Курс лекций по дисциплине "Экономика недвижимости"

          В настоящее время, в наиболее  развитых сегментах рынков недвижимости  Москвы ощущается дефицит в  жилых, офисных, торговых и  гостиничных (среднего класса) помещениях.  Это и в будущем определит  развитие  этих сегментов рынка. Неразвитость финансовых институтов, высокие банковские ставки, высокий уровень риска на фондовом рынке, общее состояние экономики, сохраняющийся дефицит, недостатки в государственном управлении, высокий уровень инфляции, монополизм и ряд других причин делают неизбежным дальнейший рост цен на рынках недвижимости.

         Проблема покупки жилья ввиду  высокой и постоянно растущей  цены, при неудовлетворенном, отложенном  спросе остаётся крайне острой. Это говорит о том, что у  основной массы населения сохраняется уровень доходов недостаточный для покупки необходимого жилья.

         Кардинальное решение проблемы удовлетворения потребности населения в объектах жилой недвижимости и стабилизации цен на рынке,  возможно за счет активного участия государства, финансовых,  коммерческих структур и граждан через:

- демонополизацию, снятие  бюрократических преград, создание  условий для цивилизованной  конкуренции  на строительном и других рынках;

- возрождения массового  жилищного кооперативного строительства и активная поддержка его  государством;

- реанимация крупных производителей  строительной продукции и льготное  их налогообложение;

- внедрение новых и ресурсосберегающих  технологий строительства;

- создание системы эффективного  ипотечного кредитования с низкими процентными ставками;

- активную и эффективную борьбу  с коррупцией;

- создание прозрачной, легальной  цивилизованной конкурентной среды  на рынке недвижимости с жёстким  соблюдением законности;

  - государственный и общественный  контроль за целевым использованием средств на   строительство жилья.

          Оценка объемов вводимого жилья (по данным Госкомстата):

            В России построено квартир:

                           всего тыс.шт.  средний размер             всего, млн. кв. м     

            2003 г          427                     85,4                                36,8

            1990 г        1190                      59                                  70,2

            1970 г        1220                      48                                  58,6                          

             Т.о. наряду с дефицитом жилья, намечается устойчивая тенденция с одной стороны к увеличению среднего размера квартир и с другой уменьшения их количества: в 2003г. по сравнению с 1990г. меньше в 2,7  раза, по сравнению с  1970г.  -  2,9 раза.

           Цены на первичном рынке жилья  за первую половину 2007 года увеличились  на 4,7% (портал RWAY: средняя стоимость 1 кв.м новостройки в Москве - 5395 долл., типового панельного жилья - 3543 долл., по индивидуальным проектам - 6040 долл., рост цен на вторичном по итогам 2006 года составил 80 -100%)

            В таких условиях на рынке  недвижимости намечается хронический  дефицит доступных по размерам  квартир. Современная тенденция на увеличение площади квартир (1ком. от 45 кв., 2х от 70, 3х от 90 м и выше) с одной стороны удовлетворяет повышенным потребностям по качеству жилья, с другой - через снижение уровня предложения типовых квартир, приводит к дефициту, росту цен на вторичном рынке и как следствие на рынке недвижимости в целом. 

          Не случайно удельная стоимость  малогабаритных квартир сопоставима  с удельной стоимостью жилья  бизнес класса.

         Общий объем жилищного фонда  в настоящее время в России  составляет 2,85 млрд.м2, из которого 69,7% - в частной собственности, 22,5% - муниципальной, 7% - государственной, 1,1 - смешанной.

           В улучшении жилищных условий  нуждаются 60% российских семей.  Около 40 млн. проживают в неблагоустроенных  квартирах и домах, около 5 млн.  в квартирах подлежащих сносу, На 01.01.04г. 4,5 млн. семей на очереди, при существующих темпах строительства потребуется 25 лет. Москва по итогам 2005 года занимала 7 место среди субъектов федерации по объёму вводимого жилья.

