Оценка имущества с участием ипотечного кредита

4. Недвижимость имеет достаточно  крупные физические размеры, физическое  и экономическое старение недвижимости  происходит в течение длительного  времени.

5. В течение экономической жизни  недвижимости возможно проведение  мероприятий капитального характера, влияющих на величину дохода, и, следовательно, она может быть  стабильной, уменьшаться и расти  со временем.

6. Инвестиции в недвижимость  в меньшей степени обесцениваются, так как изменение стоимости  недвижимости обычно компенсирует  инфляционные процессы.

 Целесообразность использования  заемных средств при совершении операций с недвижимостью существует как для заемщика, так и для кредитора.

 

Преимущества привлечения заемных средств для покупки недвижимости позволяет инвестору (заемщику):

 

 

Рассматривая положительные стороны использования инвестором заемных средств, необходимо отметить недостатки.

1. Возвращаемая кредитору сумма  превышает полученный заем, так  как инвестор должен уплатить  проценты.

2. Ипотечный кредит – это  заемный источник, требующий своевременного  и полного возврата.

3. Изменение условий займа, заложенных  в первоначальном кредитном договоре, падение в процессе эксплуатации недвижимости величины чистого операционного дохода недвижимости может привести к отрицательному финансовому левереджу.

4. Нарушение графика погашения  кредита дает кредитору право  обращения взыскания на заложенное  имущество. В этом случае недвижимость  продается, и из продажной цены  погашается задолженность. Остаток  вырученной от продажи недвижимости  суммы, причитающийся собственнику, может быть меньше величины  погашенного кредита.

 Кредитор принимает решение  о предоставлении заемных средств  на долгосрочной основе под  залог недвижимости на основе  анализа следующих факторов:

1. Кредитуемый объект в силу  физических, экономических и юридических  особенностей в течение всего  срока погашения задолженности  может контролироваться кредитором.

2. Обязательная государственная  регистрация прав на недвижимость, а также сделок с ней, включая  ипотеку, служит юридической гарантией  исполнения договорных обязательств  заемщиком.

3. Длительная физическая и экономическая  жизнь недвижимости является  основой возврата не только  суммы основного долга, но и  причитающихся процентов.

4. Гибкая система составления  кредитного договора, возможность  включения в него особых условий  дают возможность кредитору учитывать  изменение рыночной доходности  кредитных ресурсов, финансовой  устойчивости заемщика, влиять на  процесс перепродажи кредитуемой  недвижимости в течение срока  погашения долга.

5. Оформление «закладной» по  предоставленным ипотечным кредитам  позволяет ипотечному банку пускать  закладные в обращение и пополнять  свои кредитные ресурсы.

 Рассмотренные особенности  недвижимости привели к тому, что в странах с развитой  рыночной экономикой объекты  недвижимости приобретаются с  участием ипотечного кредита.

Ипотечный кредит — это разновидность кредита, для которой характерно:

• предоставление денежных средств на длительное время,
• кредитование сделки по приобретению недвижимости,
• в качестве залога выступает приобретаемая недвижимость.

 Таким образом, отличительной  чертой ипотечного кредита является  совмещение объекта залога и  приобретаемого объекта.

 В течение всего срока  кредитования заемщик (залогодатель) и кредитор (залогодержатель) не  обладают полным правом на  заложенное имущество. Сохраняя  права владения и пользования, они не могут распоряжаться  имуществом. При этом заемщик  должен эксплуатировать недвижимость  таким образом, чтобы получаемый  доход позволил погасить основной  долг, заплатить начисленные проценты, налоги, страховые взносы, проводить  своевременный ремонт для поддержания  объекта в надлежащем состоянии, а также получать доход на  вложенный собственный капитал.

 Ипотечный кредит представлен  достаточно многочисленными видами, которые можно классифицировать  по различным признакам, таким, как:

• назначение кредитуемого объекта;
• характер участия в инвестиционном процессе;
• порядок погашения долга и уплаты процентов;
• стабильность процентной ставки по кредиту;
• стабильность величины взноса в погашение обязательств;
• участие кредитора в текущих доходах и приросте;
• стоимость капитала инвестора;
• способ финансирования перепродажи.

