Автор работы: Пользователь скрыл имя, 30 Января 2013 в 09:04, контрольная работа
Задача № 1 Определить рыночную стоимость объекта недвижимости производственного назначения затратным методом на основе данных, приведенных в таблице 1.
Задача № 3 Инвестор рассматривает проект организации бизнес-центра на базе существующего здания, предлагаемого к продаже. Для подготовки здания к эксплуатации его необходимо отремонтировать и соответствующим образом оборудовать. Определить текущую рыночную стоимость объекта недвижимости методом дисконтирования денежных потоков, используя приведенные ниже данные, полученные в результате анализа рынка коммерческой недвижимости. Исходные данные приведены в таблице 5.
Задача 1…………………………………………………………………...2
Задача 2…………………………………………………………………...5
Задача 3…………………………………………………………………...8
• доходы от эксплуатации объекта недвижимости на протяжении срока владения;
• денежные поступления о продажи имущественного объекта в конце срока владения.
Текущая стоимость объекта недвижимости аккумулирует все будущие доходы от владения объектом недвижимости и показывает ту предельную цену, при которой затраты на его приобретение окупятся за время владения им.
Дисконтирование означает расчет текущей стоимости прав на получение будущих доходов.
Расчеты выполнены для каждого анализируемого года по приведенному ниже алгоритму и оформлены в таблице 6.
Порядок выполнения расчетов:
1. Определяется потенциальный валовой доход:
2. Определяется действительный валовой доход:
3. Определяются операционные расходы по эксплуатации бизнес-центра:
4. Определяется чистый операционный доход от здания:
N0I = EGI-COE.
5. Определяется дисконтированный денежный поток – DCF:
где i - ставка дисконтирования, выраженная в единицах;
п -номер анализируемого года.
6.Определяется текущая стоимость перепродажи здания (реверсии) в конце срока его коммерческого использования - ;
где DCF5 — дисконтированный денежный поток последнего, 5-го года.
7. Определяется текущая рыночная стоимость объекта –V:
где IС - первоначальные инвестиции (затраты на ремонт и оборудование здания).
Таблица 6
Расчет стоимости здания методом дисконтирования денежных потоков
Наименование показателей |
Значение показателей по годам | ||||
|
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
Полезная площадь здания, кв.м |
3500 |
3500 |
3500 |
3500 |
3500 |
Арендная плата за 1 кв.м полезной площади здания в месяц, тыс.руб. |
16,5 |
17,325 |
18,11 |
19,1 |
20,1 |
Потенциальный валовой доход от аренды здания, тыс.руб. |
653400 |
686070 |
720363,6 |
756360 |
7560 |
Коэффициент залолняемости |
0,5 |
0,75 |
0,8 |
0,95 |
0,95 |
Действительный валовой доход, тыс. руб |
326700 |
514553 |
576921 |
718542 |
756162 |
Операционные расходы по эксплуатации бизнес-центра на 1 кв.м полезной площади в месяц, руб. |
5000 |
5150 |
5304,5 |
5463,635 |
5627,544 |
Операционные расходы, тыс. руб. |
198000 |
203940 |
210058,2 |
216359,95 |
222850,74 |
Чистый операционный доход, тыс. руб. |
128700 |
311113 |
366232,8 |
502182,05 |
533311,26 |
Ставка дисконтирования, % |
20 |
22 |
24 |
25 |
27 |
Дисконтированный денежный поток, тыс. руб. |
107250 |
208800,67 |
192754,1 |
209242,52 |
161609,47 |
Первоначальные инвестиции, тыс. руб. |
2400 | ||||
Текущая стоимость перепродажи (реверсии) здания, тыс.руб. |
538698,23 | ||||
Рыночная стоимость бизнес- |
1415954,99 | ||||