          На сегодня приватизировано - 78% жилья, 22% - муниципальное.

          Несмотря на высокие объёмы  в денежном выражении, столичный  рынок жилья сложно назвать  развитым. Развитые рынки жилья  отличаются рядом черт:

1. Системой ипотечного  кредитования (в развитых странах  до 90% сделок заключаются с использованием ипотечных кредитов);

2.  Показатель имущественного  дифференциального расслоения общества  за рубежом - 6 - 8;  в России  официально - 15 (в Москве более  50);

3. В  развитых странах  принята прогрессивная шкала  налога на недвижимость, исходя из её рыночной стоимости, что способствует сокращению спекуляций на рынке;

4. Рынок сбалансирован,  цены на товары и услуги  определяются  уровнем с учётом  национальных особенностей и  контролируются государством.

 

Тема 3. Структура  классификации рынков недвижимости, его объектов и субъектов

3.1. Структура классификации объектов недвижимости

          Классификация объектов недвижимости - распределение множества объектов недвижимости на подмножества по сходству или различию в соответствии с избранными признаками и методами.

        Объект недвижимости - юридически оформленный элемент недвижимости  (здание, участок земли, предприятие и т.д.). Объекты недвижимости (здания, сооружения, земельные участки, квартиры, дачи, гаражи и т.д.) классифицируют по признакам: функциональным, техническим, экономическим, юридическим, экологическим и другим.

        Пример структуры классификации зданий по признакам.                

1.Функциональные признаки:  производственные, жилые, торговые, офисные и т.д .

2.Технические признаки:  вид стой. материала  (бетон, кирпич, дерево и т.д.),

- этажность,

- вид отопления (электричество,  газ, котельная, печь и т.д.)

- системой воздухообмена (естественная, кондиционирование);

- капитальностью (особо капитальные  обыкновенные, облегченное, легкое);

- сроком службы (100. 80. 65. 40. 20.лет)  и т.д.

3.Экономические признаки: сметная стоимость, оценочная стоимость, страховая стоимость, рыночная цена и т.д.

4.Юридические: вид собственности (государственная, частная, совместная долевая),

         Пример структуры классификации  земли по признакам.                                              

1. Функциональные  признаки: 

-сельскохозяйственные  земли (пашня, сенокосы, пастбища, многолетние насаждения, целина);

-земли населенных  пунктов (города, рабочие, дачные поселки, сельские н.п. и т.д.); 

- земли промышленности, транспорта и связи;

- земли других секторов народного хозяйства (природоохранного, оздоровительного, историко-культурного, лесного фонда, лесной промышленности, лесного хозяйства, водного фонда,  земли запаса) и т.д.

Кроме того, существуют классификации  по следующим основным признакам:      

климатическим, экологическим, географическим, юридическим, экономическим и другим.

          Пашня в свою очередь классифицируется:

-по уровню банитета (плодородия),

-выпадения осадков, 

-инсоляции и т. д.

         Определение места объекта недвижимости в общей структуре классификации необходимо: для определения подходов к его оценке, методов и способов эффективного управления, анализа изменений от вложений труда и капитала, обоснования общего системного прогноза основных параметров.

         Существуют  два основных подхода к классификации: фасетный (параллельный независимые группы) и иерархический (последовательный по ступеням).

          Каждый объект недвижимости имеет уникальный (неповторяющийся) кадастровый номер, который присваивается при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации).

         Для собственника объекта недвижимости  законом могут быть установлены ограничения (обременения) при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимости (сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, арест имущества и др.)         

        Западная классификация для крупных собственников объектов недвижимости   по категориям А, В,С:

 Категория А: Объекты недвижимости, используемые владельцем для ведения бизнеса делятся на:

           1.Специализированную, приспособленную для ведения определенного бизнеса и обычно продающуюся вместе с бизнесом (нефтеперегонные заводы, химические предприятия, цеха предприятий для машин и оборудования и т.п.);

          2. Неспециализированную, офисы, здания, магазины, склады и т.п. которые продаются или сдаются в аренду.

Категория В. Недвижимость для инвестиций. Владеют с целью получения дохода от аренды и/или извлечения прибыли на вложенный капитал.

Категория С. Избыточная недвижимость - земля со зданиями или свободные участки, которые не нужны для ведения бизнеса.

 

3.2. Состав субъектов и участников рынка недвижимости

             Субъекты рынка недвижимости:

1. покупатели (юридические  и физические лица), инвесторы.

2. продавцы объектов недвижимости (собственники, фонды имущества, органы уполномоченные местной властью, конкурсные управляющие).

Продавцами и покупателями могут быть предприятия всех форм собственности.

         Участники рынка недвижимости - это   профессиональные посредники (лица представляющие в сделке интересы продавца или покупателя), агенты по недвижимости, брокеры, риэлтеры, оценщики, юридические фирмы, биржи недвижимости, страховые компании, средства массовой информации.

            Агентства недвижимости - это мелкие фирмы состоящие из  специалистов с функциями консультантов-посредников по сделкам с недвижимостью (купля-продажа, аренда, обмен и т.д.).

             Риэлтерские фирмы занимаются консультациями, посредничеством, инвестированием в строительство, расселением, обменом т.д. Риэлтерские фирмы делятся на: средние 25-150, малые до 25, крупные свыше 150, узко профильные и многопрофильные.

            Финансово промышленные группы ФПГ - это крупные, многопрофильные фирмы, занимающиеся  (например: "Жилище" 18 600 чел.) строительством, производством и продажей различных видов строительной продукции.

           На рынке жилья наблюдается преобладание малых фирм. На рынке коммерческой недвижимости и сфере эксплуатации преобладают средние и крупные фирмы.

          Профессиональные оценщики как государственные, так и частные, являются всё более активными участниками рыночных отношений, поскольку в настоящее время ни одна сделка на рынке недвижимости не может быть проведена без оценки  объекта. Существуют такие общественные организации как: "Российское общество оценщиков", "Институт независимых оценщиков" и "Лига независимых экспертов" и т.д., - общественные организации профессиональных оценщиков.

      В последнее  время, активным участниками всех  процессов на рынках недвижимости  становятся девелоперы.

          Девелопер - организатор создания объекта недвижимости.        Его функции:

1.выбор экономически  эффективного проекта, 

2.получение разрешений  на его реализацию,

3.определение условий  привлечения инвестиций, поиск и  привлечение инвесторов и подрядчиков, 

4. финансирование их деятельности  и контроль,

5. передача отстроенного объекта в эксплуатацию,

6. продажа отстроенного или реконструированного  объекта,

7. возврат финансовых ресурсов.

          Банки проводят всё более активную экономическую и кредитно-финансовую политику на рынках недвижимости, занимаясь: финансированием инвестиционных проектов, ипотекой, кредитованием, созданием своих риэлтерских структур и т.д.

          Менеджеры по управлению недвижимостью - осуществляют эффективное использование объектов недвижимости в процессе эксплуатации.

          Интернет и новые информационные технологии в недвижимости - выступают в настоящее время, бурно развивающейся, универсальной  информационной средой всех сегментов рынка недвижимости, создающей условия развития, сокращающей затраты и оперативно объединяющей всех его субъектов и участников. Интернет имеет колоссальную перспективу развития как по возможностям так и по числу участников.

         Инфраструктура рынка недвижимости - это организации и отдельные специалисты, создающие необходимые условия для функционирования рынка.  

         К ним можно отнести: государственные органы власти (законодательные, исполнительные, судебные) непосредственно участвующие в организации, формировании и функционировании рынков; органы государственной регистрации сделок с объектами недвижимости; нотариальные конторы, юридические консультации и т.д.