 Для целей оценки все ипотечные  кредиты делятся на кредиты  с постоянными и переменными  платежами, так как график погашения  кредита и уплаты процентов  в течение анализируемого периода  влияет на стабильность потока  доходов и, следовательно, на выбор  метода оценки.

 

Ипотечные кредиты:

Постоянные платежи	Самоамортизирующиеся кредиты
Переменные платежи	Ипотечные кредиты	Кредит с «шаровым» платежом	кредиты, предусматривающие в период кредитования частичное погашение долга с уплатой процентов, а в конце срока – «шаровой» платеж;
			кредиты с уплатой только начисленных процентов и в конце срока – «шаровой» платеж;
			кредиты, по которым «шаровой» платеж включает основной долг и сумму накопленных за период кредитования процентов;
		Кредиты с равномерным погашением полученного займа	кредит с постоянным пропорциональным погашением долга;
			кредит, по которому в первые годы уплачивается только сумма процентов,
		Кредиты с участием	кредит с участием кредитора в текущем доходе, который предполагает, что сверх погашаемой части кредита и суммы процентов будет уплачена некоторая сумма, называемая «кикером»
			кредит с участием кредитора в выручке от продажи недвижимости, получаемой инвестором,
		Кредиты с меняющейся процентной ставкой.	индексирование процентной ставки в соответствии с состоянием рынка, предусматривающее максимальную и минимальную границу новой ставки
			пересмотр процентной ставки через заранее установленные промежутки времени

 

 К первой группе относят  самоамортизирующиеся кредиты, предусматривающие погашение долга и процентов равновеликими суммами.

 Во вторую группу включены  ипотечные кредиты, по которым  величина расходов по обслуживанию  долга с годами меняется под  влиянием самых разных факторов, таких, как периодическое изменение  процентной ставки, характер списания основного долга, порядок уплаты процентов, способ участия кредитора в доходах инвестора.

1. Кредит с «шаровым» платежом  — это кредит, предполагающий  погашение всего (или большей  части) долга в конце срока  кредитования одним или серией  платежей. К разновидностям данного  кредита относят:

• кредиты, предусматривающие в период кредитования частичное погашение долга с уплатой процентов, а в конце срока – «шаровой» платеж;
• кредиты с уплатой только начисленных процентов и в конце срока – «шаровой» платеж;
• кредиты, по которым «шаровой» платеж включает основной долг и сумму накопленных за период кредитования процентов;

2. Кредиты с равномерным погашением  полученного займа и уплатой  процентов на остаток долга. К  разновидностям кредита относят:

• кредит с постоянным пропорциональным погашением долга;
• кредит, по которому в первые годы уплачивается только сумма процентов, а в оставшийся период происходит равномерное погашение долга с уплатой соответствующих процентов.

3. Кредиты с участием предусматривают  выплату кредитору части дохода  инвестора, приобретающего приносящую  доход недвижимость. При этом  различают:

• кредит с участием кредитора в текущем доходе, который предполагает, что сверх погашаемой части кредита и суммы процентов будет уплачена некоторая сумма, называемая «кикером». Эта сумма может быть либо фиксированной, либо определяться в процентах к чистому операционному доходу или денежным поступлениям;
• кредит с участием кредитора в выручке от продажи недвижимости, получаемой инвестором, или так называемом участии в приросте стоимости.

4. Кредиты с меняющейся процентной  ставкой. Эта форма кредитования  позволяет уменьшить банковский  риск и адекватно реагировать  на изменение рыночной доходности  в течение всего длительного  срока кредитования.

Изменение ставки может осуществляться следующим образом:

• индексирование процентной ставки в соответствии с состоянием рынка, предусматривающее максимальную и минимальную границу новой ставки. В этом случае пересматривается либо срок кредитования, либо сумма разовых выплат;
• пересмотр процентной ставки через заранее установленные промежутки времени (канадский ролл — овер, переговорная ставка).

 Понятие первой, завершающей  и принятой ипотеки возникает  в зависимости от выбранного  способа финансирования перепродажи  недвижимости.

