Оценка имущества с участием ипотечного кредита

 а) Дворянский земельный банк;

 б) Крестьянский поземельный  банк;

 в) городские кредитные общества  и городские общественные банки;

 г) земские банки;

 д) общества взаимного поземельного  кредита;

 е) ссудно-сберегательные товарищества;

 ж) кредита товарищества и  др.

 К 1917 г. существовал: 21 земельный  банк, Государственный Крестьянский  поземельный банк, Дворянский банк, Особый отдел государственного  Дворянского банка и 18 частных  банков.

 К сожалению, на этом бурное  развитие ипотечного кредитования  в России закончилось. После революции  частная собственность была ликвидирована, и ипотечные банки прекратили  своё существование. Лишь 70 с лишним  лет спустя ипотека в России  вновь начала возрождаться.

 

3. Особенности ипотеки различных видов недвижимого имущества.

 

 Ипотечное кредитование в  сфере промышленности. Залог предприятия в современной российской практике встречается довольно редко. Это объясняется, прежде всего, отсутствием эффективного механизма оценки такого имущества, сложностями в его реализации, длительностью и высокой стоимостью затрат на оформление договора, большим количеством необходимых документов и др. Для заемщика в этом случае необходимы консультации опытных юристов, так как риск потери всего имущественного комплекса предприятия весьма велик.

 Обычно в имущественный комплекс  предприятия при его залоге  включаются все материальные  и нематериальные активы, в том  числе: здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, исключительные  права и т. п.

 Обязательство, обеспечиваемое  ипотекой предприятия, должно по  сумме составлять не менее  половины стоимости имущественного  комплекса предприятия со сроком  исполнения не менее одного  года после заключения соответствующего договора. Банк при оформлении договора об ипотеке предприятия обычно уделяет значительное внимание оценке не только собственно имущества предприятия, но и его задолженностей. Это связано с тем, что покупатель, который приобретает на публичных торгах предприятие, одновременно приобретает также и все обязанности собственника предприятия. При залоге отдельных производственных объектов действующего предприятия обязательна всесторонняя оценка возможностей их реализации в отрыве от единого хозяйственного комплекса. Для рассмотрения возможности предоставления кредита под залог предприятия банку требуется, прежде всего, технико-экономическое обоснование использования и возврата кредита. В заявку на получение ипотечного кредита под залог предприятия также входят бухгалтерский баланс предприятия, график поступления доходов и обязательных платежей и другие документы по требованию кредитора. Кредитное подразделение банка обращает особенное внимание на несоответствия в финансовом плане доходов и расходов предприятия на период кредитования, сравнивает с аналогичными планами за предыдущие периоды, проверяет наличие необходимой производственно-технической базы для выполнения этого плана.

 Стоимость предмета залога  при ипотеке может определяться  несколькими способами:

- на основе балансовой стоимости  имущественного комплекса. У залогодателей  юридических лиц имущество отражается  по остаточной стоимости на  балансе организации. С учетом  того, что основные фонды предприятия  подвергаются периодической переоценке  для приведения их стоимости  в соответствие с рыночной  ценой на момент переоценки, можно  предположить, что остаточная стоимость  достаточно реально отражает  цену основных фондов предмета  залога.

- основывается на заключении  независимой оценочной компании, которая должна иметь лицензию  оценщика. Несомненно, такая оценка  является более достоверной, так  как осуществляется профессиональными  оценщиками на основе проверенных  специальных методик оценки имущества. Основной недостаток этого способа  состоит в том, что такая оценка  происходит без учета возможных  изменений в рыночной стоимости  заложенного имущества, хотя и  отражает реальную стоимость  имущества на момент оценки. Кроме  того, затраты на оценку возлагаются  на заемщика, а они весьма значительны.

- оценка стоимости имущества  осуществляется самим банком. При  этом обязательно принимается  во внимание фактическое и  перспективное состояние конъюнктуры  рынка по видам имущества, справочные  данные об уровне цен. Преимуществом  такой оценки является ее безвозмездность  для заемщика, однако, она достаточно  трудоемка для банка.

