Курс лекций по дисциплине "Экономика недвижимости"

                    

3.3. Структура классификации рынков недвижимости

           Рынки образуемые,  разнородными объектами недвижимости имеют свои специфические черты и тенденции развития, определяемые рядом факторов.

      Пример классификации рынков недвижимости по основным факторам:

1. Функциональное использование:  земли, жилых, нежилых (офисы,  склад и т. д.);

2.  Географический  фактор:              городской, региональный,  национальный;                                    

3.  Тип конкуренции  на рынке:      чистая, монополистическая,  олигополия;

4.  Степень готовности  к эксплуатации:    старый  фонд, незавершенного и нового  строительства;

5. Тип участников: индивидуальные  продавцы и покупатели, промежуточные                                               продавцы, коммерческие  организации;

6. Вид сделок:             купли-продажи, аренды, вещных прав (аренды, залога и др.);

7. Форма собственности        государственные и муниципальные  объекты, частные

8. Способ совершения  сделок:    первичный и вторичный,  организованный и        

  неорганизованный,  биржевой и внебиржевой.

           Наиболее развитые рынки объектов  недвижимости (жилых и нежилых  помещений, земельных участков), имеют свои  т.н. сегменты.

           Процесс разделения рынка недвижимости  на сегменты называется сегментированием.

         Признак сегментирования фактор, по которому осуществляется выделение сегментов рынка.

Например, рынки нежилых помещений: по функциональному назначению делятся:   1.производственные, 2.складские, 3.офисные  и 4.торговые. 

       Внутри  рынка недвижимости  существуют определенные циклические закономерности: первая фаза - при перенасыщении сегмента рынка цены снижаются до определенного уровня (т.н. "рынок покупателя"); вторая фаза - перестройка; третья - после восстановления, продажа ранее созданных объектов; четвертая - активный рост цен и увеличение предложения объектов за счет нового строительства (т.н. "рынок продавца"); пятая - стабилизация, равновесное состояние предложения и спроса.   

         Офисный  второй (после жилья) по размеру сегмент московского рынка недвижимости, на котором спрос превышает предложение. В зависимости от качественных характеристик офисные помещения   подразделяют на 4 класса:

          А - офисные  помещения в специализированных  бизнес центрах в центральном  районе города, оборудованные по западным стандартам (службы управления, обслуживания, безопасности, охраняемая автостоянка и т.д.) Доходность в 2007 году составила офисов - 8,5 -10,5%, торговых объектов - 9 - 11% годовых, что один из самых высокодоходных в Восточной Европе.

           Б  - офисные помещения обладают  практически теми же характеристиками, но с меньшим перечнем услуг  (цена аренды от 700 до 1000 долл. за  кв. м в год). Арендаторы А и  Б западные компании и крупные  российские фирмы.

           С  - офисные помещения в гостиницах, НИИ, учебных заведениях, расположенные вблизи магистралей (ставки 400-700 долл. за кв.м в год), в зависимости от услуг и удаленности от центра.

           Д  - офисные помещения вдали от  магистралей и в жилом фонде  (250 - 400 долл. за кв. м в год).Основная масса отечественных фирм арендуют помещения класса  С и Д.

 

                Тема 4. Правоотношения на рынке недвижимости  

4.1. Государственная  правовая система как основа развития рынков недвижимости

        Право - это система общеобязательных социальных норм, охраняемых силой государства, обеспечивающего юридическую регламентацию общественных отношений в масштабе всего общества.

         Правовая система дифференцирована по отраслям права, каждая из которых имеет свой предмет регулирования и обладает специфическими чертами.

         Гражданское право закрепляет отношения собственности.

        Трудовое право выступает как регулятор меры и форм распределения труда и продуктов между членами общества.

         Государственное, конституционное и административное право регламентируют организацию и деятельность государственного механизма.

         Уголовное право определяет меры борьбы с посягательствами на существующие общественные отношения. 

         Процессуальное право определяет процедуру решения конфликтов.

         Комплекс прав создаёт законодательную основу стабильности и развития государства, обеспечивая потребности граждан и общества, через систему регулирования отношений, в т.ч. на рынках недвижимости.

          Государство через законодательные, распорядительные и судебные механизмы, в соответствии с Конституцией, бюджетом, концепциями и планами развития народного хозяйства, влияет на структуру, динамику и направления развития рынков недвижимости, определяет стратегические приоритеты, создаёт условия для их развития.

 

4.2. Особенности  недвижимости как объекта права,  правоотношение и правообладатель

                  Особенности недвижимости как объекта права:

       1. Неразрывная  связь с землей (прямая или  косвенная). Вместе с тем земельные  участки - это объекты права,  а здания и сооружения юридически  могут рассматриваться и отдельно  от земельных участков, на которых  они расположены.

         2. Единство  объекта недвижимости и его целевого использования (жилое или нежилое помещение).

         3. Система  обязательной государственной регистрации  объектов недвижимости, прав на  недвижимое имущество и сделок  с ними.

        4.  В России совокупность прав на каждый отдельный элемент объекта недвижимости может закрепляться в самостоятельном документе (земельное, жилищное, водное, лесное, законодательство о недрах и д.р.), т.е в настоящее время существует законодательное разграничение ряда прав, регулируемое  различными законами.