 Первая ипотека — это ипотечный  кредит, предоставляемый для финансирования  объекта недвижимости, не обремененного  ипотечным долгом. Первая ипотека  возникает как при покупке  объекта, который раньше никогда  не кредитовался, так и для  недвижимости с имеющейся ипотечной  задолженностью. Однако в этом  случае продавец обязан погасить  ранее полученный кредит из  цены перепродажи. Покупатель оплачивает  недвижимость за счет собственных  средств и получаемого под  эту недвижимость займа, приобретающего  статус первой ипотеки.

 Принятая ипотека возникает  при покупке недвижимости, обремененной  ипотечным кредитом, в том случае, если покупатель принимает обязательства  по уже имеющемуся ипотечному  кредиту, ранее полученному продавцом.

 Завершающаяся, или младшая, ипотека  — это кредит, предоставляемый  продавцом или третьей стороной  при существующей первой закладной. Младшая, или завершающаяся, ипотека  возникает в том случае, если  продавец хочет сохранить уже  существующий ипотечный кредит, полученный на выгодных условиях, либо покупатель не может получить  кредит в банке на приемлемых  условиях.

 Многообразие форм взаимоотношения  заемщика и кредитора приводит  к существованию различных условий  финансирования. К условиям финансирования  обычно относят способ погашения  долга, уплаты процентов, порядок  изменения процентных ставок, сроков  кредитования, возможность включения  в кредитный договор дополнительных  пунктов, влияющих на риск сторон  кредитного договора.

 Особые условия предполагают  включение в кредитный договор  пунктов, касающихся прав кредитора  и заемщика на досрочное погашение  займа, наличия оправдывающих обязательств, возможности продажи объекта  до истечения срока кредитования, определения принципа субординации. Наличие или отсутствие указанных  условий, а также их конкретное  содержание влияют на результаты  оценки рыночной стоимости недвижимости.

Оправдывающее обстоятельство. Наличие этого пункта в кредитном договоре означает, что в случае нарушения заемщиком условий кредитного договора банк может рассчитывать на возмещение долга только за счет заложенного объекта. Другая собственность, принадлежащая заемщику, не может использоваться для этих целей. Если данный пункт отсутствует, заемщик должен отвечать всем принадлежащим ему имуществом.

Право на досрочное взыскание долга. В соответствии с этим условием заемщик получает право на погашение долга до истечения срока кредитования. Наличие такого права важно в том случае, если инвестор не исключает возможность перепродажи объекта раньше, чем будет погашен долг. Западная практика предусматривает в таких случаях уплату заемщиком штрафов в пользу банка. Уровень штрафа снижается по мере приближения даты окончательного погашения долга. В некоторых случаях кредиты «запираются» на определенный срок, запрещающий досрочное погашение.

Право кредитора на досрочный возврат долга. Наличие такого права предусматривает досрочное погашение остатка долга («шаровой» платеж) независимо от того, нарушал ли заемщик условия кредитного договора. Возможная дата досрочного погашения устанавливается в момент заключения кредитного договора. При ее наступлении кредитор может рассчитывать на получение остатка долга либо на пересмотр таких позиций, как процентная ставка, остаточный срок погашения долга. Наличие такого права выгодно банку.

Право на продажу недвижимости вместе с долгом. Это право позволяет заемщику продать недвижимость до погашения кредита, причем остаток задолженности будет погашать новый собственник, кредитор остается прежним. Наличие такого права увеличивает риск кредитора, поэтому банк оставляет за собой право давать разрешение на продажу недвижимости конкретному покупателю либо право на увеличение процентной ставки. Следует отметить, что в этом случае продавец несет исключительную ответственность в том случае, если новый собственник получил оправдывающее обстоятельство.

Принцип субординации. Данный пункт предполагает возможность изменения приоритета ипотечного кредита. Если инвестор приобретает недвижимость с участием ипотечного кредита и при этом предполагает впоследствии использовать ее в составе инвестиционного проекта, который будет финансироваться за счет заемных средств, то ему необходимо заранее оговорить возможность снижения приоритета первого кредита. Отсутствие данного пункта осложнит получение нового кредита под залог этого же объекта недвижимости.

 Конкретные условия финансирования  обязательно должны учитываться  оценщиком, который сравнивает их  с так называемым типичным  финансированием. Типичным финансированием  называют величину кредита, которая  может быть предоставлена инвестору, и устанавливаемую процентную  ставку.