Основные понятия и определения экономики недвижимости

Коммерческая недвижимость может быть подразделена на приносящую доход — собственно коммерческую недвижимость и создающую условия  для его извлечения — индустриальную (промышленную) недвижимость.

Формы дохода от недвижимости:

1) будущие периодические  потоки денежных средств; 
2) увеличение стоимости недвижимости за счет изменения рыночных цен, приобретения новых и развития старых объектов; 
3) доход от перепродажи объекта в конце периода владения.

К недвижимости, приносящей доход, можно  отнести:

1. Офисные помещения. При классификации офисных помещений в каждом регионе, муниципальном образовании принимаются различные факторы, по которым помещение относится к тому или иному классу. Это могут быть местоположение, качество здания (уровень отделки, состояние фасада, центрального входа, наличие лифтов), качество менеджмента (управляющая компания, наличие дополнительных услуг для арендаторов) и др.

В результате исследования существующих офисных центров была определена следующая их классификация.

Класс А: 
- центральное местоположение; 
- отдельно стоящее специализированное офисное здание; 
- новое строительство или капитальная реконструкция; 
- высокопрофессиональный менеджмент; 
- широкий перечень услуг; 
- полная безопасность бизнеса.

Класс В: 
- хорошее местоположение; 
- отдельно стоящее специализированное офисное здание; 
- выборочный капитальный ремонт; 
- профессиональный менеджмент; 
- широкий перечень услуг; 
- полная безопасность бизнеса.

Класс С: 
- удачное местоположение; 
- отдельно стоящее здание; 
- косметический ремонт; 
- менеджмент; 
- услуги.

Класс D: 
- коммерческим образом безинвестиционно развиваемые административные и производственно-лабораторные корпуса средних и крупных предприятий.

Среди факторов, которые влияют на привлекательность офисных центров, созданных вблизи промышленных предприятий либо на их территории (класс D), можно выделить:

 

Положительные	Отрицательные
Низкие арендные ставки. Возможность   организации собственного  производства на  территории  соседнего предприятия. Возможность использования складских  помещений завода. Близость офиса к собственному производству, складу, гаражу.	Удаленность от центра города. Невысокий  уровень предоставляемого сервиса. Расположенность в экологически неблагоприятных районах. Зависимость здания от инженерной инфраструктуры предприятия – прежнего владельца.

 

 2. Гостиницы.

3. Гаражи-стоянки (автопаркинги)

4. Магазины и торговые  комплексы.

К факторам, обуславливающим успех, можно отнести:

- правильно выбранное расположение; 
- составление функционального решения и накопления — потребности потенциальных посетителей; 
- правильно составленный прогноз развития территории, прилегающей к участку застройки (на 5—10 лет); 
- общая атмосфера МТЦ, что достигается в процессе проектирования и дизайнерских разработок; 
- четко проработанный подбор арендаторов; 
- верно выбранная управляющая компания.

Для торговых комплексов особенно требуется, кроме перечисленных факторов, также  предоставление сервисных услуг своим арендаторам (например, постоянная уборка территории, ремонтная служба весов, круглосуточная охрана, прессование картона и др.).

Сегодня наибольшим спросом пользуются магазины площадью 100 - 200 кв. м., далее, по убыванию — менее 100 кв. м. и в диапазоне 200 - 400 кв. м. Площади более 500 кв. м менее востребованы. Среди главных требований арендаторов — витринные окна и наличие парковки.

Если исходить из оптимальной площади  магазина в 400 кв. м, то примерно 300 кв. м  должно приходиться на торговый зал, 100 кв. м — на подсобные помещения, 70 кв. м — на склады и 30 кв. м — на кабинеты.

5. Промышленная (индустриальная) недвижимость в России находится  в начальной стадии развития.

4- 5.  Правовые основы  недвижимости и  право собственности

Право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре. В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией может осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимости.

Право собственности – это совокупность юридических норм, закрепляющих и охраняющих принадлежность материальных благ определенному субъекту.

Право собственности состоит из трех прав:

·владение – фактическое обладание вещью, создающее для обладателя возможность непосредственного воздействия на вещь;

·пользование – право потребления вещи в зависимости от ее назначения, а также получения доходов, приносимых вещью;

·распоряжение – определение юридической судьбы вещи путем осуществления динамики имущественных отношений.

Субъектами права собственности  могут быть: 
- частные лица (юридические и физические); 
- государство; 
- местное управление (муниципальные образования).

6. Виды операций (сделок) с недвижимостью

Операция (сделка) – это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Цель любой сделки – приобретение права собственности или права пользования имуществом.

Действительность сделки определяется через совокупность следующих условий: 
· законность содержания; 
· правоспособность и дееспособность физических и юридических лиц, совершающих сделку; 
· соответствие воли и волеизъявления участников сделки; 
· соблюдение формы сделки.

Единственным доказательством  существования зарегистрированного  права является государственная  регистрация прав на недвижимое имущество  и сделок с ним.

Купля-продажа

При этой сделке заключается письменный договор купли-продажи объекта недвижимости. По этому договору продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него определенную цену. Договор купли продажи объекта недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации.

