Курс лекций по дисциплине "Экономика недвижимости"

2. Недвижимость товар особого рода имеющий такие специфические черты как:        

     а) длительный срок службы (жизни);

     б) разнородность и неповторимость неразрывная связь с землёй;

     в) ежедневное потребление как товара;

     г)способность выступать в качестве предмета труда и средства про-   изводства, приносящего доход и прибыль (сельхоз продукция, рента и т д.);

      д) защищенность от инфляции;

       е) способность выступать в качестве гарантий по кредитам;

      ж)  предмет инвестиций.

   3. Налогообложение недвижимости всё в большей степени определяет  формирование бюджета страны. В настоящее время бюджет страны формируется в основном за счёт финансовых поступлений от эксплуатации природных, прежде всего топливно - энергетических ресурсов ( до 70%).

   4. Недвижимость - объект деятельности  ряда отраслей народного хозяйства (строительство, лесное хозяйство, сырьевые отрасли, сельское хозяйство и т.д.). Собственность на объекты недвижимости служат определенной гарантией стабильности бизнеса как внутри страны, так и в мире.

   5. Недвижимость один из важнейших ресурсов (наряду с человеческими, финансовыми, материально-техническим и др.) в обеспечении эффективной деятельности любого хозяйствующего субъекта и важнейшим имущественным компонентом собственников.

        Недвижимое имущество - важнейшая из составных частей национального богатства всех стран мира. В целом на долю недвижимого имущества приходится около 60% мирового богатства. Россия обладает уникальным спектром недвижимого имущества: земельными, водными ресурсами, запасами угля, нефти, газа и других полезных ископаемых.

 

 

Тема 2. Место рынка недвижимости в рыночной системе, баланс спроса и предложения

2.1. Место рынка  недвижимости в рыночной системе  и факторы определяющие его  развитие

          Рыночная экономика - это экономика в которой основные решения о распределении ресурсов, о том, какие товары и услуги следует производить и в каких количествах, определяются при помощи анализа баланса спроса и предложения на факторных и товарных рынках, образующих рыночную систему.          

           Рыночная система включает в себя множество взаимосвязанных рынков, обеспечивающих широкое распределение ресурсов, соответствующее потребительскому спросу. Рыночная система может быть успешной лишь при комплексном анализе, прогнозировании и учёте факторов влияющих на её развитие.           

       Предприятие, являясь  ключевым элементом рыночной системы действует на рынках продукта, продавая свою продукцию и на факторных рынках, где приобретает или арендует ресурсы.

          Рынок в общем понимании - это совокупность экономических и иных отношений между физическими или юридическими лицами, совершающими сделки с товарами или услугами, а также сложившиеся формы заключения этих сделок. Это совокупность механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены.

        На систему национальных рынков (в т.ч. недвижимости) оказывают влияние следующие группы факторов:

1. Политические (стратегия и идеология государства, указы, законы, программы, международные договорные отношения и контакты и т.д.);

2. Финансово - экономические (банковские процентные ставки, уровень инфляции, налоги, пошлины, акцизы, уровень заработной платы и т.д.);

3. Организационные (обоснованность и качество принимаемых решений, уровень подготовки управленческих кадров, уровень коррупции, уровень внедрения инноваций и т.д.);

4. Социальные (уровень жизни населения, демографическая ситуация, уровень образования, экологические и т.д.);

5. Ресурсы (полезные ископаемые, уровень развития промышленности, трудовые, интеллектуальные и т.д.).

         Рыночная  система представляет собой сложную  систему взаимосвязанных рынков, их секторов и сегментов. 

         Рынок недвижимости  неразрывно связан сложными связями  с рынками: труда и трудовых  ресурсов, строительным и строительных материалов, земельных и энергетических ресурсов, инновационных технологий, финансовым, фондовым и другими и изменения на одном или нескольких из них, неизбежно влечёт определённые изменения на остальных.    

               Сущность и основная цель рынка недвижимости состоит: в создании равных конкурентных условий, максимальном насыщении товарами и услугами, удовлетворении потребностей его участников и получение выгоды от реализации как вновь созданной недвижимости, так и созданной ранее.

                         

 

                      2.2. Спрос и предложение на рынке недвижимости

            Спрос на рынке недвижимости - это количество объектов, которые покупатели готовы приобрести по рыночным ценам за определённый промежуток времени. Спрос и соответственно и цена на ряд видов нежилой недвижимости и квартиры имеет осенний постепенный рост со стабилизацией (снижение деловой активности, праздники) после нового года и последующим ростом до мая. Летом, как правило, происходит стабилизация и некоторое падение цен.  Значительное влияние на уровень цен на рынке жилья оказывает  ввод в строй крупных строительных объектов по реальным (не завышенным) ценам.

         Спрос на рынках недвижимости, особенно в социальных секторах крупных регионов, как правило не удовлетворён, что вызывает рост цен. В условиях монопольно высоких и постоянно растущих цен на энерго ресурсы, неизбежно растут затраты на производство и цены на все виды строительных материалов, а следовательно и  объекты недвижимости. 

             Предложение количество объектов, которое собственники готовы продать по определенным ценам за определённый  промежуток времени.

         Баланс спроса и предложения на рынке имеет специфические особенности, которые необходимо учитывать при совершении операций:

1. Сделки на рынке  недвижимости носят закрытый  характер. Сделки, особенно с крупными  объектами, совершаются нерегулярно.  Существует недостаток информации  по окончательным ценам совершаемых  сделок.

2. Ограничен определённым  пространством или локализован ввиду специфических особенностей товара.

3. Несбалансирован. Спрос как правило неудовлетворён. Длительный срок строительства обусловливают низкую эластичность, поскольку даже при резком повышении цен невозможно резко увеличить предложение.

         Баланс предложения и спроса определяет уровень цены объекта недвижимости. Как спрос, так и предложение на объекты недвижимости циклически меняются, в зависимости от сезона и деловой активности, носят динамический  характер.

         Загородная недвижимость (коттеджи, участки, дачи) в сезонном колебании цен имеет  обратную тенденцию: весна-лето - пик цен и продаж, осень-зима - постепенный спад. 

          В связи  с этим, знание, учет и анализ  особенностей спроса и предложения  на рынках недвижимости, позволяют снижать издержки и повышать уровень прибыли, полученной от движения капитала.

 

2.3. Конкуренция и конкурентоспособность на рынке недвижимости

         Добросовестная конкуренция - это соревнование между участниками рынка за  получение наибольшей выгоды от вложения  труда и капитала, борьба за  рынки сбыта, источники сырья в рамках правовых и законодательных актов.

      Конкуренция  представляет собой действенный  механизм регулирования пропорций   производства объектов недвижимости.

          Конкурентоспособность объекта недвижимости - способность объекта удовлетворять современному уровню требований (экономических, технических, социальных, экологических и др.) рынка недвижимости.

         Методы конкуренции:

        -  ценовой метод, основанный, главным образом, на снижении цен;

         - неценовой метод, основанный на совершенствовании качества продукции и условий ее продаж.

         Виды конкуренции:  

         Внутриотраслевая - конкуренция между производителями однородной продукции способствует к техническому прогрессу, снижению издержек производства и цен на товары.

          Межотраслевая  конкуренция - между производителями различных товаров, которая вынуждает искать сферы более прибыльного приложения капиталов.

         Типы организации конкурентного рынка.

1.Чистый (или совершенный) рынок образуют множество продавцов и покупателей какого-либо схожего (стандартного) товара. При этом, количество фирм столь велико, что никто из покупателей или продавцов в отдельности не может оказать решающего влияния на уровень текущих рыночных цен на объект недвижимости и нет барьеров для вхождения в рынок.

