Курс лекций по дисциплине "Экономика недвижимости"

                                                                          

МОСКОВСКИЙ  ИНСТИТУТ ГОСУДАРСТВЕННОГО И КОРПОРАТИВНОГО УПРАВЛЕНИЯ

Кафедра экономической  теории

Экономика недвижимости 2010

(курс лекций)

Автор: д..э.н. Шутьков С.А.

Тема 1.  Экономическая  сущность недвижимости, основные понятия  и категории

1.1. Недвижимое имущество (понятие, сущность, особенности)

1.2. Основные понятия   экономики  недвижимости

1.3. Значение недвижимости для  народного хозяйства

 

Тема 2. Место рынка  недвижимости в рыночной системе, баланс спроса и предложения

2.1. Место рынка недвижимости  в рыночной системе и факторы определяющие его развитие

2.2. Спрос и предложение на  рынке недвижимости

2.3. Конкуренция и конкурентоспособность  на рынке  недвижимости

2.4. Этапы и пути решения  проблем развития российского  рынка недвижимости

 

Тема 3. Структура классификации рынков недвижимости, его объектов и субъектов

3.1. Структура классификации объектов  недвижимости

3.2. Состав субъектов и участников  рынка недвижимости

3.3. Структура классификации рынков недвижимости

 

                        Тема 4. Правоотношения на рынке недвижимости  

4.1. Государственная правовая система - основа развития рынков недвижимости

4.2. Особенности недвижимости  как объекта права, правоотношение  и правообладатель

 4.3. Собственность, права: владения, пользования и распоряжения

 

Тема 5. Сделка и договор на рынке недвижимости

  5.1. Виды и особенности сделок на рынке недвижимости

  5.2. Структура классификации, формы совершения, нотариальное заверение и государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом

5.3.  Основные виды, особенности и составные части договора

 

Тема 6.Ипотека, приватизация,  и основные виды операций с объектами жилой недвижимости

 6.1.  Приватизация жилых помещений (понятие, принципы и особенности)

 6.2. Основные этапы и особенности купли-продажи, обмена и дарения жилья

 6.3. Ипотека объектов недвижимости

 

          Тема 7. Особенности приватизации и аренды государственного имущества в Российской Федерации

7.1. Сущность и цели  проведения  приватизации государственного  и муниципального имущества

7.2. Порядок и способы приватизации государственного имущества

73.  Национализация и деприватизация недвижимого имущества

7.4. Сущность, особенности и основные принципы аренды недвижимого имущества

7.5. Экономическое содержание и состав арендной платы

 

Тема 8. Земля как объект собственности, особенности оборота и оценки

 

8.1. Основные функции земли, субъекты, экономические и юридические понятия земельного законодательства

8.2. Состав и особенности использования земель

8.3. Цели и особенности земли как объекта оценки  Затратный,  сравнительный и доходный методы подходы

8.4.. Особенности оценки земли сельскохозяйственного назначения

 

Тема 9. Управление объектами недвижимости

9..1.Основные понятия, функции и задачи управления объектами недвижимости

9.2.Системы управления  недвижимостью и основные подходы к её анализу

9.3.Функции, механизмы и основные уровни управления недвижимостью

 

Тема 10. Принципы, стандарты и технология проведения оценки  объектов недвижимости

10.1.Основные понятия, массовая и индивидуальная оценка объектов недвижимости

10.2. Виды  стоимости оцениваемых объектов недвижимости

10.3.Основные требования, алгоритм и технология проведения оценки объекта недвижимости

 

Тема 11. Затратный подход к оценке объектов недвижимости

11.1. Сущность и алгоритм затратного подхода

11.2.Определение стоимости земельного участка

11.3.Определение восстановительной стоимости объекта недвижимости или стоимости замещения

11.4. Определение величины накопленного совокупного износа

11.5. Основные методы применяемые при оценке объектов недвижимости затратным подходом

 

Тема 12. Доходный подход к оценке объектов недвижимости

12.1. Метод прямой капитализации (доходный подход)

12.2. Метод дисконтирования денежных потоков

 

Тема 13. Сравнительный (рыночный) подход к оценке объектов недвижимости

13.1.  Метод анализа продаж объектов недвижимости

13.2. Метод валового рентного мулитипликатора

 

Тема 14.  Эффективность недвижимости, сущность, виды и методы определения

 14.1. Эффективность недвижимости, сущность и виды

 14.2.Инвестиционная привлекательность и методы определения эффективности недвижимости

 

Литература

Словарь терминов

Примерный перечень рефератов

 

Тема 1.  Экономическая  сущность недвижимости, основные понятия и категории

  1.1. Недвижимое имущество (понятие, сущность, особенности)

            Слово экономика имеет греческое происхождение и состоит из двух частей "ойкос" - дом, хозяйство и "номос" - закон, т.е. в буквальном смысле законы ведения домашнего хозяйства. 

      Недвижимость занимает особое место в системе элементов рыночной экономики, выступая и в качестве средств производства (земля, здания, сооружения), и объекта потребления (квартиры, дачи, гаражи). Она служит базой хозяйственной деятельности и развития организаций любой формы собственности и экономики страны в целом. Основной характеристикой недвижимости является  связь с землей, которая не может быть нарушена без несоизмеримых потерь для нее.

         Понятие «недвижимое имущество» впервые сформулировано в римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов и в настоящее время оно стало общепринятым во всех странах мира.

В России это понятие было введено в указе Петра I от 23 марта 1714г. для ограничения оборота недвижимости и ее наследования в указе "О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах".

 В советский период  после отмены частной собственности  на землю, национализацией предприятий, железных дорог, строений и т.д., деление объектов на движимые и недвижимые было преобразовано в категории основных и оборотных фондов, при этом земельные участки учитывались отдельно по видам и только в натуральных единицах измерения (по площади).      

Что касается рынка недвижимости - он характеризовался в основном,  операциями обмена объектов жилой недвижимости. При этом "оценка" варианта осуществлялась гражданами самостоятельно и оформлялась через государственные бюро обмена жилой площади.

В современной России понятие «недвижимость» («недвижимое  имущество») вновь введено в экономический  и правовой оборот Законом РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24 декабря 1990г. в связи с установлением статуса частной собственности СССР и республик.       

          В Гражданском кодексе Российской  Федерации (ст. 130) к недвижимости отнесены следующие объекты:

1. Земельные участки. 2. Участки недр. 3. Обособленные водные объекты.

4. Все, что прочно  связано с землей, в том числе:  леса; здания; сооружения; многолетние  насаждения.

5. Движимые объекты,  подлежащие регистрации: воздушные  и морские суда; суда внутреннего  плавания; космические объекты.

6. Предприятие как  имущественный комплекс, представленный  в совокупности следующих составляющих: участков земли; зданий и сооружений; оборудования и инвентаря; различных  прав (аренды, обозначения товарных  знаков, фирменного наименования и др. обозначений, индивидуализирующих предприятие и его продукцию, работы и услуги);  информации;  нематериальных благ; результатов интеллектуальной деятельности.

               В зависимости от субъекта права собственности, выделяется: недвижимость, находящаяся в частной собственности (физических и юридических лиц), и в публичной собственности (государственная, региональная, смешанная, иностранная и т.д.).

      Каждый  объект недвижимости имеет свои  собственные физические характеристики: данные о размерах, объеме, форме, окружающей среде, ландшафте и т.д.

В России сформировался  первичный и вторичный рынки недвижимости.

  Экономика недвижимости  изучает закономерности функционирования и развития рынков недвижимости, пути и методы достоверной оценки, оптимального использования и эффективного управления объектами недвижимости, особенности правоотношений, пути повышения эффективности организационно-экономических взаимоотношений на рынках и т.д. 

 

1.2. Основные понятия  экономики недвижимости

 

Рынок недвижимости - это совокупность механизмов, инфраструктуры и отношений (юридических, правовых, экономических, информационных, интеллектуальных, финансовых и др.), возникающих в процессе обмена и передачи прав собственников объектов недвижимости  на капиталы в условиях конкуренции.

         Специфическая особенность недвижимости как товара является то, что она значительно медленнее других товаров теряет свои потребительские качества в процессе эксплуатации. Это делает его жизнь на рынке очень продолжительной и позволяет использовать недвижимость не только для удовлетворения личных потребностей, но и для получения дохода или прибыли.

             Извлечение прибыли может осуществляться либо путем использования недвижимости собственником в своем бизнесе, либо - через сдачу ее в аренду, а также через последующую перепродажу.

           Объекты  недвижимости как немногий из  товаров имеет тенденцию к  постоянному росту с течением  времени. 

             Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны действуют разумно, располагая все необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

           Определение рыночной стоимости является одной из основных проблем экономической науки. Существует два принципиальных подхода к решению проблемы. В классической экономической науке стоимость рассматривается как объективная реальность, которую можно измерить количеством труда, содержащегося в недвижимости как товаре. Неоклассическая школа считает стоимость субъективным качеством, зависящим от редкости того, что в данное время требуется. Большинство экономистов в настоящее время склоняются к неоклассическому представлению о стоимости.     

          Конкурентоспособность объекта недвижимости - способность объекта удовлетворять уровню требований рынка недвижимости.

           Конъюнктура спроса и предложения - объемы и структура спроса и предложения, их соотношение в соответствующем секторе рынка.

           Цена объекта недвижимости - денежная форма проявления стоимости в конкретных условиях спроса и предложения на него (в зависимости от ситуации может значительно отличаться от рыночной стоимости).   

          Аукцион - разновидность продажи товаров, когда товары продаются покупателями, предложившим наибольшую цену.

         Аренда - юридически оформленное право владения и (или) пользования, при котором собственник за арендную плату передает свой объект недвижимости арендатору для использования по целевому назначению.

          Инвестиции - вложения финансовых и материально-технических средств, с целью получения экономического (доход, прибыль), социального, экологического или политического эффекта.

         Недвижимость в жилищной сфере - недвижимое имущество с установленными правами: владения, пользования и распоряжения в границах имущества (земельные участки, жилые дома, зеленые насаждения с многолетним циклом развития, квартиры, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры.

           Земельный кодекс - систематизированный единый законодательный акт, регулирующий земельные отношения и связанные с ними отношения собственности.

          Земельный кадастр - свод документов о природном, хозяйственном и правовом положении земель Российской Федерации, месторасположении и размерах земельных участков.

          Процедура оценки - совокупность приемов и методов, обеспечивающих сбор и анализ информации, проведение расчетов стоимости недвижимости и оформления результатов оценки. 

        Управление недвижимостью - действия системы управления через механизм у., направленные на достижение поставленных целей на основании выбранных критериев.

           Экспозиция - время между началом продажи объекта недвижимости на рынок и его завершением (зависит от цены, рекламы, связи, качества и т.д., средняя: от 2 до 6 месяцев).

 

1.3. Значение и особенности недвижимости для народного хозяйства

      Значение недвижимости для народного хозяйства определяется рядом его специфических особенностей:

1. Недвижимость составляет основу богатства страны, ее могущества. Земля - основа и необходимое условие существования населения Земли и в то же время - предмет войн, претензий и аннексий.