Основные понятия и определения экономики недвижимости

Жилищный фонд – совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые  дома, общежития, специализированные дома, квартиры, иные жилые помещения в  других строениях, пригодные для  проживания.

Рис. 1  Основные типы недвижимости

Жилая недвижимость как товар обладает следующими свойствами, отличающими его от других товаров (рис. 2).

Ри. 2  Особенности недвижимости как товара

К нежилому фонду относятся здания, сооружения и другие объекты или их часть, расположенные на определенном земельном участке и зарегистрированные в установленном порядке.

Нежилые помещения различаются  по функциональному назначению на офисные, торговые, складские и производственные.

Базовый объект недвижимости – это земля, которая является местом проживания всех людей, основным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующем в производстве всех других товаров.

Наряду с делением на типы, недвижимость классифицируется по ряду признаков, что способствует более  успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки различных категорий недвижимости, управления ими.

По характеру  использования

-  Жилая недвижимость: дома, коттеджи, квартиры. 
-  Коммерческая недвижимость: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса. 
-  Производственная недвижимость: фабрики, заводы, склады. 
-  Сельскохозяйственная недвижимость: фермы, сады. 
-  Специальная недвижимость: школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома престарелых, здания правительственных и административных учреждений.

По целям  владения

-  для ведения бизнеса;  
-  для проживания владельца;  
-  в качестве инвестиций;  
-  в качестве товарных запасов и НЗП;  
-  для освоения и развития;  
-  для потребления истощимых ресурсов.

По степени  специализации

-  специализированная (в силу своего специального характера редко, если вообще сдается в аренду третьим лицам или продается на открытом рынке для продолжения ее существующего использования, кроме случаев, когда она реализуется как часть ее использующего бизнеса): нефтеперерабатывающие и химические заводы, электростанции; музеи, библиотеки и подобные им помещения, принадлежащие общественному сектору;

-  неспециализированная — вся другая недвижимость, на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке для инвестирования, использования в существующих или аналогичных целях.

По степени  готовности к эксплуатации

-  введенные в эксплуатацию;  
-  требующие реконструкции или капитального ремонта; 
-  незавершенное строительство.

По воспроизводимости  в натуральной форме

-  не воспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемых;  
-  воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения.

Недвижимость  имеет потенциальную способность  приносить доход и является довольно привлекательным направлением инвестирования.

3. Классификация объектов  недвижимости

Классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному изучению объектов. Для этих целей можно  применять разные принципы классификации  в зависимости от их происхождения и назначения. Однако определение недвижимости предполагает выделение в его структуре двух составляющих (рис. 3):

1. Естественные (природные) объекты — земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще и «недвижимостью по природе».

2. Искусственные  объекты (постройки):

а) жилая недвижимость — малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей). Объектом жилой недвижимости может также быть кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом;

б) коммерческая недвижимость — офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс;

в) общественные (специальные) здания и сооружения .

 
- лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т.д.); 
- учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества и т.д.); 
- культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т.д.); 
- специальные здания и сооружения - административные (милиция, суд, органы власти прокуратура), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты; 

г) инженерные сооружения — мелиоративные сооружения и дренаж, комплексная инженерная подготовка земельного участка под застройку и т.д.

Каждую из этих групп можно подвергнуть  дальнейшей дезагрегации на базе различных  типологических критериев.

Искусственные объекты получили название — «недвижимость по закону», однако эта категория недвижимости опирается  на «недвижимость по природе».

Искусственные объекты могут быть полностью построены и готовы к эксплуатации, могут требовать  реконструкции или капитального ремонта, а также относится к незаконченным объектам строительства (незавершенка).

К «незавершенке» относятся объекты, по которым в установленном порядке не оформлены документы о приемке объекта в эксплуатацию.

Земельные участки  могут  быть делимыми и неделимыми.

Участок называется делимым, когда его можно разделить  на части и образовать самостоятельные  земельные участки с разрешением целевого использования.

В соответствии с законодательством  не допускается раздел городских  земель, земель фермерских хозяйств и  пр.

Земельный фонд в РФ по экономическому назначению разделен на семь категорий земель:

1. Земли сельскохозяйственного назначения

2. Земли городов и  населенных пунктов

3. Земли промышленности, транспорта, связи, телевидения,  информатики и космического обеспечения,  энергетики, обороны и иного назначения. Имеют особый режим использования.

4. Земли особо охраняемых территорий включают в себя заповедники; зеленые зоны городов, домов отдыха, турбаз; памятники природы, истории и культуры; минеральные воды и лечебные грязи, ботанические сады и др.

5. Земли лесного фонда  полностью определяются правовым  режимом лесов, произрастающих на них.

6. Земли водного фонда. Это земли, занятые водоемами, ледниками, болотами (кроме тундры и лесотундры), гидротехническими сооружениями и полосами отвода при них.

7. Земли запаса служат резервом и выделяются для различных целей.

Вышеперечисленные земли относятся к категории текущего использования земельного участка, т.е. не для продажи.

