Оценка имущества с участием ипотечного кредита

бяТема:    «Оценка имущества с участием ипотечного кредита»

 

 

Содержание

 

 

Введение………………………………………….……………………..2

 

1. Оценка имущества…………………………………………………3
2. Оценка недвижимости с участием ипотечного кредита …5
3. История ипотечного кредитования а России……………….6
4. Особенности ипотеки различных видов имущества……..8
5. Ипотечный кредит, его сущность и основные виды……11
6. Нормативно - законодательное обеспечение ипотечного кредитования……………………………………………………...16

7. Оценка кредитуемой имущества……………………………..19

 

7.1 Определение рыночной стоимости собственного капитала………………………………………………………………….……23

7.2 Оценка рыночной стоимости имущества………………………...24

7.3 Традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа………………………………………………………………………...24

7.4 Оценка имущества обремененной ранее полученным ипотечным кредитом………………………............................................25

7.5 Оценка имущества на основе ограниченной стоимостной информации………………………………………………………………….26

 

Заключение…………………………………………………………..30

 

Список используемой литературы……………………………..31

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

На сегодняшний день, оценка имущества, или имущественных комплексов является самым распространенным видом оценочной деятельности, это обусловлено в первую очередь широтой спектра объектов оценки, классифицируемых как имущество.

Имущество – обладающие полезностью объекты владения или использования физических или юридических лиц. Другими словами, имуществом является совокупность имущественных прав конкретного юридического или физического лица.

Имущественный комплекс – комплекс имущественных прав юридического лица, на все объекты, задействованные в осуществлении предпринимательской деятельности.

Вследствие этого, оценка имущественного комплекса является наиболее полным видом оценки, включающий в себя оценку недвижимости, машин и оборудования, транспортных средств, финансовых вложений, нематериальных активов и прочее. При оценке имущественного комплекса, кроме оценки всех составных частей данного имущественного комплекса необходимо учитывать так называемый эффект синергии.

Оценка имущества, прежде всего, предполагает определение рыночной стоимости актива. Однако если оцениваемый объект финансируется за счет собственных и заемных средств инвестора, возникает проблема определения рыночной стоимости собственного капитала инвестора и рыночной стоимости привлекаемого ипотечного кредита.

 Ипотечно-инвестиционный анализ является моделью доходного подхода, которую целесообразно использовать для оценки имущества, приобретаемого с участием ипотечного кредита.

Актуальность ипотечного кредитования заключается в способности решить социальные проблемы многих россиян. Наличие собственного жилья вносит в жизнь людей элемент благополучия и стабильности, и очень важно, по мнению социологов, чтобы жилье появлялось как можно раньше, а не после десятилетних ожиданий. В этом отношении альтернативы ипотечному жилищному кредитованию не существует.

Приобретение жилья в кредит является распространенной практикой во многих странах мира. Выплаты по кредиту, отложенные на много лет, включаются в текущие расходы, что дает возможность эффективно планировать семейный бюджет и направлять часть средств на другие долгосрочные цели: крупные покупки, образование детей, путешествия.

В свою очередь, ипотечные кредиты помогают коммерческому банку диверсифицировать свою клиентскую базу, привлечь депозиты и найти источники доходов, дополняющие и компенсирующие риск по кредитам и депозитам предпринимательских фирм.

В этой связи расширение применения ипотеки как способа обеспечения возвратности ипотечных кредитов должно позволить в значительной степени повысить интеграционные тенденции, а также разблокировать препятствия на пути развития хозяйственных связей, повысить надежность капиталовложений, а также дать импульс жилищному строительству и ряду других отраслей национальной экономики.

 Целью работы – понять  суть ипотечного кредита и  раскрыть специфику оценки имущества с привлечением ипотечного кредита.

 

 

1. Оценка имущества

 

Оценка - это определение стоимости объекта собственности в конкретных условиях рынка в определенный момент времени.

 Оценка имущества необходима  при:

 • операциях купли-продажи,

 • акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей,

 • привлечении новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций,

 • кадастровой оценке 

 • для целей налогообложения  объектов недвижимости: зданий и  земельных участков,

 • страховании,

 • кредитовании под залог,

 • внесении объектов в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций,

 • разработке инвестиционных  проектов и привлечении инвесторов,

 • ликвидации предприятий

 • исполнении прав наследования,

 • исполнении судебного приговора,

 • разрешении имущественных споров.

Оценочная экспертиза проводится в соответствии со следующими основными с документами, регламентирующими практику профессиональной оценки:

 • Федеральный закон "Об  оценочной деятельности" № 135-ФЗ  от 29.07.1998 г.