 Если заемщик не выполнил  в срок своих обязательств  по договору, взыскание обращается  на предмет залога в пользу  банка. При залоге недвижимости  обращение взыскания на предмет  залога производится либо по  решению суда, либо на основании  соглашения сторон, удостоверенного  нотариально. Исключение из данного  правила составляет залог предприятия  или недвижимости, имеющей особенную  историческую или культурную  ценность.

 Реализация недвижимости на  торгах (или аукционе) начинается  с установления первоначальной  цены недвижимости по соглашению  между сторонами (либо по решению  суда). Если же торги не состоялись, банк имеет право заключить  соглашение с залогодателем о  приобретении имущества по его  начальной цене. В таком случае  ипотека прекращается.

 Если соглашение о продаже  банку предмета залога не состоялось, назначаются повторные торги, где  цена имущества снижается на 15%. В случае, когда недвижимость не была никем приобретена и на повторных торгах, банк имеет право покупки этого имущества по цене на 25% ниже первоначальной. Ипотека считается прекращенной, если залогодатель не воспользовался этим правом в течение месяца с момента окончания повторных торгов.

Особенности ипотеки земельных участков, зданий и сооружений.

Если залог зданий, строений осуществляется одновременно с залогом земельного участка, то залог земельного участка, если иное не предусмотрено договором об ипотеке, не требует залога зданий (сооружений), расположенных либо строящихся на заложенном земельном участке.

 Но ипотека зданий (сооружений) допускается с одновременной  ипотекой земельного участка, на  котором оно расположено, либо  части этого земельного участка, достаточного для функционального  обеспечения закладываемого здания (сооружения).

 Следует отметить, что залог  квартир, расположенных в многоквартирных  домах, может осуществляться без  залога земельного участка, на  котором расположен дом или  другое строение.

 

4. Оценка имущества с участием ипотечного кредита

 

 В современных условиях появилась  замечательная возможность в  разы ускорить приобретение желаемого имущества. Этой возможностью по праву можно назвать ипотечный кредит, который выдается, как правило, на долгосрочной основе для приобретения имущества, выступающего в качестве залога, т.е. происходит совмещение объекта залога и приобретаемого объекта.

 

Основные участники ипотечного кредитования:

 

1. Заёмщики – физические и  юридические лица, обратившиеся  за получением ипотечного кредита, квалифицированные кредитором как  надёжные и платёжеспособные  и, на основании этого, получившие  ипотечный кредит, добровольно предоставляющие  уже имеющееся у них собственности  и/или приобретаемое на средства  кредита жильё в залог и  способные внести авансовые платежи  при приобретении жилья;

2. Кредиторы - банки и другие  финансовые кредитные учреждения, предоставляющие ипотечные кредиты  заемщикам на основании оценки  их кредитоспособности и осуществляющие  последующее обслуживание данных  ипотечных кредитов;

3. Продавцы жилья — физические  и юридические лица, продающие  собственное жильё или жильё, принадлежащее другим физическим  и юридическим лицам по их  поручению;

4. Риэлторские организации – лицензированные продавцы жилья, осуществляющие продажу жилья по поручению других участников рынка, из собственных жилищных фондов, а также участвующие в организации и проведении торгов по реализации жилья, на которое наложено взыскание;

 Страховые компании – лицензированные  страховые компании, осуществляющие  страхование заложенного жилья, страхование жизни и трудоспособности  заёмщика и страхование гражданско-правовой  ответственности участников ипотечного  рынка;

6. Оценочные агентства – лицензированные  страховые компании, осуществляющие  независимую профессиональную оценку  жилых помещений, являющихся предметом  залога при ипотеке;

7. Операторы вторичного ипотечного  рынка – юридические лица, осуществляющие  выкуп ипотечных кредитов у  первичных кредиторов и выпускающие  на их основании ценные бумаги;

8. Инвесторы – юридические и  физические лица, приобретающие  ценные бумаги операторов вторичного  ипотечного рынка (в основном  институциональные инвесторы –  пенсионные фонда, страховые компании);

9. Правительство – регулирует  первичный и вторичный ипотечные  рынки, предоставляет поручительства  инвесторам по ценным бумагам, участвует в управлении операторов  вторичного ипотечного рынка.

