Определение стоимости объекта недвижимости

 

В качестве единицы сравнения принимается 1м². Для получения стоимости нового строительства объекта оценки величина укрупненного обобщенного показателя стоимости умножается на количество единиц сравнения объекта оценки. При расчете стоимости нового строительства затраты на новое строительство разделяют на прямые и косвенные.

Прямые затраты - это стоимость ресурсов (трудовых, материальных), накладные расходы и прибыль подрядчика.

Косвенные затраты включают в себя не включенные в прямые затраты расходы по возведению здания.

При расчете стоимости  нового строительства необходимо учесть следующую информацию:

• заработная плата составляет 35 % от стоимости материалов;
• накладные расходы – 25 % от прямых затрат;
• прибыль подрядчика – 12 % от суммы прямых и накладных затрат;
• оплата услуг проектно-сметных организаций – 5 % от прямых затрат;
• маркетинговые, рекламные, страховые расходы – 6 % от цены подрядчика;
• затраты на покупку энергетических мощностей – 10 % от цены подрядчика;
• налоги (НДС) – 18 % от суммы всех предыдущих затрат;
• прибыль инвестора – 30 % от понесенных расходов.

Итак, произведя расчеты, получили величину укрупненного обобщенного  показателя стоимости равную 14,971 тыс. р./м².

Таким образом, стоимость нового строительства:

С_нс = S _зд * С 1 м² _нс, тыс.р.

С_нс = 517 * 14,971 = 7740,007 тыс.р.

Следующим этапом затратного подхода  является оценка износа. Термин «износ» в теории оценки понимается как утрата полезности объекта, а следовательно, и его стоимости. Для оценки накопленного износа применяется метод разбивки, суть которого состоит в определении величины трех видов износа: физического, функционального и внешнего.

Физический износ - ухудшение свойств объекта с течением времени. Физический износ проявляется в потере элементами объекта первоначальных технических и эксплутационных свойств.

Для оценки физического износа изучается  степень повреждения конструктивных элементов здания. Расчет физического  износа здания приводится в таблице 3.4.

Функциональный (моральный) износ - уменьшение стоимости объекта вследствие его несоответствия современным функциональным требованиям. При этом объект пригоден к эксплуатации, но обесценивается за счет появления современных, более совершенных функциональных аналогов.

Внешний износ - уменьшение стоимости объекта вследствие изменения внешних по отношению к недвижимости факторов. Например, изменение положения объекта по отношению к основным транспортным, коммунальным, коммерческим и другим сооружениям, изменение финансовых условий, законодательства.

Таблица 3.4

Расчет физического износа здания

№	Конструктивные элементы здания	Удельный вес по типам  зданий, %	Количественная оценка износа	Износ конструктивного элемента, %	Итого износ, %
		административные
1	Фундаменты	4	Отдельные глубокие трещины, следы увлажнения цоколя и стен, выпучивание отдельных участков стен подвала, неравномерная осадка фундамента	30%	1,2
2	Стены	23	Отслоение и отпадение  штукатурки стен, карнизов и перемычек; выветривание швов; ослабление кирпичной  кладки; выпадение отдельных кирпичей; трещины в карнизах и перемычках; увлажнение поверхности стен	27%	6,21
3	Перекрытия	18	–	21%	3,78
4	Кровля	12	–	5%	0,6
5	Полы	7	–	20%	1,4
6	Проемы	10	–	18%	1,8
7	Отделочные работы	8	–	35%	2,8
8	Инженерное оборудование	16	–	40%	6,4
9	Прочие работы	2	--	15%	0,3
	Итого	100	--		24,49

 

При определении общей  величины накопленного износа методом  разбивки используется формула:

Ин = 1 - (1 - И_физ/100) * (1 - И_функ/100) * (1 - И_вн/100);

где И_физ - физический износ здания, %;

И_функ - функциональный износ здания, %;

И_вн - внешний износ здания, %.

Физический износ фундамента определяется по ВСН 53-86, по которому находим, что износ фундамента ленточного каменного при ширине трещин до 5 мм = 21 - 40%. Физический износ стен по ВСН 53-86 равен при стенах кирпичных  до 2 см 21 - 30%.

Физический износ конструктивного  элемента определяется по величине количественной оценки для соответствующего интервала  оценок. Расчет проводится с использованием правил оценки физического износа жилых  зданий (для стен и фундаментов). Для остальных элементов износ  определяем самостоятельно, исходя из уровня износа, оцениваемого по первым двум элементам.

Итоговая величина по каждому  элементу определяется путем умножения  удельного веса соответствующего элемента на значение износа. Итоговую величину физического износа всего здания определяем суммированием. Получаем И_физ = 24,49%, т.е. здание находится в удовлетворительном состоянии, поскольку физический износ не превышает 40%.

Физический износ = 24,49 %

Износ функциональный = 2%

Износ внешний = 4%

Процентное значение накопленного износа определяем по формуле:

И_н = 1 – (1 – 24,49/100)*(1 – 2/100)*(1 – 4/100) = 0,28960192 = 29 %

Для оценки стоимостного значения накопленного износа полученный процент умножим на стоимость  нового строительства здания:

И_н = С _нс * И _н , %

И_н = 7740,007 * 29% = 2244,602 тыс.р.

Таким образом, используя  формулу С_зп = С _з + С _нс – И _н, тыс.р. находим стоимость объекта недвижимости, определенную в рамках затратного подхода:

С _ЗП = 1455,36 + 7740,007 – 2244,602 = 6950,765 тыс.р.

 

3.2. Использование сравнительного подхода

Сравнительный (рыночный) подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.

Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого  рынка недвижимости. Недостаточная  же развитость данного рынка, а также  то, что оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными выгодами или обременениями, не отражающими общее состояние  рынка, делают применение этого подхода  нецелесообразным. Сравнительный подход базируется на трех основных принципах  оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в  сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов  сравнения и измерения корректировок  рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости  оцениваемого объекта.

Основополагающим принципом  сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.

Практическое  применение сравнительного подхода возможно при наличии развитого рынка недвижимости. При отсутствии такого рынка либо его недостаточной развитости, а также если оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными экономическими выгодами и обременениями, не отражающими общее состояние рынка, применение этого подхода нецелесообразно.

Хотя подобный подход выглядит на первый взгляд достаточно простым  и прямолинейным, его применение на практике связано с множеством трудностей и условностей. Наличие  таких трудностей обусловлено тем, что в природе не существует даже двух абсолютно подобных объектов недвижимости. Причем некоторые отличия могут изменять свой вклад в соответствии с изменением рыночной ситуации.

Одним из методов данного  подхода является метод прямого сравнения продаж, который использовался для оценки стоимости земельного участка [6, с.17].

Метод прямого сравнения  продаж заключается в определении  стоимости недвижимости на основе анализа  рыночной информации о продажах аналогичных (сопоставимых) объектов, при этом различия между сравниваемыми объектами, связанные с их индивидуальными  особенностями, сглаживаются путем  проведения соответствующей корректировки  данных.

Применение метода прямого  сравнения продаж в рамках сравнительного подхода подразумевает сравнение  оцениваемого объекта (здания вместе с  земельным участком) с аналогами, при этом суть метода и порядок  расчета остаются теми же.

Данные о продаже  сопоставимых объектов приведены в  таблице 3.5.

Таблица 3.5

Данные о продажах коммерческой недвижимости

Аналоги	Площадь*, м2	Местоположение	Транспортная доступность	Состояние
А1	+ 15 %	с/о	гл.	Хорошее
А2	– 25 %	с/о	гл.	Удовлетворительное
А3	+ 80 %	с/о	втр.	Хорошее
А4	– 35 %	отд.	втр.	Хорошее
А5	+ 40 %	отд.	гл.	Удовлетворительное
А6	+ 30 %	отд.	гл.	Хорошее
А7	+ 100 %	цен.	гл.	Хорошее
А8	– 50 %	цен.	гл.	Удовлетворительное
А9	– 10 %	цен.	втр.	Хорошее

* Относительно объекта  оценки.

 

Основные этапы  метода прямого сравнения продаж:

1. Сбор информации и  формирование базы данных с  занесением в неё сделок с  объектами недвижимости, информация  по которым проверена и достоверна;

2. Анализ полученной  информации, изучение рынка, выделение  сегмента, к которому относится  оцениваемый объект;

3. Отбор аналогов, сопоставимых  с оцениваемым объектом и определение  подходящих единиц сравнения  по каждому из аналогов;

4. Приведение ценообразующих характеристик аналогов к характеристикам оцениваемого объекта;

5. Анализ приведенных  цен аналогов и итоговое заключение  о стоимости объекта оценки.

Элементы сравнения  объектов-аналогов относятся ко второй группе - относящиеся непосредственно  к объекту недвижимости. Предполагается, что условия сделки, и состояние  рынка были похожи. В качестве единицы  сравнения принимается все здание.

Расчет скорректированных  цен объектов коммерческой недвижимости проводится в форме таблицы 3.6.

Таблица 3.6

Расчет скорректированных  цен объектов коммерческой недвижимости

Объекты сравнения	Площадь, м2	Местоположение	Состояние	Транспортная доступность	Стоимость оборудования, тыс. р.	Цена продажи, тыс. р.	ЦКХ, тыс. р.		Поправки в долях			Скорректированная цена, тыс. р.
							оборудование	площадь	по местоположению	по состоянию	по транспортной доступности
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12	13
Объект оценки	517	с/о	удовл.	гл.	0	–	–	–	–	–	–	–
А1	595	с/о	хор.	гл.	0	7134,6	7134,6	6204	1	0,92	1	5702,400
А 2	388	с/о	удовл.	гл.	209	4485,8	4276,8	5702,4	1	1	1	5702,400
А 3	931	с/о	хор.	втр.	214,5	10619	10405	5780,5	1	0,92	1,1	5702,400
А 4	336	отд.	хор.	втр.	0	3294,5	3294,5	5068,5	1,15	0,88	1,05	5397,032
А 5	724	отд.	удовл.	гл.	222,2	6792,5	6570,3	4693,1	1,15	1	1	5397,032
А 6	672	отд.	хор.	гл.	239,8	7141,2	6901,4	5308,8	1,15	0,88	1	5397,032
А 7.	1034	цен.	хор.	гл.	253	13981	13728	6864	0,9	0,91	1	5631,120
А 8	259	цен.	удовл.	гл.	0	3128,4	3128,4	6256,8	0,9	1	1	5631,120
А 9	465	цен.	хор.	втр.	247,5	6161,1	5913,6	6570,7	0,9	0,91	1,04	5631,120