 • Стандарты оценки, утвержденные  Постановлением Правительства Российской  Федерации от 6.07.2001 г. № 519.

 Определение рыночной стоимости  имущества включает оформление  полного комплекта документов, отвечающего  требованиям Стандартов, утвержденных  Постановлением Правительства РФ  № 519 от 06.07.2001 г., а также требованиям  международных стандартов МСО-2000.

Оценка имущества производится для определения его рыночной или биржевой стоимости. Оценка имущества приурочивается обыкновенно к моменту описи (см.) имущества и ей сопутствует, как в области гражданского права, так и в процессе (гражданском и конкурсном). Правоотношения, вызывающие опись имущества, вызывают вместе с тем и Оценка имущества его (напр. принятие имущества в опекунское управление, охранение наследственного имущества, экспроприация, раздел имущества и т. п.). Особенное значение Оценки имущества получает при обращении присужденного взыскания на имущество должника. Законодательства нормируют с большей или меньшей подробностью порядок Оценки имущества, причем проводится некоторое различие между движимым и недвижимым имуществом. Правила нашего устава по этому предмету во многом заимствованы из прежних законов о судопроизводстве гражданском. Некоторые из этих правил нормируют время производства Оценка имущества, с указанием случая, когда она не производится (ст. 1008), другие касаются производства Оценки самими тяжущимися или же сведущими людьми (ст. 1001, 1002—1007, 1117—1123). Оценка движимого имущества нужна, между прочим, для того, чтобы не подвергать аресту более вещей, чем необходимо для удовлетворения взыскания. Как для движимого, так и для недвижимого имущества она определяет исходный пункт, с которого начинается торг при публичной продаже. На первом торге имущество может быть продано только выше Оценки имущества, на втором и ниже ее. От Оценки имущества также находится в зависимости порядок объявлений и публикации о продаже, место и срок продажи: чем Оценка имущества выше, тем больше мер установлено в законе для оглашения продажи и для привлечения лиц, желающих торговаться, и тем продолжительнее сроки, назначаемые для публичной продажи (это относится преимущественно к недвижимому имуществу). Имение, оцененное ниже 500 р., продается при местном мировом или уездном съезде, выше — при окружном суде. Время производства Оценки имущества движимости совпадает с моментом наложения ареста. Цены предметов отмечаются в описи; они определяются взыскателем или должником, в случае отсутствия первого; тот из них, кто предъявляет против Оценки имущества спор, вправе требовать производства ее через сведущих людей. Более подробные правила постановлены для Оценки недвижимого имущества. Право Оценки имущества предоставлено, прежде всего, взыскателю: он обязан ко времени окончания описи объявить судебному приставу цену описанного имения, предъявляемую должнику, который обязан, если находит Оценку имущества низкой, в семидневный срок, представить свою оценку; а взыскатель, в свою очередь, может, в семидневный срок, представить свои возражения. Предъявляемая должником Оценка имущества должна быть выведена из среднего чистого годового дохода за последние пять лет или за все время владения имением (если он владеет им менее пяти лет). При несогласии взыскателя на такую Оценку определение среднего чистого дохода с имения за означенное время и затем Оценка имущества производится сведущими людьми (ст. 1124—1126). В варшавском округе и в Прибалтийских губерниях ипотечные кредиторы вправе возражать против Оценки имущества, произведенной без участия сведущих людей (ст. 1563 и 1860 Уст. гражд. суд.). В нашем проекте "Положения о порядке взыскания" предусмотрен случай, когда имение обременено повременными выдачами произведений имения, без указания денежной стоимости их; расценка их производится сведущими людьми, назначенными судебным приставом.

Г. Вербловский. Энциклопедический словарь Ф.А. Брокгауза и И.А. Ефрона. — С.-Пб.: Брокгауз-Ефрон. 1890—1907.

 

 Виды стоимости имущества

Оценочная экспертиза позволяет установить различные виды стоимости имущества:

• рыночной стоимости - наиболее вероятной стоимости объекта при его продаже на открытом рынке;

• восстановительной стоимости - суммы затрат в рыночных ценах на создание объекта, идентичного оцениваемому объекту;

• инвестиционной стоимости (стоимости, определяемой исходя из доходности объекта при заданных инвестиционных целях).

Определение различных видов стоимости даст Вам объективную информацию о реальной цене объекта и, возможно, будет полезна при принятии управленческих решений.

