Автор работы: Пользователь скрыл имя, 08 Июня 2015 в 21:09, курсовая работа
Целью выполнения курсовой работы является закрепление теоретических знаний, а также приобретение практических навыков по оценке рыночной стоимости недвижимости различного функционального назначения с использованием стандартных подходов и методов оценки.
Курсовая включает в себя пять разделов: общие сведения об объекте оценки, анализ объекта оценки и его окружения, анализ наилучшего и наиболее эффективного использования, применение трех подходов к оценке и согласование результатов оценки, которые в свою очередь делятся на подразделы.
Т а б л и ц а 6 – Определение политических факторов риска
Наименование рисков |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
1.Система налогообложения |
+ |
|||||||||
2.Угроза передела |
+ |
|||||||||
3.Внутриполитическая стабильность |
+ |
|||||||||
4.Внешнеполитическая |
+ |
|||||||||
5.Угроза теракта |
+ |
|||||||||
Количество наблюдений |
0 |
0 |
3 |
1 |
1 |
1 |
0 |
0 |
0 |
0 |
Вес |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
Взвешенный итог |
0 |
0 |
9 |
4 |
5 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
Сумма |
18 | |||||||||
Количество наблюдений |
5 | |||||||||
Средневзвешенный итог |
3,6 | |||||||||
Т а б л и ц а 7 – Определение социальных и региональных рисков
Наименование рисков |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
1.Тенденции развития в регионе |
+ |
|||||||||
2.Социальная стабильность в регионе |
+ |
|||||||||
3.Угроза чрезвычайных ситуаций |
+ |
|||||||||
4.Инвестиционная привлекательность региона |
+ |
|||||||||
5.Криминогенные риски региона |
+ |
|||||||||
6.Политическая стабильность в регионе |
+ |
|||||||||
7.Правовая стабильность в |
+ |
|||||||||
8.Экологичексая ситуация |
+ |
|||||||||
Количество наблюдений. |
0 |
0 |
2 |
3 |
3 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
Вес |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
Взвешенный итог |
0 |
0 |
6 |
12 |
15 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
Сумма |
33 | |||||||||
Количество наблюдений |
8 | |||||||||
Средневзвешенный итог |
4,1 | |||||||||
Т а б л и ц а 8 – Определение предпринимательского фактора риска
Наименование рисков |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
1.Ликвидность |
+ |
|||||||||
2.Уровень конкуренции в |
+ |
|||||||||
3.Инвестиционная |
+ |
|||||||||
4.Тенденции развития отрасли |
+ |
|||||||||
Количество наблюдений |
0 |
0 |
0 |
0 |
1 |
1 |
1 |
1 |
0 |
0 |
Вес |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
Взвешенный итог |
0 |
0 |
0 |
0 |
5 |
6 |
7 |
8 |
0 |
0 |
Сумма |
26 | |||||||||
Количество наблюдений |
4 | |||||||||
Средневзвешенный итог |
6,5 | |||||||||
Т а б л и ц а 9 – Определение факторов условий строительства
Наименование рисков |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
1.Сейсмичноть |
+ |
|||||||||
2.Природные катаклизмы |
+ |
|||||||||
3.Климатические условия района строительства |
+ |
|||||||||
4.Наличие сырьевых ресурсов |
+ |
|||||||||
5.Уровень развития отрасли строительных материалов |
+ |
|||||||||
6.Наличие трудовых ресурсов |
+ |
|||||||||
7.Наличие |
+ |
|||||||||
8.Геологические особенности |
+ |
|||||||||
Количество наблюдений |
0 |
0 |
1 |
3 |
2 |
2 |
0 |
0 |
0 |
0 |
Вес |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
Взвешенный итог |
0 |
0 |
3 |
12 |
10 |
12 |
0 |
0 |
0 |
0 |
Сумма |
37 | |||||||||
Количество наблюдений |
8 | |||||||||
Средневзвешенный итог |
4,6 | |||||||||
Таким образом, суммарный уровень риска равен:
Ксум = 5,2 + 3,6 + 4,4 + 6,5 + 4,6 = 24 %.
Теперь подставим значения в формулу (3) и вычислим коэффициент прибыли предпринимателя:
К10=1+(7+24 )/100=1,31
Таким образом, стоимость замещения объекта как нового по формуле (2) составляет:
С=20,2*1,04*1,2*0,94*163*1,0*
Стоимость затрат на воспроизводство (замещение) нового аналогичного объекта найдем по формуле:
Сс=С*V, (4)
где V – строительный объем оцениваемого объекта;
С – стоимость затрат на воспроизводство (замещение).
Стоимость затрат на воспроизводство (замещение) нового аналогичного объекта по формуле (4) составит:
Сс=5252,427*1440*5=37817474,4 руб.
Определение величины физического износа.
Под физическим износом конструкций, элементов, системы инженерного оборудования, и объекта в целом понимается утрата ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека. Физический износ на момент оценки объекта выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы или объекта в целом, и их восстановительной стоимости.
Физический износ может быть устранимым и неустранимым.
При определении накопленного физического износа здания, в котором находится оцениваемое помещение, срок жизни жилых зданий в зависимости
от группы капитальности определяется в соответствии с ВСН 53-86 (р) «Правила оценки физического износа жилых зданий».
Расчёт физического износа для объекта оценки склада представлен в таблице 10.
Т а б л и ц а 10 – Определение физического износа
Наименование Конструктивного элемента |
Удельный вес конструктивного элемента |
Физический износ конструктивного элемента, % |
Удельный физический износ конструктивного элемента, % |
Фундамент |
16 |
45 |
7,20 |
Стены |
30 |
50 |
15,00 |
Перегородки |
7 |
40 |
2,8 |
Окончание таблицы 10 | |||
1 |
2 |
3 |
4 |
Перекрытия |
20 |
30 |
6,00 |
Кровля |
14 |
25 |
3,50 |
Полы |
4 |
35 |
1,40 |
Проемы оконные |
3 |
30 |
0,90 |
Проемы дверные |
5 |
30 |
1,50 |
Отделочные работы отделка простая |
1 |
60 |
0,60 |
Внутренние сантех- нические и эл.тех-нические устройст. |
4 |
25 |
1,00 |
Итого: |
100 |
- |
39,9 |