Мена

В этой сделке каждая из сторон обязуется  передать в собственность другой стороне один объект в обмен на другой. При этом права собственности  на объекты недвижимости передаются сторонам одновременно, при выполнении обеими передачи недвижимого имущества.

Дарение

В сделке дарения даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому: 
· объект недвижимости в собственность; 
· имущественное право к себе или третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить одаряемого от имущественных обязанностей.

Рента

В этом виде сделки получатель ренты  – собственник объекта недвижимости передает объект в собственность  плательщику ренты, который, в свою очередь, обязуется в обмен на полученный объект периодически выплачивать  получателю ренты определенную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме.

Рента имеет несколько подвидов: 
· постоянная – выплачивается бессрочно; 
· пожизненная – выплачивается в течение жизни получателя ренты; 
· пожизненное содержание с иждивением.

Аренда

При аренде объекта арендодатель обязуется  предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату во временное владение и пользование. Передача объекта  недвижимости другому собственнику не влечет за собой прекращение договора аренды, если этого не желает арендатор. Письменная форма договора аренды и его регистрация обязательны.

7.  Характеристики юридической сущности  объектов недвижимости и правовой  среды

 
Правовые основы регулирования отношений, возникающих по поводу недвижимости, сформулированы в ст. 71, 72 и 76 Конституции РФ [1] и регулируются законодательством различных отраслей права – гражданского, жилищного, земельного и т.д. Краеугольным камнем отношением по поводу недвижимости является вещное право.

Вещное право – это право, дающее лицу юридическую власть над вещью.

Согласно ГК РФ [2] существуют следующие вещные права:

• право собственности (ст. 209);
• право пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 265);
• право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 268);
• право хозяйственного ведения имуществом (ст. 294)
• право оперативного управления имуществом (ст. 296).
• право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) (ст. 274, 277).

За исключением право  собственности (первичное право), все другие вещные права являются правами на чужие вещи (вторичные права). Практически все вещные права касаются основных (непосредственных) пользователей земельного участка, исключение составляют – сервитут и ипотека, которые являются внешними по отношению к рассматриваемому объекту недвижимости и касаются пользователей соседних участков и кредитных организаций.

Право собственности раскрывается посредством характеристики правомочий, являющихся компонентами полного права собственности. К ним относятся права распоряжения, пользования и владения.

Право распоряжения обеспечивает возможность назначения и изменения юридической судьбы объекта, в том числе путем:

• передачи полного права собственности на объект другому лицу (по договору купли-продажи или мены), или
• передачи другому лицу части своих полномочий на правах доверительного управления, с частичным правом распоряжения и с полными правами владения и пользования, или
• передачи другому лицу части своих полномочий на правах аренды – всегда с правом пользования, чаще всего – одновременно с правом владения и пользования, иногда – дополнительно с частичным правом распоряжения путем сдачи части объекта в субаренду.

Право владения обеспечивает возможность производить с недвижимостью те или иные физические действия, в том числе с изменением профиля пользования и смены пользователя. Субъект права владения помещением может закрыть последнее на замок, заменить покрытие стен и перекрытий, переставить или заменить в нем мебель, предоставить помещение в пользование под новую функцию по истечении обязательств по предыдущему функциональному использованию, но все – в пределах правил, оговоренных субъектом права распоряжения.

Право пользования обеспечивает возможность удовлетворения личных потребностей и (или) получения выгоды (в том числе дохода) путем использования свойств объекта. Субъект права пользования помещением обладает лишь частью права собственности, позволяющей использовать это помещение по назначению на условиях, определяемых субъектом более сильного права владения.

Субъектами права собственности  могут быть граждане и юридические  лица (частная собственность), Российская Федерация и субъекты Российской Федерации (государственная собственность), муниципалитеты (муниципальная собственность).

Указанные субъекты (два или более) могут обладать общей собственностью – с определением доли каждого (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

В общей совместной собственности (без определения долей) владение и пользование имуществом осуществляется всеми участниками сообща, а распоряжение – с согласия всех участников, независимо от лица – непосредственного участника сделки.

Право пожизненного наследуемого владения обеспечивает субъекту этого права и его наследникам возможность реализовать по отношению к этому земельному участку права пользования и владения (в соответствии с целевым назначением земель, к которым участок отнесен) без права распоряжения.

Право постоянного (бессрочного) пользования аналогично предыдущему, но без прав наследования и прав передачи участка другим лицам в аренду или в безвозмездное пользование без разрешения собственника.

Право хозяйственного ведения обеспечивает унитарному предприятию реализацию полных прав пользования и владения, а по разрешению собственника – и ограниченного распоряжения (аренда, залог, вклад в уставный капитал) – без ограничения целей использования имущества, но с правом собственника на получение части прибыли от этого использования.

Право оперативного управления идентично предыдущему праву, но имеет дополнительные ограничения: по использованию имущества (только для целей уставной деятельности – с возможностью изъятия части имущества при нецелевом использовании) и по распоряжению им (не предусмотрена возможность залога, сдачи в аренду и пр. – даже с разрешения собственника).