Курс лекций по дисциплине "Экономика недвижимости"

             Участниками приватизации являются все граждане (в т.ч. дети)  проживающие в жилых помещениях по договорам найма.

        Не подлежат приватизации жилые помещения:

в аварийных домах, в  военных городках (закрытых); в специализированных домах (гостиницы, общежития, интернаты и т.д.); в домах производственного назначения (школы, больницы, дома отдыха и т.д.); занимаемые гражданами, включенными в списки на получение другого жилого помещения.              

          Принципы и условия приватизации жилого фонда:

        -  добровольность,          - бесплатность,          - однократность (кроме детей).

          Размер приватизируемого жилья  составляет не менее 18 человека, дополнительно 12 кв. м на семью. 

         Формы частной собственности на жилые помещения:

- индивидуальная - один из членов семьи;

- общая долевая  - все члены семьи имеют доли;

- общая совместная - без указания долей (в дальнейшем могут быть определены);

- долевая - с определением долей в коммунальной квартире.    

         Приватизацию жилых помещений осуществляют:

- уполномоченные органы государственной власти и органы местного самоуправления;

- предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения;

- учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд.

          Для осуществления сделки жилыми помещениями необходим пакет документов:

- правоустанавливающие документы  (свидетельство о приватизации, договор  купли-продажи, свидетельство о  вступлении в наследство и  т.д.);

- справка БТИ, поэтажный план и экспликация;

- справка об отсутствии задолженности;

- выписка из домовой книги;

- выписка из финансового лицевого  счета;

- паспорта всех совершеннолетних;

- если есть дети - согласие органов  опеки;

- нотариально заверенное согласие  супругов.

         В случае приватизации нужны те же документы, а вместо правоустанавливающих - заявления о приватизации, с указанием формы собственности; справку с прежнего места проживания о том, что право на приватизацию не было использовано; ордер, договор найма или аренды (в РЭУ).

         При приватизации коммунальных квартир, места общего пользования передаются в общую долевую собственность граждан, участвующих в приватизации и для приватизации необходимо согласие все проживающих.

         Деприватизацию   можно провести тремя способами:

- расторгнуть договор  передачи квартиры в собственность  по соглашению;

- по суду, в соответствии  с исковым заявлением (ст.166-179 ГК  РФ);

- по заявлению в  РЭУ с просьбой принять в  дар приватизированную жилую площадь и выдать ордер на нее, после этого бывший собственник квартиры становится нанимателем муниципального жилья.

       

                    6.2. Основные этапы купли-продажи жилья, обмен и мена

Этапы купли-продажи:

1. Оценка (определение  стоимости) жилья - производится  оценщиком или самостоятельно, на основе комплекса факторов влияющих на стоимость объекта и с учётом конъюнктуры рынка.

2. Поиск покупателей  (продавцов) - осуществляется всевозможными способами (газетная, телевизионная, по почте, расклейка объявлений, интернет и т.д.).

3. Просмотр вариантов и переговоры о цене.

4. Подготовка пакета  документов.

5. Проверка подлинности  документов.

6. Внесение задатка.

7. Составление и подписание  договора - нотариусом или самостоятельно  с использованием типовых договоров. 

8. Государственная регистрация.

9.Передача (получение) денег (банковские  гарантии, через ячейку в банке  с отлагательными условиями и  т.д.).

        Обмен и мена.

        Обмен - осуществляется между нанимателем (собственником) помещения и нанимателем и фиксируется договором обмена.

         Мена - обмен объектов находящихся в собственности (договор осуществляется по правилам что и при купле-продаже объекта недвижимости), закрепляется одним договором.

         Принудительный обмен  - обмен объектов недвижимости осуществляемый в судебном порядке.

        Родственный обмен - это обмен между родственниками.

         Дарение - договор, согласно которому одно лицо (даритель) безвозмездно передает свое имущество в собственность другому (одаряемому), считается заключенным в момент передачи имущества. Законные представители не вправе дарить имущество от имени недееспособных, но вправе принять дар в пользу последних. Дарение - двухсторонняя сделка по которой даритель безвозмездно передает одариваемому (или обязуется):

      - жилое  помещение (или долю) в собственность;

      - имущественное  право (требование) к себе или  к третьему лицу;

      - либо  освобождает (обещает) одариваемого  от имущественной обязанности  перед собой или третьи лицом.

        Дарение предполагает согласие  одариваемого принять предложенные ему имущество, права или обязательства (он может и отказаться). Договор заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

          Договор дарения может быть  заключен под условием (например: хорошей учебе) или зависит от обстоятельства (свадьбы). Условия могут быть отлагательными и отменительными.

          Не допускается дарение: государственным служащим в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей; от имени малолетних, недееспособных их представителями; работникам (и их родственникам) лечебных, соц. защиты и т.д. гражданами находящимися на лечении, воспитании.

         Дарение может быть отменено дарителем в случаях:

1. Если одариваемый  совершил покушение на его  жизнь (близких родственников), либо умышленно причинил телесные повреждения.

2. Если дарение совершено  юридическим лицом или индивидуальным  предпринимателем в течении 6 месяцев, предшествовавших объявлению  об их несостоятельности.

3.  Если он переживет  одариваемого (при включении этого условия в договор).

Наследование - это   переход прав и обязанностей умершего (наследодателя) к его наследникам. В порядке наследования переходят главным образом право собственности и другие имущественные права.

        Если завещание отсутствует или не может быть реализовано (признано недействительным, перечисленные в нем наследники отказались от наследства и т.д.), наступает наследование по закону, т.е. к наследованию призываются лица, указанные в законе. Существует четыре очереди наследников.

        В случае смерти одного из  собственников квартиры, приватизированной  в общую совместную собственность,  наследуется не часть имущества,  а право общей совместной собственности.

           Завещать имущество могут дееспособные граждане.

При удостоверении завещания нотариусом соблюдаются следующие правила:

1) завещание должно  быть составлено письменно;

2) завещаНl1е должно быть собственноручно  подписано завещателем;

3) в завещании должны быть  указаны время и место его  составления.

         Рента, пожизненное содержание.

         В условиях низкой материальной обеспеченности пожилые граждане вынуждены продавать не саму жилую площадь, а право ее наследования, которое оформляется так называемым "договором пожизненного содержания" (ренты).

         По договору ренты получатель ренты передает плательщику ренты в собственность жилое помещение, а плательщик обязуется периодически выплачивать определенную сумму.           

         Пожизненная рента определяется  в договоре как денежная сумма,  периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни (ГК РФ Статья 597). Передача прав может быть как возмездной (купля-продажа), так и безвозмездной (дарение). Подлежит обязательному нотариальному и государственному заверению. Рента - это обременение недвижимого имущества, которое

передается вместе с  имуществом при всех последующих  сделках.

        В Москве создана "Моссоцгарантия" - структура Правительства Москвы, полностью контролирующая сегмент  ранка пожизненной ренты жилья.  В случае расторжения договора по инициативе гражданина, он обязан компенсировать затраты, если компенсация невозможна - сохраняет лишь право пожизненного пользования занимаемой жилой площадью.

         Аренда т.е. оформленное соглашение по которому арендодатель предоставляет арендатору жилое помещение за договорную плату во временное владение и пользование либо пользование, а арендатор обязуется использовать его в соответствии с договором и своевременно вносить арендную плату, включая плату за коммунальные услуги.

          Доли государственного и муниципального жилищного фонда, предоставляемого по договору аренды, определяются Правительством Российской Федерации и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

          

    6.3. Ипотека объектов недвижимости

           Залог - способ обеспечения обязательства, при котором кредитор - залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, предусмотренными законом.

        Ипотека - это залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.

      Объект залога - недвижимое имущество (здание, земельный участок), служащее обеспечением обязательств заемщика.

       Объект кредитования - конкретная цель, для достижения которой предоставляется ссуда.

Варианты сочетаний объекта залога и объекта кредитования, когда, например, ссуда предоставляется на:

строительство жилья  под залог жилья;

строительство жилья  под залог земельного участка;

приобретение земельного участка под залог жилья;

приобретение земельного участка под залог имеющейся  земли и др.

В настоящее время разработано множество типов ипотечных кредитов, различающихся в зависимости от схем выдачи, погашения и обслуживания.

Основные типы ипотечных кредитов:

            1.Постоянный ипотечный кредит, главной  разновидностью которого является  самоамортизирующийся кредит.

           2. Кредит с переменными выплатами,  разновидностью которого является  кредит:

а) с шаровым платежом, подразделяемым  на  кредит:  с замораживанием процентных выплат до истечения срока;с выплатой только процентов; с частичной амортизацией и итоговым шаровым платежом;

б) пружинный, или с  фиксированным платежом основной суммы;

в) с участием в: доходах; приросте стоимости;

г) с нарастающими платежами;

д) с обратным аннуитетом;

е) с переменной ставкой;

ж) канадский ролл - овер;

з) завершающая ипотека;

и) с выплатой добавленного процента.

В гражданском праве  - залог один из способов обеспечения исполнения обязательств.

Кредитор (залогодержатель) имеет право при неисполнении должником обязательства, обеспеченного залогом, получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.

     Предметом залога могут быть вещи, ценные бумаги, иное имущество и имущественные права.

Обращение взыскания  на заложенное имущество производится по решению суда, арбитражного суда или третейского суда, если иное не предусмотрено законом.

Право залога прекращается:

- при прекращении обеспеченного  залогом обязательства;

- при гибели заложенного  имущества;

- при истечении срока  действия права, составляющего  предмет залога;

- при переходе прав  на предмет залога к залогодержателю.

В случае неплатежеспособности должника, требования кредитора удовлетворяются  из выручки от реализованного имущества  в порядке очередности регистрации  залога или перехода заложенной недвижимости в собственность залогодержателя.

 

    Тема 7. Особенности приватизации и аренды государственного имущества в Российской Федерации

       7.1. Сущность и цели проведения приватизации государственного и муниципального имущества