Заемщик обязан использовать объект таким образом, чтобы получаемый от имущества доход был достаточным для:

• погашения основного долга;
• уплаты начисленных процентов;
• уплаты налогов, страховых взносов;
• проведения своевременного ремонта для поддержания объекта в надлежащем состоянии;
• получения требуемой ставки доходности на собственный капитал.

Поэтому при принятии решения о привлечении ипотечного кредита необходимо проведение оценки эффективности использования заемных средств в инвестиционном процессе. Это, в свою очередь, требует анализа таких факторов, как:

• процентная ставка по кредиту;
• срок займа;
• порядок погашения;
• сумма ипотечного кредита;
• финансовый левередж;
• особые условия кредитования.

Меняя один из этих параметров, могут быть существенно изменены и сами условия кредитования, что немало важно для заемщика, желающего получить в свое владение имущество. Естественно, что условия кредитования могут быть как более выгодными, так и менее. И по какому пути пойти и что выбрать, конечно, зависит от самого заемщика. Задача же оценщика в этом случае состоит в том, чтобы выявить эти условия кредитования, представить реальную картину рынка недвижимости и движимости на данный момент.

Все это еще раз доказывает необходимость и важность проведения оценки бизнеса в целом и оценки недвижимости с участием ипотечного кредита, в частности.

Оценка имущества с участием ипотечного кредита имеет свои отличия, затрагивающие все методы доходного подхода к оценке, поскольку рыночная стоимость актива не совпадает с величиной вложенного в него собственного капитала, так как в имущество частично вложен заемный капитал. Эти особенности отражены в методах доходного подхода, называемых ипотечно-инвестиционным анализом.

Ипотечно-инвестиционный анализ – это моделированный доходный подход к оценке недвижимости.

 

 

Алгоритм расчета стоимости имущества, приобретаемой с участием ипотечного самоамортизирующегося кредита, таков.

• Определяется длительность анализируемого периода.
• Рассчитывается величина чистого операционного дохода.
• Рассчитывается сумма расходов по обслуживанию долга.
• Определяется величина денежных поступлений на собственный капитал.
• Определяется ставка дохода, которую инвестор должен получить на вложенные средства.
• Рассчитывается сумма дисконтированных денежных поступлений.
• Определяется цена предполагаемой продажи имущества в конце анализируемого периода.
• Определяется остаток непогашенного кредита на конец анализируемого периода.
• Рассчитывается выручка от перепродажи имущества как разница между ценой перепродажи и остатком непогашенного долга.
• Определяется текущая стоимость выручки от перепродажи имущества.
• Оценивается рыночная стоимость собственного капитала инвестора как сумма текущих стоимостей денежных поступлений и выручки от перепродажи.
• Определяется величина ипотечного кредита на дату оценки.
• Определяется обоснованная рыночная стоимость имущества как сумма рыночной стоимости собственного капитала и задолженности на момент оценки.

 

 

 

 

5. Ипотечный кредит, его сущность и основные виды

 

 Имущество является неотъемлемым элементом большинства экономических процессов. Однако в силу своих особенностей она относится к объектам, оптимальным для кредитования. К наиболее важным можно отнести следующие.

1. Стоимость имущества как единицы товара очень высокая и требует от инвестора значительного капитала.

2. Имущество или недвижимость, прежде всего, — это земельный участок, на котором возводятся некоторые улучшения, обеспечивающие ее доходность; процесс использования приносящей доход недвижимости может осуществляться только на месте ее первоначального создания, так как она не подлежит транспортировке.

3. Право на недвижимость как  товар подлежит обязательной  регистрации в едином государственном  реестре прав на недвижимое  имущество в порядке, установленном  федеральным законом.