  2.Монополистическая конкуренция - когда рынок образует множество продавцов и покупателей, совершающих сделки в широком диапазоне цен и продукция дифференцирована (т.е. конструктивно или технологически уникальна), велика роль рекламы, патента, беспрепятственного вхождения в отрасль.

         Такая возможность обусловлена  способностью продавцов предложить  покупателям различные объекты  недвижимости, которые могут отличаться друг от друга по качеству, свойствам, внешнему оформлению, а также по ассортименту сопутствующих услуг.

             3.Олигополия - характеризуется небольшим числом продавцов, крайне чувствительных к политике ценообразования и маркетинговой стратегии.

          Поскольку, продукцию производят  крупные предприятия, затраты  на производство за счет эффекта  масштаба снижаются, однако уменьшение  числа фирм позволяет повышать  цены без опасения снизить  объемы продаж.  В условиях олигополии неценовые методы конкуренции от рекламы до экономического шпионажа оказываются более эффективными, а поэтому используются чаще.      

        У условиях олигополии один  из соперников становится лидером  в ценовой политике и при  тайном сговоре конкурентов возможен контроль над ценами. Доступ на такой рынок крайне сложен и требует значительного начального капитала.

         4.Чистая монополия   - тип рынка на котором уникальный продукт предлагается одной фирмой и роникновение в отрасль блокировано.

Одним из важнейших факторов оздоровления конкурентной борьбы, ограничения  деятельности монополий является антимонопольное  законодательство, которое в той  или иной степени развито во всех государствах с рыночными отношениями  в экономике. В России, например, действуют Закон "О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках", а также многочисленные подзаконные акты, принятые в развитие указанного Закона.

Недобросовестная конкуренция - это нарушение общепринятых правил и норм конкуренции, заключающееся в: неправомерном получении, использовании и разглашении конфиденциальной информации, распространение ложных сведений, сокрытие важной для потребителя информации, активное использование аффелированных фирм и т.д.

            

 

2.4. Этапы и пути решения проблем развития российского рынка недвижимости

         Рынки недвижимости России в  настоящее время находятся в  стадии развития и становления.  Началом развития рынков недвижимости  приято считать Закон о приватизации  государственных и муниципальных предприятий, принятый 3 июля 1991 года ВС РФ, где была зафиксирована оценка "капитала" в соответствии с предполагаемой доходностью. Это положение не было реализовано и решением Верховного Совета РФ в июле 1992 года установлено, что оценка имущества должна проводиться на основе балансовой стоимости по состоянию на 1 июля 1992 г, что в условиях кризиса, обвальной инфляции, закрытости информации привело к резкому занижению стоимости имущества и как следствие  серьёзным деформациям в процессах приватизации.

        Характерная черта недвижимости - это защищенность от инфляции,  причём большая чем финансовые  активы. Поскольку через арендную  плату или цену инфляция переносится  в доход, т.о. доход растет  вместе с инфляцией.  

         Рынок недвижимости тесно связан с  финансовым и фондовым рынками. Специфической особенностью российского рынка недвижимости, прежде всего московского, является его коррумпированность и значительная  роль в отмывании доходов от всех видов незаконного бизнеса..

            Два этапа в современном развитии рынков недвижимости.

        1.Создание, развитие и формирование  рынков недвижимости, когда объекты  недвижимости приобретались для  собственных нужд, (жилье, офисы)  и для выгодной ее перепродажи.           

        Следует отметить, что с момента начала приватизации жилья до настоящего времени шел бурный рост (особенно средина 90х) количества сделок, как на первичном так и на вторичном рынке. Однако в последнее время несмотря на рост цен, количество сделок стабилизировалось.

          2. Формирование рынка недвижимости  как инвестиционно - привлекательной  сферы деятельности, когда объекты  недвижимости это предмет вложения  капиталов, для получения постоянного  дохода, превышающего уровень депозитных  ставок банков (например: от сдачи  объектов недвижимости в аренду).