 

Для чего может понадобиться оценка имущества

Отчет об оценке собственности (имущества или имущественного комплекса) имеет большой вес в спорах с налоговой инспекцией, когда речь заходит о правильности и полноте исчисления налогов. Такой отчет имеет статус официального документа доказательственного значения и может быть использован в суде.

Кроме того, довольно часто встречаются случаи оценки имущества или имущественных комплексов при совершении сделок купли-продажи. Несмотря на то, что покупатель и продавец вправе самостоятельно определить цену (если иное не предусмотрено законом), независимая оценка позволит установить реальный ценовой ориентир (рыночную стоимость) на объект продажи, существующий на дату проведения сделки.

Наличие отчета независимого оценщика позволит удостоверить перед лицами, чьи интересы может затрагивать данная сделка (акционеры предприятия, вышестоящая организация, государственные органы), что сделка купли-продажи была проведена добросовестно, каждый участник сделки действовал в интересах своей стороны и был осведомлен о реальной конъюнктуре рынка, реальной рыночной стоимости объекта купли-продажи и стоимости аналогичных объектов.

 

2. История ипотечного кредитования в России.

 

 Ипотека в современных условиях  является относительно новым  понятием, хотя экономическая история  России имеет достаточно большой  опыт ипотечного кредитования.

 

 Ипотечное кредитование было  первым на Руси видом кредитования  и получило название «заклад».

 В XIII-XIV вв. заклад возник одновременно  с правом частной собственности  на землю, но долгое время существовал  фактически без законодательного  оформления. Нормативное оформление  ипотека получает гораздо позже.

 Отличие российской ипотеки  от зарубежной было заложено в самом государственном укладе. Широким развитием института ипотеки земли феодальное государство помогало своему основному классу - помещикам.

 В 1754 г. были созданы государственные  кредитные учреждения: Санкт-Петербургские  и Московские конторы Государственного  банка для дворянства при Сенате  и Сенатской Конторе, для купцов  – в Петербургском порту при  коммерцколлегии. Банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений. В 1786 г. они были реорганизованы в Государственный Заёмный банк.

 С 1 января 1835 г. в России был  введён Свод Гражданских Законов, где залоговое право подвергалось  подробному регламентированию. Залог  существовал в следующих видах:

- с государством (казённая ипотека);

- между частными лицами (частная  ипотека);

- по займам в кредитных учреждениях (банковская ипотека).

 В 1842 г. в Санкт-Петербурге и  Москве начали открываться первые  сберегательные кассы. В 1849 г. были  приняты решения о реорганизации  кредитных учреждений в связи  с подготовкой реформы по отмене  крепостного права в России. Ликвидировались  все существующие государственные  кредитные учреждения, разрабатывался  Проект по устройству земских  банков.

 В это же время в России  начали образовываться частные  кредитные организации. Так, в 1861 г. была образована первая частная  организация долгосрочного кредита  – Санкт-Петербургское городское  кредитное общество.

 В 1869 г. был образован первый  частный ипотечный банк на  началах круговой ответственности  заёмщиков, а в 1871г. в г. Харькове  – первый акционерный земельный  банк, выдававший кредиты под  залог городской и сельской  недвижимости.

 В связи с тяжёлым положением  крестьян (они получили не лучшие  земли) в 1882 г. был образован Крестьянский  поземельный банк для выдачи  ссуд крестьянам при покупке  земли. Ссуды выдавались на 24,5 и 34,5 года. Общая сумма ссуд ограничивалась 5 млн. руб. в год. Ссуды выдавались  в объёме 70% от покупной цены  и обходились крестьянам в 7,5 – 8,5% в год.

 В 1885 г. открывается Дворянский (чисто ипотечный) банк для помощи  дворянам на началах благотворительного  кредита (всего под 5% годовых) – на 48 лет 8 месяцев и на 36 лет. При  этом дополнительно взималась  плата за банковские услуги  и страховой процент.

 На рубеже веков возникают  ссудно-сберегательные и кредитные  товарищества, сельские, волостные  и станичные общественные ссудно-сберегательные  кассы и земские кассы, которые  получают огромную помощь от  государства. Затем происходит объединение  кредитных товариществ в кредитные союзы.

 К 1914 г. Россия далеко продвинулась  вперёд в области ипотечного  кредита. Существовала развитая  кредитно-банковская система долгосрочного  кредитования, которая имела хорошее  законодательное обеспечение и  была блестяще организована. Кредитно-банковская  система включала: государственные, региональные, городские, местные, общественные  и частные кредитные институты. В неё входили: