Недвижимость

     1.3 Качественная и  количественная характеристика   
объектов недвижимости

   Каждый  объект недвижимости неповторим и имеет  специфическую систему качественных и количественных характеристик. Качество – это совокупность свойств недвижимого  имущества, определяющих его пригодность удовлетворять разнообразные потребности людей в соответствии с функциональным назначением. Свойство – объективная особенность объекта, проявляющаяся при его эксплуатации управлении или пользовании. Показатели качества характеризуют одно или несколько свойств недвижимости в количественном измерении.

   Для эффективного управления собственностью и совершения сделок с недвижимым имуществом по каждому объекту необходимо иметь качественную и количественную информацию четырех видов:

   – физические характеристики земельного участка, зданий и сооружений;

   – имущественно-правовое описание: вещные права, ограничения, сервитуты;

   – экономические показатели спроса, стоимости, цен, доходности и занятости населения  и др.;

   – состояние внешней среды (окружение): транспорт, климат, экология, шум, близость "неприятных объектов", сейсмичность, гидрография и др.

   Сбор  и анализ информации проводится на трех уровнях: региональном, локальном (микрорайон) и самого объекта недвижимости. В первую очередь следует провести идентификацию объекта – проверить почтовый адрес, местоположение, границы, кадастровый номер и номер участка.

   Кадастровые номера зданиям, сооружениям и помещениям присваивают Бюро технической инвентаризации.

   Группировка и описание зданий и сооружений. Недвижимость включает большое разнообразие видов зданий и сооружений, существенно отличающихся по функциям, типам, целям использования и многим другим показателям. Все здания объединяют в три основные группы: производственные, жилые и общественные, которые по признакам этажности, качеству строительных материалов и другим критериям классифицируют на множество типов и категорий (приложение Ж, рисунки Ж.1, Ж.2).

   Большое многообразие общественных зданий и  сооружений можно объединить по функциональному назначению (приложение Ж, рисунок Ж.3).

   Физическое  состояние здания любого функционального  назначения можно охарактеризовать по единой программе, учитывающей следующие  основные параметры:

   – наименование здания или сооружения (производственное, жилое, общественное);

   – площадь, м²; объем, м³, высота, м;

   – материал стен, крыш перекрытий;

   – время постройки;

   – перечень дефектов по видам и размеру;

   – экспертная оценка стоимости элементов  и всего здания или сооружения.

   Износ или степень сохранности (100% минус процент износа) здания при обычном (типичном) использовании можно рассчитать упрощенным способом — по соотношению предельного срока его службы и фактического хронологического возраста или по темпам потери ценности строения за каждые 10 лет эксплуатации при средних типичных условиях использования (таблица 2).

   Эксплуатационные  качества зданий и сооружений характеризуют  следующие параметры:

   1. Конструктивная надежность и  физическая долговечность:

   – прочность и устойчивость конструкции;

   – влаго- и морозостойкость;

   – водонепроницаемость и др.

   Таблица 2 - Доля потери первоначальной стоимости  строений в зависимости от хронологического возраста и среднего предельного  срока службы

   2.Функциональное  соответствие:

   – удельные площади и кубатура;

   – температурно-влажностный режим  в помещениях;

   – термичность, звукоизоляция;

   – эстетичность, эргономичность, экологичность, безопасность в использовании и  др.

   3.Архитектурно-планировочное  соответствие назначению:

   – отношение нормируемой (рабочей) площади  к общей; 

   – отношение строительного объема к рабочей площади; 

   – отношение площади осаждающих конструкций к общей

   – комфортабельность.

   4. Экономичность строительства и  эксплуатации:

   – стоимость возведения строения;

   – эксплуатационные затраты;

   – доходность использования.

   После физической и экономической характеристики объекта недвижимости необходимо провести анализ его местоположения и внешней среды на макроуровне (в районе, городе) и микроуровне – в ближайшем окружении. Вместе эти две характеристики составляют ситус и экономическое местоположение объекта (приложение И, рисунок И.1).

   Ситус – результат взаимодействия конкретного  варианта землепользования и экономической  среды по крайней мере на четырех  уровнях.

   Важными факторами при оценке местоположения недвижимости могут быть природные  климатические условия. Кроме непосредственного воздействия на стоимость зданий и сооружений таких факторов, как снижение влажности, кондиционирование воздуха, охлаждение или специальный дренаж, большое значение могут приобретать многообразные влияния окружающей естественной среды на жизнедеятельность людей, находящихся в них.

     1.4 Общая модель рынка  недвижимости как  часть инвестиционного  рынка

   В самом общем виде рынок недвижимости можно определить как систему  экономических и правовых отношений, возникающих на основе взаимодействия товарного и денежного обращения.

   Рынки финансов и недвижимости тесно связаны  между собой. С одной стороны, недвижимость – наиболее надежный и эффективный объект инвестиций, а с другой, – служит важным источником пополнения бюджета.

   Операции  на рынке недвижимости всегда имеют  инвестиционное содержание, так как  осуществляются с целью получения  дохода и (или) приобретения капитальных  ценностей. Инвестиции в недвижимость обычно дают более высокую отдачу, чем предоставление средств в кредит.

   Доходность  инвестиций в недвижимость складывается из двух или трех частей в зависимости  от конкретных условий:

   – прироста рыночной стоимости недвижимости во времени и реализации при перепродаже;

   – текущего дохода в виде арендной платы, процентов ренты и других поступлений при использовании объекта;

   – дохода от реинвестирования получаемых текущих доходов.

   Кроме экономической доходности вложения в недвижимость дают и положительный  социальный эффект в виде улучшений  условий жизни, увеличение количества собственников, стабилизации в обществе (приложение К, рисунок К.1).

   Инвестиции  в недвижимость имеют следующие  основные особенности:

   – долгосрочность вложений и длительность периода оборота капитала;

   – невысокая ликвидность – продажа  и покупка объекта занимает много времени и средств;

   – потребность в сравнительно большом  размере начального капитала для  вхождения в рынок;

   – необходимость доказательства прав на приобретенный объект путем государственной  регистрации сделок;

   – потребность в профессиональном управлении недвижимостью и значительных затратах по ее обслуживанию;

   – относительная более высокая  надежность и эффективность вложений, обеспечиваемых самим объектом инвестирования;

   – многообразие источников инвестирования (приложение К,  
рисунок К.2).

   Капитальные вложения в недвижимость – это  инвестирование в реальные активы: в освоение земельных участков, добычу полезных ископаемых, строительство  зданий и сооружений различного назначения. Они осуществляются в предпринимательской  форме – в виде прямых и портфельных инвестиций. Прямые инвестиции означают вложение капитала непосредственно в строящиеся, реконструируемые и расширяемые здания, сооружения и др. объекты. Портфельные инвестиции – это приобретение акций, облигаций, долей у других участников инвестиционного процесса.

   Система рынка недвижимости как сферы  инвестиций. Основу рынка недвижимости составляют существующие земельные  участки и вновь создаваемые, реконструируемые и расширяемые  предприятия, здания различного целевого назначения, а также деньги и финансовый капитал.

   Рынок недвижимости как саморегулируемая в установленной правовой среде  система состоит из 7 основных элементов: спрос, предложение, цена, менеджмент, маркетинг, инфраструктура и деловые  процедуры. Основные элементы рассмотрены в приложении Л, рисунок Л.1.

   Спрос – это количество земельных участков, имущественных комплексов и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный промежуток времени. При прочих равных условиях спрос на недвижимость изменяется в обратной зависимости от цены.

   Предложение – это количество земли или  другого недвижимого имущества (м², м³, соток, га, квартир и т.п.), которое собственники готовы продать по определенным ценам за некоторый промежуток времени.

   Цена  – это количество денег, уплаченных за единицу недвижимости в совершенных  сделках.

   Стоимость – это наиболее вероятный денежный эквивалент собственности. Это наивысшая  цена, которую принесет продажа участка  на конкурентном и открытом рынке, когда покупатель и продавец действуют разумно, со знанием дела и на сделку не влияют посторонние стимулы.

   В отличие от других видов рынок  недвижимости имеет, кроме специфики  
обращающихся на нем товаров, еще ряд общих особенностей, которые необходимо учитывать при совершении операций на нем:

   – спрос определяется местоположением  объектов недвижимости;

   – локализация рынка, поскольку его  товары неподвижны, уникальны, а ценность их в значительной мере зависит от внешней окружающей среды;

   – низкая эластичность предложения, так  как по ряду причин невозможно сразу  построить много новых квартир, сами здания и сооружения долговечны, а земля – вечна;

   – сравнительно высокая степень государственного регулирования рынка законодательными нормами и зонированием территорий;

   – большая изменяемость спроса по регионам, районам и микрорайонам (приложение Л, рисунок Л.2).