Земельный участок в  обороте используется для получения  дохода, в том числе и путем  передачи в аренду, внесения в складочный капитал, в обеспечение залога и пр.

При продаже земельного участка важно понять, что необходимо также определять и судьбу связанных  с ним других объектов недвижимости, ибо, когда продается лишь земельный  участок, то к покупателю переходит  только право собственности на землю, а продавец сохраняет права на принадлежащие ему здания, сооружения и иные объекты и право пользоваться той частью земельного участка, которая занята этим объектом недвижимости и необходима для ее использования на условиях, определенных договором продажи.

Вместе с тем, если проводить анализ именно рыночной стоимости недвижимости, возникает необходимость в разработке собственной системы классификации, которая позволяла бы учитывать основные «товарные» свойства целостного объекта оценки и была бы увязана с уже существующими системами классификации и описания объектов.

Применительно к объектам жилой  недвижимости возможно несколько типологических построений. Например, в зависимости  от продолжительности и характера  использования жилья: 
- первичное жилье — место постоянного проживания; 
- вторичное жилье — загородное жилье, используемое в течение ограниченного периода времени; 
- третичное жилье — предназначено для кратковременного проживания (гостиницы, мотели и т.д.).

 

Рис. 3 Укрупненная классификация объектов недвижимости

 

Применительно к условиям крупных  городов принято выделять следующие типологические характеристики:

1. Элитное жилье.

К нему предъявляются следующие  основные требования:

§     размещение в наиболее престижных районах города;

• принадлежность к «старому» фонду (при наличии проведенного капитального ремонта и реконструкции) или к «сталинскому» фонду;

• кирпичные стены;

• общая площадь квартир не менее 70 кв. м.;

• наличие изолированных комнат по конфигурации, приближенных к квадрату, и большой кухни (площадью не менее 15 кв.м.);

• наличие охраняемого подъезда, подземного или близко расположенного гаража и др.

Для малоэтажных домов коттеджного  типа, входящих в состав элитных, характерны такие потребительские требования, как:

§ размещение на таком расстоянии до города, когда поездка занимает не более 1 ч.;

• кирпичные стены;

• застройка в двух и более  уровнях;

• наличие объектов бытового и  инженерного обслуживания.

2. Жилье повышенной комфортности.

Потребительский спрос на жилье  этого типа предполагает наличие следующих основных характеристик:

• возможность размещения в различных (не только наиболее престижных) районах  города;

• некоторое снижение требований к площади комнат и кухонь до 12 и 8 кв. м (соответственно);

• наличие гостиной площадью не менее 17 кв. м.;

• большее разнообразие конструктивно-технологических  параметров.

Применительно к малоэтажным домам, расположенным в пригородной  зоне, основными характеристиками является высокая прочность, долговечность  и низкая теплопроводность стен, а  также обеспеченность инженерными сетями.

3. Типовое жилье.

Для него характерно:

• размещение в любом районе города;

• соответствие архитектурно-планировочных  параметров современным строительным нормам и правилам;

• по конструктивно-технологическим  параметрам принадлежность к домам второго поколения индустриального домостроения и современным.

Для малоэтажной пригородной застройки  наиболее существенны не только технические  характеристики, но и обеспеченность основными объектами социально-бытового назначения.

4. Жилье низких потребительских качеств

Исходя из условий потребительского спроса, формирующегося под воздействием фактора платежеспособности, требования, предъявляемые к этому типу жилья  весьма невелики:

• размещение в непрестижных районах;

• удаленность от основных транспортных коммуникаций;

• принадлежность к таким конструктивно-технологическим  типам, как здания «старого» фонда, не подвергавшиеся капитальным и  ремонтно-строительным работам, и дома первого поколения индустриального  домостроения;

• размещение в первых этажах домов других типов;

• заниженные архитектурно-планировочные  характеристики и т.д.

Рассмотренная классификация учитывает  предпочтения целевых групп потребителей жилья и уровень их платежеспособности (маркетинговый подход). Однако жилую  недвижимость можно распределить и на основании градостроительных ориентиров.

• современные жилые дома, отличающиеся большим разнообразием характеристик.

Существует и классификация объектов жилой недвижимости в зависимости от применяемого материала наружных стен здания: 
- дома с кирпичными стенами; 
- панельные дома; 
- монолитные дома; 
- деревянные дома; 
- дома смешенного типа.

Признаки классификации жилой  недвижимости, послужившие основой  для группировки, различны, как и  различны их мотивации, предпочтения и  условия платежеспособности. Использовать единый типологический критерий, интегрирующий влияние всех факторов, не представляется возможным. Поэтому на практике используется несколько критериев, дающих обоснованное представление об объекте недвижимости.

Коммерческая  недвижимость в России стала формироваться только с началом приватизации предприятий. Сектор коммерческой недвижимости намного меньше, чем жилой, поэтому и сделок соответственно меньше, хотя во всем мире коммерческая недвижимость является наиболее привлекательной. Необходимо отметить, что в этом секторе преобладающей формой сделок является аренда.