	7967,20
Перегородки	9	56019,60	8	80	0,1	5602,0
Внутренняя отделка	6	37346,40	8	8	1,0	37346,0
Наружная отделка	3	18673,20	8	60	0,13	2427,49
Система водоснабжения и канализации	10	62244,0	8	50	0,16	9959,04
Система электроснабжения	7	43570,80	8	40	0,2	8714,20
Система отопления	9	56019,60	8	50	0,16	8963,20
Система вентиляции	2	12448,80	8	40	0,2	2490,0
Система пожаротушения	3	18673,20	8	50	0,16	2987,68
Система телефонизации	2	12448,80	8	40	0,2	2489,80
Лифты	5	31122,0	8	30	0,27	8402,94
Всего	100	622440				115299,87

 

Накопленный износ здания D определяем по следующей  формуле:

D = Dp + Df + De.

Доля функционального  износа здания составляет 80% от восстановительной  стоимости системы телефонизации:

Df = 12449,0 * 0,8 = 9952,20 тыс. руб.

Внешний износ  здания  составляет 0,1% от восстановительной  стоимости здания:

De = 622440  ∙ 0,1% = 622,44 тыс. руб.

D = 115229,87 + 9959,20+ 622,44 = 125881,51 тыс. руб.

Остаточная  стоимость здания Vrem определяется путем вычитания из его восстановительной стоимости величины накопленного износа:

Vrem = VR - D;

Vrem = 622440 – 125881,51= 496558,49 тыс. руб.

Стоимость земельного участка, относящегося к зданию, определяется на основе нормативной цены земли, которая  принимается в размере 85-кратной  ставки земельного налога:

Vt = 85 ∙ Tl ∙ Sl;

Vt = 85 ∙ 3,420 ∙ 750 = 218025 тыс. руб.

Рыночная  стоимость оцениваемого здания определяется как сумма остаточной стоимости  объекта и стоимости земельного участка:

V = Vrem + Vt;

V =496558,49 + 218025 =  218521,55 тыс. руб.

 

Рыночная  стоимость объекта недвижимости производственного назначения при  оценке ее затратным методом составляет 218521,55тыс. руб.

 

 

 

 

Задача 2

 

Определить  рыночную стоимость торгового центра методом прямой капитализации дохода.

Исходные  данные:

полезная  площадь торгового центра, м2, SB – 150,0;

арендная  плата за 1 м2 в месяц, тыс. руб., rB - 27,0;

операционные  расходы на 1м2 полезной площади в месяц, руб., с - 14300.

 

Таблица  1. Цена продаж и чистый операционный доход по сопоставимым с оцениваемым  объектом:

Показатели	Сопоставимые объекты
	А	В	С
Цена продажи, тыс. руб.	3000	2500	3500
Чистый операционный доход, тыс. руб.	650	700	910

 

Метод капитализации  дохода - это метод преобразования величины чистого дохода в оценку текущей стоимости. Капитализация  доходов предусматривает расчет текущей стоимости будущих финансовых выгод, которые собственник может  получить от объекта недвижимости.