          В международном праве - недра, земля, объекты недвижимости на поверхности, воздушное пространство над участком земли рассматриваются как цельный объект недвижимости с комплексом прав,

       Правоотношение - это  урегулированное нормами права общественные отношения, участники которых являются носителями субъективных прав и обязанностей.            

       Правоотношения возникают при наступлении предусмотренных законом юридических фактов (договора, административного акта, правонарушения, события и т.д.) закреплённых в актах государственной регистрации.

        Правообладатель - это любое физическое или юридическое лицо, обладающее исключительными имущественными правами, полученными в силу закона или договора.

        Законы - комплекс нормативно-правовых актов, т.е. все установленные государством общеобязательные правила. Закон - нормативный акт, принятый высшим представительным органом государственной власти либо непосредственным волеизъявлением населения (например, в порядке референдума).

 

          4.3. Собственность, права: владения, пользования и распоряжения

        

     Существует  ряд разновидностей форм собственности: 
1 . Частная форма собственности. 
2. Семейная собственность.

3. Кооперативная собственность.

4. Акционерная собственность.

5. Государственная  собственность, в том числе  и местных органов власти.

6. Смешанная  собственность, образуемая при  помощи долевого учета на основе ее различных форм.

7. Межгосударственная  собственность.

8. Иностранная  частная и акционерная собственность.

9. Собственность транснациональных  компаний.

10. Собственность общественных  организаций, в том числе политических партий.

          Собственнику недвижимости принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом:

        владение - физический контроль, фактическое обладание вещью, создающее для обладателя возможность непосредственно воздействовать на нее;

         пользование - заключается в праве эксплуатации объекта в зависимости от ее назначения (эксплуатация имущества, получение доходов, приносимых им, и т.п.). Запрещается пользование имуществом в ущерб интересам других лиц (так называемое злоупотребление правом);

          распоряжение -   правомочие собственника, позволяющее включать имущество в экономический оборот путем совершения таких распорядительных сделок: как купля-продажа, поставка, дарение и др. Распоряжением определяется юридическая судьба объекта, т.е. либо прекращается, либо приостанавливается право собственности на него.

      Частная собственность на недвижимость в жилищной сфере не ограничивается по количеству, размерам и стоимости, обладает правом неприкосновенности и подлежит обязательной государственной регистрации.

        Собственник вправе совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права других лиц, в том числе: отчуждать свое имущество; передавать, оставаясь собственником; отдавать имущество в залог и аренду, распоряжаться им иным образом.

          Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются  собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде.

 Собственник может  передать свое имущество в  доверительное управление другому  лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.

   На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его назначением.

 

Тема 5. Сделка и договор на рынке недвижимости

          5.1. Сущность, виды и особенности сделок на рынке недвижимости

Сделка - осознанное действие физического или юридического лица, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

           Сделку характеризуют признаки: волевые, правовые действия людей  и их специальная направленность  на заключение сделки.

          Заключение сделки - подписание документов о действиях, направленных на установление, изменение или прекращение правоотношений юридических и физических лиц, а также о переходе банковских документов, ценных бумаг, денег от одного лица к другому. Сделка закрепляется в определенной форме, каждой сделке соответствует правовая цель (основание). Самый распространенный вид заключения сделки - договор (двусторонняя или многосторонняя сделка).

          Односторонняя сделка - выражает волю одного лица (например, завещание, акцепт объявление конкурса и т.п.).

          Сделки бывают действительные и недействительные. 

          Действительные сделки.

Действительной признается сделка при соблюдении ряда условий:

1. если она заключена  дееспособными гражданами (частично  дееспособные совершают сделки  в пределах, предусмотренных законом);

2. должна быть совершена на основе сознательного волеизъявления сторон, направленного на достижение правомерным способом не запрещенных законом конкретных результатов;

3. для юридических  лиц - если осуществлена в соответствии  с целями, отвечающими их уставной деятельности.

Сделка называется консенсуальной если для признания ее совершенной достаточно лишь достижения соглашения между участниками (например, договор купли-продажи).

Если же для признания  сделки состоявшейся необходимо, кроме волеизъявления, совершение определенного действия (например, передачи денег), она называется реальной (например, договор займа).

Сделка называется возмездной, когда имущественному предоставлению одной стороны соответствует встречное удовлетворение другой стороны, и безвозмездной (например, дарение).

Условной называется сделка, - правовые последствия которой возникают только при наступлении или не наступлении определенного условия (отлагательного или отменительного).

           Отлагательным является возможное, но не неизбежное условие.      

           Отменительным - условие, наступление которого прекращает действие сделки.

Недействительные сделки.

         Недействительной считается сделка - совершенная с нарушением закона, в том числе если имеет место:

1. незаконность ее  содержания и направленность  против интересов государства и общества;

2. нарушение требований  к дееспособности физических  лиц или специальной правоспособности  юридических лиц; 

3. совершение сделки  под влиянием существенного заблуждения, обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой или вследствие стечения тяжелых обстоятельств;